当前工业园区更新转型实施策略——以镇海区三个园区为例

□童凯士 李竹青

当前工业园区更新转型实施策略
——以镇海区三个园区为例

□童凯士 李竹青

近年来，镇海区工业经济总量稳步增长，持续保持国民经济的主导地位，逐步形成三大传统优势产业与战略性新兴产业并重发展的“3+1”产业格局。2016年，镇海区全社会规上工业总产值达到2104亿元；全年区属规模以上工业企业实现工业总产值1145.13亿元，比上年增长13.1%，利润总额55.08亿元，比上年增长211.9%。

但不容忽视的是，当前镇海工业园区建设存在着一系列亟待打破的桎梏，主要表现为区域内大量集聚传统工业企业，效益低下，且被城市建成区包围，面临着国际制造业转移和国内产业结构升级的双重压力，亟需加强对工业园区内低效用地的清理。区域内几无增量工业用地空间，只能在存量上做文章，但园区内所聚集的工业企业数量巨大，且规模、效益参差不齐，难以用传统方式对其进行转型升级。针对上述问题，本文主要以庄市工业区A区、庄市工业区B区及大宗货物海铁联运物流枢纽港三个园区为例，分析研究镇海工业园区更新转型的实施策略。

庄市工业区A区：构建中官路创业创新大街“设计谷”

关停搬迁一批企业。若是关停企业，土地可以由政府收储，也可以由原业主持有。如果是由政府收储，原则上采用货币方式补偿，但也可根据与企业协商的具体情况，灵活采用实物、股权等不同补偿方式，推进企业关停退出。如果是原业主持有，则要求原业主在关停企业后，厂房按照政府要求拆除重建或直接改造成适合创意设计类企业进驻的空间，政府再根据达标情况给予一定的补贴。若是搬迁企业，即原工业企业若是符合产业发展方向的，则采取土地置换方式予以补偿安置。通过园区更新开发基金，对被动迁企业提供一定的搬迁补偿费，另外对积极配合搬迁的企业予以奖励。

引入初创型和小微企业。近期重点投入支持初创型企业、小型企业的引进、孵化、支持和引导，尤其要支持周边“三校一所一院”年轻师生的聚集，争取两到三年利用A区的工业土地、厂房等资源，在此区域内形成一定的以“创意设计”为主体的中小企业集群，既达到集聚人气、凝聚活力、汇聚才智的目的，又可以带动本区域第三产业尤其是商贸服务业的发展，相应带动区块整体环境和价值的提升。后期待其中部分企业培育初具规模后，再逐步转移、吸收或引进大中型企业、领军企业。

推动厂房艺术化改造。设计谷最大的特点就是有艺术气息人才的集聚，这一类人才对办公环境有着本能的特殊要求，而传统工业厂房改造而成的LOFT式办公楼空间，则是这类人的标签。对设计谷而言，A区天然的传统厂房刚好提供了便利条件，因此建议引入多元化休闲办公运营公司，将设计谷打造成休闲开放办公区，既吸引宁波大学、浙江纺织服装职业技术学院等本地人才的入驻，也吸引周边地区人才向中官路集聚，使之成为宁波市“十三五”时期打造“甬江沿岸科创大走廊”的先行示范区。

庄市工业区B：打造中官路创业创新大街“材料谷”

搬迁提升一批企业。根据镇海区企业亩产效益评价，庄市工业区B区的企业资质相对较好，鉴于目前该区域已位于城市建成区，同时周边又集聚有较多的高校和科研院所资源，因此该园区内的企业以搬迁、提升为主。搬迁企业予以异地安置，提升企业可以在原有产业基础上进一步优化，也可以转变生产模式和更改厂房用途，为高校和科研院所优质项目的孵化、中试、产业化等提供用房条件。

建设创新型产业用房（M0）①。对搬迁后遗留的工业厂房进行外部立面改造和内部功能分区设计，推动材料谷一期重点工程的建设。工业企业利用存量厂房用于新型材料类企业发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地，并可通过提高工业用地容积率和调整用地结构来增加服务型制造业务设施和经营场所。如新建建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收地价。进行功能改变、局部拆建的，按照有关规定缴纳地价。项目免收各种行政事业性收费，符合有关条件的，可享受相关产业资金扶持政策。

集聚建立国家和省部级重点实验室。充分利用宁波市获批国家首批科技成果转移转化示范区契机，积极将中科院材料所的石墨烯产业技术、铝空气电池、抗菌纤维等科技成果转移转化到B区材料谷内，加快建设中国科学院大学宁波材料工程学院和清华启迪科技园，通过整合中官路创业创新大街的高校和人才资源，集中汇聚国家和省部级重点实验室、研究中心，以提升材料谷能级，使其成为镇海区科研创新的高地，推动研发驱动型经济发展在镇海区的快速发展。

海铁联运物流枢纽港：建设大宗货物国际贸易物流中心

大宗货物海铁联运物流枢纽港目前主要有钢材、木材、液化品、再生金属、煤炭、粮食六大生产资料专业市场，其中金属园区作为物流枢纽港企业区域集聚度较高的园中园，是未来转型升级的重点园区。当前，以金属园区为代表的整个物流枢纽港在转型升级中面临的最大困境是园区主导的资源利用产业层次较低，处于产业价值链低端环节，竞争力不强，且引入的废旧金属对区域环境的负面影响较大，亟待转型升级，淘汰落后产能。未来更新工作可从以下几方面展开：

明确战略定位。明确物流枢纽港在全市乃至全国的战略定位，争取将物流枢纽港纳入宁波市创建国家首个“一带一路”综合试点区园区，发展为以液化品交割为主导的大宗货物贸易物流中心。

建立厂房数据库。通过“厂房在线”“找厂房”等互联网公司掌握区域土地、厂房数据信息。例如，厂房在线网络科技有限公司的软件“厂房在线”基本集成了“找厂房”“找土地”“找仓库”“项目合作”“厂房定制”等多种功能，园区通过与该公司的合作，可以借助市场的力量有效掌握辖区域内工业用地、厂房等使用情况。为下一步整备土地和更新厂房做好数据储备。

重构金属园区发展导向。借助舟山等地大力发展石化产业的契机，利用金属园区可再利用的约1400亩土地，全力引进占地百亩以上且集研发、生产于一体的石化装备和海工装备龙头企业。既解决金属园区未来主导产业和规模化高效利用土地问题，满足周边石化产业长期对石化装备和海工装备的需求。同时借助龙头企业带来的产业集聚和高素质研发人才的集聚，填补招宝山区域未来可能的住房闲置、教育资源闲置、人口老龄化和产业空心化等问题，提升招宝山古城的发展活力。

保障机制

完善园区管理体制。建立由区政府主要领导任组长，分管领导任副组长，组团负责人为执行组长的管理体系，突破行政区划限制，创新园区管理体制。加强园区发展绩效考核和激励，改变现有对单个园区进行绩效考核的做法，从产业规模、创新、成长、盈利、协通等多个维度，对园区进行单体、组团和全局三个层次综合考核，按照贡献大小给于有效激励。

汇聚国内外高端人才。坚持把人才资源开发作为推动园区发展的先到工程，千方百计引进各类急需人才、以科研项目和科技研发平台聚集人才、以推行保障性住房和“租售同权”留住人才。争取承接国家、省市级重大项目，引进一批与产业重点相吻合的领军科研人才。“不求所有，但求所用”，筛选一批亟需攻关的科研项目，借助杭州、上海等人才高地的研发优势，采取“异地研发”模式，实现外地人才为我所用。

创新资金筹措方式。在工业园区二次更新涉及范围广、周期长、资金压力大的背景下，政府可考虑借助以下方式筹措园区转型所需资金：一是工业用地改为服务用地带来的升值，同时需注意保护工业用地“生态红线”。二是引入社会资本。通过引入重大项目，项目方支付前期开发费用，政府以后期的税收奖励抵扣。三是债务融资。成立专门的开发平台，获益现有开发平台为基础，通过发行企业债券、对外融资、银行贷款等方式筹措前期开发建设资金。

作者单位：童凯士，宁波市镇海区发改局；李竹青，宁波大学商学院