房地产税立法对去库存的作用

陈硕章+马妍+王宇+李兴旺

摘 要：房地产税通过稳定房价而非大力打压房价的方式去库存，解决的是人们的住房刚需，减少房地产市场的投机行为。本文从分析房地产库存的现状出发，通过分析国内房产税试点，国外房地产税运行效果，房地产税征收对房地产市场的影响，房地产税立法面临的困难，最后给出相关的政策建议。本文注重数据分析，从数据分析的结果看2010年至2016年库存的变化，房价的变化，南北库存的差异以及分别对一二线城市与三四线城市的库存进行剖析。

关键词：房地产税 去库存 税收征收 稳定房价 投机

一、房地产库存现状

针对房地产库存现状，我们选取了全国70个城市从2010年1月至2016年7月共计五年又七个月的库存数据，并对其进行了一线、二线、三线、四线的分类，一线城市共计4个，二线城市共计32个，三线城市共计27个，四线城市共计7个。

1.各省库存普遍回落。从时间上纵观来看，各省库存规模出现下降趋势，去库存化周期缩短。从70个城市整体的库存绝对数来看，各省的库存规模大多处于下降趋势。但也有例外，库存不降反升的省份主要是河南、山西等数个北方省份。

2.“北高南低”分化较为明显。从各个城市之間的比较横向看，库存北高南低的分化较为明显，从选取的70个城市中的库存同比数据来看南京的库存同比减少62%，厦门同比减少37.7%等，库存同比减少的44座城市中超过三分之二的城市均为南方城市。太原同比增长35.3%，大连同比增长25.8%，库存同比增长的26座城市，超过半数的为北方城市。这也与南北方经济，生活条件，环境条件等因素息息相关。

3.一二线库存较低，三四线库存依然偏高。整体而言，一线城市去库存化的效果还是挺不错的，一线城市中的北京同比减少25%，上海同比减少44%，广州同比减少12%，深圳同比增长20%。北京、上海、广州去库存，深圳库存回补。过去几年以来，一线城市中北京、上海、广州这三个城市，商品房库存从高点持续回落。而深圳则恰恰与此相反。

二线城市库存也普遍降低，除重庆（基本持平）、苏州（略反弹）外，大部分城市地产库存较15年底继续减少。例如，二线城市中的杭州同比减少32%，天津同比减少19%等等。

三线城市中温州同比减少6%，哈尔滨同比增长5%，呈现涨跌互现的现象。

四线城市中荆门同比增长23%，茂名同比增长45%。四线城市大部分则都处于高库存的状况。

库存普降，但三四线城市库存仍旧较高。结构性问题依旧存在，虽然三四线城市纵向来看略有减少，但去库存的效果和周期明显慢于一二线城市。

二、国内试点及国外房地产税征收现状

从国内试点来看，在国务院的支持下，重庆市、上海市于2011年分别颁布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》、《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，并于2011年1月28日正式开始试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定。重庆房地产税税率为0.5%—1.2%，上海税率为0.6%或0.4%。从效果来看，两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房地产税制改革总体方向的。从试点执行情况来看，两地房地产税改革影响不大，问题主要有：

1.对房价影响不大。重庆及上海在房地产税试点后，在住宅成交量方面出现下降，然而成交的平均价格并未明显下跌；试点后第二年，两地成交量出现较大幅度的增长。随后年度，房产税改革对两地的作用越来越小。

2.对地方政府财政税收贡献不大。重庆和上海房产税试征税的金额占本地区政府财政收入的比例很小。

3.涉及人群有限。因为存量住房没有被包括，而且上海还有税收减免政策，使房产税试点的影响比较小。在重庆，重点主要在豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的价格和面积做出了很严格的限制。

从国外的房地产税征收状况来看，首先，以美国为例，立法的内容包括穷人房产税可退；全民征收房产税，买卖双方都需要交纳房地产税；房屋出租，税率为租金的30%。这使得美国楼市逐步稳定，一定程度上抑制了房产投机的行为。

其次，英国征收条例包括楼房居民没有土地所有权；根据房屋面积和所处的地段分为A～H八个等级，按照等级每月纳物业税；国外居民出售在英国的房产，增值部分纳税。征收效果并不是特别明显，物业税逐年微调上涨，政府提供的服务和交纳的税款不成正比；房价的上升不降的实际情况也反应出贫富差距问题难以解决。

最后，以新加坡为例，征收条例包括政府对小户型和低收入家庭实行优惠的税收政策；高端住宅户尤其房产投机客户多缴税；补贴组屋购买者。这使得新加坡没有出现恶意炒房的现象，实现了国民财富的重新分配。

三、房地产税的征收对房地产市场的影响

（一）现行房地产税的构成及存在的问题

房地产税是一个综合性概念，与房产交易流通环节包括的全部税种都属于房地产税的范畴。

目前在房地产流转环节征收的税种主要有契税、土地增值税和城市维护建设税。而房地产保有环节的税收只是针对单位纳税人课征房产税和城镇土地使用税，对个人自主住宅仅在上海市、重庆市试点征收房产税。

房地产税在征收环节中存在“重交易，轻保有”的问题。从税收的种类来看，房地产税在流转环节中征收多个税种，相反在保有环节的税种较少。虽然试点时针对房产的保有环节征收了房地产税，但是许多税收优惠的存在使得房地产税实际征收得不多。此外2014年的经济数据显示，交易环节税收占总税收总额的11.86%，保有环节仅占2%-3%。在交易环节中的税收，很容易从卖方转到买方，从而使房产的价格升高，造成房地产市场过热的现象，不利于房地产的健康发展。

（二）房地产市场库存产生的原因

从供求方面来看，供给大于需求是房产库存产生的直接原因，深层次的原因我们将根据一二线城市以及其他城市的不同情况进行分析。

一二线城市：（1）政策因素。一二线城市的限购政策在一定程度上抑制了房产的需求。（2）工资水平的上涨与房价的上涨不成正比。这就导致许多在一二线城市工作的人无法承担房价的压力。

其他城市：三四线城市的居民由于大部分已经拥有一套住房，这就导致商品房的刚性需求下降，产生了库存。

（三）房地产税如何对库存产生影响

在冯源博士关于房地产税对房价的研究中，分别从房屋的供给和需求，基于VAR、VCR模型进行了分析，分析表明，房价、房产税、房屋供给、房屋需求四个变量存在长期稳定的均衡关系，并且，从房价的方差分解表明，房屋需求和供给对房价的影响较大，而房产税对房价的影响较小，这表明房地产税并非从以降低房价的方式来对库存产生影响。

（1）理论分析表明，房地产税的征收只能在短期内对房价产生影响，但是税收政策并不是抑制房价的根本措施。

（2）房地产税真正起到的作用应该是稳定房价，抑制投机者的需求，使投机者放弃保有房产，而让住房“刚需”可以得到满足。

（3）房地产税有利于推动二级市场的发展。投机者的投机需求被抑制，使得这部分房源流向二级市场，保证部分人对住房的需求得到满足。同时对于拥有两套房产的家庭来说，非经常居住的住房是否还有继续保有的必要，也会引起他们的思考。

四、我国房地产税立法面对的困难

房地产税的立法一方面可以稳定房价，另一方面也存在着不可避免的问题亟待解决，所以短期内是不会轻易出台的。

房产税立法存在的问题大致有如下几点：

（一）存在重复征税、税收征收和缴纳方式难题

（1）重复征税

房地产作为房地产行业保有环节征收的税种，与房产流通环节的税种容易重复纳税。例如，在开发交易的过程中，购房者已经承担了供水、供电、供气、道路建设、环境绿化等相关的费用，在保有环节又一次征收，造成重复征税，加重了纳税人的负担，不利于房产税的征收。

（2）税收征收和缴纳方式难题

房产税的征收将面临和个人所得税一样自主申报的难题，但是在现在国内税收观念相对缺失的大条件下，无法通过自主申报缴纳房地产税。

（二）房产税税率选择有待完善

税率的确定直接影响到房产税功能发挥，如果房产税税率设定过低，而房地产价格上涨率高于该比率则该税率对抑制房地产投机并无实质意义；如果税率设定过高，又会损害房地产行业的稳定发展。同时低税率对房价上涨并没有多大的抑制作用，房价一直在涨，炒房者将房屋转手后的利润远远大于其所缴房产税。因此，在未来的房产税立法的过程中，税率的选择更是个烦恼的难题。

（三）房产信息登记制度不完善

我国目前房产信息登记不完整，税源信息难获取。要合理的征收房产税，首先要清楚各地有多少套住房，并实行实名制，确定每套房归谁所有，这些需要房地产管理部门和税务部门等相关政府部门建立全面统一、实时动态的个人及家庭房屋持有情况的房产信息登记数据库，这样才能保证房产税立法的顺利进行。

（四）税收征收管理体系不健全

就以上海和重庆两试点为例，两试点都提出了以房产的评估价格来作为房产税的计税依据，但由于我国还没有专门的具有公信力的房产评估机构，这方面的专业人员比较缺乏，导致房产的评估价格作为房产税的计税依据难以落实。再加上试点之初我国《不动产登记暂行条例》还未出台，房产实名登记和管理制度尚未建立，税务部门掌握的税源信息明显滞后于房产的动态变化，无法及时去的征税房产的登记资料及变动情况，税收征管的难度较大，不利于房产税立法的进行。

五、政策建议

1.有关方面在政策制定时应明确房地产税立法的作用更多的是稳定房价而非打压房价。若以打压房价作为主要目标，容易造成政策制定的偏失，无法起到调节房地产市场的作用。此外，理论分析表明房地产税对房价的影响较小，因此从稳定房价的角度进行房地产税立法的制定效果更好。

2.我国应该逐步完善房产信息登记制度。参考贵州省贵阳市大数据产业发展的相关经验，逐步建立起遍及全国的房产信息数据库，通过大数据统计促进起“互联网+房产登记”等方面的发展。一方面使得“大数据”相关行业的发展，促进就业。另一方面可以建立实时动态的个人及家庭房屋持有情况的房产信息登记数据库，方便税务部门及其它相关部门进行管理的需要。

3.选择适合我国国情的税率。在房产信息完善登记的同时，详细记录对应家庭的工资水平、房产数量、其他收入状况等具体情况，针对不同家庭大致划分制定不同级别的累进税率。一方面保证税额在可支付的合理范圍内，不会引起公共利益的严重流失，避免社会公众的不满；另一方面有利于稳定房价，更加符合我国推行房地产立法的初衷。

4.健全税收征管体制。建立具有专业性和公信力的房产评估机构，培养专业全面的专业人才，更加专业系统的评估房产价格。加快房产实名登记和相关管理制度的建立，加快税收征管的网络化与信息化建设，能够及时了解房产登记变动的情况，从而加强税收征管在掌握税源信息的程度尽量与房产的动态变化一致，以改善税收征管在获取信息方面滞后性的情况。

参考文献：

[1]易居研究院智库中心《70城住宅库存报告》

[2]冯源《中国房地产税的开征：理论与实证分析》中国税务出版社

[3]苏明、施文泼《我国房地产税制度改革研究》经济研究参考2016年第九期