土地资源配置及其经济效应的研究评述*①

吕玉霞

( 1. 山东管理学院 经贸学院，山东，济南，250100；2.山东大学 经济研究院，山东，济南 250100 )

土地资源配置及其经济效应的研究评述*①

吕玉霞1,2

( 1. 山东管理学院 经贸学院，山东，济南，250100；2.山东大学 经济研究院，山东，济南 250100 )

围绕土地资源配置与房价上涨、经济发展、企业空间布局、产业转型升级、土地财政等五个方面进行梳理，并对已有研究进行评述发现：驱动房价上涨的基本因素包括需求和人口结构演进，价格变化的滞后效应和空间扩散效应，以及公共服务资本化；而城市基础设施投资、房价和土地收入三者间存在互动关系。房地产升值一方面发挥着宏观经济的“金融加速器”效应，另一方面却引发了制造业规模和效率的“空心化”，使得经济结构扭曲和贫富差距进一步扩大。替代弹性、收入弹性以及技术进步速度和资本密集程度等决定了部门规模的扩张速度，而产业结构改革和要素重置则促进了经济增长和生产率提高。分税制后形成的财政集权和保持财政收支平衡是土地财政的重要原因。现有研究体现了跨学科的综合性和研究方法的多样性，未来研究要从微观入手，探讨土地资源配置的微观机制。

土地资源配置；房价；经济效应；转型升级；土地财政

国际数字对象唯一标识符(DOI)：10.16456/j.cnki.1001-5973.2017.04.006

土地资源配置已经成为宏观经济的重要调整手段，房地产也成为中国经济进入21世纪经济高速发展的重要引擎之一。关于土地资源配置和房地产行业前期研究已经进入了深化阶段。本研究从已有文献出发，主要围绕土地资源配置与房价上涨、经济发展、企业空间布局、产业转型升级、土地财政等五个方面进行梳理，并对已有研究进行评述。

一、土地资源配置与房价上涨

价格是市场机制下调整资源配置的主要手段。房屋价格对中国土地资源配置产生了重要影响，也成为宏观经济周期的重要驱动因素。基于内生增长模型的讨论假定投资的正外部性，普遍认为投机性泡沫会把储蓄挤出生产性投资，因此不利于经济增长(Grossman and Yanagawa, 1993; King and Ferguson, 1993)②Grossman, G. M. and N. Yanagawa. Asset bubbles and endogenous growth.Journal of Monetary Economics, 1993,31(1).③King, I. and D. Ferguson.Dynamic inefficiency, endogenous growth, and Ponzi games.Journal of Monetary Economics, 1993,32(1).。不过，投机性泡沫如果是由于上市公司股权等生产性资产而催生，其对经济增长的作用取决于所挤出投资在挤出和挤入两个部门的相对使用效率。

有学者用实证方法探讨了房价泡沫的形成机制。李永友(2014)④李永友：《房价上涨的需求驱动和涟漪效应--兼论我国房价问题的应对策略》，《经济学(季刊)》2014年第2期。发现中国整体性房价上涨，主要归因于需求驱动和价格变化的滞后效应及其空间扩散效应。徐建炜等(2012)*徐建炜、徐奇渊、何帆：《房价上涨背后的人口结构因素：国际经验与中国证据》，《世界经济》2012年第1期。从人口结构的角度解释中国的高房价现象，发现少年抚养比例和老年抚养比例的上升都会导致房屋价格下降，在2015年后，中国人口结构的演进趋势和储蓄释放过程完成使得房价失去快速上涨的条件。赵安平和罗植(2012)*赵安平、罗植：《扩大民生支出是否会推高房价》，《世界经济》2012年第1期。不完全认同财政支出会通过公共服务资本化提升房价的观点，认为仅在土地财政收入继续用于扩大土地开发规模和房地产建设时，才可能会导致房价与地价交错上涨的恶性循环。

关于房地产市场泡沫的理论研究。王永钦和包特(2011)*王永钦、包特：《异质交易者、房地产泡沫与房地产政策》，《世界经济》2011年第11期。则基于De Long等(1990)*De Long, J. B., A. Shleifer, et al. Positive feedback investment strategies and destabilizing rational speculation.The Journal of Finance, 1990,45(2).的研究成果，构建了一个包含“追涨杀跌”策略噪音交易者的模型，讨论房地产市场上泡沫的产生机制。由于理性交易者会赶在噪音交易者之前进行“追涨杀跌”，房地产市场价格偏离基本面从而加剧市场波动。王锦阳和刘锡良(2014)*王锦阳、刘锡良：《住宅基本价值、泡沫成分与区域溢出效应》，《经济学(季刊)》2014年第4期。建立了同时考虑住宅报酬率时变性和住宅报酬率风险溢价因子的住宅基本价值模型，将真实住宅价格分解为住宅基本价值和泡沫成分两个部分。他们发现，城镇人均可支配收入的持续增长和高通货膨胀率引致的低真实利率是推动四个直辖市住宅基本价值持续上涨的两个重要因素。

关于房地产价格与宏观经济的互动方面。郑思齐等(2014)*郑思齐、孙伟增、吴璟、武赟：《以地生财，以财养地”——中国特色城市建设投融资模式研究》，《经济研究》2014年第8期。则讨论了城市基础设施投资、房价和土地收入三者间的互动关系，城市基础设施投资能够显著地资本化到居住用地价格中，带来对商住用地价格上涨的拉动作用；商住用地价格上涨推升了地方土地出让收入，为基础设施投资提供了更为强大的融资支持，形成发展的正向反馈。高玲玲(2015)*高玲玲：《中国房价上涨是否引发工业衰退》，《现代财经(天津财经大学学报)》2015年第9期。也发现，商品房销售价格的上涨降低工业增加值占GDP的比重。

二、土地资源配置与经济发展

房地产泡沫引起工业企业转移投资重心。Miao和Wang(2012)*Miao, J. and P. Wang. Bubbles and total factor productivity. The American Economic Review,2012,102(3).基于两部门内生增长模型的分析表明，企业因资产泡沫而将资本投入有资产泡沫的部门，从而挤出了主要业务的创新投入；如果有资产泡沫的部门技术无法外溢，则主业投资减少对整体经济增长产生负面影响。范言慧等(2013)*范言慧、席丹、殷琳：《繁荣与衰落：中国房地产业扩张与“荷兰病”》，《世界经济》2013年第11期。从理论上阐释了房地产业繁荣如何引发制造业的“荷兰病”， 对时间序列数据的分析发现，房地产行业扩张由于引发本币实际升值和通货膨胀而对制造业出口产生了不利影响。这一不利影响主要集中在劳动密集型和资本密集型两类产品。

房价(地价)影响企业借贷和投资的主要渠道是影响企业抵押担保资产的价值。Chaney 等(2010)*Chaney, T., D. Sraer et al. The collateral channel: How real estate shocks affect corporate investment. National Bureau of Economic Research,2010.和Shiller (2014)*Shiller, R. J. Why Is Housing Finance Still Stuck in Such a Primitive Stage?. The American Economic Review,2014),104(5).对美国的研究则发现，企业的房地产价值增加提高抵押担保能力而引致企业投资增长。曾海舰(2012)*曾海舰：《房产价值与公司投融资变动——抵押担保渠道效应的中国经验证据》，《管理世界》2012年第5期。、罗时空和周亚虹(2013)*罗时空、周亚虹：《房价影响企业投资吗：理论与实证》，《财经研究》2013年第8期。对中国的研究也发现了类似的抵押担保效应。其中后者发现，面临融资约束的企业因房价上涨引发的投资效应更加明显。

房地产市场有可能发挥对宏观经济的“金融加速器”效应。借鉴Bernanke等(1999)*Bernanke, B. S., M. Gertler, et al. The financial accelerator in a quantitative business cycle framework. Handbook of macroeconomics, 1999(1).以及Kiyotaki和Moore(1997)*Kiyotaki, N. and J. Moore. Credit chains. Journal of Political Economy, 1997,105(21).所提出的“金融加速器”的思想，Iacoviello和Pavan (2013)*Iacoviello, M. and M. Pavanx. Housing and debt over the life cycle and over the business cycle. Journal of Monetary Economics, 2013,60(2)以及Favilukis (2010).*Favilukis, J., S. C. Ludvigson, et al. The macroeconomic effects of housing wealth, housing finance, and limited risk-sharing in general equilibrium. National Bureau of Economic Research, 2010.将住房纳入动态随机一般均衡模型(DSGE)，住房或土地可以为受到信贷约束的家庭消费融资，解释了房价变动时消费的同向变动。Liu等(2013)*Liu, Z., P. Wang, et al. Land‐price dynamics and macroeconomic fluctuations. Econometrica, 2013,81(3).进一步考察土地作为抵押品对信贷约束企业的融资功能，发现土地价格上涨能够增加企业投资。武康平和胡谍(2010)*武康平、胡谍：《房地产市场与货币政策传导机制》，《中国软科学》2010年第11期。以及郑忠华和邸俊鹏(2012)*郑忠华、邸俊鹏：《房地产借贷、金融加速器和经济波动——一个贝叶斯估计的DSGE模拟研究》，《经济评论》2012年第6期。发现中国也存在类似的房地产“加速器”机制，房地产市场会放大外界冲击对经济的影响，从而加剧经济波动。

吴海民(2012)*吴海民：《资产价格波动、通货膨胀与产业“空心化”——基于我国沿海地区民营工业面板数据的实证研究》，《中国工业经济》2012年第1期。基于2001-2010年沿海地区12省市民营工业的面板数据，汇报了房地产价格上涨引发民营工业规模和效率空心化的作用机制。邵挺和范剑勇(2010)*邵挺、范剑勇：《房价水平与制造业的区位分布——基于长三角的实证研究》，《中国工业经济》2010年第10期。发现大型城市的房价过快上涨影响到制造业区位选择，是长三角制造业布局分散化的重要诱因。陈斌开等(2015)*陈斌开、金箫、欧阳涤非：《住房价格、资源错配与中国工业企业生产率》，《世界经济》2015年第4期。认为，房地产发展与房价快速上涨主要由于政府有关部门造成，由此产生的产品之间相对价格扭曲会造成资源错配，进而对全要素生产率带来负面影响；并发现行业生产效率和该行业与房地产相关性呈负相关，那些与房地产相关性强的行业，在房价升高时会享有更高的利润率。

部分学者注意到住宅投资占GDP比重长期以来过高的问题以及房价上升对于宏观经济的影响。张清勇和郑环环(2012)*张清勇、郑环环：《中国住宅投资引领经济增长吗?》，《经济研究》2012年第2期。指出，2009 年这一比重攀升到10.7%，尽管存在历史欠账问题，但长达30余年的连续高住宅投资可能会扭曲经济结构。原鹏飞和冯蕾(2014)*原鹏飞、冯蕾：《经济增长、收入分配与贫富分化——基于DCGE模型的房地产价格上涨效应研究》，《经济研究》2014年第9期。构建了包含存量住房资产的动态模型，系统模拟了房价上升对经济增长收入分配和贫富分化的影响效应。研究表明，由房价上涨带来的房地产行业快速发展能够显著地提高经济增长率和带动建筑业、重工业等关联行业快速扩张，但也挤占了农业、轻工业和公共服务业的发展空间。陈彦斌和邱哲圣(2011)*陈彦斌、邱哲圣：《高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等》，《经济研究》2011年第10期。基于Bewley 模型，讨论了高房价对中国城镇居民储蓄率和财产不平等的影响。研究发现，过快的房价上涨引发的房产收益率居高不下刺激了净资产更高的家庭投资性住房需求，购房首付和还款年限的存在抑制了净资产较低家庭的住房需求，而收入风险和住房交易成本使得净资产较低家庭因预防性动机而进一步降低，由此产生的住房消费性需求和投资性需求的不对称性使得城镇家庭住房不平等程度增加。

另外一些学者讨论了房价上涨对微观经济主体行为的影响。王文春和荣昭(2014)*王文春、荣昭：《房价上涨对工业企业创新的抑制影响研究》，《经济学(季刊)》2014年第2期。研究了房价的快速上涨对35个大中城市工业企业的新产品开发活动的影响，发现房价上涨率会抵制当地工业企业新产品开发行为，但规模较小企业和外资企业所受影响较小。高玲玲(2015)*高玲玲：《中国房价上涨是否引发工业衰退》，《现代财经(天津财经大学学报)》2015年第9期。发现，商品房销售价格上涨的吸附效应和成本效应大于抵押担保效应，从而对工业产出存在挤出效应，因而房地产业作为支柱产业促进经济增长的论断值得商榷。吴晓瑜等(2014)*吴晓瑜、王敏、李力行：《中国的高房价是否阻碍了创业?》，《经济研究》2014年第9期。从微观主体职业选择的角度发现，房价上涨的“替代效应”阻碍了无房者的创业行为，而综合了“ 财富效应”、“ 信贷效应”以及“ 替代效应”后，房价上涨对有房者创业的总影响并不确定。余静文(2015)*余静文、谭静：《房价、流动性效应与企业融资约束》，《产业经济研究》2015年第4期。利用研发投入变量，考察了有稳定研发行为的企业，发现房价高增长的杠杆效应挤出了投资风险高、回报周期长的研发投资，是中国企业陷入了“低技术锁定”陷阱的重要原因。

三、土地资源配置与企业空间布局

企业空间布局是地理经济学的中心问题。研究者从不同角度试图阐述产业集聚的“外部效应”对经济发展的实际影响。理论上两类集聚效应都可能存在，即行业内空间集聚产生所谓“马歇尔外部性”(Marshallian Externality)和跨行业空间集聚同样会带来“雅各布外部性”( Jacob Externalities)。范剑勇等(2014)*范剑勇、冯猛、李方文：《产业集聚与企业全要素生产率》，《世界经济》2014年第5期。从“技术外部性”角度，发现专业化经济促进增长，而多样化经济对促成增长的前沿技术进步产生了正面的推动。孙浦阳等(2013)*孙浦阳、蒋为、张龑：《产品替代性与生产率分布—基于中国制造业企业数据实证》，《经济研究》2013年第4期。发现，产业集聚带来的拥塞效应和集聚效应在不同时期作用不同，工业集聚长期对劳动生产率有促进作用，而服务业长期没有显著影响。盛丹和王永进(2013)*盛丹、王永进：《产业集聚、信贷资源配置效率与企业的融资成本——来自世界银行调查数据和中国工业企业数据的证据》，《管理世界》2013年第6期。则发现了产业集聚长期“信贷资源配置效应”。

Krugman (1991)*Krugman, P. R. Geography and trade. MIT press, 1991.基于规模报酬递增的假定，从资金、信息和技术等方面的外部性等角度寻找经济地理集聚的内生动力。他们认为，当包含后向和前向关联的集聚力量与市场拥挤所产生的分散力量平衡时，空间均衡表现为极端集聚和极端分散之间某种程度的集聚。在Melitz (2003)*Melitz, M. J. The impact of trade on intra‐industry reallocations and aggregate industry productivity. Econometrica, 2003,71(6).引入企业异质性后，所谓的“新”新地理经济学研究从地区间的宏观(Macro-heterogeneity)解释产业集聚转向从企业或个体微观决策(Microeconomic Decisions) 的角度入手。Ottaviano(2011)*Ottaviano, G. I. Firm heterogeneity, endogenous entry, and the business cycle. NBER International Seminar on Macroeconomics 2011, University of Chicago Press, 2011.发现，高生产率企业由于边际成本低，更少受到因市场扩大而加剧本地竞争所造成的伤害，所以生产率最高的企业会首先向大市场转移(Selection Effect)，低生产率企业因离开集聚区域的机会成本最低而容易受引资政策吸引(Sorting Effect)。Helpman(1998)*Helpman, E. General purpose technologies and economic growth. MIT press, 1998.将土地要素引入新经济地理学模型，并证明当给定运输成本在一定范围内，存在消费者的效用水平的一个均衡。在此均衡下，留在大型城市的消费者享受差异化产品并忍受高房价，中小城市的消费者享受低房价并只能接受差异化程度较低的产品。

研究经济集聚所设定一般均衡分析框架，往往假定制度因素缺失或者视其为外生变量,这大大限制了这一框架分析中国问题的能力。在中国，官员晋升与地方经济发展绩效挂钩。他们大力发展地方经济以获取政治晋升机会，形成晋升激励下的“政治锦标赛”(周黎安，2007)*周黎安：《中国地方官员的晋升锦标赛模式研究》，《经济研究》2007年第7期。。近年来的研究试图将政府行为内生化。Brülhart 等(1998)*Brülhart, M. Economic geography, industry location and trade: the evidence. The World Economy, 1998,21(6).分析了地方政府对经济集聚的政策，发现具有高度的流动性资本为了享受经济集聚所产生的规模经济，会接受地方政府征收较高的税收，即政府可以对集聚经济形成的集聚租征税。Devereux等 (2007)*Devereux, M. P., R. Griffith, et al. Firm location decisions, regional grants and agglomeration externalities. Journal of Public Economics, 2007, 91(3).发现补贴在吸引企业向特定区域转移方面作用微小：在那些同类企业集聚较差地区，企业对政府补贴并不敏感；而在经济集聚地区，即便缺少补贴也会吸引企业迁移。Jofre-Monseny 等(2014)*Jofre‐Monseny, J., R. Marín‐López, et al. The determinants of localization and urbanization economies: Evidence from the location of new firms in Spain.Journal of Regional Science, 2014,54(2).对西班牙2772 个市镇销售税率的研究支持经济集聚对税率有正向影响的结论。钱学锋等( 2012)*钱学锋、黄玖立、黄云湖：《地方政府对集聚租征税了吗?——基于中国地级市企业微观数据的经验研究》，《管理世界》2012第2期。对中国的研究却提供了相反的证据，他们发现中国的地方政府并没有向集聚租征税，即经济集聚产生集聚租来引导地方政府实现税收良性竞争的机制并不存在。

范剑勇和邵挺(2011)*范剑勇、邵挺：《房价水平、差异化产品区位分布与城市体系》，《经济研究》2011年第2期。讨论了房价水平过快上涨促进差异化产品扩散的内在机制，对1998—2007 年中国地级及以上城市数据的计量分析发现，Krugman-Helpman 模型中的“非黑洞”条件导致中国城市体系扁平化趋势。胡安俊和孙久文(2014)*胡安俊、孙久文：《中国制造业转移的机制、次序与空间模式》，《经济学(季刊)》2014年第4期。利用中国地市三位数制造业2003和2009年的数据，检验了中国制造业空间转移的机制、次序与模式。研究发现，无论是转移产业数量还是转移产业类型，制造业都大规模地由东部向中西部地区转移。其中替代弹性高的产业先于替代弹性低的产业实现转移；替代弹性低的产业，如医疗仪器设备及器械制造和通信设备制造等，实现了由东部向成渝经济区、长株潭城市群、中原经济区等中西部相对发达区域“等级扩散”；而替代弹性高的产业，如纺织服装制造和塑料丝、绳及编织品制造等，则以“扩展扩散”的模式实现了转移。

高波等(2012)*高波、陈健、邹琳华：《区域房价差异、劳动力流动与产业升级》，《经济研究》2012年第1期。将房价因素引入新经济地理模型，讨论了区域房价差异导致劳动力流动，从而诱发产业转移的机制，发现城市间的相对房价升高会导致相对就业人数减少和产业价值链向高端攀升，从而促进产业升级。杨扬等(2009)*杨扬、徐现祥、舒元：《广东省内经济差距缩小与产业转移》，《经济管理》2009年第4期。研究发现，产业空间转移是引发广东省城市间人均GDP 差距在2005年不断缩小的主要原因。工业中大部分行业从珠三角城市转向周边城市，高污染和高耗能行业和资本密集度较低的传统制造行业转移幅度最大，而高新技术及低污染重工业转移程度较低。

国外当前重点分析空间均衡框架下，某地区某部门的生产率变动对本地区及其他地区的一般均衡效应。对空间均衡模型最早可追溯到Henderson (1974)*Henderson, J. V. The sizes and types of cities. The American Economic Review, 1974, 64(4).，最近几年重新成为研究热点，主要用来讨论地区经济的均衡对宏观和产业经济的影响。这类空间均衡模型多设定劳动力自由流动，异质性的企业和城市规模。Caliendo et al. (2014)*Caliendo, L., F. Parro, et al. The impact of regional and sectoral productivity changes on the US economy. National Bureau of Economic Research, 2014.定量评估了地区基本生产率变化对美国经济总体TFP、GDP以及社会福利的影响。Mian和Sufi(2014)*Mian, A. and A. Sufix. What explains the 2007-2009 drop in employment?. Econometrica, 2014,82(6).通过地区均衡模型刻画了劳动力市场对非贸易部门冲击的反应机制，发现如果一个县的房产净值下降越多，其非贸易产业和就业下降幅度越大，但可贸易产业产值和就业与房产净值没有关系。Behrens et al. (2014)*Behrens, K., G. Duranton, et al. Productive cities: Sorting, selection, and agglomeration. Journal of Political Economy, 2014,122(3).讨论了不可贸易中间品条件下企业在空间上根据自身比较优势分类所形成的均衡。

空间均衡模型的另一类文献讨论了劳动力流动所形成的搜寻均衡。Davis和Dingel (2012)*Davis, D. R. and J. I. Dingelx. A spatial knowledge economy.National Bureau of Economic Research, 2012.一系列研究讨论了技能水平差异的工人如何根据自身能力形成搜寻均衡，为讨论工资不平等和技能工人的空间分布提供了新视角。Gaubert (2014)*Gaubert, C. Firm sorting and agglomeration. Unpublished manuscript, Princeton University, 2014.认为企业会寻找政策较好的地区，因而会在空间上搜寻并影响地方市场上的劳动力需求。Rossi-Hansberg et al(2008)*Rossi-Hansberg, E., P.-D. Sarte, et al. Housing externalities. National Bureau of Economic Research, 2008.研究了异质性个体倾向于居住在邻近富人的区域，即消费的外部性促使个体搜寻。Guerrieri et al.(2013)*Guerrieri, V., D. Hartley, et al. Endogenous gentrification and housing price dynamics. Journal of Public Economics, 2013,100.建立理论模型，说明了城市房产紧缩期富人邻近区域价格最先下跌，而城市房产繁荣期则这一区域价格最先上升这一非对称现象。

四、土地资源配置与产业转型升级

当前，相关研究都没有直接讨论土地资源配置与产业转型升级的关系，只是从产业宏观发展的角度讨论了不同产业部门在不同发展阶段的关系。发达国家自工业革命以来的发展呈现典型的Kuznets 事实特征，即劳动力不断地从农业部门向工业和服务业部门转移， 农业产值占比不断减少与工业和服务业部门的产值占比不断增加并存(Kuznets，1973；Echevarria, 1997；Kongsamut，2001)*Kuznets, S. Modern economic growth: findings and reflections. The American Economic Review, 1973, 63(3).*Echevarria, C. Changes in sectoral composition associated with economic growth. International Economic Review. 1997.*Kongsamut, P., S. Rebelo, et al. Beyond balanced growth. The Review of Economic Studies, 2001,68(4).。根据对发达国家产业结构的研究，美国等国家第三产业的比重要远高于第二产业，其2008 年第三产业的产值占比高达77.5%，英国和法国这一比重也在75%以上。

基于对Kuznets 事实特征的认识，学者们从不同角度深入探讨了产业结构的演进规律。林毅夫和陈斌开(2013)*林毅夫、陈斌开：《发展战略、产业结构与收入分配》，《经济学(季刊)》2013年第4期。认为，政府重工业优先发展战略和由此衍生的一整套政府干预政策是中国产业结构和国民收入分配结构变化的重要原因，旨在鼓励资本密集型工业部门发展的各种政府政策能够解释中国资本收入增长快于劳动收入这一现象。Acemoglu 和 Zilibotti(2001)*Acemoglu, D. and F. Zilibotti Productivity Differences. Technology, 2001.则指出熟练劳动力和非熟练劳动力的比例这一禀赋结构决定了经济中的适宜技术，如果低收入国家禀赋结构与技术不匹配，那么这些国家的劳动生产率会明显低于高收入国家。Lin 和 Zhang(2007)*Lin, J. Y. and P. Zhang. Development strategy, optimal industrial structure and economic growth in less developed countries. CID Graduate Student and Postdoctoral Fellow Working Paper, 2007(19).认为资本劳动比是发展中国家更重要的约束条件，各种投入品(如资本和劳动)的丰裕程度所导致的要素价格差异决定了企业家最优技术选择。

土地等生产要素配置会影响到产业转型升级的进程。张军等(2009)*张军、陈诗一、Gary H. Jefferson.：《结构改革与中国工业增长》，《经济研究》2009年第7期。研究发现，无论是劳动力价格，还是土地或环境的倒逼，其结果都是促进生产要素在部门之间的重新分配，特别会导致资源由附加值较低的第二产业向附加值相对较高的第三产业转移，形成第三产业的产出和规模较快增长。高玲玲(2015)*高玲玲：《中国房价上涨是否引发工业衰退》，《现代财经(天津财经大学学报)》2015年第9期。也发现，商品房销售价格的上涨降低工业增加值占GDP的比重。董直庆等(2014)*董直庆、蔡啸、王林辉：《技术进步方向、城市用地规模和环境质量》，《经济研究》2014年第10期。构建了两部门内生经济增长模型，并利用经济数据数值模拟了清洁和非清洁技术进步对城市用地规模和环境质量的影响，发现当城市和农村的用地需求由技术进步内生决定时，清洁技术会改变土地的使用类型和用地规模进而影响环境质量。

关于三个部门的产业结构变迁，陈体标等(2007)*陈体标：《经济结构变化和经济增长》，《经济学(季刊)》2007年第4期。强调替代弹性对于产业结构变迁的影响，Gollin等(2002)*Gollin, D. Getting income shares right. Journal of Political Economy, 2002,110(2).以及陈晓光和龚六堂(2005)*陈晓光、龚六堂：《经济结构变化与经济增长》，《经济学(季刊)》2005年第2期。等则强调恩格尔法则的作用，认为生产高收入弹性产品的部门会因收入增长而实现规模的快速扩张。徐朝阳(2010)*徐朝阳：《工业化与后工业化：“倒U型”产业结构变迁》，《世界经济》2010年第12期。认为技术进步速度和资本密集程度决定了产出增长速度，而产出增长速度决定了部门之间的生产要素配置。在产品互相替代的条件下，工业部门既能够吸引农业部门的生产要素流入，又实现了向第三产业部门的生产要素流出，从而能够解释工业部门先上升后下降的“倒U 型”结构变迁过程。徐朝阳和林毅夫(2010)*徐朝阳、林毅夫：《发展战略与经济增长》，《中国社会科学》2010年第3期。则进一步指出，政府偏离要素禀赋结构将导致资源配置的扭曲和经济发展的低效，所以经济发展的核心问题是着力于要素禀赋结构升级。

许多学者还从三类产业的关系出发，考察了产业结构改革和要素重置对增长和生产率的影响，这些讨论产业结构对经济增长的作用的研究关注产业结构转型所带来的“红利”释放(Bhaumik 和 Estrin，2007；Gang 和 Lin，2008)*Bhaumik, S. K. and S. Estrin. How transition paths differ: Enterprise performance in Russia and China. Journal of Development Economics, 2007, 82(2).*Gang, G. and J. Y. Lin. Deflationary expansion: An overshooting perspective to the recent business cycle in China. China Economic Review, 2008,19(1).。Sachs(1994)*Sachs, J. and W. T. Woo. Structural factors in the economic reforms of China, Eastern Europe, and the former Soviet Union. Economic policy, 1994,9(18).对比中国和俄罗斯的发展过程，发现中国落后产业结构的迅速转型是中国经济高速增长的核心驱动力。但也有研究发现，“结构红利”随着改革的推进而逐步减弱(刘伟，2008；干春晖，2009；张军等，2009；干春晖等，2011)*刘伟、蔡志洲：《技术进步、结构变动与改善国民经济中间消耗》，《经济研究》2008年第4期。*干春晖、郑若谷：《改革开放以来产业结构演进与生产率增长研究——对中国1978～2007年“结构红利假说”的检验》，《中国工业经济》2009年第2期。*张军、陈诗一，Gary H.Jefferson：《结构改革与中国工业增长》，《经济研究》2009年第7期。*干春晖、郑若谷、余典范：《中国产业结构变迁对经济增长和波动的影响》，《经济研究》2011年第5期。等则将产业结构变迁分为产业结构合理化和产业结构高级化两个方面，发现产业结构的合理化和高级化主要影响周期性经济波动。

五、土地资源配置与土地财政的形成和影响

(一) 分税制改革与土地财政

由于各个地市为经济增长而展开激烈的区域竞争，引致诸如产能过剩、资源浪费等一系列问题，在此背景下，土地供给也成为地方政府展开竞争的重要手段(周黎安，2007；陶然等，2009)*周黎安：《中国地方官员的晋升锦标赛模式研究》，《经济研究》2007年第7期。*陶然、陆曦、苏福兵、汪晖：《地区竞争格局演变下的中国转轨：财政激励和发展模式反思》，《经济研究》2009年第7期。。中国城乡二元土地结构决定了地方政府在很大程度上垄断土地。一方面，地方政府会压低工业用地价格来吸引投资；另一方面也需要大力推进基础设施投资来改善投资环境。范剑勇和莫家伟(2014)*范剑勇、莫家伟：《地方债务、土地市场与地区工业增长》，《经济研究》2014年第1期。发现地方债务对地区工业产出的增长发挥杠杆作用的两个重要渠道：通过工业土地市场和基础设施建设两方面增强地区间的引资力度。由地方债务推动的工业增长可持续性较差。对禀赋较差地区，地方举债吸引工业投资和人口注入的能力较弱，城市商住用地价值上升速度太慢造成偿付历史债务困难；对于禀赋较好的地区，土地资源过度配置到工业部门导致商住用地紧缺，继而产生商住地价和房价快速上涨等民生问题。

1994年分税制改革后形成的财政集权是土地财政的制度性基础。1994年分税制改革正式拉开序幕，把原有消费税的全部、增值税的75%一律归为中央财政收入；2002年以后又把所得税改为中央与地方共享。分税制改革的直接结果就是中央与地方财政收入的初次分配比例急剧变化，使地方财政收入占全国总财政收入的比重由1993年的78%迅速下降到1994年的44.3%。

此外，由于财权和事权的这种体制设定而造成的严重不对称，各级地方政府纷纷依靠预算外收入来寻求财政来源的激励也起到了推波助澜的作用。地方政府由于承担的大量支出压力而最大化其财政收入。由于面临资本要素流动、制造业和服务业的产业关联(industrial linkage)及其地方政府对土地市场的垄断等约束，地方政府的竞争策略是通过横向竞争资本来大力发展制造业。由于制造业通过产业关联可以产生对于商业和房地产等服务业的溢出效应，这些产业的发展和土地市场的垄断使得高地价成为可能，所以制造业的快速发展对于地方政府可谓一举两得，不仅带来增值税和企业所得税等直接收益，而且带来营业税和土地出让收入等间接收益。由此，可以解释地方政府为什么热衷于发展制造业和制造业通过“溢出效应”而带动土地出让金的增长机制(张军，2009；Zhang，2012)*张军、陈诗一、Gary H.Jefferson：《结构改革与中国工业增长》，《经济研究》2009年第7期。*Zhang, P., B. GAO, et al. An Industrial Economics Analysis about City Government’s Monopoly of Land Market: Structure, Conduct and Performance. Urban Development, 2014(1).。

保持财政收支平衡是土地财政的一个重要动因。Han 和Kung(2012)考察了财政收入对于商住土地出让面积和出让收入的影响，在利用SIV(simulated instrumental variable)方法控制内生性后，发现如果地方政府留存的财政收入下降1%，那么当地商住土地出让面积提高大约3%，而商住土地出让收入会升高5%左右。雷潇雨和龚六堂(2015)*雷潇雨、龚六堂：《基于土地出让的工业化与城镇化》，《管理世界》2014年第9期。验证了低价出让工业用地、高价出让商住用地的最优土地出让策略，工业用地出让面积增加确实能够吸引投资和税收增长，但协议出让工业用地所吸引来的投资质量较差。低价出让土地和土地财政的确对工业化和城镇化产生了积极影响，但这一策略的效果正逐渐减弱。

(二) 土地财政的影响

土地财政将地方政府和官员的政绩与土地财政收入和支出关联在一起，形成地方政府和官员行为的激励扭曲，对经济运行产生一定的影响。左翔和殷醒民(2014)*左翔、殷醒民：《土地一级市场垄断与地方公共品供给》，《经济学(季刊)》2013年第2期。指出，由于缺乏房产税等制度，地方政府无法从城市存量土地和房屋价值上升中获得收益，地方政府偏好投资周期短、并能迅速反映到增量土地出让价格的公共品供给。基于城市层面数据的实证研究表明，经济性公共品供给而不是非经济性公共品增长能够显著提升国有土地招、拍、挂价格。张莉等(2013)*张莉、高元骅、徐现祥：《政企合谋下的土地出让》，《管理世界》2013年第12期。则分析了地方官员合谋对土地违法的影响。由于财政分权和政绩观下地方官员缺乏强制手段和单独激励保证集体行动，地方政府往往采取以政企合谋偏离中央土地政策这一理性反应方式。

地方政府融资平台运作也与土地财政联系较为密切。为了缓解地方公共基础设施建设的资金压力和实现公共项目信贷融资功能，地方政府设立了相当数量的融资平台。这些融资平台公司的资本一部分来自地方财政拨款，土地资产是满足银行授信标准的重要资本来源。迫于经济下行的经济压力，弋代春和樊纲治(2015)*弋代春、樊纲治：《地方政府融资平台的土地市场参与研究》，《宏观经济研究》2015年第10期。考察了地方政府融资平台参与一级土地市场的土地交易行为，发现地方政府对土地出让金依赖度、固定资产投入和地方预算内财政缺口会提高地方政府融资平台参与土地市场购地的可能性。

(三) 土地财政持续性问题

针对土地财政问题，国家相继出台一些政策来防范其对经济发展和转型升级的负面影响。许多专家和学者在土地财政的持续性方面也做了大量的研究，王玉波和唐莹(2013)*王玉波、唐莹：《中国土地财政地域差异与转型研究》，《中国人口·资源与环境》2013年第10期。以土地出让金与土地、房产税收计算 1999-2010 年全国 31 个省( 市) 土地财政收入总规模，同时考虑各省( 市) 年均土地财政收入规模占地方财政总收入的比重( 贡献率)，对中国土地财政地域性差异进行研究，结果发现其对土地资源的开发利用与经济社会发展起到了显著推动作用；越是经济较为发达的、土地财政收入总规模大的省( 市) 地方财政总收入，对于土地财政收入的依赖程度越高。

六、结论

房地产行业发展使得土地用途多样化和土地价值上涨，研究土地资源配置往往与房价联系在一起。就学科分支而言，该研究涉及到宏观经济学、空间经济学和微观经济学等多个领域，体现了所研究问题跨学科的综合性。就研究方法而言，既有宏观理论模型和DSGE等宏观实证模型，也有空间经济模型和微观实证计量模型，研究方法呈现多样化态势。

首先，已有理论研究从宏观经济周期出发，研究了房地产投机性泡沫与生产性投资的关系以及对经济增长的影响。基于中国房价的文献则讨论了基本面因素对房价的影响，包括需求驱动和人口结构演进以及价格变化的滞后效应和空间扩散效应，公共服务资本化也会提升房价；城市基础设施投资、房价和土地收入三者间存在互动关系，商住用地价格上涨推升了地方土地出让收入，为基础设施投资提供了更为强大的融资支持。另外的文献则讨论了房价泡沫如何形成，采用“追涨杀跌”策略的噪音交易者导致非理性房地产泡沫；基于住宅报酬率时变性和住宅报酬率风险溢价因子的住宅基本价值模型研究发现，2009年降率免税和四万亿经济刺激计划等的刺激造成四个直辖市住宅价格出现明显的泡沫。这些研究发现形成本研究理解土地资源配置经济效应的基础。

其次，关于土地资源配置与经济发展的研究。某个部门(房地产)产生泡沫会挤出制造业的资本投入，引发制造业的“荷兰病”。这一命题在理论上和实证上都得到证实。房地产升值提高了企业抵押担保资产的价值，从而影响企业借贷和投资，形成对宏观经济的“金融加速器”效应。房地产价格上涨引发制造业规模和效率空心化，进而对全要素生产率带来负面影响，是经济结构扭曲和贫富差距进一步恶化的重要原因。未来研究需要从企业层面进一步讨论土地资源配置对经济发展的微观机制。

第三，关于土地资源配置与企业空间布局的研究。在Melitz (2003)*Melitz, M. J. The impact of trade on intra‐industry reallocations and aggregate industry productivity. Econometrica, 2003, 71(6).引入企业异质性后，所谓的“新”新地理经济学研究从企业或个体微观决策(Microeconomic Decisions) 的角度入手解释产业集聚。国内学者利用这一框架，讨论了产业集聚带来的拥塞效应和集聚效应对不同产业的意义。此外，部分学者还讨论了房价上涨促进差异化产品扩散、劳动力流动和制造业空间转移。这些研究要么集中于某些地区(如“长三角”)，要么从省际的角度出发。现有这两类研究多集中于地区或行业层面，而缺乏基于企业层面数据的研究，这就难以深入地讨论相关机制问题。

第四，关于土地资源配置与产业转型升级的研究。当前相关研究都没有直接讨论土地资源配置与产业转型升级的关系，只是从产业宏观发展的角度，讨论了不同产业部门在不同发展阶段的关系。替代弹性和收入弹性以及技术进步速度和资本密集程度等决定了部门规模的扩张速度，能够解释工业部门先上升后下降的“倒U 型”结构变迁过程。政府重工业优先发展战略和由此衍生的一整套政府干预政策是中国产业结构和国民收入分配结构变化的重要原因，而各种投入品(如资本和劳动)的丰裕程度所导致的要素价格差异决定了企业家最优技术选择。产业结构改革和要素重置则促进了经济增长和生产率提高。这些研究忽略了土地价格和配置方式对促进生产要素在部门之间重新分配的作用。

第五，关于土地资源配置与土地财政的研究。1994年分税制改革后形成的财政集权是土地财政的制度性基础。由于财权和事权的这种体制设定而造成的严重不对称，各级地方政府纷纷依靠预算外收入来寻求财政来源，保持财政收支平衡是土地财政的一个重要动因。在“压力型体制”下，土地供给也成为地方政府展开竞争的重要手段，即采用低价出让工业用地、高价出让商住用地的土地出让策略。现有文献没有讨论住宅、商业和工业用地在土地财政机制中发挥的不同作用。

在房地产业成为国民经济重要组成部分的前提下，深入讨论土地资源配置方式对于理解宏观经济变化具有重要意义。未来研究要从微观入手，探讨土地资源配置对经济发展、企业空间布局和转型升级的微观机制，并讨论住宅、商业和工业用地在土地财政机制中发挥的不同作用。

责任编辑：寇金玲

Land Resource Allocation and its Economic Effects:Progress and Perspectives

Lv Yuxia1,2

(1. Shandong Management University, Jinan Shandong, 250100;2.Center for Economic Research, Shandong University, Jinan Shandong, 250100)

This paper reviews the researches on the five subjects: land resource allocation and the rise of housing price, economic development, spatial location of enterprises, industrial transformation and upgrading, and land finance. The fundamental factors that drive up housing prices involve the evolution of demand and demographic structure, the lagging effect and spatial diffusing effect of price change, and the capitalization of public services. Real estate appreciation plays the role of “financial accelerator” to macro economy, but adversely affects the scale and productivity in manufacturing sectors and aggravates income inequality. Substitution elasticity and income elasticity as well as the speed in technological progress and the degree of capital intensity determine the expansion of the sectors, while the reformation of industrial structure and factor reallocation speed up the economic growth and productivity improvement. Fiscal centralization after the revenue-sharing system established in 1994 lays the foundation for land finance. The existing researches feature cross-discipline synthesis and diversity in research methods. Future researches need to explore the micro mechanism of land resource allocation.

land resource allocation; housing price; economic development; industrial transformation and upgrading; land finance

2016-06-10

吕玉霞(1977— )，女，山东潍坊人，山东管理学院经贸学院副教授，山东大学经济研究院博士后。

本文为国家自然科学基金面上项目“适宜基础设施与中国经济增长：理论与实证研究”(71273012)；山东省自然科学基金面上项目“房地产周期与土地资源配置的经济效应”(ZR2016GM24)的阶段性成果。

F061.6

A

1001-5973(2017)04-0077-11