房产测绘工程重大价值的探究

韩前进

摘要：本文通过对当前房产测绘工程中所产生的产权归属问题的类型进行分析，提出房产测绘工程在产权归属问题中所起到的重要作用，并进一步分析了房产图、地形图和地籍图测绘的区别及它们在房产测绘工程中所产生的重要作用，以此来探究房产测绘工程的重大价值。

关键词：房产测绘；测绘工程；价值探究

引言

随着房地产市场交易行为的日益频繁，产权归属问题已经成为了购房者最为关心的事情。而这也使房产测绘工作变得愈发重要起来，房产测绘工程不仅承担着对民众自身利益及权利等关系的处理，它还承担着整个区域的房产规划和房产管制的重要使命。从大局观出发，房产测绘工程肩负着房地产市场承上启下的作用，而这也正是房产测绘工程的重大价值所在。

1、房产测绘工程产权归属问题的表现形式

当前，随着房地产市场交易市场的火爆，错综复杂的产权归属问题也随之而来，这些产权归属问题直接侵害了购房者的自身权益，使购房者与开发商之间的矛盾愈发显现出来，进而产生一系列的维权行动，而这种行为不利于社会的安定和谐。而房产测绘在房地产市场中扮演着非常重要的角色，它是房产归属权利人的坚决维护者，更是国家对房地产市场的管理者，其所拥有的重要性是不言而喻的。因此，只有不断加强房产测绘工程的管理，才能确保房产测绘工程的价值得到最大程度的体现。

1.1套内建筑面积引起的产权归属问题

套内建筑面积所引起的产权归属问题多见于期房，由于期房是还未完成的工程，因此在最终建成以后会与销售面积有所差异，而这种差异在一定程度上是被允许的，它也是不可避免的。购房人在与开发商签订《商品房买卖合同》已经对这种误差进行了相关规定，当误差较大时，可以由购房人与开发商进行协调结算即可。但在实际过程中，却仍有一种特殊误差会产生产权归属问题，这种特殊误差就是建筑面积没变，而使用面积缩小所引起的。举例说明，当某个工程项目所销售的期房建筑面积为80米，使用面积为62米，剩余分摊公共面积为18米。但实际建成后该期房的建筑面积沒变为80米，但剩余分摊的公共面积却变成了20米，所以使用面积变为了60米，这就比预先销售的使用面积62米少了2米。而由于《商品房买卖合同》只对建筑面积的误差进行了规定，却没有对使用面积进行规定，这就使购房者的自身权益受到了损害，进而不可避免的发生了产权归属问题。

1.2公共分摊面积引起的产权归属问题

这类产权归属问题基本都是由于公共分摊面积划分不清所引起的。在商品房销售过程中，由于商品房都是按套出售的，所以购房者都对分摊面积非常重视，而开发商为了能销售更多的商品房，就会在前期销售时对分摊面积进行少算，这样看起来能使房屋的使用面积更大，但实际上并非如此，在进行房屋交付时，开发商却对分摊面积按照正常标准进行计算，致使购房者多支付了很多费用，这就导致购房者和开发商之间产生了产权归属问题。另外，部分开发商还会将不应进行公摊的部位也按公摊面积进行计算，从而给购房者的合法权益帶来了极大的损害。

1.3房产测绘单位资质引起的产权归属问题

我国房产测绘单位众多，资质也不尽相同。因此只有符合测绘资质单位的测绘成果才具有法律效益。但在实际测绘过程中，有很多房产测绘单位没有施测资质，还有些房产测绘单位会存在超越资质进行测绘的情况，而这些测绘成果都不具备法律效力，无法进行房产权属登记，进而形成了产权纠纷。

1.4《房产测量规范》条款理解和运用差异性导致的产权归属问题

虽然我国对《房产测量规范》进行了的规定，但测绘单位在实际运用过程中却存在一定程度上的差异。例如，对于墙体抹灰层的测量是否应纳入到使用面积的测量工作当中。而这些差异致使某些房产测绘单位在实际测量过程中往往由于对条款理解不深而造成混淆。另外，在《房产测量规范》中对于某些条款并没有进行非常明确的解释，甚至在某些测量方面存在空白，致使测绘工程的准确性产生偏差，进而发生产权归属问题。

2、房产测绘工程重大价值分析

2.1房产测绘工程的作用

房产测绘工程在城市化建设中发挥着承上启下的重要作用，它能对城市区域内的房屋产权归属问题进行解决的同时，还能对区域内的房屋地理位置、产权归属情况、房屋数据及当前情况等进行非常详细的管理和记录，从而使政府在进行城市化建设过程中，能够为土地使用及土地改造建设等活动提供依据。通过房产产权测量，能够使城区内的房产分布及土地使用情况进行明确，还能整理出房产所属权限的总数与所占范围，统计出房产产权、产业综合治理情况、产籍分布范围等相关图形，从而整理出各类房产所占比例及具体密度等数据，进而为政府在经济开发中提供指示作用，政府还能利用房产测绘所统计出的数据来制定出土地的分类与等级，并按照收税标准来确保税收的正常上缴。

2.2房产图、地形图和地籍图的测绘区别及重要作用

在房产测绘工程中房产图、地形图和地籍图的重要性是不可忽视的，房产图能够对房屋的产权和产籍进行有效管理，还能为政府在土地使用、城镇规划和征收税费上提供重要依据。而地形图与地籍图则可以说是同类基础图中所产生的两种不同表现形式，它能够为政府在城市规划及资源配置分布上提供相应参考，从而使政府在城市规划和资源配置方面便得更加合理高效，促进城市经济发展，因此，地形图与地籍图拥有非常重要的应用价值。房产图与地形图和地籍图拥有许多共同点，因为它们都包括对细部位置的测绘及相关控制点的测量。但由于房产图、地形图与地籍图在服务对象上有所差异，进而其在要求与内容上都有很大差异。

3、结语

总而言之，房产测绘工程的好坏直接关系到民众的切身利益，更关系到社会的安定和谐。而当前产权归属问题类型错综复杂并呈多元化趋势，这给房产测绘工程带来了非常不利的影响，因此，为了尽量避免产权归属问题的发生，就必须加强房产测绘工程的管理，突出房产测绘工程的作用，以此确保房产测绘工程的价值得以最大程度的发挥。

参考文献：

[1]张昊，孙云鹤. 浅谈房产测绘市场化后房产基础测绘可采用的几种形式[J]. 北京测绘，2014，05：121-123+101.

[2]蒋兴发. 浅谈如何做好房产测绘[J]. 沿海企业与科技，2010，03：86-87+85.

[3]胡秀英. 房产测绘市场的规范及房产测绘机构风险防范[J]. 山西建筑，2013，33：223-225.