中国房地产泡沫的形成逻辑与政策建议

摘 要 中国房价一直居高不下，大量学者认为中国房地产市场中存在价格泡沫，本文将在相关数据的基础上讨论脱离市场基础的房地产价格如何形成，以及对如何平衡房地产价格与经济发展间的关系提出了政策建议。

关键词 房地产泡沫；供需理论；资本流入；政策建议

中国房地产市场自2000年以来一直保持着持续繁荣的状态，如今中国房价已经让大部分购房者望而却步。以北上广深等一线城市为例，搜房网数据显示，北京2017年初二手房城市均价已达6万元/平米，上海、深圳紧随其后，大约5万元/平米，广州稍低，为2万元/平米，但仍处于较高水平。如此高的房价，显然已经脱离了市场供求基础，国际公认租售比在1：300以下则存在房地产泡沫，而计算可得目前70%多的中国城市位于1：300以下，存在泡沫。高房价引发了社会各界的关注，政府也在积极采取措施调控房价。但另一方面，目前中国经济出于下行态势，房地产成为中国经济的重要支柱之一，一旦操之过急，处理不当，则会产生类似日本在二十世纪九十年代所发生的房地产泡沫破灭事件，这一事件导致日本经济严重受挫，被称为“失去的十年”，因此如何看待中国房地产泡沫问题是个重要议题。本文旨在梳理中国房价上涨并形成泡沫的经济逻辑，并提出相关政策建议。

一、需求端在不断加强

随着中国经济的迅速发展，城市化进程加快，国家统计局数据显示，中国城市化率从2000年的36%一直上升至2016年的57.35%，《2016～2020中国城镇化率增长预测报告》中预测，2018年中国城镇常住人口将达到8.1亿， 2020年中国城镇化率将达到63.4%，庞大的人口基数加上较快的城市化进程产生了巨大的购房需求端。与此同时，人口流动存在的另一个特点是从中西部流向东部沿海城市，特别是较为发达的一线城市例如北上广深。以北京为例，2006年北京市常住人口为1601万人，2015年则到达2171万人，增长了近三分之一。不断增加的人口压力加剧了这些城市的住房紧缺问题。

除了购房人口增长之外，购房资金成本也在不断降低。出口、投资、消费为经济的三家马车，在出口对经济的拉动作用疲软后，中国开始不断扩大内需，包括对扩大购房需求，具体表现在房贷利率的不断降低，从五年以上房贷利率来看，自2006年以来，总共进行了二十多次调整，整体呈波动下降趋势，从2006年年末7%左右的水平一直下降至2016年年末5%左右，不断降低的房贷利率，使得民众购房意愿有所加强。

二、供给端依旧薄弱

尽管需求在不断增加，房源的供给依旧受到限制。限制主要来自于两方面，一方面是政府对于土地的控制权，这也是中国房地产泡沫与日本有所不同的原因，除了土地供给的刚性特点外，由于中国土地的实际控制权一直掌握在国家手中，而地价与房价处于联动狀态，因此中国的房价升高部分原因在于政府通过限制土地供给量来保持地价水平，从而买卖地产实现财政收入。另一方面，房地产投机客经常采取限售手段，自身持有大量房产却拒绝出售，这导致面对大量购房需求，原本就紧张的房源状况更加恶化。

三、过度资金流入

按照古典经济学框架，供需的不平衡会导致商品的价格产生偏离，但对于我国的高房价水平而言，仅用供需理论来解释显然是不够的，过度的资本流入进入房地产市场是产生泡沫的主要原因。

资本流入主要来自两方面，一是过剩的国内资本，二是国外游资。从国内资本来看，图中显示由于国家实行较为宽松的货币政策，货币供应量（M1）增长较快，银行在获得大量流动性后，需要有明确的投资方向来，而房地产市场前景良好，因此选择将大量的资金贷款给房地产企业，这无疑为房价泡沫的产生埋下祸根。同时随着中国经济上行，民间资本开始不断累积，但缺乏合理的投资途径，银行存款利率将资金存储在银行收益率很低，甚至在通货膨胀的压力下会不及贬值的速度，其他的金融市场机制也不健全，有较高的风险。投资房地产逻辑简单，且出于房价上涨的预期，投资风险较小，收益率却相当高，据数据显示，5年后房屋租赁转售平均回报率皆高于五年以上贷款利较低，率，这吸引了大量民间资本涌入。

从国外资本的角度来看，中国在2006年12月全面开放金融市场后，国外资本可以流入中国，同时人民币汇率处于上升通道中，与国外普遍的低利率相对比，外国游资也更热衷于在中国寻找投资对象，房地产市场便是热钱流入的对象。国内外大量的资金流入，最终使得中国房价一步步推高，脱离其供求关系的市场基础，形成市场泡沫。

数据来源：中经网

在厘清了房地产泡沫的形成机理后，可以看到，要调控房地产价格首先应当化解供需矛盾，从需求端来看，城市化的步伐是难以阻挡的，政府实际应当做的是进一步提供较完善的经济适用住房与廉租房，从而缓解大众对于商品房的强烈需求，从供给端来看，政府可以稳步放开土地限制，同时颁布相关法律规制房地产投机客通过惜售抬高房价的行为，使得房屋供给紧张问题能够得到缓解。例如运用强制手段发布房屋限购令，限制每个家庭能够购置的房屋上限；或运用经济手段颁布房产税，增加房地产投机者的税收成本以减少其过度投机行为。同样重要的是在顶层设计中统筹全局，平衡好稳定房价与经济发展之间的关系，不能迅速收紧货币政策以减少国内资本过度流入房地产市场，这样容易对实体经济形成消极作用，同时会刺激房产泡沫迅速破灭，更好的方法是对国外游资的进行管制，削弱其对我国房地产市场的冲击。毫无疑问，通过政策调控稳步化解房地产泡沫，实现软着陆，还需要经历时间的考验。

参考文献：

[1]李静怡.日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示[J].中国商贸，2009（10）：15-16.

[2]林鸿.基于互联网平台的众筹融资模式研究[D].吉林大学硕士论文，2014.

作者简介：聂政（1997），男，江西省樟树市，江西财经大学本科（职称无）金融学。