开启房地产业和城市化协调发展新局面

□吴可人

开启房地产业和城市化协调发展新局面

□吴可人

充分发挥房地产业对城市化的助推器作用，关键是科学引导和合理释放房地产需求。中央经济工作会议明确了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并提出人地挂钩分配建设用地指标，合理增加土地供应，疏解特大城市部分城市功能及带动周边中小城市发展的具体举措，为浙江构建房地产业与城市化协调发展新格局指明方向、提供保障

图/金川

高房价之于城市化的影响

房地产业之于城市化，犹如“双刃剑”。高房价损害城市化，然而高房价背后却有太多的故事。

浙江是高房价的典型。2000-2014年，宁波的住房销售价格指数是4.620，仅次于福建和厦门居全国第三；同期，杭州的房价指数是4.390，居全国第四。如果剔除杭州在2010年后因大面积增加余杭、萧山商品房供给导致商品房均价被低估的因素，2000-2010年宁波和杭州分别以住房销售价格指数4.951和4.460居全国前两位。由此可见，浙江大概是全国房价涨得最快的省份。

高房价弱化了大量农民进城定居主观意愿及实际能力。根据对全省8个小城市培育试点镇的抽样调查数据，有意愿进城落户的农民，可承受的购置商品房的均价为5379元，略高于与这些镇区5316元的商品房实际均价，大大低于这些地区县城9066元的商品房实际均价。由此不难看出，农民有且仅有能力在镇区购房定居，但是普遍没有能力到县城定居，更不用说到杭甬温大城市定居。

高房价亦在相当程度上将一大批有意定居杭州等大城市创业创新的青年才俊拒之城外。笔者在滨江区几家高新技术企业调研时了解到，高房价及其带来的居住成本较高等问题，已成为高新技术企业引人难、留人难的共性因素。这种情况不但影响企业的人力资本积累、创新能力和核心竞争力提升，更进一步制约杭州城市综合竞争力提升。

苏杭比较分析进一步揭示出房价对于城市化的决定性影响。杭州主城区新建商品住宅成交单价长期高于苏州市区。其中2007-2010年间，杭州市区住房均价从苏州市区的1.6倍左右上升至2倍左右。2010年以后，虽然杭州市区住房均价因余杭、萧山等外围地区大量开发而被一定程度拉低，至2015年亦高达苏州市区的1.3倍。

苏杭两地经济社会发展和城市化水平，与房价呈典型的负相关关系。1990-2000年，杭州市区GDP年均名义增速比苏州市区高1.2个百分点；2000-2015年，杭州GDP年均名义增速落后苏州市区2.0个百分点。2014年杭州市区城市化率68.3%，与苏州市区城市化率差距达11.6个百分点之巨；即使在2015年杭州城镇人口统计口径放宽情况下，杭州市区城市化率亦落后苏州市区1.7个百分点。杭州城镇居民人均可支配收入亦逐步落后于苏州，从2000年高于苏州4.1%，到2012年与苏州持平，再到2015年低于苏州4.1%。

三副“良方”促进房地产业健康发展

房地产业是城市发展的助推器，这一点毋庸置疑。“让政府增收，让城市加速发展”，是房地产业在推进城市化中的一个基本功能。在当今中国基层政府“吃饭财政”格局下，城市建设资金的多半部分来自于房地产业。地方政府通过获得土地出让金和房地产业各项税费，为城市建设提供充足的资金保障。人们垢病杭州市2016年土地出让收入早已破千亿之巨，但是如果没有卖地收入，杭州很可能就没有新西湖、钱江新城、大江东、城西科创等新空间、新经济、新业态的崛起，很可能就没有高铁高速轨道交通的网络化推进，很可能就没有整座城市的快速发展。

充分发挥房地产业对城市化的助推器作用，关键是科学引导和合理释放房地产需求。中央经济工作会议针对下一阶段如何促进房地产业健康发展，开出三副“良方”。会议明确了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并提出人地挂钩分配建设用地指标，合理增加土地供应，疏解特大城市部分城市功能及带动周边中小城市发展的具体举措。这一定位及举措符合浙江城市化发展实际和诉求，为浙江构建房地产业与城市化协调发展新格局指明方向、提供保障。

第一副良方：落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。浙江从2003年土地新政实施以来，受制度性的土地紧缩制约，过早地停止了对人口等要素的集聚。2004—2015年，浙江国有建设用地供给年均增长仅仅2.1%，比全国平均低11.4个百分点。浙江常住人口占全国比重从2010年的4.1%降至2015年的4.0%。这一状况严重违背全球人口向沿海地区、向经济发达地区集聚的客观规律，亦造成大量外来人口人地分离的“半城市化”困境。

未来应通过建立人地挂钩的建设用地指标分配制度，促进人口、土地等要素在更大范围的自由流动和优化配置。在此基础上，浙江等沿海地区应积极争取从中央顶层设计层面，建立吸纳转移人口数量与教育经费、生态补偿等转移支付制度，保障流动人口教育、医疗、社保、住房等公共服务，加快破解长期制约沿海发达地区城市化普遍面临的人地矛盾、财权事权不匹配等掣肘，开启人口城市化与土地城市化相适应的新格局。

第二副良方：合理增加土地供应，提高住宅用地比例。从实际状况看，土地供给不足与房价上涨过快具有比较密切的关系。以苏杭为例，2002年以来杭州市区商品住宅土地供给大致只有苏州市区的一半，房价则是苏州市区的两倍，就是比较能说明问题的一个案例。杭州市区长期来不仅住宅用地供给偏少，而且呈蛙跳式供地，即余杭、萧山等外围区块的土地大量出让，而靠近市区捂地惜让，进一步大幅推高市中心房价。来自透明售房网的数据显示，2016年11月1日至12月14日，杭州市中心住宅新房均价已高达49705元/平方米。

未来一段时期，浙江省应把适度增加土地供给，优化土地供给布局，作为缓解房价过快上涨的长期政策。这里的一个关键是何谓“适度”。需要指出的是，由于改善型和品质型的购房需求和投资投机型购房需求往往互相转化难以清晰界定，倘若为了抑制投资投机需求而长期实行过分严厉的供地政策，势必不能较好适应加快增长的品质型住房需求，制约房地产健康发展，造成商品房供不应求、房价大涨。从这层意义上而言，各种住房需求总体应以疏导为主。浙江住房供地应充分满足刚性住房需求基础上适度满足品质型需求，同时，杭州、宁波两大城市充分结合宜居宜业吸引力强、外来购房需求量大的实际进一步增加供地。

第三副良方：疏解特大城市部分城市功能，带动周边中小城市发展。浙江具有大城市和中小城市协调发展的良好条件。正是因为大量中小城市的崛起，浙江城市化实现从1978年落后全国平均3.4个百分点到2015年超过全国平均9.7个百分点、居各地第2的快速增长。浙江推动大中小城市协调发展长期走在全国前列。从支持县域经济发展，到2011年以来的小城市培育，再到2014年以来开展的特色小镇创建，从理念到行动都与这次中央经济工作会议精神高度契合。

当前和今后一段时期，浙江应充分结合大中小城市房地产市场供需实际，坚持分类调控，因城因地施策。据省政府研究室“四大中心城市周边县市农民进城意愿调查报告”显示，杭甬温金四城周边愿意进城落户的农户中68.4%选择到县城；另据笔者对全省8个小城市培育试点镇的抽样调查，这些地区的县城商品房均价大大高出愿意到县城落户的农户的实际购房能力。结合上述两项调查结果，未来应把调控县城房价作为引导疏解大城市供需矛盾的主战场。

2016年6月浙江发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，把解决大城市土地出让和房价频出新高与化解周边中小城市商品住宅库存紧密联系在一起共同化解。《方案》针对性地提出了推进棚改货币化安置、支持自住型和改善性购房需求、鼓励新市民购房和农民进城购房、消化非住宅商品房库存、全面建立商品房供地与库存及价格挂钩办法等具体举措，从政策层面推动消化库存与推进城市化的双赢。

房地产业健康发展问题受中央经济工作会议高度关注，在组合政策之下，房地产业有望真正发挥城市人居的保障器、城市生活的提升器、城市发展的加速器的重要作用，进而推动浙江早日开启房地产业和城市化协调发展、良性互动新局面。

作者单位：浙江省发展和改革研究所