租房市场进入有法可依时代

文/文志

租房市场进入有法可依时代

文/文志

近期，国家住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，这是我国首次针对租房市场发布的法律规范。《征求意见稿》明确规定：“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。”“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。”此法规发布后，在社会上引起广泛热议。笔者就此分析认为，政府的决心让租房人群看见希望，因为租房可能不再是噩梦。更为重要的是，没有噩梦带来的恐慌，房屋的居住属性将被逐步释放。随着我国租房市场的逐渐规范，愿意租房的人数将会逐渐增多，这将有助于我国房地产市场更加稳定发展。

法规提升消费者对租赁市场信心

据统计，目前中国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要以外来务工人员、新就业大学生等群体为主。此前，遭遇强势房东、黑心中介甚至毫无生活品质可言的“群租房”是市场中的普遍现象。对于多数租房者而言，租房生活充满了强烈的不安全感和种种屈辱体验。而值得关注的是，新上线的《征求意见稿》很大程度上保护了租户的权益，把原先过分倾斜的天平回拨。针对房东随意赶人、无原则涨房租的情况，《征求意见稿》明确规定：“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。”“出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有五项规定情形之一的除外。”“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。”

而面对无故侵吞押金的黑中介，《征求意见稿》更是明确规定：“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。”此外，《征求意见稿》还为承租人提供了多项“红利”。如当前出租人与承租人签订的合同期限一般是1年或无固定期限，为了保障承租人的“安稳”，意见稿鼓励租赁双方签订3年以上的长期租赁合同并给予相关政策支持。“承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。”

近年来，租房好还是买房好一直是一个争论不休的问题。在单纯的金钱账外，尚未成熟的租房市场存在很多糟心事：房东一言不合就涨价，中介一言不合就赶人，……有人说，北漂青春最大的挑战，在于这些租房的不便；也有人说买房是最残酷的成人礼，然而还是有越来越多人选择举全家之力买一套房寻找安全感。不过，近来国家及地方政府出台的一系列最强限购令，在给楼市降温的同时也提高了购房门槛，为此，有越来越多的人主动或被动地继续留在租房市场。

与此同时，作为我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规，《征求意见稿》的通过将预示租赁市场进入有法可依的阶段。政府对房东、中介采取了更为严格的监管措施，目的是保护承租人的利益，形成稳定而长期的租赁关系。有关房产专家认为，此次立法将有效规范租赁市场，帮助解决城镇化过程中新市民“住有所居”的问题，从而提升消费者对租赁市场的信心，在房价高企的市场环境下，让购房不再是残酷的成人礼，租房也可以过上高品质的生活。相信随着我国租房市场的规范，租客的美好时代即将到来，愿意租房的人数将会越来越多。

住建部所发布的条例，将进一步完善我国商品房交易管理的法律法规体系。此前，规范房地产市场的法律法规主要是《城市管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房预售管理办法》以及一些地方性法规，这些法律法规以规范房地产开发企业行为为主。尤其在地方性法规方面，在住房的租赁、销售、经纪等领域尚留有空白。因此，住建部相关负责人表示，住建部希望广泛听取社会各方面对《征求意见稿》的意见建议，以最大限度地兼顾不同群体的利益诉求，扩大公众对立法的有序参与，使立法更加符合客观实际和人民意愿。

通过立规矩建制度使住房体制不断完善

国家统计局数据显示，自2013年以来，全国商品房每年的销售面积均在10亿平方米以上。在体量如此庞大的销售市场以外，我国住房租赁市场也在快速扩张。在住房租赁和销售市场快速发展的同时，当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题也随之而来。其中，住房租赁市场尤其混乱。笔者调查发现，当前租房市场机制发育不健全有三大突出表现：一是合同不报备，发生纠纷时协调困难，而租客处于弱势地位，受“欺负”的情形普遍，维权困难；二是群租等问题突出；三是租客普遍没有安全感——房东涨租、变更租期随意性大，二房东现象屡禁不绝。

针对上述现象，有关专家认为，加快住房租赁市场立法、建立购租并举的住房制度是解决目前住房租赁和销售中存在的当事人权益保障不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题的重要举措，同时，这也体现了国家政府机关坚持开门立法、科学立法、民主立法和提高立法质量、实现良法善治的决心。在2016年底召开的中央经济工作会议上，中央已明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。今年初，国务院又将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入了今年的立法工作计划。

通过立法规范发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是实现住有所居的重大民生工程。这种让很多人受益的民生工程，将会使越来越多的百姓实现“安居梦”。我国针对住房租赁市场所进行的这种建章立制、多管齐下地建立购租并举的住房制度的努力，还将满足整个社会多元化的住房需求。根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到2020年，将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞称，推进供给侧结构性改革，要增加教育、医疗等公共服务供给。要通过鼓励农民工购房、调整针对新市民购房的信贷政策、建立购租并举的住房制度等刺激新需求入市，真正让新市民融入城市，在城市安家立业。而实现“住有所居”，买房并不是唯一方法。多层次、市场化、稳定规范的租赁市场也能提供可行的解决方案。基于此，目前，各地正在通过土地、税收、金融等多种举措，扩大住房租赁供给，鼓励住房租赁消费。

目前，北京、上海、广州、成都等地十分重视住房租赁市场发展,并积极为住房租赁市场的形成创造条件、提供各种政策支撑。对我国房地产市场而言,之前的反复调控并未取得明显效果,相反,房价还越调越高。在这种情况下,必须深入反思,检讨此前的调控政策是否符合房地产市场发展需要,是否应当作出调整。因为,对一个发展中的人口大国而言,每个人都有属于自己的产权房是较难实现的目标，唯一的出路是大力发展住房租赁市场,使更多的人和更多的家庭加入到租房的队伍中,通过租房实现“住有所居”的目标。尤其是一二线城市,更应以住房租赁为主,把发展住房租赁市场作为稳定房地产市场的首要手段，否则,过高的房价会严重摧毁改革发展成果。显然,这是大家都不希望看到的。

借助“无形之手”发展规模化住房租赁

当前，在我国住房租赁市场上，专业租赁企业较少，住房租赁市场发育不成熟，这是我国租房市场供给不能满足需求的一个重要原因。目前，在我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租。笔者梳理福建、广东、青海、广西、湖北等地出台的有关培育和发展住房租赁市场的实施意见后发现，充分发挥市场作用，规模化、机构化、专业化经营是各地鼓励的主要方向。这其中包括发展住房租赁企业，也包括鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。可以说，在租赁政策利好的激励下，住房租赁服务市场将会不断扩大，为越来越多的企业提供商机。目前，住房租赁市场已经涌现了魔方、青客、优客逸家、YOU+等一批住房租赁企业。以万科为代表的房地产开发企业，也正在积极拓展业务范围，将其持有的房产用于租赁经营。

“我国有2亿以上流动人口，这些流动人口所产生的租住市场消费规模至少是万亿元级的，预计2025年将达到3万亿元的市场规模。”租赁企业魔方生活服务集团CEO柳佳说，企业投资经营租赁住房，对于规范住房租赁行为、提高市场透明度、提升租房品质可以起到积极的作用。因此，住房和城乡建设部与国土资源部近日联合发文要求，将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应，在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地建设租赁住房的试点。

广东已明确将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，并鼓励各地政府盘活城区“三旧”和城市更新用地等存量土地。北京公布的未来五年供地计划提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，优化完善住宅用地供应结构，未来五年加快供地新建住房，其中，租赁类约占30%。此外，为鼓励个人出租住房，我国还出台了税收优惠政策：个人出租住房由按照5%的征收率缴纳增值税减为按1.5%计算，对出租住房月收入不超过3万元的，暂免征增值税。住房和城乡建设部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

由此可见，各地发展住房租赁市场,地方政府是最关键的因素。因为,如果政府仍然想利用“土地财政”发展经济、增加政府收入,住房租赁市场就不可能得到长足发展。政府要在发展住房租赁市场上有所作为,就需要在土地供应、政策扶持、资源配置等方面给住房租赁市场更多支持。这样,租赁市场才能逐步发展,广大居民,尤其是年轻人，才会慢慢接受这样的生活方式,而不会再使自己成为“房奴”,使市场越来越扭曲。可以肯定,一旦住房租赁市场逐渐兴旺,房地产市场也将逐步走向稳定,房价就不再成为敏感话题,房价上涨的内在动力也会越来越弱，无论是开发商,还是炒房者,也都将不会“死扛房价”,不会再手捧住房等待涨价,而是进行住房租赁。

相信届时,广大居民与开发商、炒房者等相关各方就会形成较为默契的平等关系。对于规模更大的市场住房租赁需求，需要广大社会力量参与，尤其是规模化的住房租赁企业，后者应当是今后住房租赁市场供应的主力，借助这些“无形之手”，才能有效地发展规模化的住房租赁市场。这需要在土地供应制度上进一步创新，使这些企业能够直接通过趸租的方式获得农村集体建设用地，或城市工厂的闲置土地与闲置厂房、商业用房等，从而能够规模化地提供租赁用房。北京此次试点后，各级政府需要在租赁住房用地政策方面加快完善相关支持政策，同时创新融资模式，多方式筹措资金，以实现租赁用房的大规模供应，形成租售并举的成熟的房地产市场。

（作者单位；山东省临沂市园林局）