完善商品房合同网签流程探索

■ 张梦俐

房地产业

完善商品房合同网签流程探索

■ 张梦俐

基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，重庆市在 2006 年起开始商品房买卖合同网上签约备案制度（以下简称“网签”）。自网签制度实施以来，对规范商品房销售行为、保障购房人权益、维护房地产市场秩序发挥了积极作用，有效避免了一房多卖、欺诈等不端市场行为。但是，仍存在小部分开发企业违规销售，同购房者私下签订商品房买卖合同，购房人难以清晰掌握“网签”流程等情况。本文在梳理了现行网签程序的基础上，分析了网签制度可能存在的风险点及其原因，并对存在的漏洞提出了相应的建议，以期完善商品房合同网签流程。

一、商品房网签制度产生的背景

在购房人和开发企业就交易标的物和价格达成一致后，会进行商品房的买卖交易，交易的实现过程依托于房款的交付和合同的签订。在网签实行之前，由买卖双方根据约定内容，以公平、公正、自愿为原则签订纸质买卖合同、交付房款，完成交易过程。之后，房屋交易监管部门为了管理与服务的需要，防止一房多卖、无证销售等违规行为，在房屋买卖合同签订过程中，要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记备案，即实行“网签”，并在互联网上公示交易信息，以期通过交易信息透明化来规范房屋交易流程。

二、重庆市现行商品房合同网上签约流程

第一步，购房者在确定买房意向之后，由开发企业将购房者的信息通过特定端口录入商品房网签系统，打印合同草稿。网签系统同时会向购房人发送短信，提示购房者核对合同信息。

第二步，购房者核对合同草稿的版本及条款是否与销售现场公示、且经当地工商部门备案的示范合同一致，并确认合同中填写的姓名、证件号、成交面积、价格及其他条款信息，同时可通过手机扫描合同草稿首页的二维码，查询所购买房屋的产权所属状态。购房者在确认合同草稿无误且无异议后，在合同草稿上签字确认。

第三步，开发企业在网签系统中打印正式合同（同时网签系统将确认的合同基本信息传送至房地产交易管理机构备案），购房者支付房款，买卖双方签字盖章确认。

第四步，网签系统发送网签成功短信至购房者，提示购房者可查询网签情况的途径。数日后，开发企业在不动产登记中心领取房屋合同备案证明。

三、对现行网签约流程的探讨

（一）关于“网签”备案效力的探讨

根据相关法律（《民法》《合同法》《城市房地产管理法》等）规定，房屋买卖合同的成立及生效与否在于合同本身是否符合合同成立与生效的实质和形式要件。而商品房合同“网签”是行政机关基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，进行了强制性登记备案程序。根据法律法规，房地产监管部门因市场监管需要要求进行的合同网上备案，不是购房合同成立生效的法定条件，但能够产生对抗第三人的法律效力。因此，商品房交易双方可以通过缔约过程，签订纸质合同完成房屋交易，“网签”备案本身难以完全替代“纸质”合同。

（二）关于“草签合同”环节设计的探讨

草签合同属于在网上签约前的内部管理程序之一，其目的在于使购房者在签订正式网签合同之前，对合同内容进行了解，避免不平等条约；同时，开发企业可在此环节修改、编辑合同条款。但是，因“草签合同”增加的购房人签字确认环节易给购房者带来理解上的误区：一是打破了传统交易中只需签订一次合同的习惯，模糊了两种合同及两次签字确认的效力（草签合同只表示购房者已阅读合同条款，并有房屋交易意愿，由于系统设计草签合同开发企业可以修改和编辑，其保障效力远不及正式“网签”）；二是使购房者不明确可安全交付房款的时点，存在交付房款后未完成网签备案的风险。

（三）关于信息披露方式与效果的探讨

在商品房合同网上签约的过程中，信息披露主要通过购房人扫描预售许可证和商品房买卖合同首页上的二维码得以实现。2016 年重庆市国土房管局发布了《关于加强商品房买卖合同网签备案管理的通知》，要求在预售许可证和网签合同中增设二维码，购房人可用手机扫描二维码，获取在查询时点房屋是否已售、有无抵押查封限制、交易状态和成交信息等，使购房者对信息的查询更有效、便捷。但也存在购房人对二维码扫描使用较少，未能达到信息披露目的，以及不能通过扫描二维码掌握房屋全生命周期权属状态的不足。

（四）关于购房人资金保护的探讨

商品房非一般商品，不能进行实时交易，从“购房人确定交易并支付房款”到“开发企业网上提交正式商品房买卖合同实现合同网上登记备案”之间存在时间差，加之“草签合同”环节的存在，使购房人多在“草签合同”之后，签订正式网签合同之前便已将房款直接交付于开发企业。目前商品房合同网上签约流程中暂无对交易资金的监管和保护的设计，使购房人存在已交付房款但未实现房屋交易的风险。

四、对策建议

（一）简化网签程序，提高有效合同辨识度

“草签合同”可视为开发企业与购房者在正式签订合同前的沟通，具有“告知”“编辑修改”的功能，但也存在使网签流程复杂、不明晰的弊端。因此，建议在网签备案的行政流程中删除“草签合同”环节（据调查，成都、武汉、昆明、南宁等城市在商品房网签备案程序中均无“草签合同”环节），使整个流程中只签订一次合同，以利于宣传和购房者掌握。同时，提高纸质合同辨识度，向购房者大力宣传与开发商签订的合同必须是“带有二维码且可扫描查询房屋是否存在抵押、查封等信息”的合同，且签字和交付房款时已经收到重庆市国土房管局的短信提示，确保购房者所签合同已通过网签审查。系统修改后可在房交会期间，借助舆论宣传引导作用，专题宣传简化后的网签程序及有效网签合同的识别特征，使“网签合同”的二维码及短信特征深入人心。

（二）丰富二维码查询功能，实现对房屋权属办理进度的掌握

目前二维码的查询信息仅限于房屋交易前权属状态的查询以及房屋交易后是否进行网签的核实。建议丰富二维码的查询功能，使购房者在购买商品房后还可查询所购房屋网签合同备案、预告登记、转移登记等权属办理进度，全流程掌握房屋状态。

（三）建立交易资金监管平台，确保房屋交易安全

根据《重庆市国土房管局关于加强和规范商品房预售资金管理的通知》，“房地产开发企业应在与购房人签订购房合同、收取购房款的当日，将按揭购房首付款或一次性付款等购房人已支付的购房款全额存入预售资金监管账户”。为进一步实现对开发企业预收房款资金的管理，可设立新建商品房交易资金账户，账户名为“商品房交易账户”。购房人支付房款时确认资金账户名为“商品房交易账户”时才转入。相关登记中心在1个工作日内确认完成商品房买卖合同网签备案后，交易资金自动转存至建委预售资金监管账户，既保障了开发商合理动用预售资金的权利，又有利于购房者明晰其资金流向，保障交易安全。

（作者单位：重庆市国土资源和房屋勘测规划院）