“阳光下”的自治能否破解小区收费难？物业管理酬金制试行调查

本刊记者 张兰兰

“阳光下”的自治能否破解小区收费难？物业管理酬金制试行调查

本刊记者 张兰兰

日前，广州海珠区水蓝郡小区选聘了新的物业管理企业，万科以住宅小区2.7元/平方米的价格，获得多数业主的青睐。与传统物业收费不一样的是，其价格并不固定，也有了一个更新潮的名字——“酬金制”。

近年来，物业公司因各项固定成本开支增长，物业定价上涨标准幅度却不大，两者“积怨”深重，导致不少物业公司“偷工减料”，住户投诉不断。

物业管理收费乱象长期矛盾重重，风头正盛的酬金制是一剂良药？

饱受诟病，想说爱“你”不容易

如今，我国大部分小区物业收费管理都是采用传统的包干制，即固定每个月的管理费，业主方面只管交钱，至于钱去了哪，怎么花，都没有具体的明细。物业公司干好干坏都是固定的报酬，物业公司要节省成本达到多盈利，往往意味着提供的服务打折。

据了解，北京通州区翠福园小区曾出现“天价”欠费催缴通知单，显示某业主欠缴8年物业费共4792元，由此产生滞纳金27059.20元。

记者调查发现，这张“天价”催缴单背后，是小区物业管理深陷欠费“怪圈”的普遍现象。北京市大约90%的小区都是包干制的物管模式，为了能获得更多结余，一些物业公司往往会减少对小区的维修和保养频率，小区陷入物业服务质量下降——业主拒缴物业费——物业公司继续降低质量的怪圈。

专家表示，包干制的主要问题就在于让物业自己约束自己，所有收益归物业管理企业所有，公共收益按比例与业委会分摊，这种方式在比较稳定、收益较高的小区易于实施。省却了物管公司与民选的业主委员会难以调和的矛盾，为业主节省了监管成本，然而，这种收费方式也可能导致“奖懒罚勤”的结果，影响实际服务质量。

北京某小区业主入住小区时物业费是每平方米1.68元，到现在物业费是1.5元。物价上涨，而物业费在原地停留，是很多小区的现状。

北京物业管理商务会长于庆新说，目前物业管理漏洞百出，原因在于之前的规定虽然约定了物业管理的各项收费标准，但并没有指出物业管理企业的获利形式。这样就形成了一种必然结果：收取的物业管理费是定额定量，省的越多，物管公司挣的越多。

某知情人告诉记者，为了获取更多的利润，物业公司就只能想“花招”减少支出。比如人员安排上，减少保洁、保安的数量或者降低其工作频率以降低工人工资；在设备的使用上，天黑尽后再开路灯，减少开监控的时间和数量；或者把电梯的日常保养从半个月延长到一个月……

在业主对物业实在忍无可忍后，有的物业甚至毁灭设施，拿走了物业管理处所有的办公用品，新物业接手后前期工作都在整修公共设施，“前任”遗留的问题太多，如小区大门没有封闭，单元楼没有门禁，水泵毁坏，消防设施年久失修，路灯也坏了不少……

“交费不足，只能降低服务质量”，因此“偷工减料”就成了包干制的“潜规则”。当收费不足时，占用共有部位经营收益变得顺理成章，甚至当收费率较高时，一些物业公司也因为包干制难以被业主监督，而主动减少投入。有的物业公司老总曾亲口讲，利润率的要求值在25%以上。

业主自治，阳光下的管理模式

国家发改委和建设部于2004年发布的《物业服务收费管理办法》中规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

据了解，酬金制是一种半自治与专业服务相结合的管理模式，实质是实报实销制，物业服务企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，年度结束后进行决算并向业主多退少补。

实行酬金制，物业管理将完全是一种市场化的运行，要求业主委员会在代表全体业主利益的同时拥有较高的专业素质，且物业收费按照市场标准调节，预算和服务标准都做得比较细致，细致到：小区每天扫地次数、雇用保洁人员人数、巡逻频率、绿化面积、更换灯泡数量等。最终费用结算都是业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。

记者从海珠区水蓝郡小区目前正在试行的酬金制中了解到，万科物业按照管理费的10%收取服务酬金，当项目经营结果为亏损时，公司将通过返还服务酬金的方式来为项目补亏。而且小区内的公共产权车位、泳池、公用设施及涉及广告收入房屋租赁、商业促销等经营收入都会进行合理分配，并定期公布。

“简单来说，业主们给公司100万用于小区管理，其中10万是物业公司的工资，其他90万必须明明白白地花在小区里，业主们能看到明明白白的账目，甚至可以通过每年的预算控制每一分钱的费用，什么该花什么不该花都可以自己说了算。”该小区物业管理公司工作人员介绍道。

南京市首批建成使用的高层住宅小区——玄武区丹凤街唱经楼小区，建成之初还因优美的绿化环境及良好的小区管理被评为“全国十大文明小区”。2014年，该小区长发物业因不低于7万元的资金债务退出小区物业管理，此前一直采用包干制收费管理。

据该小区管委会负责人介绍，欠费债务主要来源于小区5年多来漏缴的水、电等费用，自来水公司委托物业公司进行收缴工作，但物业工作人员依照总表计费平摊，导致用水超支业主的费用无法收取，出现收缴混乱的状况。

试行“酬金制”改革后，新物业为了建立起业主的信任感，提出“小区的事情业主自己说了算，所有费用不进物业公司账户，全部由管委会和业主代表自己保管和使用” ，物业办公室账目面向业主开放。计费方式转变为物业公司从物业费用中按照约定比例提取酬金，结余及盈利由所有缴费业主共享。

此后，业主对物业管理配合积极性明显提升，物业还与管委会协商出租物业用房，其中包括一间大的办公用房及两间警务室，每月收取租金共6500元，获得的租金主要用于安装小区电子探头等基础设施建设及前期债务偿还。

有的物业公司还会从各个项目中收取相应的佣金，小区的所有共有财产收益，比如宽带、广告、停车费等会完全交给业主委员会管理。物业公司的收入可以来自两方面：一是物业费，二是从每个项目中获得的佣金。例如阳光助业管理祥云天地家园，物业除了业主按照所属面积分摊的物业费，还可以在每个项目抽取12%的佣金。这样就保证了物业公司有固定的收益，不会因为超出成本而降低服务。

“搞定”老旧小区

老旧小区的物业管理一直是“老大难”，酬金制的触角甚至延伸到了基层社区管理，浦东新区高行镇东力新村是一个老旧居民小区，物业费长期维持在每平方米每月0.45元。2011年，东力新村的物业公司经营亏损，要求退出小区，小区陷入两难境地。

挽留物业公司，意味着大幅上涨物业费，不挽留的后果则是小区将面临无人管理的窘境。2012年，东力新村采取酬金制模式，业委会与物业公司达成协定：将小区物业费、停车费全部纳入业委会账户中，确保小区有稳定收入来源，为酬金制的顺利实施奠定基础。每月，业委会对物业公司的办公费、小区公共能耗费用逐一核定。

在此基础上，业委会还敦促物业公司降低支出，将原先的行政管理人员减少50%，只保留一个小区经理和一个财务人员，并对小区原有的保洁员、保安员、绿化养护员精简择优录用。 物业公司则需要公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公开其财务账目，业主有权就相关支出问题提出质询。

实施酬金制的第一年，东力新村小区就实现盈余15万元，业主们不仅踊跃缴纳物业费，还踊跃缴纳小区停车费，其中70%的业主一次性缴清全年停车费，东力新村不仅走出了物业管理困局，还成为其他老旧小区参照的样本。

记者从上海普陀区万里街道某小区获悉，业委会连续找了7家物业公司，纷纷表示都不愿当“接盘侠”，在小区创新推出“酬金制”物业管理后，实现了扭亏为盈的“华丽转身”。

业委会与物业公司达成协定，将小区物业费、停车费全部纳入业委会账户中，当物业费、停车费收缴率到达93%，居民满意率到达80%时，物业公司可以拿到总收入的8%；当收缴率超过93%，超出部分业委会与物业公司五五分成，同时也规定了相应的惩罚措施。

物业费从一笔“糊涂账”变成“明白账”，该小区业主缴纳物业费的积极性瞬间提高了，实施“酬金制”一年不到，物业连年亏损的状况得到了改变。

老旧小区不再是物管“难以启齿的痛”，小区内大都备有问卷调查，涉及到房屋是否出租、是否饲养宠物、需要车位数量、车位排整方法、对物业的建议等，对小区改造项目也做了列举，包括道闸、门禁、监控、绿化、消防、车位、电梯内置按钮电话、洗车房等，业主可以选择“同意”或者“不同意”来表决。

酬金制仍有弊端，优化选择模式

目前，全国市场上的主流方式仍是包干制，伴随着物业服务管理的日趋完善，北京、上海、广州、深圳等城市都陆续尝试转变方式，但酬金制仍受制于制度层面的缺失，相关专家对此提出了看法。

必须承认，酬金制确实在某些方面优于包干制，但物业管理还是要依据小区类型和规模来选择合适的模式。酬金制在很大程度上维护了业主的利益，但其操作方式复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会并没有那么容易，物业管理企业在负责协调、联络业主方的过程中，耗费的人力、物力及时间，都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。

由于酬金制利润相对固定，确保服务质量标准成为物业管理企业唯一关注的重点，企业在提高管理效益和经济效益的同时也缺乏积极性，一些企业甚至通过加大成本来提高额度，损害了业主的权益，但相关制度并没有对其标明进行约束。

物业管理企业的商业信用、业主和业主委员会的管理能力、物业管理成本的直接确认、业主欠费产生债权的归属问题等也都是摆在眼前的现实问题。

记者了解到，广州市白云区某小区物管实行酬金制，但连续7年出现了亏损，总额高达700多万元。按照酬金制的设置，这笔钱要由业主来承担，物业公司向业主提出管理费涨价，同样受到业主的抵制。

专家周活宁认为，在实行酬金制前必须进行严格的成本核算，在得到业主和物管公司双方认可之后才能实行，做预算时应由管理处负责制定，经业委会审核后公布，且酬金制每年都可以进行成本预算，比包干制灵活得多。实行酬金制时，一旦出现业主拖欠、拒交的情况 ，不妨建立惩罚性制度，比如迟交一日须加收千分之一，或写明迟交超过一定期限（比如三个月）的，由业委会代表业主大会起诉追讨。

由于业主对服务管理的需求有明显差异，在约定收费方式时，要综合考虑物业性质、类型、业主服务需求、经济承受能力等因素。包干制下，物业公司依据收费价格确定服务内容及标准；酬金制下，则是依据服务要求测算收费标准。