长效机制要以“疏导”为主

文／上海中估联信息技术有限公司

长效机制要以“疏导”为主

文／上海中估联信息技术有限公司

4月6日，住房和城乡建设部官网发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对去库存、区域性总价、3年和5年土地供应计划的公布等内容进行了规定。经历了2016年史上最严厉的房地产市场调控后，2017年初，中央在针对房地产市场调控的力度并未放松的同时，也将一定的调控灵活度放给了地方，给地方一定的操作空间。本文聚焦“4月6日房地新政”，对新政的内容进行解读，对新政之后的市场走向作出研判。

一、新政出台的背景

近期的宏观调控与以往不同，首先，政策不断升级，不仅对二手房市场特别是中介机构进行严厉的管控，在部分热点城市还祭出 “限改”、“限售”、“限离”等非常手段。其次，范围不断扩大，三四线城市也被纳入了调控范围，而以往调控的重点在70个大中城市。在不断升级和扩围的调控政策下，房价快速上涨的势头得到了抑制，但是单纯靠行政调控来控制房价，后续的市场压力不仅不会减轻，反而有可能骤增。房地产市场健康稳定发展的本质，是依靠市场规律来实现资源配置，因此，怎样从源头上缓解房地产市场压力，使这种压力逐渐得到释放，是下一步房地产政策的主要思路。也就是说，“疏堵结合”才能有效解决目前房地产市场面临的问题。调控政策是“堵”，那么“疏”在哪里？“4月6日房地新政”正是在“堵”的政策实施取得一定效果后，适应“疏”的需要而提出的进一步调控方案。

二、新政的要点与目的

（一）新政的要点

“4月6日房地新政”的主要内容包括以下几项：第一，分类去库存。对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。第二，坚决控地价。要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。第三，把握住房上市节奏。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。第四，公布用地计划。2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任，情节严重的，依法依规严肃处理。第五，增加租赁住房有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。第六，明确房地产问责制。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人进行约谈问责。

（二）新政的目的

1.促进开发商转型，为新的资源配置方式的形成打下基础。房地产市场以往的资源配置方式，是从开发端到消费端，向开发商和购房者提供全面的金融支持和税收支持。开发商在拿地环节就可以获得贷款，在销售环节通过预售制保证资金顺利回收，进入下一个项目。此次控地价、把握住房上市节奏，实际上就是进一步控制向开发商倾斜的资源配置模式，对开发商的“短线运营”形成紧箍咒，促使其转变经营方式，为新的资源配置方式的形成打下基础。

2.形成合理市场预期，缓解供应紧张的市场局面。在“4月6日房地新政”出台前，许多一二线城市在“十三五”住房规划中都明确了土地紧缩供给政策，有些城市甚至定下“零供应”政策基调。紧缩的土地供应政策，无疑使原本就紧张的房地产市场供给雪上加霜，不利于形成合理的市场预期。此次新政要求地方政府按3年和5年的节奏公布用地计划，并改变之前“一刀切”的做法，要求地方政府根据库存消化周期的不同，确定不同的供地计划。新政公布后，北京公布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，提出2017年全市计划供应1200公顷土地，保障30万套住宅建设需求。

公布用地计划、根据消化周期进行供地计划调整，可达到两个目的：第一，增加土地市场供给的透明度，按一定节奏公布用地计划，并对计划实施的情况实施问责制度，目的是从源头理顺土地政策对市场的影响机制，形成稳定的市场预期；第二，分城施策，根据消化周期确定供地计划，目的是给予地方政府一定的操作空间，缓解多地市场供应紧张的局面。

3.深化住房市场供给侧改革，布局住房租赁市场。自2015年初《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》颁布以来，多地据此发布了适应地方发展需要的实施意见，如上海市出台了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》和《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，对新增商品住宅用地社会租赁的商品住房比例和代理经租机构的扶持政策进行了规定。此次新政首次涉及租赁住房后的土地收益问题，明确“改造成租赁住房，按年缴纳土地收益”，为深化住房市场供给侧改革，鼓励经营性用地向住房租赁端倾斜作出试探。同时，“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点”、“增加公租房、共有产权房供应”和“鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源”等措施，为形成“市场为主、政府为辅”的住房租赁市场供给机制打下了政策基础。

三、新政之后，市场怎么走

（一）今年一季度房地产市场运行情况

首先，一二线城市销售下滑明显，但全国商品房销售规模近期仍攀新高。这与当前“因城施策”的导向有关，在库存去化周期较短、房价上涨压力较大的一线和热点二线城市严控房价的同时，三四线城市仍在加速去库存，对全国地产销售形成有力支撑。其次，在调控扩围和升级的同时，房地产投资和新开工仍在加速。3月底房地产投资开发累计同比增长9.1%，增速为近2年最高，3月新开工面积累计同比增长11.6%，连续4个月上行。最后，房地产投资额持续走高的同时，开发企业到位资金却出现回落，一季度到位资金同比增长11.5%，较去年下滑3.7%（数据来源：国家统计局）。

新政出台是基于经济向好、房地产市场渐渐平稳的市场基础，新政的总体目标为建立长效机制打下基础。新政之后，房地产市场运行的基本研判如下：第一，分类去库存实施后，房地产市场分化还会继续，三四线城市去库存与一二线城市严调控下的成交清淡并存的状况，依然会维持一段时间。第二，控地价和定期公布用地计划，对开发商和购房者起到很好的稳定预期的作用，市场会趋于平稳。第三，鼓励租赁住房市场发展，将改变目前以买卖交易为主的市场结构，让租赁市场的份额逐渐扩大，使住房回归其居住功能的本质。一二线城市的住房租赁市场无论是成交还是活跃度都有望大幅提升。

（二）新政尚需要深入的方面

冰冻三尺，非一日之寒。我国房地产市场的问题，既有房地产市场本身机制造成的矛盾，也有来自房地产市场以外的体制问题。新政改变了以往补丁式的调控政策思路，将“堵”改为“疏”，可以说是在完善房地产市场机制的道路上迈进了一大步。然而，新政仅仅是“疏”的开始，还有以下几个方面需要深入考虑：第一，从近期来看，三四线城市去库存的压力依然存在，新政意味着三四线城市的用地计划将紧约束，这是否有利于三四线城市形成理性的价格预期，并有效缓解库存压力，值得观察。第二，在开发商整体运营能力下降的情况下，“控地价、把握住房上市”仅将开发商置于被动局面，如果没有响应鼓励长期运营的配套措施，尤其是税制配套，那么促进开发商转型可能会流于形式。第三，新政明确了租赁型住房的土地收益按年进行缴纳，但是具体操作仍需要配套细则，比如要按照什么样的方式确定土地收益，按照什么时间节点缴纳土地收益，是等工业厂房满40年之后再按年缴纳，还是改造完成之后再按年缴纳，新政都没有明确。第四，虽然新政涉及了土地收益如何缴纳，但是未能触及积累多年的地方政府对土地财政的依赖问题，也未能在这方面明确方向。在房产税尚未全面铺开的节点上，如果不能从根本上解决地方政府对土地财政的依赖，那么控地价和把握上市节奏的政策，最终还是“堵”，而非“疏”。只有摆脱对土地财政的依赖，房地产市场化道路上的障碍才能逐渐被扫清。

（整理:颜莉）