政府宏观调控背景下我国房地产企业财务风险控制研究

刘战伟+李金涛

摘 要：近年来，尽管房产市场发展迅猛，但是行业内部的弊端也日益显现，导致企业面临的财务风险也不断加大。以保利房地产（集团）股份有限公司为例，剖析了企业内部筹资风险较高等财务风险问题，并对其产生的主要原因进行了分析，如负债规模不断上升等，最后提出了降低过高的资产负债率等合理化建议，如树立正确的财务风险观点，加大资金的利用效率，降低过高的资产负债比率等。

关键词：房地产企业；财务风险；控制

中图分类号：F830.45 文献标识码：A 文章编号：1671-9255（2016）04-0026-05

自我国启动住房制度改革以来，伴随国内经济的快速成长，房地产业也发展迅猛，日渐成为我国经济发展过程中具有引领性的产业。但国内房地产业一直存在负债多、现金流量不稳定以及大规模的存货囤积等问题，价格泡沫也日益暴露，从而对企业经营成本、盈利能力等产生不利影响。从现实来看，房地产行业有高投入、高风险、高回报的特性，这使大多数房地产企业将银行贷款作为企业财务活动正常运转的必备条件，导致房地产企业资产负债率过高，企业也面临着较大的财务风险。

一、保利房地产（集团）股份有限公司

财务风险分析

保利房地产（集团）股份有限公司于1992年年底创设，从属于中国保利集团控股公司，是行业内的龙头企业，曾相继五年占据中国房地产上市公司综合实力榜首位，在品牌营销方面也有卓越成就。

（一）筹资风险分析

筹资风险分析主要通过偿债能力分析来进行衡量，本文主要对反映短期偿债能力的显著性指标流动比率、速动比率进行分析（见表1）。长期偿债能力主要对反映长期偿债能力的显著指标资产负债率、股东权益比率、产权比率进行分析（见表3）。

1.短期偿债风险分析

（1）流动比率是流动资产与流动负债的比值。流动比值越高，反映出企业归还流动外债的能力越高，但流动比值并非越大越好，其过大会对企业盈利水平发生相反影响。[1]从表1中可以看出，保利地产2009-2012年，流动比率出现逐年缩小的趋向，即企业流动资产的扩大幅度小于流动负债。2013-2014年，流动比率较2012年有小幅的增加，即企业流动资产的增幅大于流动负债，2015年流动比率较上一年减少与2012年数值相同。总的看来，流动比率比值在逐年缩小，显示出企业短期偿债水

平在一直下滑，所面对的短期偿债风险一直加大。

（2）速动比率更能够反映企业短期偿债能力。速动比值越高，企业短期偿债能力也就越强，为1时最为符合。从表1中可以看出，保利地产2009-2011年，速动比率逐年减少，2012 -2015年，速动比率虽有上升，但幅度甚小，且与合适值1偏离幅度较大。经过与2014年速动比率行业业绩标准值（见表2）对比可以看出，企业的速动比率介于行业业绩较低值与较差值之间，属于行业较低水平。总体而言，保利地产速动比值逐年下滑，并小于行业均值，说明企业短期偿债能力弱于行业正常水平，所以，面临的短期偿债风险较大。

根据对保利地产2009-2015年流动比率和速动比率分析综合来看，企业近年来短期偿债水平显现出逐年削弱的态势，伴随企业短期偿债能力的下滑，短期偿债风险会不断上升。

2.长期偿债风险分析

长期偿债风险主要通过资产负债率、股东权益比率、产权比率来进行衡量（见表3）。[2]

（1）资产负债率是衡量长期偿债水平的重要指标，是负债与资产的比值，比值越高，偿债能力越弱，偿债风险越高。从表3可以看出，保利地产2009-2010年，资产负债率显著增大；2010-2011年，呈现出小幅减缩；2011-2014年，稳定保持不变；2014-2015年，小幅下降，总体来说波动幅度不大。通过2014年资产负债率行业业绩评价标准值（见表4）来看，保利地产资产负债率位于行业平均值与较低值之间，属于行业较低水平，显示出企业长期偿债能力不断削弱，长期偿债风险发生的可能性逐年上升。

（2）产权比率是负债与股东权益的比值，数值越小，透露出企业所面对的财务风险越低。从表3可以看出，保利地产产权比率，2009-2015年在2.51-4.73之间波动；2009-2013年，呈逐年升高态势，2009-2010年，上升最为明显为60%；2014-2015年，产权比率有明显的下降和控制。可以看出保利地产没有对长期偿债水平进行有效调整，所面临的长期偿债风险，仍较大。

（3）股东权益比率是股东权益对资产的占比，占比越高，企业所面临的财务风险越低。[3]由表3可以看出，保利地产2009 -2013年股东权益比率出现逐年降低趋势；2013-2015年，比值出现小幅增加。总体看来，企业长期偿债水平不断削弱，所面临的长期偿债风险在逐年增大。综上所述，根据对保利地产短期和长期偿债风险指标分析，可以看出企业偿债能力逐年降低，所面对的偿债风险在逐年加大，相应的企业筹资风险也不断上升。

（二）投资风险分析

分析获利能力和发展能力可以得出投资风险。获利能力分析采用净资产收益率、总资产收益率、主营业务利润率三项指标，发展能力采用主营业务增长率、总资产擴张率、净利润增长率三项指标（见表5）。[4]

1、获利风险分析

（1）净资产收益率是测量企业获利水平的重要标准。比值越高，企业获利能力越强，所面临的投资风险越低。[5]从表5可以了解到，保利地产净资产收益率2009-2013年，比值持续增大；2014-2015年，比值下降，波动幅度不大。通过与净资产收益率2014年行业业绩标准值（见表6）对比看出，保利地产该项比值高于行业业绩评价标准优秀值，处于行业领先水平。虽然企业净资产收益率大于行业优秀值，但是企业该项指标已经连续两年降低，说明企业获利能力有所减弱，所面临的投资风险小幅上升。

（2）总资产收益率是用来权衡企业对股权投资的获利能力。该比值没有绝对的衡量标准，只能与行业标准进行比较测量。从表5可以看出，保利地产总资产收益率长期维持在固定值0.03，变化不明显。通过与2014年行业标准值（见表6）对比看出，该项比值处行业平均值，说明企业获利能力一般，甚至属于行业较低水平，存在相应的投资风险。

（3）主营业务利润率越大，表示企业促进销售获得报酬的水平越高，能够直接衡量企业的获利能力。从表5可以看出，该项比值2009-2014年，六年间主营业务利润率浮动下落，2015年较2014年小幅上涨。通过与2014年行业标准值（见表6）对比看出，保利地产2009-2015年该项比值均大于行业良好值，应继续加强控制。总体看来，虽然企业盈利能力在房地产行业中情况良好，但相较过去年度，企业盈利能力在逐渐削弱，投资风险日渐加大。

综上所述，保利地产2009-2015年各项获利风险指标大体上均在下降，获利能力逐年减弱，企业的投资风险不断加大。

2.发展风险分析

（1）主营业务增长率是测量企业发展能力的重要指标。比值为正，本年营业收入上升，反之下降。占比越高，企业发展水平越高。从表5可以看出，保利地产2009-2015年，主营业务增长率连续减小，说明企业发展能力持续减弱，企业的发展风险增加。

（2）总资产扩张率为权衡动态变动的指标即企业生长性的指标，该指标越大，表明企业成长程度越好。从表5可以看出，2009-2015年保利地产总资产扩张率比值大幅减小，说明企业发展能力在逐渐减弱，竞争力有所下降。

（3）净利润增长率是年底净利润增长额与上年净利润的占比。比值越大，企业成长能力越好。从表5可以看出，2009-2015年保利地产净利润增长率比值逐年显著缩小，说明企业发展能力在逐年变差，发展风险剧增。

综上所述，保利地产2009-2015年发展风险各项指标均在下降，发展能力逐年减弱，放缓明显，发展风险不断放大，投资风险持续增加。

（三）经营风险分析

经营风险可以用营运能力分析指标来进行测量。下面通过应收账款周转率、流动资产周转率、总资产周转率来对保利地产运营风险进行分析（见表7）。

（1）应收账款周转率。比值越大，企业经营能力越强，风险越低。从表7能够知道，2009-2015年，应收账款周转次数在渐渐减少，2015年比2009年减少44%。通过与2014年行业绩效标准值（见表8）对比看出，保利地产应收账款周转率大于行业优秀值，处于行业优秀水平。总的看来，保利地产应收账款周转次数虽然领先于行业程度，但呈现逐年减小的态势，这一变更趋向表明企业应收账款的周转速率有所放缓，流动性减弱，营运能力降低，风险增加。

（2）流动资产周转率。比值越大，资产运用效率越高。从表7了解到，保利地产2009-2011年，流动资产周转次数在逐年缩小；2012-2015年，流动资产周转次数在逐年小幅间断上升。通过与2014年房地产行业业绩标准值（见表8）对比看出，保利地产流动资产周转次数处于行业的较差值与平均值之间，属于行业较低水平。总的看来，企业对流动资产的运转次数不够，经营水平较弱，经营风险较大。

（3）总资产周转率。比值越高，营运能力越强。从表7能够看出，保利地产2009-2011年，總资产周转次数在逐年缩小；2012-2013年，流动资产周转次数在逐年小幅摇晃上升；2013-2015年，总资产周转率小幅缩小，后两年无变动。通过与2014年行业标准值（见表8）对比看出，保利地产总资产周转次数处于行业的较低值与良好值之间。总的看来，保利地产对总资产的利用效率较差，经营能力逐年削弱，经营风险逐年增大，这也会对企业的盈利能力造成影响。

综上所述，保利地产在企业经营方面，对各项资产的利用率较低，不能充分发挥效率，经营过程中发生风险的可能性持续增大。

二、保利房地产（集团）股份有限公司

财务风险成因分析

（一）筹资风险成因分析

1.负债总额逐年上升，导致资产负债率持续增大

从表9可以看出，保利地产2009-2015年，欠债总额在逐年增加，增长最为明显的是2009-2010年，增加负债为100%。其它几年内负债增加幅度较为平均，并无太大差异。由表9可知，2015年负债总额较2009年上涨400%，得不到有效控制，负债总额将会继续上涨。

2.银行借款占负债总额比较大

在当前市场经济条件下，国内金融市场十分繁荣，企业筹集资金的途径也多种多样，主要包括：内源融资和外源融资，外源融资主要包括：银行借贷、发行股票和企业债券等。不同的筹资途径，所花费的成本也会有很大区别。房地产企业的共同点是一次性资金使用规模大、投资回收期长。容易发生资金供给不足，因此，大部分房地产企业会长期依靠银行等机构的资金支持。保利房地产（集团）股份有限公司2009-2015年银行借贷情况如下：

从表10可以看出，保利地产银行贷款2009-2010年增幅较大，银行的借贷负债占比明显上涨；2011-2012年因为银行贷款涨速放缓并有下降趋向，银行的借贷负债占比有所下降；2012-2014年因为银行贷款上涨明显，银行的借贷负债占比小幅上升；2014-2015年因为银行贷款大幅下降，银行的借贷负债占比显著缩小。保利地产2015年较2009年银行的借贷负债占比上涨4.5倍左右，银行借贷与负债总额比值呈现出波动上升和减少的不稳定变化状况。表明企业并不能很好地控制银行贷款数额，对银行借款依靠相对较强，因此企业应该降低对银行的依存度，控制银行借款规模和风险发生。

（二）投资风险成因分析

1.国家宏观调控政策影响

国家对房地产行业投资开发调控政策的发布，目标在于遏制国内房产泡沫，促进楼市健康发展。房地产行业是我国国家经济活动支撑产业之一，同时，房子与普通群众生活也休戚相关，是一个关乎民生的议题。但是，当下国内楼盘市场存在严重泡沫，房产价格涨幅不断增加，整个房地产市场透露出不正常地扩充。为了减少和中止经济泡沫，让房地产市场发展回归合理路线，国家公布了降低楼盘均价、限制银行借款数额等措施。在这样的调控背景下，房地产企业会负担较高程度的政策风险，而保利地产等大型房地产企业也将蒙受沉重打击。

2.楼盘投资开发获利骤降，企业利润不断减少

房地产投资开发是房产企业获利的关键，但近几年，保利地产在该部分的盈利明显缩减，主要原因为：一是我国城镇化进程减慢，城镇化促成的房产需求骤缩。2015年，我国城镇化比例已接近56%，数据显示接下来几年国内群众的房产需求可能要大量下降。二是房地产行业市场已经基本饱和，中小城市楼房所需在一段时期内可能会有所上升，但保利地产的主要战场和领地是一二线大城市，其市场不断骤缩已接近饱和。所以，保利地产作为行业龙头的大型企业，如果不去寻求新的目标城市，未来发展将会受限，而这也是造成近年来保利地产进行房地产投资开发活动出现盈利大幅下降的主要原因。

（三）经营风险成因分析

1.销售策略过于简单

房市变化多端，不同程度地受到宏观调控政策与财税措施的制约，并且与消费者购房心理、投资想法休戚相关，房地产企业必须对市场转变做出合理预估，根据市场构成实施灵活的销售方案，用来满足购房者的挑剔心理。保利地产在这一方面明显处于被动，并没有充分地根据市场特点制定多种不同的销售方案进行实施，在面对市场选择和客户多变需求心理时，没有及时采取相应销售策略，方案略显呆滞，这同时也是保利地产这些年来效益减慢、经营风险增大的原因之一。

2.流动资产利用效率过低

企业对自身流动资产利用效率的多少，也会对企业营运风险产生深刻影响。保利地产近年来各类营运指标比值均逐年降低，即对自身流动资产的运转效率在逐渐下降，而且属于一般偏下水平，导致企业经营风险逐年加大。

三、我国房地产企业财务风险防范对策

（一）树立正确的财务风险观点

财务风险贯穿于企业经济业务的始终，不可能完全排除企业财务风险。企业的职员都应该树立正确的财务风险观点，拥有风险防范意识，从细微处着手。特别是身为企业管理部门和财务部门的职员，应当将风险防范的观点融汇到企业开发营运活动始终，落到实处。企业治理人员务必掌握相关的财务知识，加强财务风险认识。保利地产应当邀请财务专业人员，对管理人员进行培训，掌握相关财务本领。财务人员务必增强自身修养，掌握坚实的财会基础，实时预估潜在的财务风险，及时治理已经产生的财务风险。

（二）采取灵活的销售战术，加大资金的利用效率

房地产企业在进行住宅销售时，几乎从不降价，只有在极少的情形下会打9.9折或者有抽奖和抵扣活动，这样的活动在当下很难吸引消费者。国家对房地产进行宏观调控后，多数经济学者并不看好，国家屡次表示会积极抑制房价，但市场中大部分消费者持迟疑看法。目前，市场对地产行业前景并不乐观，保利地产如果一味坚守价格，将会受到资金压迫和萧条市场的双重夹击，企业应拟定灵活的销售战术，短期内收回资金，确保企业财务安全。

（三）降低过高的资产负债比率

房地产企业资产负债率长期位于70%以上，过高的资产负债率，导致企业内部资金压力大，筹集资金风险较高。保利地产自身也认识到这一点，对资产负债率有所控制并有小幅下降。由其2016年第一季度报表可知，保利地产资产负债率为76%，与2015年度资产负债率相同。虽然保利地产可能采取相关措施来降低资产负债率，但是行动较为滞后，没有事前做好资金安排。因此，保利地产应当加强对整个经营活动控制，避免在以后的经营中再次出现资产负债率不断上升的状况，减少经营风险的发生。

（四）拓宽筹资路径，降低筹资风险

企业筹集资金路径主要依靠银行贷款，会加大企业所面对的筹资风险。房地产企业营运活动主要依靠银行贷款，保利地产也不例外，长期依靠银行来解决资金供给不及时的境况。企业应当拓宽筹集资金路径，降低对银行贷款的依赖，进而降低面临的筹资风险。

（五）重视对开发费用的掌控

企业应严把开发过程中所有阶段的费用支出。关于管理费用，应拟定一套合理的费用估算评价标准，把预估管理费用分拨到各部门。关于财务费用，应采取多变的融资渠道，加大对资金的运用。关于销售费用，应将以前年度销售费用开销状况同预期项目數水平相联系，选择合适方法进行治理。

（六）密切关注政策动态

房地产行业受政策影响较大，国家相关政策会引发房地产市场巨大动荡。保利地产防御政策风险的根本方法是密切关注政府动态，重视政策指向，根据出台的办法安排企业发展战略。市场政策是相对滞后的，因此保利地产不仅仅要留意政策走向，还要积极做到领先于政策，以尽早应对政策走向导致的不利影响，这是规避政策风险的最直接手段。

参考文献：

[1]陈志伟.浅析房地产企业财务风险管理的问题与对策[J].商业经济，2013（11）：101-102.

[2]李子珺，鄢浩文.集团型房地产企业财务风险管理问题探析[J].会计之友，2012（36）：75-77.

[3]彭中文，李力，文磊.宏观调控、公司治理与财务风险——基于房地产上市公司的面板数据[J].中央财经大学学报，2014（5）：52-59.

[4]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货，2011（6）：218.

[5]孙学敏.房地产企业财务风险的特点与防范[J].中国市场，2014（51）：143-144.

（责任编辑 夏菊子）

Research on the Financial Risk Control of Real Estate Enterprises in China under the Background of the Government's Macro Control： Taking Poly Real Estate Group Co.， Ltd as an Example

LIU Zhan-wei， Li Jin-tao

（School of Business， Xuchang University， Xuchang 461000， China）

Abstract： In recent years， despite the rapid development of Chinas real estate market， disadvantages within the industry are becoming increasingly prominent， thus real estate companies are facing more and more financial risks. This paper takes Poly Real Estate （Group） Co.， Ltd. as an example， analyzes the financial risk problems such as the high risks in enterprise internal financing and the main reasons including the continuous expansion of debt scale. Finally it puts forward some reasonable suggestions， for example， setting up correct view of financial risks， enhancing the efficiency of fund use， reducing the too high debt-to-asset ratio， etc.

Key Words： real estate enterprise； financial risk； control