基于威廉姆森分析范式的农村集体建设用地市场交易费用研究——南海区1872份市场交易数据和372份调研数据供给侧分析

张 婷，张安录，邓松林

（1.华中农业大学公共管理学院，湖北 武汉 430070；2.江西省水利规划设计研究院，江西 南昌330029）

基于威廉姆森分析范式的农村集体建设用地市场交易费用研究
——南海区1872份市场交易数据和372份调研数据供给侧分析

张 婷1，张安录1，邓松林2

（1.华中农业大学公共管理学院，湖北 武汉 430070；2.江西省水利规划设计研究院，江西 南昌330029）

研究目的：应用1872份市场交易数据和372份调研数据，对南海区农村集体建设用地市场交易费用及影响因素进行实证分析。研究方法：Tobit模型。研究结果：从1872份市场交易数据归纳出市场特征：市场交易形式存在明显的偏向性，“以租代让”现状普遍存在；土地细碎化程度较强；契约期限大部分都在5年以下，交易周期较短，交易频率较高。根据372份调研数据对市场交易费用的研究结果表明，集体经济组织自组织化是市场有效交易的重要制度变迁；政府干预代表市场化程度，市场化程度越高，交易费用相对较低；交易双方信息越对称、信息透明度越高、市场越规范，市场的不确定性越低，集体经济组织将面临的市场风险越低，其交易费用将越低。研究结论：为了提高集体建设用地市场发展的有效性，交易标的产权清晰是前提，交易公开化、透明化，减少政府在市场交易过程中干预，降低交易的不确定性。

土地经济；农村集体建设用地；威廉姆斯分析范式；交易费用；资产专用性；交易不确定性

中国土地市场处于由政府主导型的城乡二元分割状态，农村集体建设用地参与国家城镇化、工业化唯一的途径是通过国家征收或者征用成为国有建设用地[1]；国有建设用地市场是国家土地部门发布国有土地供应信息，土地需求者通过“招拍挂”方式竞拍。然而随着中国经济发展、城镇化、工业化进程对建设用地需求的增加，国有建设用地难以满足现有发展对土地的需求。20世纪80年代、90年代初期，中国珠三角地区开始出现了农村集体建设用地“隐形”市场，港资、台资、外资“三资”企业“抢占”珠三角农村地区，“零地价、零门槛”的招商引资吸引了不少企业家在珠三角农村地区投资，一批乡镇企业兴起，刺激着乡村工业化的发展；加之在集体建设用地市场利益的驱动下，自发的集体建设用地市场活动已经相当普遍，并且愈演愈烈[2-3]。

农村集体建设用地市场的发展是中国新一轮农村土地制度改革的重点和方向，对于盘活农村土地、提高农民的土地收入具有重要意义[3-6]。为了规范化农村集体建设用地市场，国家推行了一系列政策。然而，在农村集体建设用地市场发育至今，由于法律（上位法）的缺失、市场调节体系的不健全、交易程序的不规范，产生了很多问题[7]：隐形市场发育的初期市场形态千差万别，没有形成统一的交易规则和交易程序带来了交易形式的不规范；市场形成初期，信息、通讯等不发达，交易信息发布和搜寻的途径不一等[2]。这些问题会带来较高的交易成本，降低市场发展有效性。因此，根据目前建立的农村集体建设用地交易规则和交易程序，对各交易环节交易费用进行测算，并分析其影响因素，对于降低农村集体建设用地市场的交易费用，提高农村集体建设用地市场发展有效性和安全性至关重要。本研究以南海区作为研究区域，在南海区集体建设用地市场现状分析的基础上提出市场供给侧的交易费用理论框架，再通过模型构建分析南海区农村集体建设用地市场交易费用及其影响因素，为中国农村集体建设用地市场的建立和发展提供借鉴意义，这对于农村土地制度改革具有重要意义。

1 农村集体建设用地市场发展现状

南海区农村集体建设用地市场从20世纪80—90年代的“隐形”市场逐步发展成为现在的公开、合法市场，这应“归功于”南海区实施的一系列土地制度改革举措。1992年南海区开始实施农村土地股份制改革，农民个体以股东身份参与农村集体建设用地市场交易；2010年在各镇（街）、村逐步建立镇（街）、村两级农村集体资产交易平台，第一宗农村集体建设用地在镇级交易平台交易；2015年建立了南海区级农村集体资产交易平台，大沥镇一宗集体建设用地首先在区级交易平台进行交易。2010—2015年，南海区、镇（街）、村三级交易平台共交易了1872宗农村集体建设用地。

从交易宗地数来看（图1），2010—2015年南海区集体建设用地市场以出租方式交易有1855宗，占比99.09%，并呈现先上涨后下降的趋势，2011年出租宗地数最多，达714宗，2012—2015年出租宗地数逐年下降。自2010年以来南海区开始逐步在各镇（街）、村建立了镇（街）、村两级资产交易平台，且南海区政府在2011年出台了《佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法》，进一步规范化农村集体建设用地市场交易。然而存量集体建设用地数量有限，大量宗地出租后，交易数量开始出现下降趋势。农村集体建设用地以出让方式交易的只有17宗，占比为0.91%，且只在2011—2013年以出让的方式进行交易，然后其数量显著低于以出租方式交易的宗地，农村土地市场交易出现明显的偏向性，其原因主要是长期以来的“隐形”市场催生了“以租代让”的市场交易方式，农村集体和农民对于产权交易的认知还很模糊；其次，从土地供给侧（集体经济组织）的角度来看，出于对长期租金收入以及土地产权的考虑，采用出租的方式进行交易，并根据形势调整租金可使收入递增；最后，从土地需求侧（企业）的角度出发，大多数企业由于资金流动的压力，普遍倾向于以出租的方式使用集体建设用地。

图1 2010—2015年农村集体建设用地交易宗地数Fig.1 The rural collective construction land transaction parcels from 2010 to 2015

从交易面积来看（图2），2010—2015年南海区集体建设用地市场交易面积共8363.154亩，其中以出租方式交易的面积为8110.672亩，占比为96.98%，以出让方式交易的面积为252.4817亩，占比为3.02%。与图1交易面积的比例相比较可知，出租宗地的平均面积要小于出让的，这反映了集体建设用地出租的细碎化程度相较于出让的要高，承租的集体建设用地上的企业规模相对较小。

图2 2010—2015年农村集体建设用地交易面积Fig.2 The rural collective construction land transaction areas from 2010 to 2015

从交易契约期限角度来看（表1），2010—2015年农村集体建设用地市场交易的契约期限由于其交易方式不同呈现不同特点，其中以出租方式进行交易的契约期限大部分≤5年，2010年契约期限≤5年的占比为79.81%，2011年占比79.41%，2012年占比59.10%，2013年的占比为67.06%，2014年占比60.67%，2015年占比为21.54%，由此可知，交易平台建立以来特别是2010—2014年出租的契约期限较短，交易周期较短，这会带来较高的交易频率。而以出让方式进行的交易其契约期限基本上都长于20年，交易周期较长，交易频率较低。

表1 2010—2015年农村集体建设用地市场交易契约期限 单位：宗Tab.1 Transaction contract period of rural collective construction land market from 2010 to 2015 unit: zong

从交易面积方面来看（表2），2010—2015年南海区集体建设用地市场以出租方式交易的宗地面积大多数集中在≤1亩和2—10亩间，在11—20亩间以及＞20亩的宗地数很少。由此可知，以出租方式交易的土地面积普遍较小，面积差异性较大，以出租方式交易的土地较为破碎。而以出让方式交易的宗地面积≤1亩的只有3宗，在1—10亩间的有8宗地，宗地面积在10—20亩间的有2宗，交易面积＞20亩的4宗。这表明以出让方式交易的宗地面积相对而言较大，以出让方式交易的企业的用地规模相对较大。

表2 2010—2015年南海区集体建设用地市场交易面积 单位：宗Tab.2 Transaction proportion of rural collective construction land market from 2010 to 2015 unit: zong

2 分析维度与假说的提出

集体建设用地市场允许集体建设用地通过“招拍挂”的方式在区、镇（街）、村三级交易平台进行交易，交易主体是农村集体经济组织、农民个体。集体经济组织主要是负责集体经营性建设用地的交易，农民个体主要是宅基地租赁。本文重点研究集体经济组织视角的集体经营性建设用地市场，其交易的主体是集体经济组织（供给方）和企业（需求方），交易客体是集体经营性建设用地。本文侧重于根据集体经济组织在集体建设用地市场交易过程中所进行的制度创新及其发挥的作用，采用威廉姆森交易费用三个分析维度：资产专用性、交易频率和交易不确定性，构建集体建设用地市场交易费用分析框架，探析影响集体建设用地市场交易费用及市场运行效率的因素。

交易费用是新制度经济学的核心概念，最早由科斯于1937年在《企业的性质》中提出了关于交易费用的思想[8]。后来在《社会成本问题》中，他将这一思想具体化，指出：为了进行一项市场交易，有必要发现和谁交易，告诉人们自己愿意交易以及交易条件是什么，要进行谈判、讨价还价、拟定契约、实施监督以保证契约的条款得以履行等[9]。Williamson从签订合同的事先和事后成本角度定义交易费用，并将其分为两部分：一是事先的交易费用，二是签订契约后[10]。Williamson还通过资产专用性、交易频率和交易不确定性来刻画交易并度量交易费用，并引入了“比较制度视角”或称“分立的结构选择分析法”，使得交易费用概念逐步成为一个可以证伪的概念，并在此基础上建构了交易费用经济学这一得到广泛经验检验的新制度经济学分支[11-13]。

南海区集体建设用地交易作为农村集体建设用地所有权主体及供给主体市场缔约、履约过程为：首先，集体经济组织对可入市的集体建设用地进行初步立项，农村集体资产联席会议（由国土部门、规划部门、司法所、公证处、“三旧”办、招商办、房管部门及供电部门组成）对立项进行初审；其次，农村集体资产联席会议反馈初审意见给股东大会，征询股东大会意见——是否需要对立项进行修改，无异议就开始对立项进行表决，表决过程中的股东大会要求1/2的股东参会，表决需要1/2的会议代表通过；第三，表决结束后将表决进行公示，公示至无异议后由公共资源交易中心处理，交易中心在网上同步公示30天，公示期亦是报名期；第四，公共资源交易中心将会在公示期结束后对所有报名的竞买人组织竞标，竞标的方式主要是明标和暗标，集体经济组织一般会安排2—5个委员参与竞拍过程；最后，竞标成功的竞买人与集体经济组织签订合同，少数竞买人和集体经济组织会将合同进行公证。

根据威廉姆斯交易费用理论以及集体建设用地市场发展特征，对集体建设用地市场交易费用产生影响的因素主要包括资产专用性：人力资本专用性、物质资本专用性、地理位置资产专用性[11-14]；交易不确定性：交易行为不确定性和交易环境不确定性；交易频率。资产专用性是指用于某种特定用途后资产被“锁定”在这一用途上，改作他用可能会使资产价值降低甚至毫无价值，且资产在不同行业中进行再配置将产生费用，资产专用性越高再配置产生的费用越高。人力资本专用性表现在集体经济组织中委员会、联席会等在集体建设用地市场交易立项的审核、联席会议对立项的审定、民主表决、竞标过程以及合同签订过程中发挥的作用以及决策过程的组织成本，委员会人数越多，集体经济组织的自组织化水平越低且内部横向一体化水平也相对较低，降低了市场交易的有效性，因而在市场交易过程中将产生较高的交易费用。物质资产专用性主要是集体经济组织集体建设用地面积及交易地块面积，集体建设用地面积是指集体经济组织建设用地总面积，表示集体经济组织的资源禀赋，集体建设用地面积越大，集体土地大多数只能用于建设用地这种单一用途，土地会被“锁定”在特定土地用途上，要改作他用其交易费用会越高[11-13]；交易地块规模是指交易的一宗集体建设用地面积，南海区集体建设用地交易的面积普遍较小，承租的企业规模较小，地块规模越大，地块被“束缚”在特定需求上，资产专用性越强，增加集体经济组织民主表决的成本，信息发布环节的成本，与承租方竞标的成本，导致交易成本较高[15]。土地地理位置专用性包括相对地理位置和绝对地理位置。相对地理位置是指交易地块周边用地类型，周边地块状态是集体建设用地能提高对集体建设用地交易的期望，而如果周边地块状态为其他用地类型（农地、宅基地等）将降低对集体建设用地投资和交易的期望；地块绝对区位属性指地块物理位置（离镇中心的距离），这不仅会影响交易地块自身的发展及土地价值，还将决定周边地块的发展价值，同时亦会受到周边发展的影响，从而影响集体经济组织在竞标过程中对于需求方的选择，进而影响市场交易费用[16]。

据此，提出假说一：集体经济组织自组织化水平、内部横向一体化水平越高，人力资本专用性越低，交易费用越低；交易地块规模越大，资产专用性越强，交易费用越高；地块周边用地类型是集体建设用地，相对位置专用性较低，交易费用较低；物理位置越靠近镇中心，绝对位置资产专用性越强，交易费用越高。

威廉姆斯指出交易的不确定性根据不同形式的不确定性可分为交易行为的不确定性和交易环境的不确定性。交易行为的不确定性反应在“个体生产率计量的困难”，市场交易过程中的机会主义行为和“寻租”行为[14，17]，表现为市场交易方式选择、合同公证、政府干预、中介公司参与。目前，集体建设用地市场的交易方式主要是出让和出租，以出让方式交易的宗地面积更大、交易的契约期限更长，因而其交易过程中的不确定性更多，交易费用相对较高；早期“隐形”集体建设用地市场没有建立区、镇（街）、村三级交易平台，大多数交易都是私下交易，农村集体的负责人介入交易，政府干预和中介参与可能带来政府“寻租”行为和机会主义，会带来较高的交易费用；且早期合同签订之后少有合同公证过程，存在较大的履约风险，将带来高市场不确定性，从而产生较高的交易费用。交易环境的不确定性是指环境的变化无法预测，集体建设用地市场中环境的不确定性主要表现在价格决定方式、对南海区试点的了解、对企业性质了解、办理《土地使用证》。交易平台建立之前的集体建设用地市场交易大都通过协议决定价格，这种价格决定方式不利于市场的公平、公开、公正，因而开始采取竞标方式交易，竞标主要包括两种方式：明标和暗标，明标是举牌拍卖，目的是以免串标；暗标是集体经济组织制定地块发展要求，符合资格的竞标人缴纳保证金，主要是防止职业竞标人对竞标干扰，以及有原租户的情况。交易双方在交易过程中倾向于将有利于自己一方的信息透露出来[15]，因而对政策以及企业性质不了解会增强交易双方信息不对称性，使得交易环境的不确定性增强，导致更高的交易费用；《土地使用证》的办理可以降低环境的变化，降低交易的不确定性，减少交易费用。

据此，提出假说二：合同不公证、政府干预、中介参与，交易行为的不确定性越强，交易费用越高；协议方式决定价格、对企业不了解、没有办理《土地使用证》其交易环境的不确定性越强，交易费用越高。

交易频率是指交易发生的次数，研究根据工业用地交易最高期限50年为基数，实际契约期限在50年内发生的可交易次数。在同样的交易环境中，交易频率低的一方更倾向于交易内部化，交易频率高的一方倾向于建立有别于简单流入、流出的规制结构，旨在降低交易费用[14]。按不同的交易频率，将交易分为一次性交易、偶然交易和重复交易[17]。

据此，提出假说三：集体建设用地市场交易频率越高，交易费用越高。

3 数据来源与模型的选择

3.1 变量设定及描述性统计特征

研究的数据来源于华中农业大学“建设城乡统一建设用地市场”课题组2015年12月、2016年6月和8月三次在南海区的调研，主要针对南海区集体建设用地交易相对较多的镇（街）进行问卷调查。调查过程采取分层抽样的方法，对各镇（街）的农村集体经济组织进行调研，调研对象一般为集体经济组织相关负责人。问卷的每个样本以宗地为单元，每个集体经济社、经联社按照交易宗地数抽取调研数量。调研过程中总共面对面调查390份问卷，收回了380份，其中有效问卷为372份。根据南海区农村集体建设用地市场特征以及前文的理论框架，研究建立的南海区集体建设用地市场交易费用三个维度的分析模型（表3），变量的描述性统计特征见表4。

3.2 交易费用核算模型

交易费用（Y）主要包括每项交易过程（C1，C2，…，Cn）中产生的人力（labor）成本费用（ln）、时间（time）成本费用（tn）以及实际花费（cost）的费用（cn）。人力成本和时间成本通过广东省佛山市物价局规定的月最低工资标准1510元/月来计算一宗地交易过程中花费的人力（个人）和时间（天）成本。

表3 农村集体建设用地交易费用变量设定及说明Tab.3 The setting and introduction of rural collective construction land transaction costs variables

3.3 交易费用及影响因素分析的Tobit模型

集体建设用地市场交易费用模型的因变量交易费用C在“0”处左截尾，为避免选择性样本误差，研究采用Tobit模型，即归并回归。假设y*i= x'iβ + εi（y*

i不可观测），扰动项εi|xi～ N（0，σ2）。在这里交易费用的归并点c = 0。

在归并数据的情况下，yi＞0时的概率密度依然不变，而yi≤0时的分布却被挤到一个点yi= 0上了。因此，该混合分布的概率密度函数可以写成：

求（5）中，1（）为示性函数，即如果括号里的表达式为真，取值为1；反之，取值为0[18]。

4 实证结果分析

模型结果表明三个分析维度的解释变量在不同程度影响农村集体建设用地市场交易费用（表5）。从资产专用性看，人力资本专用性中集体经济社领导人数显著正向影响集体建设用地市场交易费用。1992年南海区开始土地股份制改革，村集体成立集体经济社和经联社，采取政经分离治理模式，集体经济组织内部治理结构表现出两种职能：集体经济职能和基层政府职能，领导人数越多表明集体经济组织的自组织化水平、内部横向一体化较低，集体建设用地市场交易过程中的组织成本、协调成本和执行成本增加，带来较高的交易费用；然而领导人数太少，缺乏监督机制，个体不能代表整体民意，可能带来机会主义行为。对南海区农村集体经济组织的调研结果表明，集体经济组织领导人数大约在4—6人。物质资产专用性中交易地块规模显著正向影响集体建设用地市场交易费用。交易地块规模越大，对承租方（企业）的发展要求较高，而目前南海区集体建设用地上承载的企业规模较小，对地块面积要求较小，因此，地块规模越大将导致信息发布的成本越高，寻找承租方的成本越高，增加了市场交易费用。地理位置专用性中相对区位属性和绝对区位属性均显著负向影响集体建设用地市场交易费用。土地由于地理空间的分割，生产过程会受到外部因素不同程度的干扰，可能带来“反公地悲剧”（Tragedy of The Anti-commons）的困局，使得某一区域集体资源的发展受制于个体的不同意愿，进而导致细碎化土地增加了集体经济组织在集体建设用地交易过程中的协商成本和监督管理成本，也增加了信息成本[19]；而绝对位置属性的影响主要是由于离镇中心距离越近的地方，城市化与工业化的发展使得土地价值不断提升，土地权利的缺失或转移，会使得集体经济组织享受不到土地的价值[14]，交易过程中会发生更多的价格博弈（讨价还价成本），增加交易费用。资产专用性的研究结果验证了假说一。

表4 变量描述性统计特征Tab.4 The descriptive statistics characteristics of variables

表5 农村集体建设用地市场供给侧交易费用模型结果Tab.5 Results of rural collective construction market transaction cost model on supply side

从交易的不确定性看，交易行为的不确定性中市场交易方式对集体建设用地市场交易费用产生显著正向影响，出让方式的交易费用较高，南海区集体建设用地市场以出让方式进行的交易其契约期限比出租更长，宗地面积更大，交易过程涉及更多的博弈过程，比如南海区大沥镇第一宗在区级交易中心交易的地块，大沥镇集体经济组织要求企业代建物业，然后再将物业返租给企业，分享土地的增值收益，这样的博弈过程会使得交易双方生产率（收益）难以计量，因而其交易行为的不确定性较强，交易费用较高。集体建设用地市场交易过程中合同不公证的交易费用较高，合同公证其交易费用较低，合同不公证会带来较高的履约风险，因而导致交易行为的不确定性较高，产生了较高的交易费用；政府对市场交易过程进行干预将产生更高的交易费用，政府不干预可以保障交易过程更接近完全市场化过程，而政府干预行为会使得交易过程中存在更多的“寻租”行为和机会主义，倾向于混合治理的结构，其交易费用将更高[10-11，20]。交易环境的不确定性中，价格决定方式显著负向影响集体建设用地市场交易费用，以竞标方式决定价格的交易费用更低，以协议方式决定价格的交易费用更高。竞标过程信息透明度较高，而协议过程中交易双方倾向于将有利于自己的信息告知对方，旨在获得更高的土地价值收入，因而其交易环境的不确定性更高，会带来更高的交易费用，使得市场交易的效率降低。办理了《土地使用证》的集体建设用地交易其交易费用更低，而没有办理《土地使用证》的交易费用更高。《土地使用证》办理表明市场交易较透明，降低交易双方信息不对称，减少交易环境的不确定性，带来更低的交易费用；市场机制发挥资源配置功能的前提是产权的清晰界定[21]，以降低违约风险处理的不确定性，减少交易费用，提高集体建设用地市场发展的有效性。

模型结果显示，交易频率对农村集体建设用地市场交易费用没有显著影响。调研数据显示交易地块均是工业用地，因此，界定交易频率是根据工业用地最长50年期限与实际契约期限的比，而调查是针对某一宗地此次交易过程中产生的交易费用进行研究，因此无法辨别交易是一次交易、偶然交易还是重复交易，交易频率不能显著的反映契约期限对交易费用产生的影响。

5 结论与政策启示

本文基于威廉姆森交易费用理论，应用1872个市场交易数据和372个调研数据，对农村集体建设用地市场交易费用及影响因素进行实证分析，研究结论为集体建设用地市场发展提供新的观点。应用1872个市场交易数据归纳农村集体建设用地市场特征：第一，集体建设用地市场交易形式存在明显的偏向性，“以租代让”现状普遍存在，主要是对市场交易方式的认识不足以及市场交易知识的普及不够，应更全面、更广泛地宣传、传达集体建设用地市场交易的相关规则和条件等；第二，农村集体建设用地的土地细碎化程度较强，承载的企业规模较小；第三，集体建设用地市场交易的契约期限较短，交易频率较高，这会带来较高的交易费用，降低市场发展的有效性。

根据372个调研数据对集体建设用地市场交易费用的研究结论来看：首先，资产专用性中集体经济社领导人数、地块规模、地块相对和绝对区位属性均对交易费用产生显著影响，集体经济组织自组织化水平越高可使市场交易更有效，降低市场交易费用，由此可见，集体经济组织自组织化是市场有效交易的重要制度变迁。地块规模表示土地被“锁定”在某一用途要将其改作他用的成本。地块区位属性表示土地自身发展价值及对周边发展价值的影响，研究结果表明资产专用性越高的因素将导致更高的交易费用，这与以往的研究结果一致[14]，同时也验证了威廉姆森理论“高资产专用性产生高交易费用”[10-11]。其次，交易的不确定性中交易方式、政府干预显著正向影响集体建设用地市场交易费用，政府干预代表市场化程度，市场化程度越高，交易费用相对较低[13]；合同公证、价格决定方式、办理《土地使用证》显著负向影响市场交易费用，合同公证可降低履约风险，价格决定方式、办理《土地使用证》表示交易双方信息对称性、透明度以及市场的规范化程度，交易双方信息越对称、信息透明度越高、市场越规范，市场的不确定性越低，集体经济组织将面临的市场风险越低，其交易费用将越低，研究结论与威廉姆森交易的不确定性理论一致[11-13]。

根据供给侧南海区农村集体建设用地市场的研究结果得到以下政策启示：（1）课题组对湖北省、重庆市、成都市等地区农村集体建设用地市场进行了调研，调研结果表明中国农村集体建设用地市场形成的一个重要前提是集体经济组织（供给方）需要从早期单一的行政基层治理结构转变为兼顾经济和行政治理相协调、相统一的结构，并将产权分散的、地块分散的、交易费用较高的农村集体建设用地推向市场化模式；（2）由于农村集体建设用地（交易客体）在地区上是分散的、小规模的、区位较偏远的，这与需求方要求的集中连片、区位优越是矛盾的，因此，集体建设用地市场像国有建设用地市场一样交易的基本条件是把零碎的、分散的、区位偏远的集体建设用地集中起来进行交易；（3）为了提高集体建设用地市场发展的有效性，交易标的产权清晰界定是市场安全、有效、公开、公平、公正交易的前提，是违约风险处理的保证。规范化、公开化的市场交易过程，减少政府对市场交易过程的干预，降低交易的不确定性。

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（本文责编：王庆日）

Transaction Costs Research of Collective Construction Land Market based on Williamson Analysis Paradigm: An Empirical Analysis of 1872 Market Transaction Data and 372 Questionnaire Data in Nanhai District, Guangdong Province

ZHANG Ting1, ZHANG An-lu1, DENG Song-lin2
（1. College of Public Administration, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China; 2. Jiangxi Province Water Conservancy Planning and Designing Institute, Nanchang 330029, China）

The purpose of the paper is to analyze transaction costs and determinants of rural collective construction land market in Nanhai District, using 1872 market transaction data and 372 survey data. The research method employed is Tobit model. The research results show that 1872 market transaction data reflected market characteristics i.e., marketpresented obvious bias, the phenomenon of “replace land acquisition with land leasing” existed; the extent of land fragmentation was high, the contract term was mostly within 5 years, the transaction period was short, and the transaction frequency was high. According to the 372 survey data, the research results on transaction costs showed that the selforganized collective economic organization was an important institutional change of effective market transaction; the extent of government intervention indicated marketization degree, and the higher the degree of marketization was, the lower the transaction costs were; furthermore, the higher level of information symmetry and information transparency as well as a more standardized market would reduce the market uncertainty and the market risk collective economic organizations face, thereby the transaction costs were lower. In conclusion, in order to improve the effectiveness of collective construction land market development, the clear property rights of the transaction subject is the premise, the transaction should be available to public and be transparent, the government intervention should be released in the process of market transaction, and the transaction uncertainty should be reduced.

land economy; rural collective construction land; Williamson Analysis Paradigm; transaction cost; asset specificity; transaction uncertainty

F301.23

A

1001-8158（2017）02-0011-11

10.11994/zgtdkx.20170215.091813

2016-11-10；

2017-01-14

教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目（14JZD009）；国家自然科学基金项目（71373095）；国家自然科学基金项目（71573101）；中央高校科研基本业务费专项资金资助项目（2662016PY078）。

张婷（1988-），女，江西吉安人，博士研究生。主要研究方向为土地经济学。E-mail: zhangting19880909@163.com

张安录（1964-），男，湖北麻城人，教授，博士生导师。主要研究方向为土地经济学、土地可持续利用。E-mail: zhanganlu@mail.hzau.edu.cn