链家地产外部环境分析

□刘 璐

（江西财经大学 江西 南昌 330013）

链家地产外部环境分析

□刘 璐

（江西财经大学 江西 南昌 330013）

本文运用PEST分析法，分别从四个角度对链家地产的外部环境进行分析。

链家地产；PEST分析法；外部环境分析

1 政策因素

1.1 政府出台政策整顿房产中介违规行为

在政府对这块业务的监管不足的情况下，房地产中介行业在最近几年疯狂地野蛮生长，然而房地产中介在近几年出现了一系列的问题，先是房产存在争议损害消费者权益，之后房地产进入金融行业，出现了高利贷，自我担保，资金监管等等问题。为了整治房地产中介行业的乱象，政府出台了一系列相关政策进行整顿。

近日，陆克华——中国住房和城乡建设部副部长，在国务院政策吹风会上指出，针对房地产行业诸如发布虚假房源、胡乱收取中介费用、向顾客隐瞒房屋真实信息等现象，有效的措施与规定正在制定。这次的房地产行业整顿被称为是有史以来最为严格的一次。陆克华表示，现在整顿、规范中介市场的新政即将出台实施，而且该政策将是细化和具有可操作性的。政府在整治房地产中介乱象上可以说是下了很大功夫，制定出来的许多条款都非常严格，那么对于像链家这样的大型房地产中介来说，一定会受到不小的影响。根据链家官网上的相关信息，仅仅北京链家真实在售二手房就有23 888套，这是一个不小的数字。相关政策出台后，不知道链家的房源是否依然如此充足？

包括2015年 4月广州住建委开展对房地产中介行业的大力整治，不仅包括清除一批无营业资格的中介，还包括整治一些中介中存在的不对中介费用明码标价的行为。北京市住房城乡建设委也对房屋中介行业所存在的一些问题提出了相应的解决办法，拟出台的《办法》中，禁止了中介行业中普遍存在的不合规获利手段之一：房屋中介机构先以低价从卖方购入房屋，再以高价出售给买方，从中获取大额利润。并且，还叫停了“房屋银行”。房屋银行，就是老百姓像去银行存钱一样，把手中空闲的房屋存入房屋银行，无论房屋是否闲置，都可以从房屋银行里准时拿到固定的租金。

1.2 房地产政策预示房地产中介的苦日子

“去库存”、“高房价”、“首付贷”、“限购”、“房地产税”等楼市议题频繁地被全国两会代表、委员以及在场的记者们提及，这反映出普通百姓对房地产行业的高度关注。毕竟房屋是人们生活中必不可少的一部分。

这次的“全国两会”也向人们发出了相关的信号。信号一：限购，一线城市将大概率出台调控措施，并坚持限购政策。出台限购政策的原因在于限制房价。目前房价水涨船高，导致普通百姓买不起房，连最基本的住所也无法得到保证。进行限购后，需求主力才可能回归到普通民众，房价才可能回归正常水平；信号二：增加土地供应，一线城市将以此稀释房价上涨预期；信号三：整治“首付贷”，房产中介将迎来“苦日子”；信号四：房地产税立法；信号五：房贷利息可用于抵税。房贷利息用于抵扣个人所得税对于目前房地产行业“去库存”的目标而言无疑是巨大的推力。

1.3 叫停“首付贷”

北京、上海的“首付贷”业务已经被叫停，“首付贷”正在面临政策收紧的风险。首付贷是指购房人存在首付不足的情况时，房地产中介机构或者是相关的金融机构能够为其提供补助资金拆解，用于购房人增大购房杠杆，在手中资金不足的情况下也能支付房屋首付。在一些房价比较高的地区，首付贷的出现无疑满足了一大批购房者的需求，受到购房者的大力推崇。而对于链家而言,“首付贷”作为其吸引消费者的主要手段之一，在目前受到政策打压的情况下，必然会影响链家的经营状况，导致其收益出现一定幅度的降低。

1.4 上海门店不规范行为受到严惩

近日，链家公司出现一个不小的状况。链家上海门店因不规范的操作侵犯了消费者的权益，从而受到消费者的起诉。针对此事，上海住建委进行了相关的调查，在调查中发现，链家上海门店利用与消费者之间的信息不对称，存在欺瞒消费者出售被查封的房屋的行为，相关业务人员在整个交易过程中也始终未遵循正常的流程。这就意味着链家在这次纠纷中存在着重大的过失，未尽到应尽的责任，最终给消费者带来了损失。链家也因此被上海住建委要求下线金融产品，撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务，涉事门店和相关业务人员的网上签约资格也被暂停。链家在此次事件中不仅形象受到损害，经济上也发生不小的损失。

2 经济因素

2.1 城市经济的进步刺激了房地产中介的发展

随着城市化的发展，更多的人口涌入城市，给住房带来极大的压力，更多人选择租房，二手房交易十分频繁，使房地产中介业日益发展。流动人口增加，工作变换的频繁，人们经常要买卖房子，那么中介的存在就很有必要，数据房源的收集，买卖房子复杂的手续，让人们更愿意通过中介去完成这一系列过程。

2.2 民间资本给房产中介更多发展机会

国家相关法令中明确指出，“鼓励民间资本发起设立金融中介服务机构”。既然国家支持，那么对于民间金融中介而言，其未来发展前景是明朗的。从最近的两会精神来看，国家鼓励金融创新，支持民间资本健康大发展，民间资本、互联网金融近几年风生水起，房地产中介占据整个房产交易的一半。

随着民间资本全面放开，利率市场化逐步推进，金融产业链进一步完善，各地纷纷出台金融中介服务业发展规划，民间金融中介服务空间无比广阔。而民间资本给链家金融业务提供了赖以生存和发展的土壤，并服务于链家经纪业务、一手代理、资产管理、装修业务以及创新业务，使链家的金融业务开展的风生水起，并在房地产中介市场成为龙头老大。

3 社会因素

上海链家发生的两起纠纷事件，使链家长期以来树立的形象受损，经济上也蒙受不小的损失。实际上，链家事件所透露出的的仅仅是房地产中介行业所存在的众多问题中的一角。一直以来，房产中介的名声并不好，甚至可以说成是乱象丛生。消费者长期以来对房地产中介机构的满意度都不高，在交易过程中经常出现各种各样的纠纷。

这一乱象并非链家独有，其余的房地产中介也存在与链家相同或相似的问题，这些问题引起了买房者的强烈不满。但这并不是给链家等房地产中介推脱责任，尽管房地产中介行业乱象丛生已经成为社会共识，但这并不代表这些乱象可以被忽视，随着相关问题的不断发酵，国家会更加重视对房地产中介行业的监督和规范，房地产中介行业必然会受到越来越多的约束和限制。

4 科技因素

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[1]温希锦.我国房地产中介企业发展现状分析[J].现代交际,2013(4):118-118.

[2]张建宇.破坏性创新与在位企业执行困境的突破[J].经济科学出版社,2010.

1004-7026（2017）09-0078-02

F293

A

DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.09.046