住房租赁市场大有可为

文/蕊红

住房租赁市场大有可为

文/蕊红

2016年底召开的中央经济工作会议要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。这是自2015年以来，中央经济工作会议再次就发展住房租赁市场提出要求。笔者就此分析认为，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是实现居民住有所居的重要途径。从构建多层次住房体系的角度出发，住房租赁市场具有很大的发展空间。

住房租赁行业已吸引企业先行先试

2015年以来，有关部门陆续出台相关政策促进这一行业发展。2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进租赁服务平台建设，发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。2015年5月，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化以满足群众的住房需求。6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

事实上，住房租赁行业已经吸引了一些企业先行先试。2015年11月底，北京挂牌出让3宗地块，成功竞得土地的企业承诺100%自持物业70年。这意味着房屋建成后，消费者将以租户的身份入住。而在2015年5月，万科将其旗下长租公寓统一使用“泊寓”品牌，有意作为独立子品牌运营。在2015年的中期业绩发布会上，龙湖也宣布进军长租公寓和联合办公领域。房屋中介公司链家则成立了“自如”品牌，负责将房屋装修后，配齐家具，统一出租。

面对北上广深等城市的高房价，大力发展租赁市场被认为是缓解住房压力的重要手段之一。同时，从国外经验看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%-60%的市场份额，很多居民一辈子租房。然而，我国“房改”以来的近20年里，住房供应形成基本是销售的“单极化”发展。随着城镇化的快速推进，本应与销售市场并驾齐驱的租赁市场乱象丛生、发展偏弱，突出表现在老百姓选择居住形式时“重售轻租”，租赁是不得已的选择。同时，租房人权益缺乏保障，与产权人相比，租房者在享受城市公共服务上极不对等。

因此，相比金融杠杆横行的住房市场，租房市场价格更能反映经济基本面。下一步如何增加房源、规范租赁市场、保护租客利益、降低租金、清除租房领域中的痛点，才是通过租赁市场解决住房问题所必须思考的问题。实际上，现阶段我国住房租赁市场房源供给主体主要分为三类：第一类是地方政府此前建设并管理的公租房；第二类是住房租赁企业集中建设并提供的出租住房；第三类是个人房源出租，这部分也是租赁市场上的供应主体，这类房源主要由房地产中介机构来撮合承租人和出租人的合约。

有关专家表示，租房市场供求结构错位，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出，这一“硬伤”短期内难以解决，但供给主体不成熟，中介服务体系不够专业、规范等“软件”问题的解决迫在眉睫。

庞大稳定的潜在房源，有望让租房痛点成为楼市发展的新增长点。化零为整，或将成为变化开始的第一步。房源向大的租赁机构集中，有利于稳定租金以及租赁关系。由于我国住房租赁市场缺少机构出租者，而机构出租者在市场中能够起到重要的示范作用。当市场上专业化租赁机构充足时，即可通过充分竞争形成市场化的租金水平。中国民众届时可能不再过于关注房价的涨跌波动，而会根据机构提供的租赁服务支付相应的租金，进入消费者主导的市场化价格调节时代。

长租公寓将成为租房市场新热点

随着多地房地产市场限购、限贷政策加码，越来越多的房地产企业试图寻求更为长效、稳定的盈利模式，长租公寓正在成为房企新的“宠儿”。在涌现出爱上租、优客逸家、随寓、拎包客等众多互联网长租公寓运营品牌的同时，房企也将之作为待开垦的处女地。其中，万科较早地推出泊寓，旭辉、复地、景瑞、龙湖等也已相继在北京、重庆、南京等多城市落地长租公寓项目。

由于互联网品牌有运营经验，房企有房源，两者在长租公寓领域的互动也越发频繁。2015年12月，绿城服务与优客逸家宣布合作，成立浙江绿城优客资产管理有限公司。绿城服务作为杭州物业服务公司，旗下有大量由其提供管理服务的楼盘资源，可作为优客逸家的储备房源。而优客逸家则提供标准化的租赁和租住管理服务。目前，绿城优客已在杭州滨江、下沙、城西等多地进行房源布点。

行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》中的数据显示，截至2016年，我国房屋租赁的交易额总规模达到8000亿元左右。目前，国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率计算，约有2.3亿人口的租赁需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿级别。因此，长租公寓被普遍寄予厚望。

2016年3月，国家发改委、商务部等十部委制定发布了《关于促进绿色消费的指导意见》，鼓励共享经济发展。“房屋＋共享”成为国家明确支持的行业，这使长租公寓站在了风口之上，各公寓品牌纷纷选择一、二线城市和更勇于尝试新鲜事物的年轻人作为切入点。

只有发展租赁市场才会利于“住有所居”

当前，我国居民获得住所主要有三条途径，即交易市场、住房保障和租赁市场。与前两者相比，租赁市场的形成相对滞后。一些在一线城市工作的年轻人甚至感叹，租房子比找工作还难。链家研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约为15万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅7%，这与美国、日本等成熟市场相比，差距甚大。美国的旧金山、纽约和日本东京的租房人群都超过了40%。

从结构上看，北上广深等大城市住房交易额近6万亿元，但这4个城市住房租赁规模仅2500亿元左右，租房人群在城市人群中占比较低，而且在租赁供给中，供给结构较为单一，老公房、经济适用房等中低端供给较多，很难满足租房人群对高品质住房的需求。应注意的是，在房价上涨较快的情况下，潜在的租赁人群必然选择尽可能购房。现在大城市房价高企，租售比较低，在北京、上海等一线城市，有些房屋甚至需要出租近百年才能收回成本，使租赁市场难以成规模发展。此外，租房提取公积金困难，中介机构服务不规范、无序竞争，行业监管不到位等问题也亟待解决。

为促进、规范住房租赁行业的发展，相关部门需多策并举，制定出台住房租赁支持政策，引导居民通过租房解决居住问题，推进公租房货币化，加快规模化租赁企业发展等。同时，还要加强监管，提高中介服务质量，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

对于大部分一、二线城市而言，房地产交易已经无可争辩地进入存量房时代。如何看待并分析这种变化，将直接影响未来宏观市场的发展策略及走势。正如中央经济工作会议所指出的，房地产市场进入存量时代，其重要标志是购租并举成为常态。尤其在购买市场中，一手房和二手房的各自交易也要平衡。中央经济工作会议进一步明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

基于此，对于行业而言，既要加快房屋租赁市场发展，也要加快机构化、规模化租赁企业发展，同时，还要加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。由此可以肯定的是，随着住房租赁市场的管理体系和法律法规的逐步建立和健全，住房租赁市场将不断得到规范，从而得以健康有序地发展。换言之，只有住房租赁市场发展起来，才有利于老百姓实现“住有所居”。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）