社区治理持续性与“出租经济”良性发展问题研究——基于对社区“出租经济”的调研分析

文 孙朝阳（华中师范大学，湖北武汉 430000）

社区治理持续性与“出租经济”良性发展问题研究
——基于对社区“出租经济”的调研分析

文 孙朝阳（华中师范大学，湖北武汉 430000）

围绕“出租经济”的规范治理这个中心点，探讨“出租经济”治理困境中了解到，如何让“出租经济”的发展变得可持续性，规范治理变得有效果，是一个现实和紧迫的问题。因此，本文提出以下问题对其进行探讨。首先，租房甲方使“高度自我组织化”与“个人利益最大化”联结起来。其次，“出租经济”面对可持续发展的问题中，主体人往往在“理性”与“非理性”间徘徊。最后，基层工作人员官僚意识孱弱化，在运用行政权力时，过多地选择性执行。长期看来，有效对“出租经济”规范治理，使其发展可持续性，变得有效果，攒经验，能分享，使新型城市化社区更好的在城市化中稳步性发展。

出租经济 规范治理 社区治理

引言

随着新型城镇化的推进，城乡一体化的协调发展，地方党委、政府遵循中央政府“一张蓝图绘到底”的方针政策，新型城市化社区被规划、被建设、被完善、被迁入。社区发展盲目化、社区民众资本零散化、社区民众诉求多元化问题逐步显现出来。这一区域治理方向大多侧重于“被动式接受”，在较多关键问题上丧失了“自主性”。周雪光指出，在政策制定和执行过程中，中央政府只提出宏观层面的战略方针，把具体的细化责任和权利交由省市等中间政府执行，而把贯彻实施的灵活性交给了基层政府。［1］在我国治理架构中，“中央领导、地方协同、基层执行”，在基层组织“非自主性被动式”执行的过程中，导致社区治理更多地侧重于“表面性”的成果，而忽略了其治理的“内在性”与“可持续发展性”。新型城镇化社区的总体建设就不完善，可能再次成为政府“摸着石头过河”失败的回应。从表面上看待新型城市化社区，楼房排列整齐、绿化面积覆盖广泛、文化广场建设丰富多彩。总体而言，新型城市化社区的民众的生活水平，基本达到了“仓粟实而知礼节、衣食足而识荣辱”治理效果。但是，从内在空间来看，新型城市化社区仍然具有一定的 “乡土性”，乡村大院转换成高楼大厦，村民转换成市民，但是社区民众的谋发展的思想，还停留在“自给自足”的层面，始终无法脱离“以房养家”的模式。

“以房养家”、“出租养家”、“出租社区”，等一系列称呼，已经成为新型城市化社区经济发展的代名词。“出租经济”的兴起，一方面是由于：新型城市化社区由“村落”转换成“楼房”，大部分社区民众自身的价值观没有得到转变，绝大多数在一定程度上保留了“乡土性”，并且依据区域优势和自身优势进行发展，新型城市化社区“出租经济”便以家族关系为纽带发展开来，这种价值观严重阻碍了社区经济的持续性发展。另一方面：基层政府任务繁重，过多地对于上级指示选择性执行。还有学者认为，在政策的适用性与执行压力的两个因素作用下，基层政府会出现在“消极执行”与“运动式执行”间变的“波动式执行”。并且中央政府只提出宏观层面的战略方针，把具体的细化责任和权利交由省市等中间政府执行，而把贯彻实施的灵活性交给了基层政府。［2］由于，基层政府任务繁重并且新型城市化社区家族团体林立“乡土性”难以改变，新型城市化社区“出租经济”日渐兴盛，基层政府对于新型城市化社区治理更多地侧重于“取舍性执行”。

在新时期内，笔者认为社区作为一种新型的社会组织，在新时期、新形势下，原先那种以地缘和血缘为基础的“出租经济”已经成为一种软肋，只能带来短期的增益，并在一定程度上影响长期的增益。基层政府治理过程中的“非自主性”与“取舍性”执行是对新型城市化社区“出租经济”任性发展的迁就，新型城市化社区的“城市化”在一定时间内不能全面代替新型城市化社区所具有的特征“乡土性”，新型城市化社区的“乡土性”会有意或无意产生“多样性的面孔”，并会引起一些深层次的政治问题与社会问题。鉴于理论问题的分析与提出，笔者尝试用微观的角度对社区治理中的“出租经济”进行考察并探讨以下两个问题。第一，新型城市化社区中的“出租经济”的影响因素有哪些；第二，新型城市化社区中的“出租经济”发展中的困境。本文以中部地区X市LZ社区为例，对新型城市化社区的“出租经济”进行探讨，该社区是城市化发展中最大的受益者，与城市边缘地带的社区形成 “快”与 “慢”，“破”与“新”的对比，以此为切入点，深入探讨“快”“新”社区的“出租经济”的发展问题。

一、“出租经济”兴起的文献综述及分析框架

新型城市化社区的“出租经济”的兴起反映了由“村路”到“楼房”，社区民众从“旁观”到“参与”的过程，社区建设正逐渐从“国家主导的政府行动”转向“国家主导的社会行动”。［3］在一定程度上形成了物质主义与个人主义垂直交叉的组织架构。在国家主导的社会行动中，社区民众以家族为单位与社区“出租经济”形成共同体，这一公共组织架构在新型城市化社区行政化与社会化此消彼长的过程中形成影响。从社会组织学这一角度来讲，周雪光认为，组织的各个行为举措会受到所处的环境的制约和塑造，组织机制设计的有效运行是有条件、有范围的。因而组织行为具有对环境的依赖性、组织设计的条件性和有限理性三个特征。［4］面对“出租经济”在社区这一主体架构中，倘若“出租经济”的兴起依靠的是浅层次的东西（例如：楼房、租户等等），而没有受到政府与市场的共振作用所带来的环境影响便能直接促进“出租经济”的发展，那么，即使“出租经济”兴起，也是昙花一现。倘若“出租经济”的兴起依靠的是深层次的东西（例如：制度环境、社会环境、物质主义、个人主义等等），那么这种对环境产生依赖的“出租经济”会在目前社区行政化与社会化此消彼长的过程中得以生存和发展。因为这种类型的“出租经济”对环境具有依赖性。并且新制度主义认为，研究组织现象不能从组织内部去解释，而要从外部的环境角度去解释，组织的行为受到技术环境和制度环境的影响，技术环境要求效率，制度环境要求组织耗费资源去满足合法性。因此，组织中的一些结构、规章制度和做法可能是适应制度环境的产物，而其他部分可能是适应是技术环境的产物。［5］因而，组织制度内部可能有很多的不一致甚至冲突。笔者在上述文献中提到，“组织的各个行为举措会受到所处的环境制约和塑造”。［6］在新型城市化社区此消彼长发展进程中，新型城市化社区作为一组织架构，它的发展面临诸多环境的影响。所谓的环境影响，主要是来自侧面的社会环境影响，侧面的社会环境：包括：技术环境”与“制度环境；技术环境要求组织有效率，即基层政府所执行的各项政策法规必须具有可操作性，而且能够适应当地独特的经济社会文化环境；制度环境要求基层政府符从“合法性机制”，采用那些在制度环境下“广为接受”的组织形式和做法。［7］社区的管理与发展，政策的制定与实施主要是侧重于制度环境和技术环境。从表面上看社区治理体系是完善的并且社区居民对于政策实施是“广为接受”的。倘若从内在分析一些社会环境下产生的因素，例如社区的“出租经济”，虽然在社区这一组织架构中孱弱的存在，但是“出租经济”作为一个微妙的架构，或多或少的影响着新型城市化社区的完善发展。笔者认为社区的“出租经济”的发展主要是受侧面社会环境的影响。因此在侧面社会环境影响下，社区居民对待“出租经济”渐渐形成了“高度自我组织化”与“个人利益最大化”、“官僚意识孱弱化”三种情形，并对新型城市化社区的发展产生影响。

（一）社区“出租经济”影响因素的具体表现

LZ社区处于城市新区，由于该区域位置较好，并且在城市规划中，处于城市新区发展中轴线1公里范围内。以此社区为基点辐射3公里城市圈内，党政机关众多、高端写字楼林立、高校相邻。随着外来人口迁入，居住人口增多以及周边商业发达，造就了该社区的“出租经济”快速发展。但是，由于部分社区居民思想上具有一定的“乡土性”、思想上始终持有一种“不发达的心态”，缺乏科学的引导与可持续的发展规划。因此，该社区的“出租经济”在侧面社会环境的影响下，产生了诸多问题。

（二）利益高度自我组织化与个人利益最大化：出租乱象

新型城市化社区的建设本身就是基于对美丽社区、文明社区、和谐社区的打造，社区的建设不但是对城市化浪潮建设的回应，更是作为一个纽带，牵连着民众与政府，久而久之成为共同体，更好地、更快地使人民更幸福、生活更美好、社会更和谐。然而，从表面看来，新型城市化社区已进入城市化，但是基于社区内部的“出租经济”的恶性出租这一现象来看，基本上可以归属为“逆城市化”现象。这种现象主要表现在：一方面，社区居民以家族为单位抱团，对待租房客户往往目的性太强；另一方面，法律意识淡薄，自身基于群体效应，无视契约。

案例1：租户张女士说，这个的社区租房秩序杂乱不堪，甚至对于外来租户都采取“强龙不压地头蛇”的姿态，签订租房合同答应你的硬件装置都非常好，结果都是些杂牌空调，夏天不凉、冬天不暖。我居住的三居室，事前答应的是都要装空调，签订合同后，各种傲慢无礼，欺骗租户，另外一个空调需要自己另付费安装，开始签应安装的电视、热水器一直各种理由推脱。

案例2：租户王先生说到，当初租房的时候，按照租房中介的要求“押一付三”的规定，我先交纳1900元押金，但是一年后退房的时候，房东把自己的爱人以及子女和社区的保安喊过来理论，找各种理由退押金，例如 （沙发脏了，厨房存在有油烟等等），争吵到最后，房东直接傲慢无礼，语言粗鲁。最后气不过不要了，也想过报警或打官司，后来想想就算了。

由案例1、案例2可知，虽然城市化社区的建设以及它自身的管理制度建设不断在改进，但是社区的“出租经济”的一些不文明现象，严格意义上来讲是新型城市化社区建设失败的局部回应。由此可见，社区的建设无论是内在还是外在，都是连接政府与民众的一个纽带，从长远来看，家庭、社区、政府、国家是要构造一个文明和谐的组织结构。社区居民虽然与社区已经俨然成为共同体，但是随着社区居民恶性抱团出租的现象屡屡发生，久而久之，会产生“蝴蝶效应”，慢慢的在复杂的社会内，社区外其他居民群体会防范自己个人利益被侵犯，对其会远远漠视，那么社会群体之间的鸿沟会愈来愈大，新型城市化社区会在城市组团中，以“另类”的身份存在，至始至终摆脱不掉“乡土性”这一要素。

（三）官僚意识孱弱化：官僚放纵使其恶性循环

按照“街头官僚”理论，基层公务人员不仅拥有大量的自由裁量权而且在政策执行方面拥有某种自主性。［8］类似地，按照行政发包制理论，基层政府在行政体系中扮演的是行政承包人的角色，上级政府作为行政发包人把政策的执行任务交给了基层政府，因而基层公务人员拥有充分的执行权和和自由裁量权。［9］“官僚主义”在社区这个熟人社会与半熟人社会交叉的组织体系中是一种普遍的存在。在目前看来，社区的转型治理已经取得了阶段性成果，社区管理制度的制定与基层官僚的执行依然成为共同体，但是在社区内部存在的“官僚主义”作派，影响着社区“出租经济”的可持续发展。

案例1：王主任谈到：社区在换届的时候，社区的领导层利用职务之便任人唯亲。在这种情形下，会使官僚作风加大，长时间下去会出现庸政、呆政的局面。并且在这个居委会里形成“一言堂”的局面，本身社区是由之前村落转换而成，亲属关系网密切，久而久之容易结成小团体。

案例2：中介李先生说，这个小区的租房名声败坏了，很多到退房的时候，都找各种理由拒绝退还押金，甚至有时候争吵的时候把在居委会上班的亲戚喊来，我很多次都夹到中间为难，以至于很多人听说这小区名声差，都避而远之，宁愿多花钱租住商品房小区，也不愿省钱租住这个小区。

由案例1、案例2可知，社区居委这样的组织体系会很容易致使“小帮派”、“小团体”林立，在政策执行过程中，较多的基层工作人员，在人情世故的背景下，行使自己权利的时候，更加侧重于感情行事，违背政策制定的初衷，并衍生出“庸政”、“呆政”、“腐败”等一系列政治性问题。社区的“出租经济”在这样的政策执行背景下。浅层次讲，社区工作人员，关于社区出租房屋的事宜一味的进行偏袒，违背政策意愿，久而久之，其他区域的民众会对其“漠视”，社区民众的资金会紧缩；深层次讲，社区工作人员的官僚主义作风愈来愈严重，利用职务之便，与社区的“出租经济”形成利益链，这样以家族为单位的小团体渐渐壮大，并且会产生恶性循环，并影响社区的城市化进程，在一定程度上，会使社区这个复杂的主体出现“逆城市化”现象，并且会使民众“多样化”诉求增多。

二、社区“出租经济”问题分析

（一）“出租经济”可持续发展困境：相对理性与非理性之间的叠加

政府的行政维度与社会的市场维度，两者的共振作用影响着社区“出租经济”发展。在这两种维度的背后，所代表的意义不同。前者倾向于“相对理性”，而后者侧重于“非理性”，在双规治理架构中，一直存在政府行政的强有效治理与社会市场弱有效的协同的行政管控模式，往往在强政府与弱社会的叠加处，易滋生一些矛盾问题。社会参与治理暂且处于孱弱的状态，正因为有了政府强有力主导发展，而慢慢忽视社会协助治理的存在。在社区“出租经济”的发展中，“出租经济”的主体人往往具有双重身份，既是政府行政权力下放的受益者，又是社会协助治理的受累者。使“出租经济”的主体人在“相对理性”与“非理性之间”徘徊。既要维护自己的权利，又要保护自己的利益。在“出租经济”发展的背景下，主体人往往是侧重于自己的社会利益，突出自己的行政权利，维护“氏族”社区的稳定。这三种规范联合在一起，形成了一个社会网络化的结构，这种机构会控制着主体人的权利选择。

从权利的角度出发。权利意味着一种 “能力（capacity）”、 一种 “资质 （facility）”、 一种 “才干（ability）”，而不是一种关系。［10］然而在社区具有双重身份的少数人那里，更加侧重于把权利意味着一种关系，并且运用权力维护这种关系。在面对社区的“出租经济”发展的同时，主体人总是在相对理性与非理性之间徘徊。但是在强政府的大环境下，社区治理的困境也显现出来，举例来说，有人认为，政府行为的全面回归，在很大程度上形成了行政强制的倾向，行政体制俨然成为一部设计合理、运转有效的庞大机器，但面对社会出现的突发事件和具体矛盾，则需要每个部件、每个齿轮都随同这一机器系统调整方向，连带运行，失去了灵活多变、敏锐出击的应变能力。［11］在面对社区“技术环境”下所带来的政策执行力度松懈，具有双重身份的主体人，对于政策执行有的缓慢，更多的是持有即不表态、也不改进的一种“不发达的态度”，更多的时候保持“庸政”、“呆政”的态势，在运用权力的时候，去维护“关系”，并且以“出租经济”为出发点，赚取更多的利益。在“相对理性”的对立面，存在着“非理性”，这是一个严重的问题，更是衡量社区现代化发展的若干个标准之一。正如，笔者提到的案例分析那样，主体人在面对“出租经济”的发展时，会呈现出非理性的特征，例如，“高度自我组织化”与“个人利益最大化”，这两个病态的特征，对社区“出租经济”，乃至社区的现代化发展的影响，在一定程度上是有影响的。

因此，社区的“出租经济”在可持续发展的问题上，需要同时面对社区内部的不同声音，例如，“相对理性”与“非理性”，在这两个关键节点的的叠加区域，主体人会对自己权利所维护的关系以外的群体采取不容忍的态度。最终导致社区的“出租经济”无法可持续发展下去，并会衍生出其他的社会性问题与政治性问题。

（二）“出租经济”规范治理的掣肘：官僚意识的孱弱与行政

“出租经济”的规范治理也是社区“出租经济”问题探讨的一个侧面，笔者认为“出租经济”虽然是社区整体治理的一个侧面，但是联系到社区“出租经济”的问题上，不得不重视规范治理这个问题。在目前浅层次看来，社区的“出租经济”处于一个供销与需求的平稳局面，不可否认的是，在市场经济运行规范的情况下，供给与需求是一种规范的存在，并无差错。然而如笔者上文提到的，社区工作人员关于社区出租房屋的事宜一味的进行偏袒，违背政策意愿，久而久之，其他区域的民众会对其“漠视”。在客观规律面前，供给和需求是无法调解的，社区“出租经济”不规范治理，会导致有效的供给膨胀和“供”与“需”的脱节。从深层次看来，社区“出租经济”在面对规范治理的问题上，部分官僚较多地以孱弱的意识进行治理。基层工作人员在行使行政权力的时候，在“出租经济”规范治理的层面上表现出了太多的不平衡，较多的以一种“官僚”的形式利用行政权力去维护一种关系，作为对“出租经济”一种维稳的回应，较少地利用政府赋予的权力去体现自身的“能力”与“责任”。

新型城市化社区的“出租经济”是社区内部发展并协调社区整体发展的重要因素，然而社区基层工作人员，在面对“出租经济”执行权力的过程中，一方面考虑的是行使权力的“自主性与选择性”，类似于周黎安提出的“行政发包制”，首先在行政权的分配上，行政发包制呈现以下两个基本特点：第一，委托人（发包方）拥有正式权威（如人事控制权、监察权、指导权和审批权）和剩余控制权（如不受约束的否决权和干预权），这反映了行政组织内部上下级之间的权力分配，而非纯粹外包制下的发包人和承包人平等的契约关系。因为这些特征的存在，所以笔者在“发包制”前面加上了“行政”两个字。第二，具体的执行权和决策权交给了承包方，更重要的是，承包方还以自由裁量权的方式享有许多实际控制权，即所谓的“天高皇帝远”的情形，这是内部发包的结果；［12］另一方面在进一步解决“出租经济”发展的问题中，并在社会环境的影响下，少数官僚主义作派工作人员，更加倾向于如何改善上下级关系、挖掘利益输送、协调邻里之间。在两方面的特定特征的联合下，基层公务人员在权力下放的前提下，拥有“自主权与选择权”，解决社区的“出租经济”问题时更多地是侧重于如何运用自身的权力与维护一种关系，如何聚焦社区的大环境，如何把握自身的权力运用。而不是如何规范社区的“出租经济”的规范化发展，在现代化的新型城市化社区中，基层工作人员拥有正确思想导向、权力下放时摒弃“天高皇帝远”的思路，是“出租经济”规范化发展的正确根源。可以试想下，官僚意识的孱弱与权力行使时的“自主性与选择性”组合成一个有机整体，短时间内这个有机整体会成为一种规范，并且是一种权力维护关系的规范，今后都会明白，这种有机整体会形成 “塔西佗陷阱”----当社区行政机构失去公信力的时，无论说真话还是假话，做好事还是坏事，都会被认为是说假话、做坏事。那么社区的“出租经济”会长期处于社会病态之中，促进社区内向型发展，利用“出租经济”创造更多地社会资本更是无稽之谈。

三、结论与讨论

“出租经济”是新型城市化社区发展所衍生的产物，由于新型城市化社区是由“村落”到“楼房”的转变，期间并没有一个文化构造的过程，导致社区的民众具有“乡土性”和“不发达的心态”，以至于少数民众无视契约，官僚选择性漠视社会体制与行政体制，致使社区民众对待“出租经济”出现了“高度自我组织化”、“个人利益最大化”，以及官僚意识孱弱在执行行政权力过程中采取自主性与选择性执行的思想。这些因素的存在，是新型城市化社区步入“城市化”的一种倒退。本文研究发现：笔者在对新型城市化社区内部治理结构困境探讨中以一种微观的角度对社区的“出租经济”进行考察发现，社区的“出租经济”之所以到现在无法以一种可持续的方法进行发展，在一定程度上是由社区民众与社区工作人员的“自由组合”达成一个有机整体造成的，这也是对新型城市化社区“何来城市化”的一种回应。首先，笔者认为社区民众由于缺乏一个完善文化自身构造，在个人价值观方面，民众大多持有“功利主义”这种因素最终导致了社区民众在租房过程中，展现出“高度自我组织化”、“个人利益最大化”，加剧了社区“出租经济”规范治理的难度和强度，其民众的价值体系从“新型城市化社区”破土那一刻起，已慢慢处于社会病态之中，一种永不满足的价值观，其“不发达的心态”对社区“出租经济”可持续发展是不利的。其次，少数社区租房主体人具有双重身份，主体人所持有的双重身份，往往使主体人在相对理性与非理性之间徘徊，对“出租经济”的发展形成掣肘。最后，社区工作人员，官僚意识孱弱，处理“出租经济”矛盾问题过程中，往往过于侧重人际关系和谐，无视行政效率，这对“出租经济”形成规范化治理造成一定的难度。

总体来讲，面对新型城市化社区的“出租经济”的可持续发展，还需要规范化治理。俞可平认为，治理是指“在一个既定的范围内运用权威维持秩序......特别地关注在一个限定的领域内维持社会秩序所需要的政治权威的作用和对行政权利的运用”。［13］因此，对于新型城市化社区“出租经济”应较多地侧重于对“出租经济”运行机制的了解，面对新型城市化社区的“出租经济”的转型发展与合理规范治理的过程中，应把握好以下几个方面：（1）“单一型”与“多元化”。“出租经济”存在的价值在于让社区民众有额外的收入并为市场提供租房资源，过度依赖房租，过于急于求成。在目前看来，社区经济结构过于单一，以至于社区作为一个集体，在城市化的发展中，一直处于缓慢的脚步。“出租经济”只是作为社区经济发展的一个缩影，在目前行政体制转变与经济结构转型的关键期，社区的规范治理不单单是用政治权威维稳，更多的是如何让社区这一集体在城市化的发展中“弯道超车”。在对“出租经济”的规范治理中，以“出租经济”为基础，注重观念的更新，跟随市场的变更。从而使社区“出租经济”的主体人的收入范围不再单一，或多或少能分散一些社区民众对待“出租经济”所持有的“高度自我组织化”与“个人利益最大化”思想观念。（2）“自由”与“约束”。重视规范治理这一重要领域，尤其是社区复杂环境下的规范治理，决策本身往往是费时费力的，从而出现了社区工作人员执行权力时过多地选择性执行。社区“出租经济”的规范化治理需要精准化，使权力运用到合适的区域，而不是在规范治理过程中出现权力自由化的分散。社区“出租经济”能否可持续发展、能否得到规范化的治理，从外围因素考究到，在行政权力下放的同时，要做到对社区工作人员行政权力的约束，不滥用职权，再受到上级政府施政压力与社区民众关系的影响的同时，要做到在治理社区“出租经济”这一点上，要有理性执行，精准的实施，聚焦行为准则，从而做出正确的决策。

总之，LZ社区作为城市化发展的最大受益者，一个区域有一个区域的发展模式，举例来说，我们要探讨每一个区域的发展模式，无论是欠发达地区或发达地区。本文探讨的社区“出租经济”属于欠发达地区，并不适用于发达地区的“出租经济”的问题研究，这篇文章在一定程度上存在区域的局限性。然而，社区的“出租经济”是社区规范治理中的一个重要的点，“村落”到“社区”是一个时间变化的过程，“出租经济”随社区出现并联结在一起的产物，并没有一个内化于心的核心积累，目前看来“出租经济”虽不能对社区的整体发展造成重大影响，但是长远来看，社区“出租经济”势必成为新型城市化社区成为真正意义上的“城市化”社区的一个“软肋”，并会使社区在城市化发展中的“抗逆力”作用下降，并出现“逆城市化现象”。

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C912.83 文献标志码：A

1008-6323（2017）06-0083-06

孙朝阳，华中师范大学政治与国际关系学院硕士研究生。

2017-11-20

唐 琼