我国房地产税制改革探究

宋昕++王铭涵++陈亚群

[摘要]在G20税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟提到了我国的房地产税制改革，并表示房地产税的改革将“义无反顾”地推进。房地产税改革是社会普遍关注的问题，是关系到国计民生的问题。当前我国的房地产税仍然存在的问题和其他国家在房地产税的探索道路上出现的问题，都对我国的房地产税税制的完善有重要的借鉴意义。

[关键词]房地产税；房产税；改革；国际借鉴

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161

1房地产税与房产税

“房地产税”是一个综合性概念。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国，房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。与部分发达国家相比，我国的房地产税在地方税收入中所占比例较小。

区别于房地产税，对大多数的购房者来说，房产税主要是针对住宅征收的税收。1986年9月15日国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》指出，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房地产税与房产税在征税范围、纳税义务人和计算方法方面均有区别。在房地产税中，直接以房地产为征税对象的税种有六种，包括城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地使用税、契税和房产税。如城市房地产税，其征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产，纳税义务人是在我国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。城市房地产税按年以12%的税率依房屋折余价值计征或依租金收入计征，税率为12%。

2011年1月27日以前，房产税对个人所有的非营业用房产一直是免于纳税的，对营业性房产则依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为12%；而依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。自2011年1月28日始，上海和重庆两地进行房产税试点征收，个人住房才开始有条件地正式征税。

2当前我国房地产税存在的问题

从当前房地产项目的相关税收政策看，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，占交易环节的比重相对偏轻，对个人占用和交易几乎不征税，特别要注意的是，房地产交易过程中的税率偏低，这大大刺激了房地产行业中的投机行为。随着经济体制改革的深入和房地产市场的不断完善，我国的房地产税制与经济发展存在矛盾。与此同时，出台时间不同的不同税种又造成了不同税种之间的冲突。我国现行房地产税收政策的缺陷表现在如下几个方面。

21公平税负的原则没有得到体现

在我国现行的房地产税制度中，公平税负的原则并没有得到很好的體现。一方面，内外资企业所遵循的税制不统一；另一方面，城乡税制也不统一。比如，城市房地产税针对的仅仅是外资企业，而耕地占用税只针对内资企业；内资企业需要缴纳城镇土地使用税，而外资企业与之相仿的则是需要缴纳土地使用费。城乡税制的不统一主要表现在城镇企业的房地产征税，而农村企业的房地产不征税上。内外税制不统一和城乡税制不统一都会造成不公平竞争。

22房地产税收政策环节分布不合理

从征税环节来看，现行中国房地产税收在流转环节税负较重，在保有环节税负较轻，且免税范围较广。相关文献显示，在对城镇土地保有环节征收城镇土地使用税的数据中，最高税额仅为每年每平方米30元；而在住房保有环节征收的房产税，对非营业用房一律予以免税；在流转环节中，土地增值税的征税税率高达30%至60%，企业还需另纳企业所得税和营业税。由此一来，企业的税收负担较重，平均税负水平达到了40%以上。流转环节的税负势必最终转嫁到消费者身上。新建商品房的价格据此提高，带动房地产市场整体上扬，对高居不下的房价并无益处。此外，房地产保有环节税种过少，使得土地占有成本较低，也会带来土地闲置和土地浪费的现象。

23税项设置欠科学

我国的房地产税的政策目标较为分散。房地产税税种较多，而且各个税种的政策目标不尽相同，房地产税整体的政策目标较为模糊，各个税种之间的政策目标也不协调。此外，房地产税课税标准不一，面积、交易价格和评估价格都在不同的情况下充当了课税标准。这不但增加了课税难度，也在一定程度上使税法的技术合理性打了折扣。

在房地产业链条中，从开发到贩售和权益转让环节中，或多或少地存在重复课税的状况。这使得房地产行业税种较多，环节更加繁复，也是房价高居不下的原因之一。

24征税配套设施不完善

我国目前还未有较为严密的财产登记制度，这大大影响了税收征管的力度。与征税密切相关的各种制度和政策的缺乏以及来自税务部门部分员工的业务水平问题大大影响了税收工作的开展。同时由于其他原因带来的税基侵蚀情况，税收流失现象十分严重。长期以来，在地方上房地产税并没有得到足够多的重视，这也一定程度上在主观方面为房地产税的征收带来了阻碍。

3房地产税的国际借鉴

成熟的房地产税制的构建是一个漫长的过程，我国在这一方面的探索暂时没有部分东欧国家迅速。他们在探索过程中成功与失败的经验和教训都是我国在房地产税制建设方面不可忽视的。

31课税对象、纳税人和计税依据

多数国家以土地和地上建筑物为房地产税的课税对象。纳税人的界定由于各国的产权制度不同而存在差异。部分东欧国家为适应其国家土地所有权制度，对房地产的所有权人和土地的占用者均征税。

房地产税既可以从量计征也可以从价计征。从量计征的计税依据是财产数量，即土地或建筑物的面积。从量计征便于管理，不会受到市场数据缺失的限制，但同时税收不能很好地反应市场的变化。从价计征的计税依据是财产价值，即房地产的原值或市场价值。从价计征能够体现税负公平的特点，能够从税收中体现房地产市场的变化，但其征管难度大，对基础数据要求高，还要求建立相应的评估机构。

32税率的确定方式

税率由中央政府还是地方政府制定，需要根据具体国情具体判断。比如美国，其税率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府规定的范围内设定最后税率。类似我国现有的房产税，有的国家对不同用途的房地产设定了不同税率，如加拿大住宅用房地产的税率仅有商业、工业用房地产税率的1/2。

33减免税政策

减免税主要针对特定房产所有权和特定财产用途的豁免。前者可以是针对国家和政府拥有的房地产，后者则可以是诸如针对教育、文化、宗教等方面的房地产。

34市场价值的评估方法、评估技术手段、评估周期

为了体现税负公平的原则，部分国家采用从价计征的方法征收房地产税。房地产的市场价值评估主要有3种方法：市场比较法、成本法和收益法。为完成税收需要，实现短时间内对大量房地产的评估，从价征税的国家通常采用批量评估的办法，其建立了较为完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统（CAMA）。为了反映房地产市场价值的波动，各国会考虑定期或不定期重估房地产的市场价值，同时使得税负更加公平合理。

35评估及征管机构以及争议处理

在房地產税的税款核定环节，由于国情不同，世界各国对评估标准的设置并无定式。如德国，哥伦比亚，肯尼亚等国由地方制定评估标准；而英国、墨西哥等则由中央制定评估标准。各国在建立房地产税评估征税制度的同时，还建立起了相应的评估争议处理机制。

4对新房地产税的建议

41加快房地产税制改革进程

尽管我们已经知道房地产税改革的完成已为时不远，但我们仍然希望新的房地产税方案能够早日出台，早日发挥它应有的功用。

42科学设置房地产税制各项要素

对国外在房地产税探索的经验和教训要予以一定的重视。希望我国的房地产税改革能够少走弯路，不走弯路，用较小的代价就能达到预期的效果。

43对房地产税的现存问题予以充分考虑并在新税制中得以体现

我们希望房地产税税制的改革是充分的、合理的、有效的，能够缓解当下的社会矛盾，能充分发挥其在宏观调控方面的作用。

参考文献：

[1]北京市地方税务局课题组房地产税改革的国际借鉴及建议[J].税务研究，2005（1）

[2]陈永霞对我国房地产税存在问题的分析及建议[J].中国房地产业，2016（4）

[3]樊丽明，李文房地产税收制度改革研究[J].税务研究，2004（9）