论房地产供给侧改革中的去库存问题

何忆烨

【摘要】在2015年，政府正式提出供给侧结构性改革。房地产业作为中国支柱产业，去库存被列为改革的重点领域。本文通过对楼市库存现象和问题的分析，认识到房地产供给侧改革是房地产市场健康发展的重要途径，也能对中国的经济转型起到拉动作用。此外，本文提出了一些针对性建议，希望能对房地产去库存有一定的借鉴意义。

【关键词】供给侧改革 房地产 去库存

一、房地产供给侧改革去库存的必要性

（一）房地产的库存形势严峻

自改革开放以来，人民日益增长的物质文化需求与社会生产不断产生矛盾，即社会供给无法满足日益增加的需求。房地产行业就是如此，由于经济高速发展，人口向一、二线城市不断集聚，购房者规模快速扩张，再加上大量投机者的存在，一、二线城市的楼市整体供不应求，房价飞速上涨，远远超过城市居民的收入增长速度，居民越来越买不起房。为改善现状，各地政府纷纷出台限购等措施，在该情况下，2010年5、6月开始，房地产商选择在三、四线城市大量开发地产，试图找到新的商机，然而，三、四线城市人口本身较少，不能和人数庞大的大城市相论，加上人口外流，导致三、四线城市商品房大量积压。正是因为不同层次城市的供需失衡、资源错配，在2015年11月底，全国整体商品房待售面积达到6.96亿平方米，较同年10月底就增加了近1000万平方米，不难发现房地产去库存任务迫在眉睫。

（二）房地产大库存下的风险巨大

首先，房地产高库存潜伏着巨大的金融风险。房地产业本身是一个特殊的产业，企业大都通过银行贷款来建房，房地产行业库存量严重超过城市居民需求量的现状，可能会使开发企业出现资金周转不灵、经营亏损的情况，最终无力偿还银行贷款。由于企业无力清偿贷款，贷款银行会要求处分抵押房地产，但如果房地产大量积压无法卖出，会使银行缺乏现金，形成流动性风险，严重情况下会导致房地产泡沫破灭，引发金融危机。

其次，房地产行业作为经济支柱，上下游涉及到建筑、钢铁等60多个产业，关联效应显著。房地产的长期库存加大了开发投资增速回落的幅度，导致与房地产相关的产业部门产能过剩，大大影响了这些行业的发展。

二、房地产去库存面临的问题

在2015年，中央经济工作会议针对房地产高库存提出了以下建议：一是推进农民市民化；二是落实户籍改革方案；三是发展住房租赁市场；四是要求房地产企业调整销售模式，适当降房价；五是取消房地产市场的行政性限制政策。这些措施理论上有利于降低库存量，但在实际执行中，去库存仍面临一些问题值得探讨。

（一）推进农民市民化的阻碍

人是社会根本，房地产的库存住房在未来都需要由居民来消化，推进基数庞大的农民市民化就成为了消化房地产高库存的主要途径。这一政策理论上是正确的，但考虑到农民工的现状，阻碍很多。第一，人普遍存在从众心理，农民工也不例外，较为年轻的农民工为寻求就业机会和良好的公共设施服务，会选择一、二线等热点城市发展。但他们的经济能力无法承受大城市的高房价，导致有效需求不足。第二，新农村建设使得农民生活水平大幅度提高，他们就缺少了进城买房的动力。第三，年老一辈的农民有一定的“乡土情节”，感觉有较大的习俗、语言等文化差异，不愿意到城市居住。

（二）发展住房租赁市场的挑战

在我国较高的住房自有率和流动人口量的背景下，租赁市场的前景一片看好，但是租赁市场现仍处于自发状态，发展相对落后。《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》认为，中国要想发展城镇住房租赁市场存在四个主要问题：第一，我国缺乏住房租赁市场的专门法律；第二，“链家”公司高息资金出借且隐瞒资产抵押信息事件的曝光发现房地产中介机构在经营服务上存在不规范、无序竞争的问题；第三，登记备案率的不足导致住房租赁市场游离于监管体系之外，监管部门难以深入监管；第四，由于资金回流慢、周期长、利润低，租赁市场缺少专营租赁服务的企业，整个市场供给主要是散户。

（三）取消行政性限制政策的城市选择

在一、二线城市房价过高、房源紧张和三、四线城市住房积压的矛盾下，统一取消限制性政策不是一个好的选择。在“北上广深”这样的一线城市，若取消限制，供不应求的现状会使房价再次暴涨，并且房價有一定的价格刚性，上涨后就不易再降低，这与政府稳定房价的初衷相背离；而居民对三、四线住房主观性购房意愿不高，取消三、四线城市的行政性限制措施，实际效果并不显著。

三、对房地产去库存的思考与建议

我认为政府、企业、个人在房地产供给侧改革中都不可或缺，而个人的行为决策往往会被政府政策和市场大环境所影响，除了改变自身消费、投资观念，提不出更多的建议，所以在接下来的部分将重点思考政府和企业如何去库存并提出建议。

（一）政府层面的建议

1.推进新型城镇化，提高公共服务水平。新型城镇化虽是去库存的重要途径，但问题诸多。根据以上分析，认为应该从两个方向来吸引农民买房。一方面，既然农民买不起房，那么政府应该要减轻农民买房的压力。比如说，给农民工提供购房补助，支持银行推出类似农民安家贷的贷款活动。另一方面，要想增强三、四线城市对农民的吸引力，就必须提高城市的基础设施和公共服务的水平。健康保障、下一代的教育资源、就业机会是农民选择城市买房的主要因素，如果农民能在三、四线城市享受到同等的公共服务，那么就减轻了他们买房的顾虑。从医疗、教育、社会保障、交通等入手，增强三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，实现公共服务均等化。

2.创新去库存，紧密联系“惠民生”。政府以往是重新建设新房作为拆迁房等，但是在高库存下，其实是一种资源的浪费。据了解，国务院在这两年将改造各类棚户区1800万套，农村危房1060万户。这可以说是去库存的契机，政府可以通过出资或引进社会资金购买存量房来当作拆迁房等。这既推动了去库存工作，使去库存与民生紧密联系，又能避免重复建设，减少资源浪费，提高效率。

3.严格限制房地产开发供地，促进多方共同监督。政府除了从消费环节去库存外，还需要在根源控制房地产的开发。我国各级政府在城市用地建设上普遍管制过松，为了追求政绩，对土地存在财政依赖性，在源头上增加了库存。对此，政府应该严格限制房地产的开发，制定开发计划。同时，加大监督力度，比如对上下级部门的权力进行划分，建立共同问责制，互相监督；及时公开各城市房产库存和房价等数据，让公众参与到监督的行动中。

（二）企业层面的建议

1.创新住房租赁市场模式。年轻一代逐步从购买住房向租赁住房转变的消费观念对房地产企业是一个转型升级的机遇。根据统计，85后是主要的租房人群。而85后很多高学历、高收入、单身未婚，更加重视生活的质量，而那些传统的租赁房居住环境很难满足他们的需求。企业应该把握这一商机，提供新型的长租公寓，关注品牌效应，像魔方公寓就创新了“收租”模式，也可以借鉴我爱我家集团的“相寓”品牌，它联手“芝麻信用”和“房司令”共同推出的“信用租房”服务，在多个城市取得了良好的口碑。

2.发展跨界地产，展现地产特色。目前，市场需求日渐多元化、细分化，而对特色的新兴需求缺乏有效供给，基于此，可以看出特色地产是未来发展的趋势。新兴产业的发展除了政府出台政策大力支持外，也离不开企业自身的开发力度和发展定位。企业可以针对不同年龄层次、不同消费水平的消费者，结合城市当地的特点和周围的环境，发展旅游、养老、创业等地产，推进跨界地产发展。比如可以考虑将医疗和养老结合发展，为养老地产铺路。我国趋于老龄化，老人主要看重自身的健康和养老的问题，企业若能以人为本、绿色低碳，配备专业的医疗设施，不愁没有老年消费者。

3.拓展互联网营销渠道。现在是网络时代。传统的房地产行业没有较宽的营销渠道，坐等顾客来询问购房的信息是它的弊端。因此，拓展营销渠道是房地产企业的一大策略。既然很多人离不开网络，那么企业就迎合消费者，开拓互联网的营销渠道，构建一个互联网平台，让他们在平台上了解购房信息，以此抓住他们的心，带动消费。

四、总结

总而言之，房地产去库存是一项重要举措，可以很大程度上缓解中国楼市的结构失衡，改善民生，还能稳定总体的经济增长，加快经济的转型升级。但是，房地产供给侧改革并不是一个短期活动，它需要因地制宜，结合各城市的经济形势、政策措施等，花时间去不断调整。因此，房地产供给侧改革没有完成时，只有进行时。

参考文献

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