“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算

李建鹏+史瑞学

【摘要】“营改增”政策及其实施细则出台后，房地产企业所期盼的土地价款税前抵扣一事基本实现。然而，房地产企业计算销售额时允许将土地价款扣除这一规定，也一定程度上为企业进行税务筹划留下空间。本文结合国家出台的各项法律法规，进一步探讨企业利用“支付政府土地价款”这一新概念，进行房地产企业增值税筹划及会计核算管理，为企业降低税负、尽快规范增值税下会计核算提供参考。

【关键词】营改增房地产土地价款

税务筹划会计核算

“营改增”工作是国家整个“供给侧”改革中的重要一环，目的是减少甚至消除经济流通环节中重复征税的现状，总体上降低行业税收负担，有利于行业经营模式创新，更有助于促进企业自身更好、更快地适应市场经济发展。

房地产“营改增”后，增值税替代营业税，允许企业生产经营环节抵扣上游环节已纳税款，从而消除重复征税的弊端，减轻企业税负。然而，房地产企业一般计税方式下所发生的土地成本，根据财税[2016]36号文件及其实施细则规定，只允许将支付政府土地价款部分抵减销项税，其他土地购置及拆迁成本均不允许抵扣，从而不利于企业税负降低，但同时也为企业在现有法律法规框架下进行有关土地成本税务筹划留下一定空间。

一、“营改增”后房地产新项目土地成本税务筹划的必要性

（一）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影响项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。

（二）基于财政部、国税总局发布的财税[2016]36号及国税总局发布的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。

二、增值税下房地产新项目土地成本税务筹划实施方案及建议

（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围

根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允许销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。

（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围

财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：

1.追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用一允许扣除的土地价款）÷（1+11%）x11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用一销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）x11%）。

2.兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。

三、增值税下房地产新项目土地成本核算会计分录设计及实务案例

（一）土地成本依据“价税分离”原则核算入账

根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部发布的《关于印发<营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定>的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费一应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。

1.支付政府土地价款时

房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款一营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本一土地购置成本一土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。

案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：

因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）x11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元。

借：开发成本/土地购置成本/土地出让金

31531.53

其他应收款/营改增抵减销项税额

3468.47

贷：银行存款/人民币 35 000

2.企业当期结转并确认收入时

根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款一营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费一应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费一未交增值税”。

案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。

2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：

①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）x11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。

借：预收账款5550

贷：主营业务收入 5000

应交税费一应交增值税（销项税额）550

②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000x3468.47=34.68万元

借：应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68

贷：其他应收款一营改增抵减销项税额34.68

③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元

借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税）115.32

贷：应交税费一未交增值税115.32

④2017年申报交纳上期未交增值税

借：应交税费一未交增值税115.32

贷：银行存款115.32

（二）土地成本核算不考虑“价税分离”

根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，发布时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。笔者认为，只要在操作规范、满足税法要求的前提下，土地价款期初仍按照全额借记“开发成本/土地购置成本/土地出让金”，按照实际支付金额贷记“银行存款”。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款一营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。

综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：

①支付政府土地价款

借：开发成本一土地购置成本（土地出让金）23000

贷：银行存款23000

②项目结转并确认收入，计算当期销项税=

（5550-1200÷120000x35000）÷（1+11%）x11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32

借：预收账款 5 550

贷：主营业务收入 5034.69

应交税费一应交增值税（销项税）

515.32

③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。

借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税）

115.32

贷：应交税费一未交增值税 115.32

④2017年申报交纳上期未交增值税

借：应交税费一未交增值税 115.32

贷：银行存款 115.32