老旧住宅区有机更新设计实施策略——以丰收小区改造为例

林东海 Lin Donghai

家是温暖的港湾，住宅小区则是城市化之后家的物质载体。时光霜白了双鬓，也老旧了居住机器，沉淀了历史记忆，因此，进行必要的有机更新显得十分有社会意义。对于老旧住宅区增加部分设施，给予人性化的关怀，使社区的精神面貌重新恢复，寻找到回家的感觉，应当是有机更新所追求的设计目标[1]；通过建筑、室内、景观、生态技术，对老旧住宅小区采取针对性设计策略，则是主要途径。对于旧住宅区改造资金问题，本文将以浙江省温州市丰收小区为例，进行深入调研和思考。

老旧住宅区有机更新的主要设计方法为：调研、走访居民→资金筹集→发动群众方案设计→征求居民意见→实施。由于关系到改造小区居民的切身利益相关，走访调研及征求意见是是非常重要的环节，这是项目是否成功的关键。

1 当前老旧住宅区主要存在的问题

1.1 社会人文问题

本文所述的老旧住宅区，是指 90 年之前所建的多层成套式住宅楼。该建筑承载了当时的时代烙印，几代人在此结婚生子，当年刚分房子时候的辉煌，到如今许多年轻人买房迁出，社区逐步老龄化，走向没落衰败。随着近20年城市快速发展，旧住宅区逐步变成城市的伤疤，成了脏乱差的代名词。而这些老旧小区往往位于城市核心地带，历史记忆的承载价值、城市风貌和社会问题亟需解决，只有在政府公权力的组织引导下才能实现。

1.2 人居环境问题

老旧住宅区主要存在建筑、室内、景观、生态技术四方面人居环境问题。①建筑方面的问题主要表现在外立面杂乱无章，外墙及门窗破败，屋顶漏水，楼梯等公共部位老旧，底层无防盗门，缺乏电梯及无障碍设施等；②室内问题主要表现在户内厨卫设施不完善，随着人口变化的套型结构不合理；③景观方面主要存在停车位严重不足，老年人活动健身设施缺乏，幼儿活动场地缺乏，乔木过高遮挡建筑，一些景观设施老旧破败，垃圾收集点污水四溢等问题；④生态技术问题主要是建筑外窗破败，遮阳差，屋顶隔热保温差，外墙热工性能差，可再生能源利用低等。

1.3 资金来源问题

老旧住宅区内，经济条件好的大多已经逐步搬走，剩下的都是些困难户和孤寡老人；另外，由于一些产权问题，这里留下的出租房较多。一些老旧住宅区无物业维修资金，但政府财政能力有限，完全依赖政府是不现实的。因此，对于老旧住宅的改造，最大的难点就是资金问题。

2 老旧住宅小区有机更新设计原则和实施策略

2.1 社区精神与文化传承原则

社区居民归属感、自信心、凝聚力的提升，主要通过有机更新行动来实现。居民通过发动、参与、建造、受益，实现社区精神重塑。改造过程中，要注重适老的人性化设施改造。老旧住宅区的有机更新，需要传递一些历史人文、地域性及人文精神等方面的内涵，对于建筑表皮和室外景观设施的设计，都可以成为这些内涵信息的载体，并且容易识别和共鸣。

2.2 建筑风貌和使用需求原则

深入城市片区风貌调研，把握轻微改造原则，尊重老旧建筑，适度修复建筑风格。建筑风貌特色要经历漫长的历史演化和不断叠加，适度进行地域性建筑特征的修复和立面的整理更新是主要的设计策略[1]。通过建筑立面色彩规划、细部装饰设计、文化元素等运用，来实现建筑的地域性风貌。

建筑使用需求如安全防护、入户防盗、无障碍设施及公共部位的适老化改造，这些都是有机更新的功能需求，是改造中住户最关心的方面。对于户内的改造，由于涉及物权，则建议以住户自己改造为主，对于困难户，政府可给予补贴。

2.3 景观更新和绿色节能生态策略

老旧小区承载了太多的城市历史文化，因此在进行景观的更新改造时，应研究其地域历史人文，植入景观文化元素。充分考虑居民的实际需求，进行人性化和适老化改造，完善室外休憩、欣赏、活动等功能设施，合理疏密乔木植物。在实施过程中，应同时考虑减少对现有居住的影响和方便改造后的日常维护。

对建筑进行外保温节能改造，降低建筑能耗。对室外场地的改造，应采用海绵城市策略，减少硬装，通过渗、滤等措施减少热岛效应。打造绿色生态环境，希冀居民能与自然达到更高的精神默契[1]。

3 老旧住宅小区有机更新资金筹集策略

由于老旧住区的住户大都以社会中下收入人群为主，所以在实施有机更新时，资金来源要多渠道筹措。

3.1 财政补助

利用上级财政节能专项资金对建筑外保温及门窗等进行改造。同时，利用城市双修申报试点城市，申请部分配套资金。这是启动项目的重要推手方式，但不是解决的主要途径。

3.2 物业维修基金

利用物业维修基金进行改造是很好的方式，但由于我们国家的物业维修基金未实现统筹使用，出现了小区与小区之间维修资金不均问题，这边资金很多，而另一边却缺乏资金的问题。由于大部分老旧住宅都建于物业维修基金收费规定之前，所以申请物业维修基金必须要做好顶层政策调整才行。

3.3 利用自身公共资源二次利用筹集资金

利用自身公共资源二次利用筹集资金，这是一个很好的思路。比如，顶层住户出资平改坡获得阁楼使用权，下部楼层住户则放弃公共屋顶的使用权但得到公共空间品质的提升[1]；利用室外场地空间改造停车位，以出租收费的方式，取得部分资金补贴老旧住宅区有机更新；利用原有的一些闲置公共建筑空间，由于城市共享单车的出现，公共自行车库已经可以减少空间或者功能完全退出，若利用公共自行车库出租取得资金也是很好的方式；还可以利用沿街面广告位出租，取得部分资金收益。这些公共资源的二次开发利用，可以形成一些资金收益长效机制，对老旧住宅品质有机更新十分有意义。

4 丰收小区改造案例介绍

4.1 工程概况

大南街道丰收新村旧住宅区（本文简称丰收小区）位于温州市区有着历史文化底蕴的温瑞塘河边，建于上世纪80年代。小区主体建筑外墙破旧杂乱，公共设施不配套，停车交通秩序差。虽然植物茂盛，但室外空间无法满足当今居民的需求，缺乏物业管理，人居环境品质脏、乱、差。政府将其作为老旧住宅区综合整治有机更新的试点项目。

经调研，群众对改善小区人居环境呼声很高。调研后确定的设计任务是：对温瑞塘河边的景观进行美化，结合地域性建筑风貌和历史人文，整理改造建筑立面，提升建筑公共空间，并改造室外景观和设施（图1）。

4.2 有机更新设计实践

4.2.1 结合地域性建筑风貌，整治修复外立面

对建筑外立面的重新设计，采用涂刷和装饰的轻微改造手法，重新反映历史地域特征，变旧为新（图2）。在不改动建筑结构，通过浅白色和深暖木色的色彩刻画处理，产生对比效果。在建筑底层外墙采用贴薄青砖，通过中式挑檐、花格防盗门窗、百页空调板、中式门头等要素突出江南水乡特色。

将建筑物立面上的各类附属物件化整为零，改变建筑形象。如：空调机位外挂采用板栗色百叶木构架外框，整饰窗框、窗台等。另外，给窗户增加窗套，或更换原有窗套颜色及材料，与整个立面颜色协调统一。

4.2.2 改善建筑公共空间和设施，增加居住者的归属感和安全感

对建筑单元入口进行改造，增加中式坡屋檐雨篷、无障碍坡道、单元防盗门、门铃对话系统等，并重置信报箱[1]。居住秩序和居住安全感息息相关，对公共楼梯栏杆、墙面、地面进行修缮，提升了居住品质，家的归属感得到增强。

项目通过申请相关的节能改造专项资金，对建筑外墙进行了无机保温砂浆外保温，改善建筑室内热工环境，降低空调能耗。实施海绵城市策略，减少小区水泥硬质地面，户外采用防腐木地坪和透水砖[1]。

4.2.3 文化植入室外景观，人性化和适老化有机更新

室外景观环境通过与西侧温瑞塘河的对话设计及与户外公共活动交流的设施设计，使得场所文化恢复和社区精神得到重塑。朝温瑞塘河景观带的方向疏减植物，沿河打开，植入小广场，设置中式景墙，把绿化景观借鉴到墙框中；局部沿河设置亲水平台等休息嬉戏空间，改造休闲长廊及沿河栏杆注入塘河文化，设计情景小雕塑等。

图1 丰收小区鸟瞰图

图2 丰收小区沿温州塘河立面效果图

增加人性化和适老化的功能场所和设施，将各种设施点缀在游步道旁或小尺度的休憩空间，设置无障碍坡道、休闲坐椅、景观亭、情景雕塑、儿童游戏设施等，为居民提供一个交流感情、聚集、健身、娱乐的室外空间。

4.2.4 重新规划组织小区内部交通体系

重新组织内部道路人车系统，小区内车行道路重新规划，规划形成单向行驶微循环，完善行车引导标志。增加停车位，修复原来路面，在管线整理完成后，车行道路面层铺设沥青，使得场地感觉整洁、有序[1]。实现局部人车分流，保证内部庭院空间品质舒适安静。

4.2.5 提升改善小区公共基础设施

架空电缆电线统一规整治理，套管整合成排固定于外墙，局部进行上改下处理。下水管道进行疏通和改造，置换窨井盖等。重新考量生活细节，增加小区人性化公共生活设施，如宣传栏、指示牌、坐凳、垃圾屋等。

4.3 实施结果和经验总结

项目设计做了1年多时间，中间多次深入调研征求意见，最终于2016 年 10 月竣工。期间经历街道区划调整，住户意见多次征求统一，以及财政资金申请等等，虽然最后只有部分设计方案建造实现，但仍然取得了一些效果。尤其是适老性改造后，小区内晨练和户外活动的居民增加了。通过让居民参与有机更新行动的整个过程，增加了小区的凝聚力和自信心，增加了社区的安全感，这是令人欣慰的。

5 结语

秉承墨子 “便于生”的朴素建筑思想，设计师从关爱生命、改善生活来进行旧社区的有机更新[1]。建筑改造上采用轻微改造的原则，反映历史风貌和地域性特征。倡导表里如一的有机更新手法，如室内公共空间的提升与建筑节能改造、室外景观环境的改造，内部微循环交通和停车系统的完善等；并增加人性化和适老性设计，注重生活细节设施。

从人居物质环境的改善，到社区精神的重塑、地域性建筑风貌修复，其人性化适老化更新、绿色建筑技术实施等设计原则，对类似案例有参考研究意义。