房地产企业地下人防车位会计核算与涉税处理

李晓晶

一、地下人防车位概述

我国《人民防空法》第二十二条的规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”所谓人防停车位就是房地产开发商利用住宅小区配套修建的有人防功能的地下室（地下人防工程）改建用于停车的场所。

地下人防停车位与地上或地下单独建设的车库车位和利用公共配套设施使用的车库车位的产权形式不同。目前业界讨论有三种说法：一是产权归开发商；二是产权归人防部门；三是产权归全体业主。根据国家有关法律的规定《中华人民共和国人民防空法》，对于人民防空有关设施可以按照规定予以优惠，同时国家也特别鼓励和支持企事业单位、组织及个人进行人防工程的投资与建设，投资人防工程及建筑物的管理人为投资者，其收益也全归管理人所有。

《物权法》第五十二条明确规定国防资产属国家所有。根据中共中央文件的规定（《关于加强人民防空工作的决定》）（中发〔2001〕9号）规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”根据建设部对于商品房销售的面积计算公式及公共建筑面积的分摊规定，人防工程的地下面积允许不计入公共面积，同时也不会将其作为公共建筑面积进行分摊。显然，未列入公摊面积的人防工程也不属于业主所有。

由此可见，地下人防设施权属应为国家所有，房地产开发企业对利用人防工程所改建的地下停车位具有收益权和管理权，而无所有权。房地产企业销售人防停车位也仅是转让长期使用权行为。

二、房地产企业销售地下人防车位的会计核算

现实中大多房地产开发企业采取一次性出售永久使用权的方式销售人防地下停车位，房地产企业与购房人签订转让协议，将人防停车位的实际使用权利转移给房屋购买人，同时也将房屋购买人购买车位的款项计入房地产转让费用之中，作为非普通住宅转让收入，并按照不动产销售进行计税。

根据我国税务总局对房地产开发经营企业所得税的相关处理办法的规定，凡企业单独建造停车场所者，该停车场所需作为单位核算对象进行核算，而如果是将地下基础设施作为停车场进行使用，则该地下基础设施需按照配套公共设施的标准进行处理。实践操作中，税务局并不认为公共配套设施一次性扣除的计算方法，要求人防车位成本按照可售地下车位成本分摊扣除。

案例概述：2014年1月1日，某房地产开发企业开发新建一处精装修电梯公寓小区，2015年9月30日该小区竣工并交付小区业主使用。该小区具有4.5地上容积率，有15万平方米建筑面积可用于销售。其中需要计入容积建筑面积的住宅面积有11万平方米，无需计入容积建筑面积且可进行产权办理的地下车位和储藏空间有4万平方米。该小区所有开发成本中土地征用和土地拆迁补偿费用有3.5亿元，工程前期费用3000万元，各项建筑安装及工程费用5亿元，开发总成本达10亿元。

（地上单独承担成本1.6亿元，地上、地下共同承担混合成本3.3亿元，由地下部分单独承担的成本总计1000万元，此外还有基础设施建造费用0.4亿元、配套的公共设施建设费用0.2亿元、所有间接开发费用约0.3亿元、借款费用0.3亿元。

自竣工并交付业主使用之日（2015年9月30日），该住宅小区宣告售罄，平均销售价格为12000万元每平方米，住宅销售总收入达13.2亿元。此外，拥有产权证的地下车位（每个车位按35平方米计算）单价为15万元，但到2015年12月31日止，停车位的销售量仅占地下总停车位的百分之四十，销售量仅有400个，销售总额0.6亿元。剩余600个地下停车位，在小区交付使用后的3年内按均价13万/个售尽，销售总额0.78亿元。

地下人防5000平方米，可划人防车位100个，单个车位面积35平方米，已销售50个，剩余50个计划3年内全部销售，销售均价都为12万元/个。

按上述之案例所列数据，该小区地下停车位成本计算为：

1.土地征用和土地拆迁补偿费用：因地下停车位面积无需计入容积率，所以该小区土地成本全数摊入地上建筑面积的做法比较合理。

2.建筑工程安装费：该成本项目包括了整个开发项目地上、地下的建筑安装工程费用，若将原本与地下停车位毫无关系的地上建筑相关费用（工程费、安装费、装修装饰费以及景观绿化费）统统计入地下停车位的成本之中，

由地上、地下合计建筑面积共同分摊，违背成本核算的基本原则，导致收入与成本不配比，因此可分为地上建筑单独承担部分、地下建筑单独承担部分以及地上、地下共同承担的部分。

混合部分，计算公式为：

地下应分摊建安成本=地下车位建安成本+地上、地下混合建安成本÷（住宅可售面积+地下车位可售面积）×地下车位可售面积

地下应分摊建安成本=1000+33000÷（11+4+0.35）×（4+0.35）=10350（万元）

3.其他开发成本费用：工程前期款项、基础设施建造款项、配套公用设施款项、间接开发款项、借款费用，上述五个计入成本的项目都具有一个性质，就是共同费用，而这些费用都与地下停车场关系密切，所以在进行地下停车位成本核算的时候需要分配计入。

地下应分摊的其他成本费用=成本费用发生额÷（住宅可售面积+地下车位可售面积）×地下车位可售面积

地下应分摊的其他成本费用=（3000+4000+2000+3000+3000）÷（11+4+0.35）×（4+0.35）=4250（万元）

地下总成本：土地成本0+建安成本10350万元+其他成本4250万元=14600万元

地下单位成本：14600万元÷4.35万平方米=3356元/平方米

已售地下车位成本=有产权地下车位成本+人防地下车位成本=3356× 400×35+3356×50×35=5285.7万元

三、房地产企业销售地下人防车位的涉税处理

（一）营改增后增值税的征收。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1营业税改征增值税试点实施办法中销售不动产注释：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

（二）企业所得税的征收。地下人防车位应当在取得销售收入时一次性计入征税收入，成本根据会计核算的单位地下成本按照配比原则在收入当期结转。

（三）土地增值税的征收。由于人防车位有限产权转让的特殊性，征纳双方存在一定的争议，各省税务局的规定各有差别。山东省的税务局没有相关文件，而青岛市的地方税务局在这方面做了比较明确的规定。在青岛市的地方税务局有关房地产项目开发及土地增值税等业务方面的文件中指出：凡将地下基础设施用于停车场所使用，且房地产开发公司与房屋购买人签订了购买合同，将地下停车场所在法律规定期限内的使用权转移给房屋购买者的，并向房屋购买车收取买卖费用的，该费用将被视为房地产转让收入，计为普通住宅转让费用。而将地下基础设施作为地下停车场使用，并与房屋购买者签订一定期限的使用及租赁合同的，该地下停车场可以作为配套公用设施计入会计并予以扣除，而房地产企业所收取的停下停车场租赁费用，不作为房地产转让费用进行计入。

可以认为：房地产开发企业人防车位转让永久使用权取得的收入计入房地产转让收入计算土地增值税，相应成本准予扣除；转让一定期限租赁使用权不计入房地产转让收入，按照租赁收入计征增值税、房产税，成本按照公共配套一次性扣除。

（四）契税的征收。房地产开发企业不涉及契税，同时购买方不能办理车位产权手续，也不需要缴纳车位契税。

（五）房产税的征收。人防车位作为房地产企业的销售产品不征收房产税，但如果房地产企业作为自用的话，将涉及到房地产相关税费的征收。根据财政部对具备房屋使用功能的地下建筑的房产税征收通知的规定：凡具有房屋使用功能的地下设施及建筑，并且该设施建筑在房地产税费征收范围内的，包括地下室、地下衍生建筑等在内的建筑、人防设施等都需按照规定进行房地产税费征收。此外还规定：对于地下停车场所、与地上建筑相通的地下商场等应该将其与地上建筑视为统一整体，并按照地方建筑及设施、房屋等计算方法进行房地产税费征收。

（作者单位：山东华创置业有限公司）