转移或变更登记：个人独资企业注销后不动产该如何登记？

文/李金升

转移或变更登记：个人独资企业注销后不动产该如何登记？

文/李金升

对于个人独资企业注销后，原来登记在个人独资企业名下的不动产，现由个人独资企业的投资人向不动产登记机构申请登记到投资人个人名下，究竟属于转移登记还是变更登记，在理论界和实务界存在不同的看法。有的认为属于转移登记，有的认为属于变更登记，各执一词。笔者从法律实务的角度出发加以分析，希望越论越清晰，以便对不动产登记实务有所裨益。

一、争论的由来：法律规定的“不明确”

（一）转移登记的情形

对于在哪些情形下，可以适用转移登记，《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号，自2016年1月1日起施行）第二十七条规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。”

从上述规定可以看出，个人独资企业注销后个人独资企业名下的不动产登记到投资人名下的情形，并未被明确纳入如上十项情形之内。

（二）变更登记的情形

对于在哪些情形下，可以适用变更登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定：“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。”

同样，该条所述的九种情形，也未明确包含个人独资企业注销后个人独资企业名下的不动产登记到投资人名下的情形。

争论由此而起。

二、转移登记派：个人独资企业与投资人属于不同的主体

认为个人独资企业注销后，个人独资企业名下的不动产登记到投资人名下的情形，属于转移登记的种类，其理由大致如下：

1．个人独资企业属于与自然人并列的民事主体。《中华人民共和国民法总则》第二条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”第一百零二条则规定：“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”因此，个人独资企业属于“非法人组织”，非法人组织属于与自然人、法人并列的平等民事主体。

2．作为民事主体之一的个人独资企业享有名称权、名誉权、荣誉权、物权、债权等权利。《中华人民共和国民法总则》第一百一十条规定：“自然人享有生命权、身体权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权等权利。法人、非法人组织享有名称权、名誉权、荣誉权等权利。”第一百一十四条规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十八条还规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”因此，个人独资企业与作为自然人的投资人之间，分别享有各自的权利。而对于不动产，则分别享有各自的物权。

3．个人独资企业属于“其他组织”。对于何为“其他组织”，虽然《不动产登记暂行条例实施细则》没有予以界定，但《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，自2015年2月4日起施行）第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。”因此，个人独资企业属于“其他组织”，当然，前提是要依法登记领取了营业执照。

4．个人独资企业注销属于“合并、分立等原因”。虽然《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条并没有对“注销”是否属于“合并、分立等原因”予以界定，但根据《中华人民共和国公司法》的规定，公司的合并、分立、解散等属于并列的行为，比如《中华人民共和国公司法》第四十六条规定：“董事会对股东会负责，行使下列职权：……；（七）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；……”同时，《中华人民共和国个人独资企业法》第四章也规定了“个人独资企业的解散和清算”，它在第三十二条明文规定：“个人独资企业清算结束后，投资人或者人民法院指定的清算人应当编制清算报告，并于十五日内到登记机关办理注销登记。”因此，个人独资企业的注销可被认为属于“合并、分立等原因”的情形。

5．综合上述分析，认为个人独资企业注销后，个人独资企业名下的不动产，登记到投资人名下的情形，属于《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第一款第（三）项的规定——“法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的”，即属于转移登记的情形，可以按照转移登记的程序予以办理。因为个人独资企业属于“其他组织”，个人独资企业的注销属于“合并、分立等原因”，因此认为应该适用转移登记。

三、变更登记派：个人独资企业的财产为投资人个人所有

认为个人独资企业注销后，个人独资企业名下的不动产登记到投资人名下的情形，属于变更登记的种类，理由大致如下：

1．个人独资企业有且仅有一个投资人。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第八条的规定可知：“设立个人独资企业应当具备下列条件：（一）投资人为一个自然人；（二）有合法的企业名称；（三）有投资人申报的出资；（四）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件；（五）有必要的从业人员。”

2．个人独资企业的债务并非仅为个人独资企业的债务。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”因此，个人独资企业并非公司，个人独资企业的债务，并非仅为个人独资企业的债务，还要由投资人予以清偿。因此，个人独资企业属于“其他组织”，而不属于能独立承担民事责任的“法人”。

3．个人独资企业的财产属于投资人个人所有。《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。”第二条则规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”因此，个人独资企业的财产，其所有权属于投资人个人。

4．综上所述，法律已明确规定个人独资企业的财产属于投资人所有，那么，投资人将已注销的个人独资企业名下的不动产登记到投资人自己名下时，就不属于转移登记，而属于变更登记。因为转移登记的前提是该不动产不属于投资人所有，但是《中华人民共和国个人独资企业法》已经明确规定该财产属于投资人所有，既然已属于投资人所有，就不存在转移登记的前提，而只能是变更登记。

四、综合再评析：跳出实务做实务

（一）对转移登记派的再评析

转移登记派有未解决的两大障碍：一是个人独资企业的债务“不独立”；二是个人独资企业的物权“不独立”。

债务的“不独立”。虽然个人独资企业属于与自然人、法人并列的平等民事主体，但是，个人独资企业在承担债务上，与自然人、法人并不并列。自然人和法人可以独立承担民事责任，但是，个人独资企业并不能独立承担民事责任。在义务上个人独资企业有所欠缺而不完整。但权利和义务是对等的，义务的欠缺而不完整，必然对应的是权利的欠缺而不完整。所以就有物权的“不独立”。

物权的“不独立”。虽然《中华人民共和国民法总则》第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十八条等规定了作为民事主体的个人独资企业享有物权、债权、名称权、名誉权、荣誉权等权利，但因个人独资企业债务的“不独立”，而导致物权等的“不独立”。

在个人独资企业的权利、义务均“不独立”的情形下，适用转移登记的前提存在重大的缺陷。转移登记的前提是个人独资企业的不动产属于个人独资企业所有，投资人的财产属于投资人所有，物权之间“一清二白”。但是，个人独资企业的债务不仅仅是个人独资企业的债务，个人独资企业的财产，其所有权确实属于投资人个人，虽然不动产权证书上登记的名字是个人独资企业而不是投资人，即该不动产属于投资人所有，那么投资人再转移所有权给投资人，逻辑不通。

（二）对变更登记派的再评析

变更登记派的最大障碍，即该不动产登记在个人独资企业名下，按照物权公示原则，该不动产即为个人独资企业所有。同时,《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

因此，既然该不动产登记在个人独资企业名下，按照前述《中华人民共和国物权法》第十七条规定，该不动产就应该属于个人独资企业所有。登记到投资人名下后，该不动产就属于投资人所有，所有权人发生了变化，应属于转移登记。

但是，深入分析《中华人民共和国物权法》第十七条规定，可看到“不动产权属证书是……证明”的表述，这说明不动产权属证书本身只起一个“证明”作用，并不代表“权利”本身。不动产权属证书属于“表象”，权利本身属于“实质”。表象与实质有可能一致，也有可能不一致。而本文所述情形，其表象与实质不一致。

此种表象与实质的不一致，对任何第三方，甚至对于个人独资企业和投资人本身，均不构成任何不公平、不公正的结果，也不会侵害任何第三人的权利。而这恰恰是因为前述个人独资企业债务的“不独立”和权利的“不独立”，即对个人独资企业的债务，投资人须承担无限责任，而非连带责任。只有能够独立承担责任的主体之间，才会存在连带责任，不能够独立承担责任的个人独资企业，与投资人之间只能是无限责任。此种债务的“不独立”，直接对应的是权利的“不独立”。

债务“不独立”和权利“不独立”的个人独资企业，类似于公司法领域里的“显名股东”，虽然股权登记证书或工商登记均登记在“显名股东”名下，但并不代表该股权就属于“显名股东”所有。个人独资企业类似于投资人的“面具”，该面具是与投资人结合为一体的，无投资人，即无个人独资企业。

综上分析，笔者个人认为，个人独资企业注销后，个人独资企业名下的不动产，登记到投资人名下的情形，属于变更登记。

五、结语：寄希望于法律的明确

前述的分析，不管是认为属于转移登记还是认为属于变更登记，均属于对法律规定的民间解释、解读或理解，并非立法机关的意思表达。该事宜的定纷止争，尚需立法机关对此予以明确的规定，但笔者建议，如予以规定，应将其界定为“变更登记”。

（作者单位:贵州匠心律师事务所）