土地供应及其对商业地产市场价格的影响研究

余桂秋

摘 要：社会的进步，促进了各个行业领域的迅速发展，尤其是商业地产市场在近些年规模越来越大，在这个过程中，需要对土地供应总量、价格、方式等方面和商业地产市场价格的关系进行深入的研究。对我国近些年土地供应量、出让金、招拍挂出让面积等数据进行了比较和分析，研究证明，土地供应和商业地产市场两者之间互相影响，本文针对土地供应及其对商业地产市场价格的影响进行了论述，希望有一定的参考价值。

关键词：土地供应价格；土地财政；土地供应结构；商业地产

社会的迅速发展，使得我国住房制度也开始市场化，市场需求的不断扩大，促进了我国商业地产市场的迅猛发展。商业地产市场具有很强的关联性，在自身发展的同时连带的让其他产业也得到了发展，让我国的经济很大程度的得到了增长，所以，在我国，商业地产市场更是支柱性产业。然而，在近些年，我国商业地产市场投入过度、房价迅速增长等现象出现了。针对上述的问题，我国相继出台了多种政策，目的就是为了对商业地产市场非理性发展进行有效的调控，具体政策如下：土地政策、税收政策等。为了对商业地产市场做好调控工作，并且出台了针对性比较强的土地政策，旨在对商业地产市场中出现的问题进行针对性的解决。商业地产市场的发展，土地才是根源，所以，所有的政策的落实都与土地问题有着密切的联系。因此，调整土地供应量、供应结构、供应价格等方面，对商业地产市场会带来直接的影响。

一、土地供应量

对于我国而言，在控制土地供应量方面，其实就是控制建设用地的总供应量。土地供应量影响商业地产市场的具体方面如下：第一，土地供应量会直接影响到商业地产的开发规模和供需平衡。一旦土地供应量减少，商业地产企业的开发用地也会缩小，让企业的开发规模减少，房屋供给也会相继的减少；相反，如果土地供应量增加，商业地产企业的开发用地也会增多，企业在商业地产建设上会加大投资规模，房屋供给量也会增加，对市场的供需平衡有着调节的作用。第二，土地供应量会直接影响到市场参与主体预期。市场主体预期会因为土地供应量的增加或减少而上升或者降低，对开发主体的开发行为、百姓的购买行为有着很大的影响，最终影响到商业地产市场价格。

对近些年我国土地供应量变化情况进行了分析，2014年全国国有建设用地供应量是36.16万hm2，2015年是43.26万hm2，2016年是73.05万hm2，土地供应量一直持续增长。

我国每年在商业地产开发用地（住宅用地和商服用地）的供应量方面一直持续增长。通过土地供应量增加的方式，对我国商业地产开发用地的供需平衡进行了调整。商业地产开发用地供应量的增加，会让商业地产企业的投资规模很大程度的增加，使得市场预期加强；相反，商业地产开发用地供应量的减少，会让投资规模缩小，直接减少商业地产供应量，市場预期也会降低。我国正是通过这样的方式对商业地产市场房屋供需平衡达到调节的作用，最终的目的是对房价的调节。随着近些年商业地产开发用地的不断增长，土地供应量也在增加。

二、土地供应结构

土地供应结构影响商业地产市场的具体方面如下几点：第一，土地供应用途结构会给商业地产市场中房屋产品的结构带来直接的影响，比如，高档住宅小区，普通小区、洋房、别墅等房屋产品所占比例不同。对土地供应结构进行有效的调整，能够让房屋产品结构实现最大优化，对高档商品房土地供应进行严格的控制，让普通商品房、保障房的土地供应优先满足，对我国商品房空置率过高，百姓买不起房的现状进行了有效的解决；第二，从空间结构上对商业地产用地的结构进行了优化，让城市的总体规划真正的实现一致性，对基础设施建设用地的供应进行加强，提升了附近商业地产项目的整体价格。如果商业地产土地供应不科学，不合理，城市总体规划无法实现一致性，城市发展也会出现不和谐，有的商业地产市场会出现供不应求的现象，有的会出现供大于求的现象。

我国近些年在土地供应结构上很大程度的进行了优化，工业用地的比重正在逐年的平稳下降，基础设施用地为主的其他用地比重在不断的增长，因为基础设施用地的扩大，很大程度的改善了城市的生活配套，让居民的生活更加的便利；提升了整体商业地产开发项目的价格，对商业地产市场的发展起到了促进的作用。对于我国的现状而言，通过不一样的方式调整土地供应，让产业结构得到调整，这样能够让产业最大优化的升级。

三、土地供应方式

通常情况下，土地供应方式有两种，一种是土地有偿供应，一种是划拨供应。对于我国城市的土地现状而言，土地使用权有偿出让是通过四种方式实现的，比如，招标、拍卖、协议、挂牌。其中的协议出让是非公开性的，其行为是平等的非市场型交易，两者之间的谈判来确定地价的高或者低，土地市场价格没有得到真正的体现，这样的形式下，以权谋私、权钱交易等腐败现象很容易发生。目前来讲，人们最为关注的问题就是土地供应方式对商业地产市场影响，拍、招、挂的土地出让方式是否会让土地价格提升，这将面临着商业地产价格拉高的问题。可以说，拍、招、挂的土地出让方式其市场竞争作用得到了充分的发挥，具体表现为，市场经济的优胜劣汰，有效的运用了土地资源。拍、招、挂的土地出让方式不会造成土地价格的提升，土地价格的提升是因为市场多种因素所致，比如，市场中沉淀的资金，不能在其他的投资渠道进行流通，流入商业地产市场是唯一的途径，地方政府过于依赖土地出让金等。

四、土地供应价格

土地供应价格具体由三个部分组成，首先，土地收购成本；其次，土地整理成本；第三，一定比例的预期土地增值收益。土地供应价格会直接影响到商业地产开发主体，尤其是对开发商开发成本的增加带来很大的影响，连带的会影响到开发商的房屋供应量、投资规模以及房价。社会广泛关注的问题就是房价和地价的关系。一些学者表示，房价对地价有着决定作用，还有的学者认为，地价对房价有着决定作用，甚至有的学者认为，房价和地价之间的关系是不固定的。土地和住房价格虽然在形成机制、市场环境方面有差异性，但是，如果对两者之间的关系进行正确的分析和解决，这样能够更利于我国商业地产市场的深远发展，这有着十分重要的意义。endprint

商业地产市场需求变化会影响到土地需求變化，从我国住房货币化改革来看，百姓住房需求很大程度的得到了宽限，所以，商业地产市场的需求也在不断的提升，最终造成房价的上升。房价的增长，使得商业地产开发主体的土地需求扩大了。经济学角度而言，土地本身是不可再生的资源，不具备弹性化，如果让土地需求快速的提升，会造成供小于求的现象，最终造成地价不断的上升。因此，商业地产价格对土地价格有着决定性的作用。

五、土地供应与商业地产市场的相互影响

上述的内容阐述了土地供应量、供应结构、供应方式、供应价格对商业地产市场有着直接的影响。其实，在商业地产市场当中，土地供应和商业地产市场两者之间是互相影响的关系。商业地产市场需求的变化，会让土地供给量也发生变化，如果商业地产市场出现上升现象，想要增加房屋供给量，需要对土地供给量进行增加，这样才能让房屋供需实现平衡，从而避免房价上涨过高的现象发生；如果商业地产市场冷淡，对土地供应量应该减少，避免极大的浪费土地资源。地价上涨是因为很多因素所致，比如，百姓对房屋需求扩大，使得开发商对土地需求也在增加，因为土地较为稀缺，供给弹性比较小，因此，房屋需求的增加，会让地价呈现上涨趋势。在市场预期，以及大量资金的背景下，土地供应价格会不断的增长，开发商会将地价提升然后转嫁给消费者，房价和地价两者之间的互相刺激下，让房价一直在增长。土地供应和商业地产市场两者之间互相影响，使得国家运用土地供给政策对商业地产市场的调控造成极大的困难，土地政策的效果不理想。所以，土地政策、货币政策等手段应该加强配合协作，一起努力对商业地产市场进行有效的调控。

六、结束语

本文以商业地产市场和土地政策的关系为出发点，对土地供应量、供应价格、供应结构等方面对商业地产市场的影响进行了深入的探究。通过对土地供应量进行控制，能够对土地供需平衡进行有效的调节，商业地产投资规模的抑制或者是增加，对投资者的市场预期有着直接的影响。土地供给结构的合理化，和城市总体规划两者之间互相协调，能够让城市更好的发展。

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