商业银行个人住房贷款的风险管理

赵一

（渤海大学 管理学院，辽宁 锦州 121000）

商业银行个人住房贷款的风险管理

赵一

（渤海大学 管理学院，辽宁 锦州 121000）

个人住房贷款在我国虽然已经构建了相对比较完善的风险防范制度，但是还是无法从根本上避免风险问题的出现，因此需要做好个人住房贷款的风险管理工作。个人住房贷款风险的防范措施是保障银行资金安全以及我国经济稳定的重要措施。我国相关部门应该加强法律建设，健全个人房贷相关的法律体系，通过法律手段来保障贷款银行的合法利益。而且也要加强相应业务人员的职业道德和操作技能，加强内部管理和外部监控，从整体上提高商业银行个人住房贷款风险把控能力。

商业银行；个人住房贷款；风险管理；防范措施

居住环境的好坏在一定程度上直接决定着百姓的生活质量问题，并且居民的住房问题是作为保障民生的一个最为基础性的问题出现的，因此在一定程度上发展相关的金融房产是居民住房信贷的基本保障。商业银行个人住房贷款作为住房金融的重要组成部分对于居民居住生活来说具有重要的现实意义。随着城镇化建设的加快，个人住房得到快速发展，房贷不良贷款的数量也随之增多。本文根据商业银行个人住房贷款的发展现状，分析其风险存在的原因以及预防办法。

一、个人住房贷款的相关含义、特点

(一)个人住房贷款的含义

对于个人住房贷款来说，其最主要的含义就是银行通过特殊的形式向外部借款人提供的一部分用于购买房产的贷款，而且相关贷款人在进行这方面贷款的过程中需要进行一定的担保工作，保证一定的信誉问题。就目前的发展情况来看，个人住房贷款分为以下几个类别，首先是委托贷款，委托贷款主要是通过相关管理中心，例如住房公积金管理中心，此类第三方来进行房贷的发放工作的，这一部分资金也是属于公积金贷款种类的，这部分由相关房产代理进行发放的贷款利率是非常低的，其次就是自营贷款是指向购房者发放的贷款来源主要是银行资金，自营贷款被称为商业个人住房贷款。最后则是组合贷款，组合贷款主要是指是指以住房公积金存款和银行信贷资金为来源向同一贷款人所发放的用于购买普通住房的贷款，这一贷款方式是前两者的有机结合。

(二)个人住房贷款的几大特点

1.贷款金额相比于其他普通贷款金额来说，其数量是非常大的，而且相比于普通贷款的期限来说，住房贷款的期限也是较长的，一般情况下个人住房贷款的金额一般在几十万甚至几百万元，可以看出个人住房贷款的金额非常大，并且贷款的期限从10年到30年不等。

2.个人住房贷款不同于普通贷款的另一个方面就是面向对象是不同的，一方面个人住房贷款只面向于房地产的购买，无法进行其他方面上的使用，但是普通贷款的对象是非常普遍的，另一方面贷款对象是具备完全民事能力的自然人，贷款所购买的房屋使得住房贷款具备一定的专一性。

3.二者在实际的偿还方式上存在一定的差异，个人住房贷款需要按照月份来进行贷款和本息的偿还。

4.贷款在抵押对象上的选择上主要用所购买的房屋或者已购房屋。

总的来说，个人住房贷款还具备一定的分散性隐蔽性以及滞后性的特点，这种种特点在很大程度上为贷款银行带来了一定的困难。

二、个人住房贷款的主要风险

对于个人住房贷款来说，所存在的风险主要就是有关贷款人在进行相关贷款的偿还过程中出现一定的无法偿还的现象就会使得商业银行出现一定的损失，这方面由于相关贷款人无法及时有效的偿还贷款的风险就是商业银行所面临的一般风险。个人住房贷款其自身特点以及其特殊的市场环境等导致贷款风险发生的必然性和可能性。目前，依据现有的市场体系，个人住房贷款主要面临以下风险：

(一)信用风险

信用风险在一定程度上属于商业银行在相关个人住房贷款中的主要风险类别，它主要包含了被迫违约、理性

违约、提前还款三种形式。

1.被迫违约是指借款人的违约行为是被动的。由于贷款人在贷款期间的支付能力下降或者发生突然事件从而导致贷款人无法向贷款银行偿还贷款本金和利息。我国市场环境比较复杂，物价上涨，就业条件严峻、教育、医疗费用上升都会导致贷款人的支付能力下降。并且，就目前的形势来看，实际的商业银行对相关贷款人偿还能力的审核都是处于被动阶段的，即只是简单意义上的对相关贷款人还款能力进行判断，存在较大的违约风险。

2.理性违约是指贷款人在理性状态下主动放弃还款而产生的违约行为。如果房价跌幅增大，利率上涨，在一定程度上会使得实际的需要偿还的成本要高于还款之后所获取的收益，而这样情况下，还款人往往会放弃还款，保证自身的利益问题。3)其次还存在较大一部分提前还款的现象，在很大程度上如果还款人请吃了相关市场利率要低于合同利率的话，就会采取提前还款的策略，这种策略在很大程度上会使得银行失去一部分的利息利益，从而使得银行出现一定的损失。

(二)系统性风险

商业银行个人住房贷款系统性风险主要包含了房地产市场政策风险、利率风险以及法律风险三部分。

1.相关房地产市场的政策风险在房地产市场中出现的原因主要是由于相关市场中出现了较大的政策改变而而使得个人住房贷款风险提高。房地产市场的健康、繁荣发展直接影响到国民经济和社会稳定。加强对房地产的开发能够进一步拉大国内投资和消费。但是目前，房地产市场环境并不乐观，由于房价飙升、投机商的不断炒作导致房地产泡沫化越来越严重，而且使人们的利益受到严重损害。为了有效控制这种现象，国家实施了一系列调整政策，房价增速得到一定的控制。但是，这有可能会引起部分地区房价跌速过快，从而增加了商业银行的还款风险。而且，由于银行抵押物资产价值降低也会使银行遭受损失。

2.利率风险指的是利率变动而使得银行资产价值发生变化所带来的风险。实践表明，无论是利率的上涨还是下跌都会对银行资产价值造成不利的影响。如果利率上调，必然会导致个人住房贷款利率上升，加大贷款人还款的压力，引发贷款人违约行为。如果利率下调，则容易导致贷款人提前还款的行为，给银行带来一定的损失。

3.法律风险是由于法律制度不够完善，而使得一些贷款业务无法得到相应法律的保障，银行在开办一些业务时无法可依，银行和客户之间的法律约束力不强，容易给银行个人住房贷款带来一定的风险。

(三)抵押物风险

抵押物风险指的是抵押物价值减少而给银行带来的风险和损失。具体表现在抵押物产权问题和抵押物变现问题两个方面。其中抵押物产权问题是指在贷款人还款期限内，由于城市建设、规划而导致抵押的房屋被拆迁或者政府进行征地建设，就会产生抵押物产权风险。即使政府会给与一定的拆迁补偿，如果实际的补偿价格低于市场价格的话，这在一定程度上给银行造成了一定的损失。抵押物在拍卖过程中，由于缺乏拍卖市场需求，从而使拍卖无法得到实现，银行不能够实现真正的抵押权，或者由于市场原因以及自然损耗等使得抵押物出现贬值情况。

(四)银行内部操作风险

我国商业银行个人住房贷款起步比较迟，发展时间短，相对应的个人信用体系以及内部控制体系还不够完善，其业务管理和操作存在很大的不足，使得很多低资质、高风险人群乘虚而入，从而给银行个人贷款带来一定的风险。随着房地产市场的快速发展，银行的个人贷款业务也越来越多，为了得到更多的市场份额，很多银行放宽了贷款条件，使一些信用不高的客户也能够轻易取得贷款。而且，我国大多数银行缺乏贷款业务的激励约束制度，业务审查不够仔细，贷款的各个时期相对独立，缺乏衔接，导致潜在的风险不断增大。在贷款业务工作中，相关人员的工作经验不足，操作水平不高，能力不强，无法达到应有的要求。业务操作过程中，贷款流程操作不够规范，工作人员的疏忽和不谨慎也导致贷款风险的增加。

(五)市场和政策风险

1.市场风险。市场风险指的是由于国民经济增长速度变缓，市场出现了一定的波动，使得实际房地产行业发展受到影响，而房地产行业的发展受到了影响就会对相关银行造成一定损失。房地产行业和其他行业相比，往往受到经济周期的影响更大。

2.政策风险。政策变化会导致房地产市场的变化，从而给商业银行带来一定的损失。需要注意的是，相关房地产市场发展比个人消费能力高，就会出现较大的泡沫现象。政府就会采用相应的措施来进行调整。这些房地产行业的调整措施，在一定程度上会增加商业银行的贷款风险，先前贷款购买房子的人的投资在现行政策下必然会造成损失，从而导致贷款违约率的上身，给银行带来一定的损失。

(六)管理风险

商业银行的个人住房贷款管理风险主要体现在内部信息不对称和自身体系不够健全这两个方面。它包含了逆向选择和道德风险。其中，逆向选择主要指的是在实际的交易双方中，所获取到的信息是不对称的，一方获取的信息容量要远远高于另一方，导致在实际的市场价格下降而导致劣质商品占据了一定优势，市场交易产品的整

体质量出现下降现象。并且，由于大多数商业银行缺乏完善的监督体制，在相关贷款业务操作中，操作人员无法做到尽职尽责，从而产生道德风险。

三、商业银行个人住房贷款风险的防范措施

(一)完善商业银行风险管理机制

1.提高银行职员道德和风险管理意识。近几年，由于房地产行业发展比较好，商业银行的个人住房贷款业务的经营模式主要是以个人住房贷款为优良资产为基础，降低贷款条件来吸引顾客，争夺市场份额。随着我国经济发展速度的减缓，物价的上涨以及就业压力的提升。银行也开始努力做好相关业务的信用风险防护。首先，应该提高业务员工的职业道德，加强风险意识的培训。提高职业道德，明确相关责任，禁止私自故意降低门槛进行贷款，从而防止潜在的信用危机。

2.建立动态风险管理体系。目前，大多数银行的风险管理是静态的，也就是说只是对贷款人贷款时的还款能力进行审查，没有注意到贷款人还款过程的动态变化。应该建立个人住房贷款风险动态管理体系，对风险的产生、处理作全面的动态监管。首先，要抓好个人住房贷款的贷前审查，通过贷前审查来了解贷款人的资信状况，这其中包括贷款人的收入证明、财产状况以及以前的借款偿还状况等。其次，在贷款人贷款期限内进行动态的跟踪管理，对贷款人的收入变动、是否按时还款以及投资活动等进行动态监督。通过与其他商业银行的连网来进一步完善贷款人的信用数据网络。最后，贷款商业银行要进行抵押物的调查和处置，在确认贷款人违约的情况下要将抵押物及时处理，从而减少银行的损失。

3.建立完善的个人信用网络。个人信贷机构应该建立完善的信用网络为商业银行发放贷款提供一定的参考。个人信贷机构要建立完善的信用评估体系，通过建立标准、有效、统一的信用评估模型，准确评估贷款人信用等级。

(二)严格执行国家的房贷政策

随着经济放缓，为了防止房地产泡沫的发生以及维护房地产市场的稳定，国家出台了一系列的政策来抑制房价过高、投资过热的现象。对于相关房地产的发展来说，实施一定的国家房贷政策能够有效地对房地产泡沫进行遏制，保证房地产市场的健康有效发展。

(三)建立功能互补的担保机制

建立一定的功能互补担保机制对于商业银行来说是非常重要并且有效的，通过借鉴西方发达国家的成功经验，我国建立了以住房置业担保和个人住房抵押贷款担保保险为主的担保机制，《住房置业担保管理试行办法》中规定，住房置业担保公司是以盈利为目的的企业法人，对于申请限价房、公租房、廉租房的中低收入群体而言，缺乏必要的保障。所以，需要建立政策性的个人住房贷款担保机制，并且要与商业性的住房贷款担保机制进行有机的结合，形成完整的住房贷款担保体系。首先，由政府部门出资组建专门为中低收入者提供住房贷款担保的机构，为中低收入者提供住房担保。其次，改革完善现有的住房置业担保公司体制，通过股份转换的方法来加强其体制建设，强化政策性担保功能。最后，通过税收以及政策优惠等手段来鼓励商业保险公司加入，拓宽保险公司废物范围，采取联保方式将保证保险和人身、财产相结合，降低债权人和保险人的风险。

(四)进一步加强监管和立法

通过加强监管和立法来进一步加强个人住房贷款市场的监管力度，维护个人住房贷款市场秩序，保障市场稳定是降低商业银行个人住房贷款风险的有效措施。首先，要健全相关的法律体系，使处理抵押物诉讼和其他相关交易纠纷的时候能够有法可依，通过法律途径来维护贷款银行以及借款人的利益。其次，设立专门的处理银行抵押贷款小额诉讼法庭，简化相应的审查流程，提高审查效率，并且要增加其公开性和透明度。最后，建立严密的监管体系，联合银监会、证监会、中介机构等进行杨哥的监管。并且建立明确的奖罚制度，对于失信和信息滥用的行为要进行相应的惩罚。

(五)建立个人住房贷款风险预警系统

想要保证个人贷款的地风险性，就需要建立个人住房贷款风险预警系统。首先，建立风险预警系统数据库，完善信息共享网络，不断收集相关数据，建立完善的数据信息资源。其次，开发科学、合理的风险预警模型，根据每个地区的不同情况，建立具有针对性的预警模型。最后，建立快速反应和预控机制，从而能够使潜在的风险能够及时发现并处理。

结束语

个人住房贷款风险的防范措施是保障银行资金安全以及我国经济稳定的重要措施。相关部门应该加强法律建设，健全个人房贷相关的法律体系，通过法律手段来保障贷款银行的合法利益。而且也要加强相应业务人员的职业道德和操作技能，加强内部管理和外部监控，从整体上提高商业银行个人住房贷款风险把控能力。

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[责任编辑：潘洪志]

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