2016年土地科学研究重点进展评述及2017年展望
——土地经济分报告

2017-04-07 02:12张清勇刘逍遥

中国土地科学 2017年2期

关键词：农地土地制度

张清勇，刘逍遥，藏波，丰雷

（1.中国人民大学农业与农村发展学院，北京 100872；2.中国工商银行总行，北京 100032；3.中国人民大学公共管理学院，北京 100872）

2016年土地科学研究重点进展评述及2017年展望
——土地经济分报告

张清勇1，刘逍遥1，藏波2，丰雷3

（1.中国人民大学农业与农村发展学院，北京 100872；2.中国工商银行总行，北京 100032；3.中国人民大学公共管理学院，北京 100872）

研究目的：呈现2016土地经济领域的研究进展，总结研究重点，进行国内外比较，展望未来研究方向。研究方法：文献法。研究结果：（1）国内外学者都关注土地价格、土地市场与宏观经济、土地市场中参与主体行为、土地市场化进程，但关注点各有偏重。（2）国内外学者在土地制度研究方面都关注土地产权制度、征地制度以及土地冲突，但国内学者更注重制度设计和权利保护，而国外学者的研究更趋细化，且侧重于土地制度改革的效果评估。研究结论：土地经济研究未来可能的研究重点：土地领域的供给侧结构性改革，农村土地制度改革试点成效评估，农村集体土地产权制度，国有土地与集体土地平等保护，妇女与男子土地权益平等，土地股份制，建设用地使用权续期制度安排，“三权分置”改革背景下土地发展权的定义及流转问题，土地制度改革过程中权利界定、理论与实践的衔接问题。

土地经济；土地市场；综述；土地制度

本文采用文献回顾法，梳理2016年国内外土地经济领域的主要研究进展。中文文献通过检索中国知网取得，外文文献通过检索EBSCO、Elsevier和ProQuest等数据库获得。文献遴选考虑期刊影响力和内容匹配度：（1）期刊影响力上，选取在土地经济问题研究上有较大影响力的期刊，要求期刊近5年的影响因子≥1.0；（2）内容匹配度上，要求论文主题与土地经济问题密切相关。共筛选获得论文100篇，其中中文期刊论文64篇，主要刊于《中国社会科学》、《经济研究》、《中国土地科学》等期刊；外文期刊论文36篇，主要发表于Land Economics、Land Use Policy等期刊。

1 2016年重点领域研究进展

1.1 国内重点领域研究进展

1.1.1 土地市场

（1）土地价格。有关城市土地价格的研究，关注点已由一般的影响因素和地区差异，转为长时序的波动规律以及市场预期对地价的影响。彭代彦和彭旭辉[1]发现中国城市各类用地价格的增长率波动都具有幂律特性，与金融市场的幂律规律相似。张浩和李仲飞[2]构建考虑房地产商投资决策与房价预期的土地价格均衡模型，认为房价对于地价没有直接影响，房地产商的房价预期对于其在土地市场的行为有重要影响。

农地价格的形成机制一直都是学者探讨的热点问题。杨卫忠[3]设计了土地经营权拍卖报价模型，以嘉兴市的调查数据发现随着保留价范围的扩大，农户机会成本与拍卖报价间的相关性变得显著；机会成本与风险溢价差值间的相关系数先增加后减少。宋戈和林彤[4]构建了土地承包经营权规模化流转定价模型。

（2）土地市场与宏观经济。土地经营规模和市场波动性的研究再次受到关注。蔡昉和王美艳[5]认为必须通过扩大经营规模和构建现代化生产方式来使中国农业获得市场竞争力。刘修岩等[6]认为土地需求波动会导致土地不连续、低密度的开发。吕炜和高帅雄[7]指出尽管房地产经济的发展能够为政府带来一定的土地财政收入，但房地产业发展有损实体经济。关于土地市场本身运行效率的研究拓展到跨国、跨区因素的探讨，如韩峰和赖明勇[8]研究了国际、国内市场需求及空间技术外溢对城市土地利用效率的影响。

（3）市场参与主体行为。政府和企业的策略互动仍然是寻求经济结构调整的突破口。韩文龙等[9]发现地方土地财政以及税收、信贷和土地要素成本优惠干预了企业的投资决策，进而形成过度投资。该观点得到了赵爱栋等[10]的验证。预期和风险偏好逐步被引入来分析居民购房和农户土地流转。王聪和周利[11]认为投资者的风险态度与房地产财富效应呈显著负相关。周敏等[12]发现设施农用地转出方为预期征地做准备，通过低价购买方式与转入方进行地上定着物交易，从而攫取附着物补偿费。何欣等[13]发现农户参与农地流转的行为决策受很多客观因素影响，风险偏好和群体效应对决策也产生显著影响。

（4）土地流转。关于社会组织、土地细碎化程度、宗族网络、新农合等个别化因素的讨论有所进展。陈浩和王佳[14]发现礼金支出越高，与亲邻交往越频繁，有族谱或家谱的农户租出土地的概率越高。纪月清等[15]指出土地细碎化不仅降低了农户参与非农劳动供给的概率，还降低了劳动供给时间。伍骏骞等[16]发现宗族网络对土地流转率产生正向显著的作用，而宗族网络对土地流转价格产生负向显著作用。张锦华等[17]发现新农合显著地改善了参合农户的健康状况并提高了其流转意愿。

政府在土地流转中的作用是一个关注点。黄忠怀和邱佳敏[18]认为政府强行干预土地集中流转既可能造成新的不公，也使不同利益主体面临巨大的经济社会风险。马贤磊等[19]指出，当前政府在农地流转中不仅要做“裁判员”，而且要做“运动员”，但随着市场逐步完善，政府应逐步退出“运动员”角色。钱忠好与冀县卿认为农地流转既要坚持自愿原则，又要积极发挥政府的引导和管理作用[20]。另外，农村土地流转市场如何与城市土地交易市场有序衔接一直是研究热点，但仍局限于框架式的可行性论证，如引入全国性的土地转用指标交易机制[21]，促进市场与政府协同以优化流转环境[22]。

（5）土地市场化改革。关于土地市场化改革进程的讨论越来越多，体现出学者们期望从历史脉络来探究改革出口。黄珂和张安录[23]比较城乡统一建设用地市场、城市建设用地垄断流转和城乡建设用地市场双轨运行的社会福利。唐莹和王玉波[24]基于土地财政的制度演进来论证农村建设用地入市的必要性。赵爱栋等[25]构建了工业用地市场化改革与工业用地利用效率关系的分析框架。

土地市场化改革不能只关注哪类农村土地可以优先纳入改革这一“入口”问题，还应关注怎样实现农地退出这一“出口”问题。汪晓春等[26]认为城镇化应该与农地退出同步，建立退出土地的市场化补偿机制将有助于提高农民退地的积极性。而市场化补偿标准需要以土地经营收益权质押所获得的市场收益为依据[27]，并按区位、超标准面积区间确定[28]，区位的界定可采用“一价定律”和空间杜宾回归模型来综合判别[29]。

（6）土地税收。现实中土地税收是否能够约束纳税人的经济行为，是学者们感兴趣的一个领域。陈宇琼和钟太洋[30]认为耕地占用税征收规模过小，不能有效约束城市扩张。贾雁岭等[31]发现房地产税和土地出让金对城市扩张的影响存在着明显的地区性差异。谢贞发等[32]认为增值税与营业税的分成安排及与产业的对应关系，会产生不同的财政激励效应。

（7）土地市场供给侧结构性改革。这是2016年土地经济领域的一个研究热点，《中国土地科学》、《土地科学动态》编辑部等单位召开了以“如何认识土地领域的供给侧结构性改革”、“如何推进土地市场领域的供给侧结构性改革”、“如何发挥土地利用规划在供给侧结构性改革中的作用”、“农村土地制度改革如何助力供给侧结构性改革”、“以土地整治促进土地领域供给侧结构性改革”为主题的专题研讨会。土地领域供给侧结构性改革的本质、内涵、分类、重心和方向等得到了分析[33-36]。

1.1.2 土地制度

（1）土地产权制度。姚万军等[37]基于日本经验，比较经营权流转和所有权流转两种方式的有效性。周炎等[38]在一致增长理论框架下建立土地经济模型，发现以集体所有承包制为基础的制度形式的长期福利和增长效应严格优于以私有制和纯粹公有制为基础的经济制度形式。李停[39]发现中国农地产权的安全性影响劳动力迁移决策，农地资产的变现能力差影响了迁移农户在城镇的安家置业能力，也对劳动力迁移模式产生不可估量的影响。

权属调整和权能完善依然是研究重点。韩立达等[40]分析城市建设用地增减挂钩政策中所有权和使用权权属调整面临的困境及出路。韩松[41]提出应该在立法中明确将管理权能规定为集体土地所有权的权能。狄亚娜[42]等提出通过完善宅基地使用权取得制度、构建城乡统一的土地市场以及建立宅基地使用权强制退出与自愿退出的机制来坚守宅基地使用权的“权利”属性。

安全感知、满意度、认知程度等主观因素被引入到研究中。仇童伟等[43]发现国家赋权更易提高农户对公共治理领域的土地产权安全感知。于丽红等[44]发现供养比、土地面积、满足资金需要程度、缓解资金约束作用、农地评估值等是影响农户农地经营权抵押融资满意度的关键因素。吴郁玲[45]等发现农户对宅基地使用权确权效应的认知程度可能影响确权的预期效果。

妇女土地权利得到了研究关注。耿卓[46]突破性别视角，提出立法应取消家户，通过具体制度实现妇女走向独立，并及时跟进配套制度，以彰显妇女独立主体地位。张笑寒[47]发现在快速城镇化背景下，妇女土地权益问题呈现出受侵害范围扩大、形式多样、妇女维权意识增强、纠纷案件处置难等新动向。

（2）土地征收制度。征地冲突与补偿问题是长期以来的研究重点。陈维肖等[48]指出现有征地制度未充分考虑土地开发及用途改变后的增值，补偿应为集体农用土地价格与土地发展权价格之和。崔宝玉等[49]估计征地对失地农户收入的影响，发现过分强调收入效应并不能根除征地冲突和矛盾。陈明[50]以典村“卖地”冲突、“乌坎事件”和S村征地冲突等三个案例，分析了土地冲突中的公共权力失范与农民权力建构。

被征地农民的感受和意愿是征地问题研究的热点。刘向南等[51]发现农民的知情权与满意度负相关；表达权和监督权影响不显著，但二者的改善有助于提升农民的满意度。征地补偿标准和被征地者是否为村干部显著影响征地的满意度且影响方向为正。借鉴他国经验能够为解决中国征地矛盾提供参考，衡爱民[52]对美国征地制度的公共用途界定、土地征收程序及救济、补偿范围和标准、补偿原则等方面进行历史考察，追溯其发展的历史脉络。

（3）土地制度与政府行为。一些研究为地方政府依赖土地财政会不利于城市发展的观点提供了新的证据。谢冬水[53]发现地方政府间竞争越激烈，土地供给数量越多，人口城市化与空间城市化发展失衡的程度就越严重。邵朝对等[54]发现土地财政扩张通过对城市基础设施建设的偏向性配置，激化产业结构刚性，抑制城市向多样化发展。王嫒等[55]发现城市禀赋越差，地方政府越多干预土地出让，但带来的增长效应和土地利用效率均十分有限。不过，也有学者提出不同意见。岳树民等[56]证明土地财政促进了中国经济增长，征用农用地转作商用会反向拉动经济增长，提高土地出让金对经济增长的促进作用更为直接。吴士炜等[57]发现土地财政收入占比与社会福利之间呈倒U型曲线。

（4）土地制度的演化与变革。王敬尧和魏来[58]用正式制度与非正式制度的互动机理构建“黏性生成—黏性稀释”的分析框架，发掘“低效制度的生成与持续”、“农地所有权的稳定性与弹性化”以及“作用于农地制度的关键因素”三者间的内在关联。

“三权分置”是关于中国农业经营体制的重要创新，学者们尝试从内涵、立法等不同角度进行理解。陈朝兵[59]认为“三权分置”可从要素、主体、制度、价值4个层面释放改革红利。高飞[60]认为“三权分置”实为集体土地所有权、成员权、农地使用权三权并立。孙宪忠[61]指出中国相关立法并不能对“三权分置”提供有力的支持和制度保障，需要创新设置物权性质的土地经营权。张毅等[62]辨析了学术界关于“三权分置”中承包权与经营权法律属性方面的共识与分歧。

土地确权颁证制度是一个研究热点，研究主要集中在农地确权与土地流转以及农村金融的关系上。程令国等[63]发现农地确权不仅降低了交易成本，促进了土地流转，而且增强了农地的产权强度，从而提高了土地资源的内在价值。李中[64]认为土地确权有利于减弱农村金融对熟人社会的过度依赖，还可提升农民的参与机会，促进农村金融交易环境的改善。

1.2 国外学科重点领域研究进展

1.2.1 土地市场

（1）土地市场与宏观经济。用途管制会对市场造成外生扰动，对该扰动的研究有细化的趋势。Burnett[65]通过构建中心城市的可计算一般均衡模型，发现放松对住宅用地的管制而加强对商业用地的管制，可以显著提升土地利用效率，而放松商业用地管制可带来了就业和住房收入的提升。Been等[66]发现曼哈顿的历史街区被重新命名后，其周边的住房会升值，且这种促进效应在街区具有一定的美学意义时表现得更加明显。Dong andSing[67]证明相对于“开放式英式拍卖”，当土地被以“首价密封投标拍卖”竞价时，房地产开发总盈余将会减小，但房地产开发市场竞争将更加充分。

（2）土地价格。关于土地价格波动影响因素的研究趋于“外生化”，主要集中于预期、货币政策、地理位置，乃至完全外生的战争、灾难和太阳黑子等方面。Kaas等[68]发现地价波动与企业的雇佣人数和投资流正相关，但影响最为显著的是企业主预期的变动，而这种预期与太阳黑子活动周期相一致。Liu and Huang[69]探究土地供应对货币供给的影响，发现这种影响是显著且正向的，影响程度甚至超过了外汇储备的作用。Naismith[70]研究英格兰盎格鲁—撒克逊社会的土地报酬变动特征，发现即使是同一种族，也还会为争夺高土地禀赋地区而发生战争，而经过土地经营对战争的替代作用，地区间的禀赋差异越来越小。Tanaka and Managi[71]以福岛核电站事故为例，发现每增加一微西弗的辐射，福岛和宫城县的地价平均下降3.39%，且商业区比居民区对辐射数量更敏感。

（3）市场主体行为。关于市场经济不完善的发展中国家或转型国家的农村土地交易行为与迁移行为关系的研究，越来越受到学者的关注。Che[72]测度了非农工作对于农村住房租赁行为的影响，发现已经迁移或参加非农工作的家庭，其成员越多，出租农村土地的可能性越大。Hui等[73]观察居民家庭收入贫困和土地规划的关系，发现在资产价格上升的时候，低收入家庭更偏好聚集在新城，而不是城市中心地区。

发展中国家农村土地市场化改革和农民脱农行为之间的关系，往往以微观调查研究的形式呈现。Kousar and Abdulai[74]对巴基斯坦旁遮普省农村家庭的研究发现，非农工作比例和租赁协议参与率可以增加单位土壤的投资强度，同时减少化学肥料的使用强度。Reyes-Bueno等[75]以厄瓜多尔为例，发现土地细碎化程度的逐渐上升并不是导致土地市场化不断演进的原因，相反，土地在不同参与者间的分配是引起土地细碎化的原因。Yan and Huo[76]发现，租赁契约的不稳定将显著减小租赁市场交易行为发生的可能性。

（4）土地市场化进程。土地市场化进程方面的研究已经由转型各国，如东欧和东亚，逐渐转向贫苦国家农村土地市场化演进的特征和改革方向的讨论。Ainembabazi and Angelsen[77]发现无地或少地的乌干达农村家庭，可以通过购买富有家庭“淘汰”的较差土地的市场化手段来获得土地。Holden and Ghebru[78]研究埃塞俄比亚提格里州2006年颁布的“农地出租规模不能超过50%”政策，发现该政策未得到有效执行，土地租赁和代耕反而大行其道。Pilossof[79]认为多数贫困国家的土地市场化进程始于摆脱殖民统治之后。

关于转型经济体土地市场化变革演进规律的研究逐渐深入，涵盖演进方向、互动特征和实施差异等方面。Liu and Wang[80]指出中国城市土地的市场化进程是一个自下而上的过程，该过程伴随着两种重要因素的变动，一是市县级政府可以在城镇化和市场化中扮演关键角色，二是市县政府基于最大化利益形成的差异化市场机制，而一旦这种市场化机制被学习模仿并取得大范围收益，中央就会以法律等形式予以保障。这一观点得到了Ito[81]的研究证实。Swinnen等[82]考察苏联和东欧的土地制度史，发现现代农业体系可以在一个大部分农民都没有所有权的土地制度上建立，且在社会不稳定和不确定的环境下，农民往往偏好所有权式和租赁式的混合产权形式。

1.2.2 土地制度

（1）土地产权制度。妇女土地产权的权利平等问题同样存在于南亚和非洲等地区，国外的研究不再局限于现状分析。Samanta等[83]分析了印度比哈尔邦土地权属的现状和现有保护女性土地权利的法律框架，指出比哈尔邦保障女性土地权利的法律并不健全，并且没有得到适当地执行。Fonjong等[84]研究了喀麦隆的土地治理问题，发现政府、酋长和精英在将土地出售给投资者的正式及非正式过程中发挥着重要作用，但是由于没有任何责任机制，妇女以及受影响社区的权利很难得到保障。Lengoiboni等[85]分析了卢旺达地区妇女土地权利的登记及对粮食安全的影响。Menon等[86]发现当越南家庭土地使用权由女性行使或夫妻共同行使时，会增加家庭支出，提高女性的自我雇佣率并降低家庭脆弱性。

土地产权稳定性对经济发展、生产投资等的影响是国外学者的研究重点。Yoo[87]分析了日本早期的殖民地，以是否存在土地调查为工具变量，发现日本遗留的明晰产权制度对经济增长有重要的促进作用。Lawry等[88]回顾了发展中国家土地所有权干预对投资和农业生产力影响的研究，发现对土地使用权的认可能促进生产力的持续发展和收入增长；影响机制可能是通过可感知的权属安全或投资来运作的。Nizalov等[89]探究了产权制度的不确定性对投资、土地利用方式和作物混合种植模式产生的影响。

（2）土地征收与土地冲突。城市化推进过程中公共用地的增加无疑会带来土地征收问题，这一问题在发展中国家更加突出。Gebremichael[90]研究了埃塞俄比亚的土地征用问题，认为政府可以因“公共目的”征收土地，然而“公共目的”规定在不同的身份主体之间是存在差异的：对于农民和牧民来说，公共目的的定义是模糊而宽泛的，而对于投资者来说，公共目的仅限于政府项目。同时，缺乏上诉权利进一步削弱了农牧民的土地财产权利。

有关征地活动对农民利益的负面影响的研究仍然热点，但研究内容进一步细化为对农民利益、农民创业等的影响。Nguyen等[91]评估了越南河内的4个征地项目，发现给征地对不同利益主体的影响是不均等的，总的来说农民获益最少。虽然农民有可能脱农、在非农业领域获得更高的收入，但他们在从事非农活动、寻找稳定的就业和使用补偿金投资时往往碰到很多困难。Bao等[92]探究征地对失地农民创业的影响，发现土地位置对创业有正向影响，而对补偿金数量的影响为负。也有研究指出征地活动在造成冲突和矛盾的同时，也可能会带来正面影响。Wong[93]提出地方政府在征地过程中为了缓和可能存在的社会矛盾，重塑了基层治理的方式。

对发展中国家土地冲突的研究是热点，研究视角由于不同国家的特征不同而趋于多样化。Kaya等[94]研究了土耳其伊兹密尔的土地冲突案例，认为冲突不仅有实质上的原因，如对环境和社区的负面影响，还有程序上的缺陷，例如知识和信任的缺乏，而土地使用规划是问题的解决方式。Pritchard等[95]以科比拉瓦为研究对象，将土地冲突分为边界争议、争议性占用、争议性出售三种类型，讨论了解决土地冲突的方式以及1998年开始实施的农村土地法的现状。Lombard等[96]构建土地冲突的理论框架，基于不同的学科视角研究了南半球部分城市土地冲突的驱动因素、动态变化和结果。Van Leeuwen等[97]认为现有的土地冲突理论无法解释地方土地冲突与大规模暴力之间的关系，应分析具体的土地相关冲突如何产生、激化、演变和平息。Mattingly[98]发现宗族精英成为村级干部后，可以借助宗族影响轻易得到村民的服从，继而顺利达到征地的目的。

（3）土地制度改革。发展中国家的土地制度改革得到了比较多的关注。Albertus等[99]根据1917—1992年的面板数据，分析了墨西哥规模大却无效率的土地改革，认为无效率的土改政策的颁布是地方官员追求政治利益的结果。这些改革带来了昂贵的社会成本，严重阻碍了经济发展。J ü rgenson[100]分析了1990年爱沙尼亚的土地制度改革，基于档案记录、法律条例以及GIS对两个区域进行比较，发现土地改革导致了土地细碎化，认为必须通过土地整理项目降低土地细碎化的程度。

2 国内外重点问题对比

在土地市场方面，国内外学者均研究了预期对地价波动的影响，但国内学者多讨论消费者预期，而国外学者多关注企业预期；国外对地价的研究开始趋于“外生化”，讨论战争、太阳黑子等的影响。土地市场与宏观经济方面，国内学者比较关注地区分化、资产泡沫化和城镇功能系统化，而国外细化了用途管制对土地市场的影响。对土地市场参与主体行为特征的研究，国内学者在关注农村土地市场微观主体的同时，也关注城市土地市场中地方政府和企业的策略互动，而国外学者更关注发展中国家或转型国家中农村微观主体土地交易行为与迁移行为的关系。关于土地市场化改革，国内日益关注阻碍农村土地金融创新的因素，但如何将农村土地流转市场与城市土地交易市场有序衔接，目前还限于框架式的可行性论证；国外则侧重于研究土地市场化变革演进的规律，如演进方向、互动特征和实施差异等。

在土地制度方面，国内外学者都关注妇女土地权利的保障问题，国内学者主要分析现状、原因及对策，国外研究较为深入、全面，也探究妇女土地权利保障对粮食安全及家庭生活水平的影响。土地产权制度上，国内将安全感知、满意度、认知程度等主观因素引入研究中，国外则更关注产权制度对其他领域的影响。征地制度和冲突方面，国内外研究均关注征地对被征地者利益的影响以及补偿定价机制，国外研究主题更趋细化，尝试从更微观的角度探究制度对农民利益的影响。关于土地制度改革，国内研究主要围绕三权分置、土地确权等正在实施的改革展开，试图为实践提供指导，还将非正式制度因素纳入制度变迁的逻辑和机理研究，国外则更多地对已完成的土地改革效果进行评估。

3 2017年研究展望

3.1 主要科技需求

2016年，中央一号文件鼓励引导农户自愿以土地经营权等入股龙头企业和农民合作社；中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出“逐步实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用土地等自然资源”、“完善土地、房屋等财产征收征用法律制度”、“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排”、“深化农村土地制度改革”、“落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权”；李克强总理11月在全国妇儿工作会议上强调“确保妇女享有与男子平等的土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权”；中共中央、国务院提出了《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》。2017年，土地领域供给侧结构性改革仍将逐步推进，农村土地制度改革三项试点即将收官。土地政策和实践领域的新动向、新问题，为土地经济研究提出了一系列的研究课题。

3.2 重点问题研究

2017年，土地经济研究的重点可能有：土地领域的供给侧结构性改革，农村土地制度改革试点成效评估，农村集体土地产权制度，国有与集体土地平等保护，妇女与男子土地权益平等，土地股份制，建设用地使用权续期制度安排，“三权分置”改革背景下土地发展权的定义及流转问题，土地制度改革过程中权利界定、理论与实践的衔接问题。

3.3 《中国土地科学》重点关注方向

2017年，《中国土地科学》将重点关注土地领域的供给侧结构性改革、国有土地与集体土地平等保护、建设用地使用权续期制度安排、农地制度改革试点成效评估等。

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（本文责编：陈美景）

Progress Review on Land Sciences Research in 2016 and Prospects for 2017: Sub-report on Land Economy

ZHANG Qing-yong1, LIU Xiao-yao1, ZANG Bo2, FENG Lei3
（1. School of Agricultural Economics and Rural Development, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. ICBC, Beijing 100032, China; 3. School of Public Administration and Policy, Renmin University of China, Beijing 100872, China）

The purpose of this paper is to summarize the research progress on land economy in 2016 and give prospect for 2017. Method of documentation was employed. The results indicate that: for land market, scholars paid much attention to issues like land prices, land market and the macro-economy, actors in the land market, and the land marketization process, but oversea and domestic scholars had different focuses. For land institutions, scholars all concerned land property rights, land expropriation institutions, and land conflicts, but domestic scholars paid more attention to mechanism designs and right protection, while oversea studies were much more specific and focused on evaluation of land systemreform. In conclusion, further studies might focus on the following issues: supply-side structural reform in land sector, performance assessment on rural land system reform, rural collective land right system, equal protection of state-owned and collective-owned land, equal land rights regarding men and women, land shareholding system, construction land use right renewal, definition and trading of land development right in the process of “Tripartite rural land entitlement system”, as well as right definition and the relationship between theory and practice in the process of land system reform.

land economy; land market; review; land institutions