安徽省房地产开发投资影响因素的计量分析

□姚纾昊 李兴安 许海洋 许慧琳

(1、3.安徽财经大学经济学院；2.海南大学法学院；4.安徽财经大学财政与公共管理学院 安徽 蚌埠 233030)

安徽省房地产开发投资影响因素的计量分析

□姚纾昊1李兴安2许海洋3许慧琳4

(1、3.安徽财经大学经济学院；2.海南大学法学院；4.安徽财经大学财政与公共管理学院 安徽 蚌埠 233030)

本文收集了2000～2014年共15年的相关数据，运用EVIEWS软件建立计量模型并修正，分析安徽省房地产开发投资的主要影响因素，从而说明了安徽省地区生产总值（X1）、安徽省房地产开发企业计划总投资(X2)、地方财政土地增值税（X3）与安徽省房地产开发投资完成额（Y）的关系及其影响,分析出其内在关联性与规律，并得出各因素对安徽省房地产开发投资的影响程度，提出相关政策性建议。

房地产；完成额；投资规模；回归分析

20世纪90年代后期以来，随着政府出台的一系列住房政策和体制改革措施的落实，安徽省房地产行业步入高速发展的轨道。房地产开发投资完成额的变动与经济形势具有很大相关，就目前安徽省经济形势而言，房地产开发投资现状及走向有待研究。

通过计量手段，对安徽省房地产开发投资影响因素进行分析，得出结论，为政府运用政策工具调控房地产开发投资规模提供参考，从而抑制房地产行业过热现象。

1 研究现状综述

近年来，学界关于影响房地产开发投资因素的研究主要有：张红等利用Granger因果检验和VAR模型对房地产开发投资及、房价及通胀之间关系进行了实证研究。刘瑞以Eviews5.0为工具,运用计量经济学方法对上海市房地产投资与经济增长的关系进行了实证分析。张力军等，以Eviews5.0为依托，建立了南京市房地产开发投资与GDP之间的计量经济学模型，分析相互关系。由此可以发现影响房地产开发投资的因素很多，而且各学者采用的研究方法及侧重点也有很大不同。本文将立足于学界的研究现状，采取定量分析的方法，比较选取各种变量，建立模型，进行回归分析。

2 变量选取及因素分析

实证研究表明，经济增长决定房地产投资规模变动，影响房地产开发投资因素呈多元化。结合现实经济情况，本文选取了以下变量，用于建立计量模型：

房地产开发投资完成额（Y，单位：亿元）：是衡量安徽省房地产开发投资规模的重要指标，体现着每年度整个安徽省房地产开发投资的总体情况，因此选取房地产开发投资完成额作为被解释变量。

地区生产总值即安徽省地区GDP（X1，单位：亿元）：宏观地看，经济增长决定投资规模的变动。而安徽省地区生产总值可以反映出安徽省宏观经济的运营状况，因此选取安徽省地区生产总值以体现安徽省整体经济状况变动。

房地产开发企业计划总投资（X2，单位：亿元）：房地产企业根据总体投资部署内容，全部建成项目所需要的总额称为房地产开发企业计划总投资。计划总投资的规模直接影响年度房地产开发投资的最终完成额，因此将其作为自变量纳入模型。

地方财政土地增值税（X3，单位：亿元）：土地增值税的开征体现的是政府对房地产开发商与房地产交易市场的调控，因此选用安徽省地方财政土地增值税作为影响房地产开发投资完成额的指标。

政策因素：毋庸置疑，政府出台政策会左右房地产行业的发展，因此政策因素会对房地产开发投资规模产生影响，由于多次的政策调整难以量化，暂不考虑，并不将其作为自变量纳入模型。

3 数据选取及模型构建

本文选取安徽省2000～2014年的相关数据，并对其进行汇总与处理。这些数据主要来自于国家统计局网站公布的统计库，部分数据来自于安徽省统计局网站公布的统计年鉴。

以Eviews软件为平台，分别得出了Y、X1、X2、X3的趋势图,Y与X1、X2、X3的相关图。根据趋势图与相关图显示：自 2000～2008 年期间，Y、X1、X2、X3增长趋势比较缓慢，而从2008年后，各变量增长较快，且具有一致性。同时该趋势图也符合08年金融危机后，房地产行业受推动迅速增长的现实情况。同时可以看出安徽省地区GDP与房地产开发投资完成额的线性关系较强；安徽省房地产开发企业计划总投资与安徽省房地产开发投资完成额之间也存在着较强的线性关系；而安徽省地方财政土地增值税与安徽省房地产开发投资完成额的关系在2008年之前具有较强的线性关系，2008年之后的土地增值税收入扩大趋势则较之前更加明显,对房地产开发投资完成额起到较强的调控作用。

基于上述结果，建立线性模型：

Y=β1+β2*X1+β3*X2+β4*X3+μ

4 回归过程及模型修正

4.1 普通最小二乘回归

运用Eviews软件进行回归，得出如下结果：

Y=-390.9476+0.127091*X1+0.153327*X2-13.66475*X3

标准差：（76.98798） （0.020515） （0.034022）（4.506749）

t统计量：t=（-5.078035）（6.195029）（4.506749）（-2.708349）

可决系数R2=0.998078 修正R2=0.997553 F统计量F=1903.578

由上述回归结果可以看出：

由R2与修正R2数值可看出所建模型整体上对样本数据拟合较好。取显著性水平为0.05，F检验显著，整体模型的显著性较高。同样取显著性水平α=0.05，查t分布表得X1、X2与X3的t统计量检验值大于临界值；X1、X2与X3通过t显著性检验，对安徽省房地产开发投资完成额具有显著影响。

4.2 模型检验与修正

对模型进行White检验：

White Heteroskedasticity Test:

R2=0.579543，n*R2=18.693152>χ20.05(6)=12.5916，所以存在异方差性。

取权数为1/resid^2，以修正异方差性，对模型进行最小二乘回归并进行White检验，得出结果如下：

Heteroskedasticity Test: White

从上可以看出，在White检验中，n*R2=7.576833<χ20.05(3)=7.81473，所以已经消除了回归模型的异方差性。

再对该模型进行自相关检验：得出加权后的德宾-沃森检验值 Durbin-Watson stat为 2.204016，在0.05的显著水平下，样本为15，查表可得Du=1.750，此时Du<2.202016<4-Du所以容易发现此回归模型并不存在自相关性。

经过检验与修正，得出最终模型：

Y=-351.8910+0.114564*X1+0.171491*X2-15.39320*X3

此时其可决系数R2为0.99998，说明方程拟合效果很好，且各变量前系数符合均符合经济意义，安徽省房地产开发投资完成额与安徽省地区生产总值、安徽省房地产开发企业计划总投资呈正相关，与安徽省地方财政土地增值税呈负相关。

当国内其他因素不变时，地区生产总值每增加1单位，安徽省房地产开发投资完成额增加0.114564单位；当其他其他因素不变时，安徽省房地产开发企业计划总投资每增加1个单位，安徽省房地产开发投资完成额增加0.171491单位；当其他因素不变时，安徽省地方财政土地增值税每增加1单位，安徽省房地产开发投资完成额减少15.39320单位；三者与安徽省房地产开发投资完成额所呈关系符合现实经济意义。同时，所进行的各项统计检验均通过，并对模型进行了修正。

5 政策建议

5.1 面对房地产市场升温局面，政府应该从源头上控制增速，加快转变传统“土地财政”思路，严控土地供给总量，加强顶层设计，清理整顿市场

严控针对房地产行业的信贷规模，提高房地产开发投资自有资金要求，从而提高行业进入门槛，避免投机资金流入房地产行业。这些措施旨在调控住房供给总量，使房地产开发企业计划总投资增长速度适度下降，改变房地产市场投资过热的情况，进而促进房地产市场持续健康稳定发展。

5.2 在目前安徽省宏观经济形势下，政府应综合运用各种手段调控房地产开发投资规模，避免市场投资过热可能带来的各种风险

税收手段是政府调控房地产投资的一项重要举措，有利于打击土地炒作等房地产行业投机行为，合理运用各项手段并出台相应监管措施有助于将房地产开发投资引向合理轨道。

5.3 将合理引导房地产开发投资与房产行业“去库存”有机结合起来

一方面应该促进旅游地产、科技地产等多种房地产业态的综合发展，避免商品住房、商业地产开发过热；另一方面，安徽省应采取多项措施为楼市“去库存”，化解房地产行业面临的库存积压，改善居民生活条件，解决房企面临困境，从而引导房地产开发投资健康合理发展。

[1]吴波.我国房价高速增长计量经济模型分析[J].合作经济与科技,2010(14).

[2]吕姝颖.论房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,2016(33).

[3]张洪,金杰.城市地价空间的计量经济分析——以昆明市为例[J].资源科学,2007(04).

1004-7026（2017）09-0107-02

F233;F832.51;F224

A

DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.09.068

姚纾昊（1995-），男，汉族，安徽阜阳人，安徽财经大学经济学院，2014级本科生，经济学专业。