城镇土地房屋不动产统一登记数据清理整合关键技术研究——以重庆市不动产数据清理整合为例

陈海军

(重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所 重庆 404100)



城镇土地房屋不动产统一登记数据清理整合关键技术研究
——以重庆市不动产数据清理整合为例

陈海军

(重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所 重庆 404100)

本文从城镇地房籍数据库向不动产统一登记系统转换升级的基础地理信息数据需求出发，以ArcGIS软件为数据平台，结合3S等技术，对数据进行清理整合，解决登记业务数据与空间数据无有效衔接等问题，实现宗地、房屋与楼幢信息三者之间的关联对应，同时编制不动产单元统一编码，达到土地房屋的一体化管理。

不动产统一登记；地房籍数据库；清理整合；统一编码

一、重庆市城镇土地房屋数据现状

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，推动不动产登记工作，建立完善统一的不动产登记系统的任务紧迫。重庆市城镇土地房屋数据管理相对规范，且已建立比较完整的城镇地房籍数据库系统，但由于在先期实行土地房屋统一登记时登记技术要求不高、土地房屋数据库整合不彻底以及日常管理中遗留的历史问题等因素，城镇土地房屋数据存在房屋户室与楼幢关系混乱、房屋登记业务数据无空间位置支撑、原有地房籍编码无法实现地房关联管理等问题，无法满足定着物不动产统一登记“四统一”的要求。

二、城镇土地房屋数据问题

一是房籍数据库中楼盘数据问题。一方面楼盘业务变更频率高且情况复杂容易造成房籍号与地籍号变更不一致，另一方面楼盘登记的时间历史久远，登记的业务类型繁多等原因，楼盘编号存在错编虚编等情况，部分房籍数据与地籍数据没有直接的关联关系。

二是地籍宗地数据问题。地籍数据库结构复杂，内容广泛且由于历史遗留问题等，造成地籍数据间拓扑关系混乱；地籍数据库数据冗余较大，需要较大的人力物力才能理清唯一正确的房屋对应的宗地数据；地籍数据库更新与房籍数据库更新不同步。

三是房屋空间信息数据问题。房屋空间信息主要存在数据缺失，房屋空间数据与宗地变更未同期开展。楼盘数据与地籍、房屋空间数据通过属性信息关联，而地籍与房屋空间数据则必须满足空间位置上的关联，同时属性信息也不能发生冲突。

为理清宗地房屋图形数据与楼盘数据的关联关系，切实解决现有的城镇地房籍数据库向不动产统一登记系统升级转换中原有数据库数据存在的空间位置、属性信息缺失，宗地、房屋与楼盘数据关联对应混乱，原有地房籍编码不能体现地房关联管理等问题，最终实现城镇地房籍一体化的管理，推动不动产登记工作的开展，城镇土地房屋数据清理工作至关重要。

三、城镇地房籍数据清理关键技术

(一)台账式系统管理逻辑幢为单条数据的总楼盘数据。分析楼盘数据、房屋图形、宗地图形三者的联系和数据的管理形式，选择楼盘为参考对象，采用台账式管理方式，通过排除法逐一落实三者的关联对应关系。从房籍数据库中导出以逻辑幢为单条数据的总楼盘数据，包含数据库中FID、开发企业、项目名称、宗地号、自然幢号、逻辑幢号、幢号、总层数、楼幢座落等原始属性字段。同时，在总表中新加匹配宗地号、匹配房屋图形号、处理状态、处理方式、备注等处理记录字段。在分表中记录，在总表中汇总统一管理，稳步推进楼幢信息的空间信息挂接。台账式管理方法是数据清理的核心，让工作实施可以有条理的开展，能有效防止清理遗漏，也有利于数据的检核与整理，便于最终的数据整合，达到一体化管理。

(二)批量自动提取宗地、房屋图形、楼盘信息完全一一对应关联关系。综合分析地籍、房屋数据库已有信息，利用已有信息及空间位置关系进行自动关联对应，能有效避免人为因素，同时采用批量核查，提高数据关联的正确性；更能节能人力成本，提高工作效率。(1)对于部分新建楼盘在房籍数据库已有编码的房屋图形数据，可直接提取自然幢号，并与总表相应数据关联。并使用空间叠加分析，结合相关属性信息开发企业、项目名称及座落等进行核对。(2)对于自然幢号、宗地号、宗地图形和房屋图形相互唯一对应的情况：从数据总表中提取具有相互唯一对应关系的自然幢号和宗地号；以ArcGIS软件为平台使用宗地矢量数据和房屋矢量数据进行空间分析，提取在空间中具有相互唯一对应关系的宗地图形和房屋图形；具有相同宗地号的自然幢和房屋图形可直接对应。对应完成后通过相关属性信息开发企业、项目名称及座落等进行核对。

(三)手动提取宗地、房屋图形、楼盘信息关联关系。手动对应相对自动对应工作效率较低，其他外力因素的影响也大大提高。在清理过程中，采用逐条清理，提取匹配宗地号，依次比对宗地矢量图形，房屋矢量图形，地房籍数据库属性信息，结合房籍档案、遥感影像,综合分析房屋形状、宗地与房屋分布几何关系，确定三者的关联关系。如对比结果一致，则可确定自然幢与宗地图形、房屋图形的对应关系；如对比结果不一致，通过房籍数据库中记录的座落、面积、地籍号、图幅号等属性，在地房籍数据库中查找宗地、房屋图形。如宗地房屋图形缺失或宗地房屋矢量图形与实际形状差异较大，则在数据总表中备注，由国土部门提供正确的图形。

(四)全野外数字化测绘调查平台核实完善宗地、房屋信息。对能够落实空间位置，但实地缺乏土地房屋空间数据的区域，依据土地房屋登记档案，按照城镇地籍调查及建库流程，重新完成土地房屋空间数据采集和相关属性录入，对新采集的地籍数据采取打包更新方式进入集中管理的地房籍数据库，楼盘数据按照房籍号统一编码规则进行挂接。

四、楼盘数据重新整合

在完成数据检核后，确实无法落地的楼盘需要做好记录，确实存在楼盘建立错误的，则按照地房籍编码规则对发生变化的房屋重新编码自然幢号和逻辑幢号并更新总表及地房籍数据库。幢号应按照完善对应关系后的宗地、自然幢、逻辑幢组合层次编码，编码后逻辑幢号不能重复。

五、不动产单元统一编码

根据《不动产单元设定与代码编制规则(试行)》对清理落地后的楼幢信息进行不动产统一编码。编码采用按照不动产统一编码拥有空间位置和逻辑关系双重约束的机制，结合地籍区与地籍子区划分成果，通过空间分析、逻辑分析等自动获取相关信息，不动产统一编码应该由专人进行，避免出现重复、错漏等情况。统一编码后，系统可以全面、快速地对土地房屋空间要素和业务信息进行信息检索、空间测度和分析统计，实现一体化管理。

六、已完成关联数据质量检核

楼幢信息的逻辑关系核查：根据统一编制的不动产单元号，结合原有的土地登记信息，自动核实是否存在前后矛盾的情况；楼幢信息的空间关系核查：是ArcGIS软件为平台采用空间分析手段，依次核实楼幢信息与宗地图形、房屋图形三者的关系，核实完善后已关联的三者数据应是相互一一对应的关系。

七、结束语

实践证明，本方法可以完善土地房屋业务、图形和空间位置的关联关系，补充和扩展了土地房屋登记信息，同时通过空间位置和逻辑关系约束的不动产单元编码对土地房屋进行统一管理，可以全面快速提高宗地、房屋、楼幢信息的关联率，为不动产管理提供决策依据，推动不动产权籍管理科学化发展。

陈海军(1990.7-)，男，汉族，重庆人，助理工程师，学士，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所，研究方向：国土资源管理。