北京旧城四合院街区的复兴模式研究

吴吉明 Wu Jiming 朱起鹏 Zhu Qipeng

北京的胡同、四合院是京味文化的代表性符号，也是北京最具特色的建筑，四合院的兴衰见证了北京数百年的历史变迁，可以说四合院就是北京历史的活化石。然而，随着城市化进程的不断加速，北京胡同四合院面临着巨大的冲击（图1～3）。

20世纪90年代初，据统计北京城区的四合院面积尚存约400万m2，而到2000年，根据文物部门的相关统计，北京的四合院已减少了近100万m2[1]，而今北京四合院的面积更是不足20世纪90年代的一半。

为了保护这份珍贵的遗产，自2002年开始，北京市分三批陆续公布了历史文化保护街区43片，其中32片在明清旧城内（图4）。

作为中心城区特有的城市资源（图5），复兴四合院街区的发展是北京中心城区不能回避的核心问题。

为了复兴这些区域街区，来自政府和社会各界展开了一次次努力，从20世纪90年代的琉璃厂改造，到近年来大栅栏杨梅竹斜街的有机更新，再到最近的白塔寺小院重生和“遇见什刹海”等旧城复兴项目，都在积极探索四合院街区发展的方向。同时，区内主要文保单位的腾退和什刹海、大栅栏和白塔寺区域的人口疏散也颇有进展。但大多四合院街区位置敏感、情况复杂，欲达成真正意义上的复兴尚需解决许多问题。

1 现状问题篇

1.1 四合院街区历史原真性丧失

四合院街区作为城市历史的象征，其历史和文化价值的重要载体便是街区内大量原真的不可移动文物和历史建筑。在各级保护规划中，也对这些建筑进行了标注和登记。但在实际操作层面，这些原真的历史遗产保存状况愈发严峻。

首先是较低保护等级不可移动文物的违规修缮和过度修缮，造成大量珍贵的建筑遗产的直接灭失。它们多半因工程核算需要，被夸大修缮程度，能修的被拆，能留的被弃，背后形成新料采买与旧料倒卖等多条暗流，施工过程中的监督与事后验收流于形式 （图6、7）。

图1 2005～2013年南横街地区四合院街区消失情况

图2 2003～2011年前门历史文化街区传统建筑消失情况

图3 2003～2015年鼓楼历史文化街区传统建筑消失情况

图4 北京旧城文物保护单位及历史文化保护区规划图

图5 西城区白塔寺历史街区鸟瞰

图6 南横街地区明代建筑会同四译馆被野蛮拆除

图7 重建后的会同四译馆已丧失大部历史信息

其次是以房管局修缮队为主体的修缮方，在四合院修缮过程中，将重要的历史建筑混同于普通建筑，往往一套图纸“打天下”，千屋一面，造成历史信息的大量流失（图8）。更有甚者，完全无视保护规划，将重要的历史建筑违规拆除，重建方案与原建筑几无联系。在缺乏过程监督和事后追责的现行环境中，这一系列的违规操作几乎不用付出任何代价，历史建筑的原真性保护从何谈起？

另一方面，历史作为一个变迁的过程，并未在历史街区的保护中受到重视。城市的风貌应该和社会变迁和社会历史是有关。任何有关历史记忆的留存都是风貌构成的要件，从这个意义上来说，由时代变迁形成的具有典型意义痕迹都有它的历史价值，如20世纪50年代的街道工厂、60年代的革命标语，70、80年代的集体宿舍等等。

把一个城市改造成一个某一时代的“原型”——比如“明清”风，对真实的街区历史是不公平的。最终就使得四合院街区如舞台布景般呈现在公众面前，连正常的现代建筑都被“描眉画眼”，扮做“赝品”，这自然不是理想的结果。对于一个走过漫长历史的街区，它的风貌应该是多元而鲜活的，那些假借“保护”之名建设起来的仿古建筑，其实是抹去了大量文化信息，削弱了真实街区的活力。

除此以外，一些看似必要的基础设施提升，也在无意中损伤了四合院街区的历史信息。如正在进行的四合院墙体保温改造。将绝大多数院落临街面以保温材料覆盖，其上再用面砖装饰为虚假的砖墙。原本颇具历史感和美学价值的清水砖墙完全被遮蔽，因外墙加厚，院门墀头檐下的砖雕也被掩盖，大量四合院失去原有形貌。

如果这些代价能换来四合院住户真实的居住条件改善也可接受，但目前多数此类工程多数流于表面，只包裹院墙，对于私搭严重的院内根本无法顾及，保温层无法形成闭环，其保温效果可想而知。

除了物质化历史环境的飞速消失，四合院街区引以为傲的城市文化也在消退。首先是大量“退平头式”开发，不但瓦解了旧城社会，也使大量依附于旧城社会网络的老字号失去存在基础，即使花费高昂代价，将其异地集中重建，如前门大街等，也仅仅是失去灵魂的躯壳，其服务水平再难呈现老字号应有的样貌。

其次，四合院街区不断高企的租金，也在危及传统特色商业的存续。若听凭商业杠杆对旧城的商业类型进行调配，很可能在市场尚未发育成熟之时，大量富有文化特质的商业服务已经被逐出租金高昂的旧城，双方都成为孤立的存在。

一片片由内到外充斥着虚假和表演的四合院街区，难道真是我们要留给后人的么？

图8 大量传统四合院被“修缮”一新

1.2 四合院街区基础设施欠账严重

四合院街区的历史原真性在不断丧失，但这并未带来其基础设施状况的根本性改善。

作为旧城的核心区域，北京多数超龄房屋和危旧房屋都集中在四合院街区。近乎饱和的人口密度、复杂的权属和管理的缺位，又使居民不断加楼层、建私房，四合院内部的空间逐步恶化，很大部分原本格局规整的四合院慢慢变成混乱的杂院（图9）。

这些院落多数缺乏独立的卫生间和无障碍设施，市政设施的承载力也存在很大不足，水、暖、气道等现代生活必须的基本需求还很难得到满足，相当一部分院落的水电表无法做到分户，天线、电线乱搭乱建现象普遍，安全隐患俯拾皆是。

院内问题重重，胡同中的基础设施缺位更令人吃惊。多数胡同的排水系统根本没有雨污分流，垃圾处理点明显不足。街道等公共等空间也亟需整治，停车和消防问题尤为突出。

糟糕的基础设施背后，却是奇高的房价，根据目前二手房网上挂牌情况，西城区四合院报价基本在10～20万元/m2，其中什刹海一带价格更高，甚至超过25万元/m2。

这种悬殊的对比，形成了四合院街区的奇怪现象：一方面，它作为基础设施洼地，几乎无法满足人们的基本生活需求；另一方面，它便捷的地理位置和独特的文化氛围又吸引着各类人士的聚集。

在这种矛盾中，收入条件较好的四合院产权人逐渐搬出四合院街区，大量外来人口涌入其中。大量院落都被拆大改小，利于出租，推高了这些区域的人口密度，人口的压力更增加基础设施的压力。在这种循环中，四合院街区基础设施的缺位愈发凸显，居民的生活质量难以保证。

图9 典型三进四合院演变“大杂院”过程

1.3 四合院街区疏解问题复杂

目前，广大四合院街区的人口负荷已经远超历史上任何一个时期，远大于其承载能力，因此疏解四合院街区人口迫在眉睫。

但四合院街区人口构成复杂。根据近期西城区的抽样调查数据，平房区受访家庭中，居住20年以上的占总数的3/4。他们之中，有些是传统私房主，有些是20世纪50年代经租房房客转化的房主，还有一些是单位产权。值得注意的是，这些长期住户中很多产权并不明晰。私房权属与“经租转换”有相当一部分重叠，单位产权和房管局产权也存在很多模糊界线。这些权属的混乱给疏散补偿带来极大困难。

另一方面，现有的四合院大量私租使用混乱。而由于居于条件差，缺乏基本设施，高昂的房价迫使租户寻求更小的居住空间，将院落进一步拆分，许多院落的居住模式，已与有关部门登记的状况差别明显，大量居住人口处于无任何管理和登记的情况。

此外，高昂的房价和地价也为使四合院街区的腾退代价奇高。以西城区白塔寺区域为例，现在的白塔寺区域人口大约在6 000户左右，按腾退15%的目标测算，政府就要解决1 000户居民的腾退问题。而经测算，目前一户的腾退成本约在400万元左右。这样算来，仅区内近千户的腾退便就需要40个亿的基础投资；如果再加上市政基础设施和其他相关的改造，仅这一个片区总共就需要至少60个亿的投资量。

目前西城区已经开展了包括杨梅竹斜街、白塔寺、天桥北部平房区、什刹海地区等6片历史文化街区和风貌协调区的资源腾退项目。但普遍过程缓慢，疏解程度有限，尚未找到有效平衡投资与回报的平衡点

1.4 四合院街区自主更新动力缺乏

作为历史悠久、设施陈旧的四合院街区，逐步有序地改造与更新是其发展的必然过程。但在目前的四合院的更新改造中，最为重要的更新主体——产权所有人和开发商，却动力不足。

建国之前，四合院的产权相对简单，1958年后，由于产权制度的变化，四合院各相关方的权益和责任开始变得难以明晰，四合院的更新因所有者的缺失而逐渐陷入停滞。20世纪80年代后，政府逐步落实私房政策，但却又迎来了大规模地产开发的时代，大拆大建的的背景下私房主因担心拆迁，不愿对房屋进行体系化的修缮。而大量由原来的经租房转化的直管公房房租极低，相关管理部门无力维护，也更谈不上传统风貌的保护[2]。

随着城市发展，四合院的基础设施劣势逐渐凸显，大量有一定经济实力的房主逐步搬离四合院街区，将原有房屋出租，他们对房屋状况的恶化愈发不敏感。

有能力更新维护的户主因不在此居住，没有更新动机，居住者没有能力进行更新，更多人被现行旧城更新的拆迁政策引导离开原住地，造成长期以来没有人关心现在住房的质量、使用和未来的现状。

四合院街区更新发展，开发商也是非常重要的角色。但四合院街区多半是保护地段，采用传统的开发方式成本非常大，拆迁补偿是一大笔费用，而所有的这些前期成本都将分摊给未来的实际经营者。这导致后期经营门槛过高，极大限制了业态的可能性，也压缩了投资回报。如果没有有效可行的投资回报路径，开发商的积极性也颇为有限。

1.5 四合院街区更新与管理机制缺乏可操作性

为协调四合院街区有序发展，同时保护重要历史街区的传统风貌，已有多项相关法律法规出台。但普遍存在公众意识淡薄、操作性不强、法律处罚力度不够的问题。目前，北京市历史街区保护主要是依据《北京历史文化名城保护条例》和国务院颁发的《历史文化名城名镇名村保护条例》。但其中历史文化保护区、历史街区和风貌街区、历史建筑、优秀近现代建筑和有价值建筑、挂牌保护院落等概念尚待统一明确[3]。法律执行主体也含混不清，多有重叠甚至空缺。除针对不可移动文物的保护体系外（依托《文物保护法》），尚无可操作性强的管理制度，以及清晰的审批要求，用于对四合院街区建筑遗产的精细化管理。

普通市民遇到四合院改造更新的情况，既难以获得及时有效的指导，又很难受到应有的监督，不但没有清晰的申报审批路线图可供参考，甚至连获知改造对象的保护级别都大费周章。因此，大量个人改造在建筑形式、体量、高度和色彩应用方面并不注意，对整个区域的环境及视觉景观都产生了不利影响，有些甚至干脆将保护建筑彻底破坏。

个人改造困难重重，开发商改造也问题不断。四合院街区高企的开发成本，导致有些开发者并不关心保护规划，有的甚至直接打着“危改”旗号大规模进行商业开发，整片历史街区被推平重建，各项法律法规，因执法与监督主体不清，执法时机难以把握，如同隔靴搔痒，往往只能事后罚款了事，给旧城历史风貌造成了不可挽回的破坏。

除法律法规外，作为具体更新操作依据的规划也问题颇多，规划需更好地落地。但目前的规划重原则，却并不重视对实际工作的指导。有些规划，由于制定周期长，规划执行时，街区状况已发生了巨大的变化，有些规划的目标甚至已不再符合发展的需要。而即使那些具备较系统规划的街区也一样存在着规划衔接不足，目标和实际建设间有待进一步加强。

自20世纪80年代以来，对于四合院街区的调查研究汗牛充栋，但一直缺乏系统的梳理和利用。一方面，大量数据束之高阁，另一方面，实际参与更新的部门对这些区域胡同、房屋、院落的具体数量，胡同居民的人员、职业、文化，以及胡同内的房屋使用情况，已有业态等基础信息几近茫然，连系统认识都谈不上，又何谈建立在基础数据研究上的规划和管理。

无法针对真实状况制定科学管理措施，最终导致了四合院街区人口疏而不减、违章建筑边拆边建、低端产业聚集、历史遗产越保越少。

2 复兴策略篇

图10 “内盒院”设计，以较低代价普遍改善四合院室内空间环境

2.1 恢复四合院街区的功能属性

北京的四合院街区期待复兴，首先是恢复四合院街区的城市功能。由于各种原因，四合院街区呈现出落后的基础设施状态和较恶劣的居住环境。大量城市主力消费人口陆续搬离。由此产生社区溃散、更新意愿薄弱、产权人难于组织的问题。因此，恢复四合院街区的吸引力，核心是恢复四合院街区正常的城市功能。

四合院街区的基础设施标准不同于新建街区，它必须在严格保护区域历史环境和尺度的条件下进行。

历史街区的保护，城市安全与基础设施的小型化可操作性是进行区域基础设施改善的前提。在设施改善的基础上，也可以通过合理引导机动车，鼓励绿色出行，倡导发展自行车等慢行系统，优化公共交通站点设置和班次，加强消防、避灾场所和设施的配置，全面推动四合院街区道路环境的升级。

算例2 对于本文的异构多智能体系统，通信拓扑在图1的与之间切换.取通信时延上界τ0=0.08(τ0

应该注意的是，道路与环境的提升必需结合各地段的实际情况、传统风貌特点以及居民们的实际需求，对不同大小、不同文化价值的小街、胡同，研究确定恰当的导则，提供设施改善标准与可行的实施方式。

此外，要积极推动基础设施提升入院，加快推进以新技术解决四合院居民实际生活问题的步伐（图10）。依据不同院落和住户的实际情况，有选择地推动资源型厕所、无水马桶、光伏集热系统、垃圾无害化处理等设施在四合院街区的落地，切实改善四合院居民的生活状况。

在区域内的关键节点，应充分利用四合院街区丰厚的历史文化资源。不但要完善区域内历史文化信息的表述，文物景点的挂牌讲解，更需要借助对不可移动文物、历史建筑或其他腾退空间的再利用，为区域增加具有文化价值的公共设施节点，其中包含展览、展示、商业服务、养老幼托、创意办公等。在功能地位上不但要顾及它们对于街区的服务作用，更要考虑其与城市的链接意义，带动整个街区的复兴（图11、12）。

图11 日本设计师完成的大栅栏地区街道导视系统

图12 改造之后的大栅栏街景

2.2 建立多元共生的四合院街区生态

北京四合院的复兴，除了物化的建筑，更要树立起一种人与建筑共同保护、共同发展的新理念，街区复兴应该基于在一个相对开放平台之上。我们应该尊重城市发展、提倡多样化的共生，也应遵循自下而上与自上而下相结合的多元参化治理思路[4]。

四合院街区现有居民主要由产权户、公房户、租住户（10年以上）、短租户和商户五类组成。

产权户与公房户相当于四合院街区的原住民，在进行街区疏散的过程中，要尽可能保证他们作为本地人口的比例，一般来说，这些人口的数量达到50%以上，基本可以确保历史街区的社会生活结构和方式不被破坏。

对于租住户和商户，其实也分为多个层次，一部分，租期较短，或为寻求较低租金，仅仅将街区房屋作为基本起居或商业经营场所；另一部分，租期较长，且会花费较高代价对于承租房屋进行修整改善。对于后者，一方面，充分掌握其信息，进行有效管理；另一方面，也应尽可能多听取其意见，让其充分融入社区生活，并适度给与其参与社区事项决策的权利。

未来的四合院街区应逐步完善院落收购、代理与交易市场。应该通过研究政策创新，拓宽各种渠道，主动引导有保护意愿、有能力的社会资源成为实施保护的重要力量。同时，组织保护区内房屋的所有着、使用者共同签订风貌保护协议，明确相关人员对房屋的安全使用以及维护地区风貌保护的义务。坚决杜绝违法出租、违法建设以及改变房屋使用性质等的破坏行为[5]。

此外，在条件许可的地区建议组成由产权户、公房户、长租户和有意愿商户构成的类似其他社区“业主委员会”的组织，作为街区业主方的代表主体，进行与社区相关的决策。

目前，东四街道的 “史家胡同风貌保护协会”便是其中非常典型的代表，在这里，街道、当地居民和志愿者、属地单位共同成立了自己的街区风貌保护协会。协会人员共同协商，遵循着公开、公正、透明的原则，建立了具备制度化的专家论证和公众参与体制[6]。虽然说目前还侧重于规划和历史风貌保护，但未来完全可以形成真正意义上的胡同居民组织（图13）。

通过以上措施，新入驻业态和人口与原有形态共生的模式，延续城市原有的文化和活力，提升旧城的多样性和丰富性，形成四合院街区社会的良性转型。

2.3 建立基于保护规划的四合院街区精细土地开发模式

四合院街区，多半处于北京市公布的34片历史街区和风貌保护街区的范围中，应属于规划中城市紫线的圈画范围。但实际上，被圈入紫线的区域本身也情况复杂。有些属于不可移动文物，有些属于历史建筑，还有一些是具备一定风貌的旧建筑。更有大量建筑是与风貌较冲突拟定拆除的建筑。这些在各街区的保护规划中厘定的已较为清晰。但在具体的改造落实中却较为含混，缺乏事前管理和事中监督，最多只能做到事后追责，但往往损害已经造成。

实际上，不同的保护等级，意味着一片历史街区中不同细分地块的开发强度和方式是不同的。那么在具体的改造开始前，率先把保护街区内的地块状况转变为明确的开发指标。这些细化标准和开发指标，应先行被产权方、投资方和租赁使用方周知，并一直作为审批有关改造项目的依据。

在掌握精细化土地开发指标后，对成片四合院街区进行开发统筹，设立强有力的管理机构，让街区内所有地块均匀获得区域土地开发的利益。积极腾退文物保护单位，鼓励个人资本参与不可移动文物和历史建筑的保护与开发。

一方面，严格控制用地红线与高度，对于与房产所有权证登录内容部分的私搭乱建零容忍，对于私自拆墙破洞，破坏区域风貌的行为零容忍；另一方面，不搞一刀切，因地制宜，在条件允许，方案可行的地区，充分加强地下空间的开发。适当延展商业界面，提升这些区域的开发效益。这部分收益由投资人和严格保护地段所有人共享，进行区域平衡。让历史建筑和不可移动文物的所有权人获得更多补偿侧重和政策便利，让在非保护地块内开发的投资方获得合理的回报，充分利用四合院街区的土地资源。让破坏者受罚，让保护者获益，让投资者获得合理收益，让居民得到生活便利，实现四合院街区的可持续发展。

2.4 建立可持续的四合院街区更新及管理干预机制

北京四合院的改造难度大，分散，且会涉及大数额的资本运作，因此，我们需要建立一种可持续的干预体系。

实现这种干预需要一个明确的主体。建议将各片以四合院街区为主体的街道进行行政服务整合，联合规划、建设、文物、交通、绿化、消防等部门，设置针对旧城的综合行政服务中心。对旧城复杂的房产交易、房屋租赁、外来外籍人口登记，社区养老、市政服务，房屋更新审批、公共服务投资、工商服务等进行统一整合，明晰权责机构，缩短办事流程，同时也能真正意义上实现对旧城各种事项的切实管理和监督。

图13 历史街区保护规划公众参与委员会机构组成

3 结语

城市是历史与文化层叠积淀的产物，每个城市都应具有其独特的文化属性，街巷及其背后的市井生活或许才是城市中最具识别性的标志物。 本研究通过对北京旧城四合院街区现状的梳理与分析，提出一个城市的对外形态来自长期历史的积淀。对城市的认知，需要将城市的发展与文化遗存的保护结合起来，重新创造属于我们这个时代的文化识别性。