如何规范二手房贷款业务市场

唐进新 陈斌

当前的二手房贷款市场，房地产中介机构（以下简称“中介”）签约中心已经成为银行营销二手房贷款客户的主渠道，约90%以上的银行二手房贷款业务来源于中介。利用上游渠道优势，中介逐渐占据市场支配地位，主导房屋交易方选择银行，倒逼银行“限时批贷、限时放款”，一定程度上扭曲了二手房贷款市场应有的秩序。

中介缘何成为二手房贷主渠道

房屋交易经中介撮合成交之后，中介一般会在门店安排三方合同网签备案，并协助房屋交易双方预约到中介的签约中心。签约中心实际上是中介协助购房资金不足的房屋买方融资的贷款签约中心。一般的模式是，中介将不同的银行、评估公司、公证处、代办公司等集中在签约中心，由房产经纪人主导房屋交易方选择银行的住房金融服务。在房地产市场资金紧张时，中介会依据银行的风险偏好，向不同资质的客户推荐相应的银行，或者依据银行的要求，帮助较低资质的客户通过实施增信措施，满足贷款要求。

由此，二手房市场成为中介主导的市场，尤其在二手房成交活跃度较高的城市核心区域。银行二手房贷款业务的营销模式，因此逐渐演变为以进驻中介签约中心为主，按照贷款经纪人的安排，与拟贷款的房屋交易方进行面谈面签，再进入银行的贷款审核、审批流程。银行自营的住房金融服务中心则更多时候处于休眠状态。随着中介撮合的房屋交易量不断增大，签约中心便成为二手房贷款业务的市场主渠道。

利用房屋交易方与银行之间的信息不对称，中介向个人收取住房金融服务费的同时，向银行收取渠道费或业务营销费。一种是向银行收取在签约中心进行面谈面签的工作间租金，相當于向每家银行收取摊位费;一种是中介直接按照房屋交易方贷款金额的3‰～4‰收费，名曰住房金融服务营销协办费，实际上是变相的佣金。

在互联网快速发展的当下，“限时服务”已成为满足客户需求的基本术语，随着中介之间的竞争不断加剧，“限时批贷超时补贴”“限时放款超时补贴”等承诺成为其核心竞争力要素之一，中介于是由此倒逼银行提供限时服务。银行从客户申请贷款之日起，必须按中介经纪人的时限，完成贷款的审核、审批、签约、发放贷款等一系列流程。同时，中介也通过各种渠道要求房产管理部门、办事机构提供限时服务，提高不动产产登记中心加快不动产产权登记、出具不动产产权证书、不动产权证明等业务办理效率。有的中介还会要求住房公积金中心加快审批贷款和提高放款时效。

二手房交易环节合规流程的注意事项

房屋属于不动产，在其交易过程中，须遵守《民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，在房屋交易过程中，房屋交易方除签订房屋交易合同之外，必须注意以下事项。

预留申请房屋贷款、房屋抵押所需的时间。如房屋交易方因流动资金不足需贷款购房，必须预留申请银行贷款的时间，相应地延后房屋交易的时间。在办理二手房贷款时，还需要预留拟购房屋进行债权抵押登记的时间，待正式抵押登记之后，银行才能发放贷款。

引入第三方担保机构。银行为房屋交易方发放贷款的前提是办理好房屋抵押登记，如果要提前放款，必须引入第三方担保机构提供担保，才能够按三方的合同约定放款。在解除房屋抵押登记前，也必须引入第三方担保机构提供担保，才能够按三方约定到房屋管理部门登记解押。

引入第三方房屋交易资金托管机构。由于不动产登记过程中存在诸多不确定性，比如法院查封、事故房产等，可能引起房屋交易发生变故。所以，大额的购房款，买房人不可能直接支付给卖房人，须引入可信赖的第三方房屋交易资金托管机构，对交易资金的安全予以保证，即对房屋交易资金进行托管。但是现实中，买方往往想在过户之后付款，而卖方却想在过户之前拿到全款，以避免交易的不确定性。

《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）明文规定：“中介提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。中介不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。”然而现实中，银行明知中介签约中心变相收取返佣、限时批贷、限时放贷等做法都是违规的，但是基于业绩考核压力，业务仍然要做，于是只好迁就中介，违背监管部门对银行信贷审核、审批独立的相关政策。

政策建议

严格实行房屋交易相关的五种制度，实现“一手交钱，一手交货”的购房模式

房屋交易注册登记制度。在房屋交易（包括房屋所有权转移、房屋租赁等）前，房屋所有者完成拟上市交易房屋的注册登记手续，房屋交易方完成拟交易房屋的注册登记手续;在房屋交易后，房屋交易方注销房屋交易的注册登记手续。同时，将房屋物业维护服务融入到房屋交易政务平台，建立房屋交易方、物业维护服务互动通道，便于房屋交易方查询房屋交易前的“健康”状况。

房屋交易合同网签备案制度。中介将房屋交易撮合成功后，房屋交易方通过房屋交易平台进行房屋交易合同的网签备案。目前，全国大部分地区都已实施了房屋交易合同网签备案制度。

房屋交易手续办理预约制度。房屋交易方在房屋交易合同进行网签备案之后，实行预约申请办理房屋交易的相关手续（俗称“过户”）的制度。在预约当日，房屋交易方须确保拟交易的房屋无抵押，拟申请的贷款银行确认在预约日之后可随时发放贷款，缴纳房屋交易各项税费的账户里存有足额的资金，以便确保房屋交易过户的顺利办理。

房屋抵押手续预申请制度。房屋交易方在预约过户日办理房屋交易相关手续时，如有房屋抵押贷款需求，可现场提交办理房屋抵押申请书，预先在房屋交易模块中设置房屋贷款抵押条件，当房屋贷款抵押的条件得到满足时，抵押手续即刻完成，实时生效。或者，在房屋交易手续办理日之前，通过政府的不动产抵押登记远程申请系统，在银行网点面签时，即可同步在线办理抵押登记手续。

房屋交易预告制度。在预约“过户”当日，房屋交易方现场办理完房屋交易手续后，即可公布房屋交易延后3个工作日的预告期，以便给房屋交易关联方足够的准备时间。在预告期截止前，当房屋交易系统检测到房屋交易资金账户有足够的资金时，即可发起房屋交易方“一手交钱”，与此同时完成扣缴房屋交易的相关税费、“一手交货”（过户手续完成）、房屋抵押登记手续等，实现“一手交钱，一手交货”的交易机制。此外，在预告期间发生的与房屋相关的其他法律事项，均在预告期结束之后才开始产生法律效力。如未能满足房屋交易手续的条件，导致房屋交易失败，最终追责时按未能满足条件的次序进行校验，由爽约者按房屋交易的相关合同约定补偿履约者。

银行需要探索住房金融业务新渠道

在房屋交易方“一手交钱，一手交货”的购房模式下，银行需要创新个人住房贷款业务，探索住房金融业务新渠道。

为适应以创新驱动、快速响应、敏捷交付为特点的智能化、移动化服务需求，银行需要创新个人住房贷款业务面谈面签服务渠道，实行面谈面签预约制。在银行营业时间段，由客户自主选择银行网点和预约服务时段，将个人住房贷款业务的线下服务与线上服务融合，通过银行网点和住房金融贷前调查专线视频三级服务响应体系，让个人住房贷款业务数据“动”起来，为客户提供线上定制化面谈面签服务。

房屋交易方注册登记之后，在房屋交易平台上可以搜索各家银行住房金融服务的历史评价，并自主选择银行，线上定制银行的（预）审批住房金融服务方案。在银行的协助下，可提前合理规划资金安排，改变中介签约中心主导房屋交易方选择银行住房金融服务的营销模式，让中介回归房地产经纪的主营业务，专注于房屋交易的撮合服务。与此同时，房屋交易方根据银行的购房住房金融服务方案，提前按可控的预算资金安排，适时调整购房计划或方案，直至选择到满意的房屋。

由此，银行不再受限于中介，而是“以客户为中心”，专注于提升住房金融的综合服务水平，以品质赢得客户，以品牌抢占市场。此外，银行还可以通过创新产品或服务事项，开通获客渠道;通过提升客户的服务体验，吸引客户，并增加客户黏性，与其他银行展开公平竞争。

（作者单位：中国建设银行深圳分行房金部，中国建设银行总行房金部）