房地产开发项目招投标阶段的成本控制措施探讨

陈红英

摘要：近年来，房地产开发事业不断进步，国家利好政策频出，大小房地产企业争相囤地开发建设，在这生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和利益直接挂钩的重要环节，为赢取更多的利益，有必要对成本控制措施进行研究与探讨。

关键词：房地产开发；招投标阶段；成本；控制

1.概述

随着房地产市场的竞争加剧和政府不断出台宏观调控政策，房地产市场必将趋向理性化。受国内外经济形势影响，2016年房地产需求或呈现低迷趋势，投资投机性需求进退难舍，消费性需求谨慎观望。不断披露的“空城、鬼城、公務员售楼”等案例说明，在许多城市区域，供大于求的风险在不断积聚、膨胀。这时，成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的可能性和赢利的空间大小，它是贯穿于房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策，拿地，定位，策划，营销，招投标，施工，材料采购，竣工验收，后评估等各环节，实现项目价值最大化。

工程招投标对具体工程来说是一项十分重要的经济活动，涉及到设计、工程、材料、成本、营销等多部门的实际运作，其控制要点在于投标单位的选择、招标文件的制定（包含招标书、图纸、工程量清单编制、材料设备、报价承包方式、标前答疑等）、评标（报价分析、商务谈判）和定标。难点在于编制高质量的招标文件，重点在于评标。把控好这一系列活动，才能更好的控制房地产成本。2房地产招投标的现状以及存在的主要问题

当前房地产企业在招投标阶段成本控制还存在一些问题，具体表现有：（1）权力标”及“关、系标”太多，投标人借助地方行政领导干部的关系，以权利压制招投标正常程序；（2）缺乏有效监督机构和管理体制，评标委员会的组成人员不符合要求，个别评标人员对评标不认真、不负责。甚至以权谋私等等；（3）招投标程序管理不严，招投标文件编制不具体；（4）评标办法设置不合理，评标困难，结果不理想；（5）投标单位挂靠现象严重，有些投标单位不具备要求的施工资质和能力，就借用别的施工企业资质，中标后再转包或分包，获得工程利益，使工程项目质量得不到应有的保证。文章结合房地产企业自身的特点，主要从供方选择、招标文件的编制、发包模式的选择、评标与定标等方面研究招投标阶段房地产开发项目的成本控制。

3.房地产开发招投标阶段的成本控制

3.1供方的选择

在项目实施前，择优考虑有实力的供货方和施工方，相比其他中小企业，他们自身的管理水平和资源的有效配置，在一定程度上降低了成本。避免项目实施中额外的成本追加。

3.2招标文件的编制

编制高质量的招标文件，是招标阶段的一个难点，该项工作做好了，对成本的控制就有了框定性作用。因此，在编制前，应当对招标项目进行全面充分的了解，从国家行业的要求、技术规范、行业市场行情等方面进行全方位、多角度的调研，结合招标人的需求进行分析，对专业性强问题，要与法律专家、采购专家、技术专家沟通协作，为科学合理的编制招标文件提供保证。其次，合理选择评标办法和评标标准。编制评标办法和评标标准，应考虑所采购的货物类型、相关技术要求、市场供求状况、潜在投标人的数量等因素。一般来讲对于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的原材料类物资，或技术规格、性能、制作工艺要求统一，标准化程度高的物资，可以采用经评审的最低投标价法。

3.3发包模式的选择

房地产开发企业应根据项目工期、质量、投资控制等具体要求，合理地确定发包模式，减少经营风险。不同的模式，有不同的优点和不足。比如施工总承包发包模式，在投资控制方面的优缺点是在开工前就有较明确的合同价，有利于业主对总造价的早期控制，但若在施工过程中发生设计变更，则可能发生索赔；而平行发包的利弊是：每一部分工程发包，都以施工图设计为基础，投标报价较有依据，要等最后一份合同签订后才知道总造价，对投资早期控制不利。

3.4评标与定标方法的确定

评标定标办法应体现平等、公正、合法、合理的原则，综合考虑投标人的信誉、业绩、报价、质量、工期、施工组织设计等各方面的因素，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍和限制投标人之间的竞争。评标方法一般分为合理低标价法和综合评议法两大类，细分为合理低价评标法、平均报价评标法、两阶段低价评标法和A+B值评标法或法律、法规允许的其他评标办法。招标人可根据工程具体情况，选择其中一种评标定标办法或选择其中几种评标定标办法综合成一种评标定标办法，经建设行政主管部门或其委托建设工程招标投标管理机构审核同意后写入招标文件。

招投标文件要明确评标的原则。招投标文件要根据建筑市场行情，合理地确定控制价，不能不考虑合理的成本范围而过分追求成本控制。并且要防止投标单位以“低价中标，高价索赔”的这种方式来获得项目施工的资格。除此之外，还必须明确投标人统一计价口径、统一计量依据，以标价合理等综合条件选择合适的施工单位，从而提高招标工作质量，要坚持再“公开、公平、公正、诚实信用、独立、接受行政监督”的基本原则下，选择一个既能保证工程按质按时完成，又能降低工程造价成本的中标单位。要充分熟悉并理解整个招标文件的内容，防止今后工程实施中施工单位提出索赔，以降低成本。

4.结语

要想在房地产开发项目招投标阶段，实现最为理想的成本控制效果，我们要立足房地产开发项目的客观实际需求，充分分析该阶段成本控制过程中易出现的多项问题，进而通过科学合理的成本控制与管理措施，保障房地产开发项目下一阶段的顺利进行。