推进一体化，打通中梗阻——关于不动产登记提速的理性思考

文/季峰 曹尉军

推进一体化，打通中梗阻
——关于不动产登记提速的理性思考

文/季峰 曹尉军

不动产统一登记制度全面实施以来，工作从全面启动走向规范运行，尚处于磨合期与过渡期，“服务慢”问题一直广为群众诟病。因此，近期国土资源部办公厅专门印发通知，要求在全国全面排查不动产登记“中梗阻”问题，并及时落实整改。通知明确要重点排查的部门衔接、政策执行、办事效率、登记能力、历史遗留等五个方面问题，基本涵盖了不动产登记“中梗阻”的主要症结。打通“梗阻点”是不动产登记机构迫在眉睫的工作重点。

笔者在基层一线从事不动产登记工作，从工作实践来看，在部门衔接、政策执行、办事效率、登记能力、历史遗留这五个方面问题中，诸如政策执行、办事效率、登记能力、历史遗留等问题，只要假以时日，不动产登记机构都能通过规范管理、加强人手等措施，不断自我完善、消化处理，而不动产登记机构最无奈、最无助、最迫切需要解决的是部门衔接问题。就客观而言，本轮不动产统一登记改革“顶层设计”亟需进一步完善，突出问题是国家对不动产登记与交易这两个环节是否要分设在国土与房管部门没有明确意见，各地在机构改革时做法不一，大多数城市登记与交易环节分设在两个部门，但凡登记与交易分设在两个部门的地方，部门衔接往往是影响不动产登记提速的最大问题。原因非常简单，在地方政府中，国土与房管部门地位平等，两个部门完全可以互不理睬。此外，改革事实上触及了房管部门的利益，若没有上级领导干预，部门之间工作协调难度可想而知。

国土与房管部门之间的衔接问题，具体而言就是不动产登记与交易两个工作环节的衔接问题。在原则上，不动产登记是法定的登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他依法需要记载的事项记载于登记簿，并进行公示的行为。根据《物权法》的规定，我国不动产原则上只有经过登记方才能发生物权变动的效力。房屋交易则是当事人之间买卖、赠与、抵押房屋的行为，属于当事人之间意识自治的民事行为。房屋交易与登记是权利人取得权利的两个密切相关的环节，无论是商品房还是二手房，其交易与登记都存在着互为依托、互为前提和互为依据的关系。有序的登记需以合法的交易为前提，合法的交易必须以准确的登记信息为基础，两者是物权变动不可分割的环节。住建部早在1998年就明确提出房地产交易管理与房屋权属登记一体化的要求，并长期大力推动此项工作。如今，因为不动产统一登记改革，很多地方房产登记与交易两个环节又被人为割裂开来，相关部门衔接配合不到位的问题由此被不断引发。

在本轮不动产统一登记改革过程中，江苏省盐城市委、市政府不局限于上级条线的规定，从便民利民的角度出发，清晰界定房管与国土部门在市场监管、房屋交易和登记方面的职能划分，将原隶属房管部门的盐城市房产交易登记中心整建制划转至盐城市国土资源局，更名为“盐城市不动产登记中心”，加挂“盐城市房产交易中心”牌子，继续承办房产交易管理职责，业务上接受房管部门监督指导，形成了一个经办机构对应多个指导监督部门的格局，确保登记交易工作一体化运行。原盐城市房产交易登记中心一直是全国先进单位，多年来形成了由商品房预测成果管理、预售方案审查备案、楼盘表建设、商品房合同登记备案、房屋登记等组成的严密完整的业务链条。由于此次改革延续登记交易一体化的模式，有机融入了土地登记等业务，登记机构与交易机构是同一单位，业务办理过程中无须另行告知，在登记审核过程中可直接对交易事项一并进行审查，避免了先到房管部门办理交易过户，领取交易告知单，再到不动产登记机构申请登记的多头跑腿现象。自2016年4月28日实施不动产统一登记以来，盐城市凭借登记交易一体化的优势，不断优化流程、缩短时限。近期，江苏省要求实体经济企业能够在5个工作日取得不动产权证书，盐城市自加压力，明确要求所有不动产登记业务办结时限均不超过5个工作日，服务效率走在了全省前列。

交易登记一体化保证了内外网业务数据的准确全面、规范一致，交易风险得以防范，当事人的权利得到了更好地维护。由于不动产登记与交易环节分设，诸如商品房预售的单元划分、用途面积等信息以及二手房转让合同等信息，交易与登记部门需及时相互告知推送，窗口工作人员需查看多个电脑界面，手续十分繁琐，如果信息更新不及时、不准确，就会存在一定的交易风险。当前，无论是企业群众，还是不动产登记、交易机构工作人员，都对不动产登记交易一体化充满期待。近期，国家又取消了房屋交易手续费，房管部门单独保留的房产交易机构运行与发展也面临困难，这为进一步深化不动产统一登记改革、推进登记交易一体化提供了契机。在中央层面，不动产交易政策制定、监督执行可以与登记管理职能分设，但在地方具体实务办事层面则难以拆分。各个省可以从省级层面推广不动产登记交易一体化模式。把宏观层面的、处于后台的房地产市场监管职责与微观层面的、前台服务群众的、与登记紧密相关的房产交易管理职责，进行合理区分。房地产市场监管仍由房管部门承担，交易管理职责可以整合给不动产登记机构，实现登记交易一体化，形成权责清晰、互通共享、相互配合、管理有序的体制，有利于便民高效服务。如此，不动产登记部门衔接问题便可迎刃而解。

即使不能全面推广不动产登记交易一体化模式，各级地方政府也一定要充分发挥联席会议作用，介入相关部门协调工作。不动产登记机构作为办理不动产权证书的后续部门，常常成为群众因办证不畅而发泄情绪的对象。尽管是其他部门不配合形成的结果，群众却以为是登记机构不作为所造成的。所以，不动产登记机构一定要把部门衔接不畅的问题及时向政府有关部门报告，引起领导重视，由政府牵头协调解决部门衔接问题。地方政府一定要将交易与登记部门的职责界定清楚，既倾听群众呼声，又兼顾交易与登记部门意见，把衔接不畅的具体问题逐一排号，始终以便民利民为原则，责成有关部门严肃对待，限期销号，绝不能久拖不结。对消极落实改革要求、推诿扯皮的部门应坚决问责，对阻碍改革、漠视群众利益的相关人员应给予必要处分。今年4月，湖北省黄石市专门印发《关于黄石市不动产登记中心“办证窗口一号难求”问题查处情况的通报》，从全面从严治党的高度进行责任追究，对国土、房管及具体的不动产登记经办机构相关领导进行了严肃处理。对于存在不动产登记部门衔接不畅问题的城市，黄石市政府的做法值得借鉴。

此外，值得一提的是，《不动产登记暂行条例》规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。近日，国土资源部又印发《压缩不动产登记时间实施方案》的通知，要求将抵押登记办理时限压缩至10个工作日，一般登记业务办理时限压缩至20个工作日，农村不动产登记和未公证的继承、受遗赠等复杂的不动产登记30个工作日办结（指单纯不动产登记环节）。目前，少数城市设定了1小时办结不动产登记业务的时限，这让其他城市压力倍增。但将办结时限由30个工作日骤然压缩至1小时，不免有“大跃进”之嫌。毕竟，我国不动产登记不是契约登记制度，不动产登记的效力极为强大，它不仅是不动产物权的有效公示方式，而且标志着国家对不动产物权的认可，具有近乎无可置疑的公信力。因此，法定的程序、内容与时限不能随意压缩。况且，不动产统一登记制度实施尚不足两年，不动产登记制度的建立完善任重道远，人员配备、职责整合、档案数据整理和系统平台建设尚有许多问题，在职责界定不清、部门配合不佳、落实数据档案整理不到位的情况下，片面追求速度，登记质量将很难得到保证，登记机构与登记人员将面临巨大的登记错误赔偿风险。从稳定和保护产权的基本原则出发，不动产登记机构应审慎处理效率和质量的平衡关系，实事求是，遵循规律，稳步提速。

（作者单位：江苏省盐城市不动产登记中心）