房地产税的征收与税基评估

傅樵

摘要：在目前百姓生活中，房价最近几年被津津乐道。而房地产税也开始被更多人谈论，房产税的实施是否起到一定的作用，现通过研读各类文献和财经新闻，总结房地产税的征收对我国的积极影响，对税基的评估相关要素进行系统分析，以期能对房地产税的征收提供一定的理论指导。

关键词：房地产税；税基评估；评估方法

中图分类号：F293-3文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地产税和其税基概述

房产税从社会会计学的角度来说是指以房子为征税对象，按照房屋的计税余值为计税依据或者出租收入为依据，向房屋的产权所有人征收的一种财产保有税。近几年，各地区的房价不断高涨，尤其是2016年一波巨大行情的增长，让很多靠实体经济赚钱的人把资金都投入到了房子上。有人属于刚需有人属于投资，不断造成贫富差距的增大，地方财政也相对紧张，在这样的背景下，开征房产税可以在一定程度上充实地方财政或者可以适当缩小贫富差距。

房地产行业的课税对象目前包含几类，一种是按照房地产所占的土地进行征税，其次是土地上的建筑物，再次是对土地和建筑物进行综合征税，最后是两者都征税但是进行分别征税。目前为了更加，公平公正，我国实施的是对两者进行分别得征税，明确了计税的依据。无论是税基还是征税都起到积极的推动作用，稳定国家财政收入，推动房产税的改革。总之，对于国家和社会的发展属于好事和大事。

二、开证房地产税的积极意义

（一）有利于缩小贫富差距

虽然我国目前在一些地区实施的试点房地产税改革受到一定的争议，比如上海和重庆地区，但是总体效果还是积极有利的。在经济发展较快的一线城市，由于房价的飞涨，让很多中低产阶级对于购房望尘莫及，出现工资上涨的速度远远不及房价上涨的速度。有钱人买房炒房越来越富裕，中小阶级的老百姓拼其·生只够首付，只会加大贫富差距。而房产税的实施在一定程度上可以缩小这样的差距。通过开征房产税，逐步完善财产税制，不仅可以起到一定的宏观调控，调节国民收入分配，也可以适当缩小差距。

（二）有利于充實地方财政

税收是地方财政和中央财政的重要来源，在房地产市场如此火热的今天，更多的老百姓希望可以在城市买房定居，征收房产税无疑成为增加财政收入的经济来源之一，适当的弥补因其他税制问题引起的地方财政收入不足的问题。中国的国情决定了我国目前有着比较独特的土地问题，政府依赖土地资源，整体房地产市场的攀升逐渐增加了地方财政。有利于政府进行公共设施的投入，进行更大规模的投资，造福于一方百姓。

三、我国房地产税的征收和税基评估现状

先从房地产税的征收说起，目前我国暂未全面开放对该税的征收，只是在一些发达地区进行，但是目前出现了很多问题需要解决。按照我国房地产税的暂行条例规定，房地产税的税基是以房屋账面的原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据的。但是按照目前尤其是整个2016年的房价上涨的迅猛态势，以账面原值计税，不可能引起非常显著的财政税收，一定程度上也于房屋现在的市场价值脱节。从长期开看，不管是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都应该作为单一的计税依据。应该让专业的人才通过科学的方法获得的税基评估价值才是其最合理的依据。

四、房地产税税基评估相关要素分析

（一）税基的确定

根据现行方案，税基的确定主要是指看纳税人的房产价值和面积，两者都较大时，且做商用，应多纳税；反之相对少纳税。当然在实际操作过程中会具体情况具体分析。如果用房屋面积来定征税税率时，要考虑人口，即应考虑人均居住面积。

（二）评估主体

目前，我国主要实行的对在财政部企业司监督下的资产评估行业培养的资产评估管理师，实行自治管理。国家部门和协会双重监管下，让资产管理师进行评估，当时即使是这样的方式也有人认为不太合理。但是单方面的评估只会增加不必要的麻烦，目前现存评估主体最后出来的评估结果相对公允，通过有序竞争来降低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。

（三）评估原则

1.快捷高效和低成本原则。房产税税基评估属于耗费人力物力财力的工作，所以在整个工作过程中需要一定的资源支持，因此尽可能在科学精准的情况下降低成本成为一个不变的规则。为了保证工作效率高，但是又可以压缩成本，一般采用批量评估较好。

2.估价动态更新原则。众所周知，房价随着时间的不同会有很大的波动，以郑州的房价为例，同样的楼盘2016年上半年的房价和下半年的房价每平米可以相差5千到一万不等。因此，房产的评估价值具有很强的时效性，当然也是指一定时期内，在房价较为稳定阶段时效性相对较弱。为保证估价的时效性和合理性，就应定期对房产的价值进行重估。在评估期限不长的情况下，重估时仅需考虑一些最新的房价、参数和因子的变动，估价方法也不需进行大幅改动，在保证重估低成本的基础上，可以保证评估结果的准确性。

3.统一评估标准兼具差别评估。哲学上讲具体情况具体分析，因此在已有的文献中，比如彭昭锋（2014）等学者在评估原则中谈到因为不同的评估-主体、使用的方法和标准稍有不同，最后造成的评估价值也会有不同。从工作的公平角度出发，我国的房产税税基评估应该采用统一标准。但是总有特殊情况的出现，及时做好特殊情况的应对措施。根据具体的房屋情况设定相对差别化但又公平的评估方法。

（四）评估方法

1.市场法。市场法是房地产税税基评估的基本方法之一，也是目前使用最为广泛的一种。市场法其实将近期交易情况进行对比，通过对交易时间、交易情况、相类似的房地产因素等进行对比修正和评估的方法。两者遵守的原则主要是在公平资源的基础上进行，因为是现时的对比，因此房屋评价具有真实的现时价值。目前用市场法进行评估测算，主要是住宅类房地产。根据国家规定，这样的房产评估需具备完善的房地产评估市场，对于房地产交易所产生的记录进行有效的、完备的记载，以及具有高度的信息化建设，不同部门之间能够进行有效的信息传输，保证信息的准确性。

2.收益法。收益法目前只适用于出租性质的房屋，这一块也是一个巨大的市场。在目前的二手市场上用途非常广泛，因此依托的是房产或者土地因为流转或者使用了其相应的权利而产生的收益。当然会有一个问题，就是购置房屋时房东已缴纳了房产税，但是如果在房子出租时再次缴纳，就会产生重复纳税的，该政策实施时稍有不便。所以用收益法进行房地产税税基评估的之前，应当将租金从营业税中划分开，仅仅进行房产税的征收。

3.成本法。该方法依托的基础是评估时，当时的原材料价格和人工成本费等，所有的的費用全部加起来之后再减去房屋的折旧费，从而估算出房地产的价值，通过对这个估算的房地产的价值进行征税。重置成本主要考虑到物价的变化，今天的人工成本费和5年前的成本费有着质的区别。所以，如果其所依据材料的变化较大，而在计算的时候出现信息不对称，沿用之前的价格进行计算，就会造成所计算的税费不符合实际，有可能会出现税基过低的情况，对财政收入肯定是不利的。

4.批量评估法。随着应用型的计算机技术和统计学的学科发展，也有利于税基的评估。根据统计学和计量经济学中的相关方法模型，通过回归分析等数理统计技术批量评估。当然，整个过程中主要依据的是房产的综合情况，需要对所测定房产的特征进行有效把握，将其纳入到所运行的区域内进行财产评估，建立他们之间的关联因素，再建立模型，最后就行模型的推断。将出来的结果进行对比分析，形成科学的结果。

五、对房地产税基评估体系的建议

为了更加公平公正，应该响应依法治国的号召，建立健全相关的法律法规。新兴的行业和产业要想更快更健全的健康发展，必须有法律法规的约束，对相关条款进行细化，对房产税税基评估工作给予一定的法律支持，制度建设和运行保障。明确责任划分，一旦出现情况要有相应的应对措施。

目前我国的评估方法都有较为适用的范围领域，但是房地产税税基存在多样的方式，并非现存的方式就适合已有的房地产形式。目前依然存在模棱两可的评估方式，优化相关的方法，确定最合适科学的评估方法是重中之重。评估主体要根据房地产的性质进行最合适的评估方法的选择。尽快出台全国适用统一的规划评估系统，设定一个可变值的范围进行约束，体现出其合理、公平的特点。

从国际角度而言，房产税的征收和评估其实都已相对成熟，尤其在美国和澳大利亚。我国虽然起步较晚，但可结合中国的具体实际国情，借鉴国际上先进的税收经验，设计出符合中国特色的房产税的征收方式和税基评估模式，让房地产税收政策和方法得到更多人民的支持。房地产税基评估是进行房地产征税的基础，国家和政府要对此予以重视和研究，让房产税更早的予以实现。