基于财务角度分析我国房地产企业现状

段法剑

(太原师范学院 管理系,山西 晋中 030619)



基于财务角度分析我国房地产企业现状

段法剑

(太原师范学院 管理系,山西 晋中 030619)

近年来,我国房地产市场非常不景气,消费和投资力度严重不足,导致国内积压大量房地产库存．面对此种情形,房地产市场投资者和消费者都非常疑惑．基于此,文章将以在全国范围内具有良好口碑的某房地产知名上市公司(文中以A公司表示该房地产公司)作为分析的特例,从固流结构、流动资产结构、偿债能力、营运能力、获利能力和发展能力等方面来分析我国房地产企业的现状．

固流结构;流动资产结构;偿债能力;营运能力;获利能力;发展能力

0 引言

本世纪以来,特别是最近几年,房地产引起国人广泛的关注和激烈的讨论,房地产这个词已经成为经济和社会上的全方位的热点,已经成为人人处处谈论的话题．这种情况的出现,主要在于房地产行业关系国计民生,它已经无可争议地成为我国国民经济发展的支柱产业．然而,我国房地产行业近两年来一直处于疲惫状态,消费和投资力度严重不足,导致国内积压大量房地产库存．加之,我国股票市场一年来行情跌宕起伏．自2014年11月末至2015年10月末,我国央行已经6次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,同时5次下调金融机构人民币存款准备金率,另外,大力度降低住房公积金贷款的门槛,以此来不断刺激消费．

目前,房地产市场投资者和消费者都对我国房地产市场现状非常疑惑,特别是投资者,要分析房地产的投资现状,既要熟悉国家的宏观经济政策,还要熟悉与所投资房地产相关的具体情况,然而后者主要通过房地产开发企业的财务状况获得,我国当前可以自由获得的财务状况主要是上市公司定期公开披露的财务报告．上市公司的财务报告包含的信息量比较大,上市公司的经营状况、财务状况以及战略都在财务报告中有所反映[1]．基于此,本文将以在全国范围内具有良好口碑的某房地产知名上市公司(文中以A公司表示该房地产公司)作为分析的特例,从固流结构、流动资产结构、偿债能力、营运能力、获利能力和发展能力[2,3]等方面来分析我国房地产企业的现状．另外,本文采用的数据为A公司2010年至2014年年度财务报告．为了更直观地反映各期指标的变化情况,本文在给出各期指标数值的同时,绘制出与其相对应的折线图．

1 资产状况分析

1.1 固流结构分析

表1 固定资产/流动资产的比例

从表1和图1可以看出,A公司固流比值先下降再上升．究其原因,固定资产和流动资产规模都不断增大,然而2010-2012年,固定资产增加速度小于流动资产增加速度;2012-2014年,固定资产增加速度大于流动资产增加速度．流动资产的具体变动情况可以通过流动资产内部结构分析看出．

1.2 流动资产结构分析

图1 固流结构图

表2 流动资产内部结构

图2 流动资产内部结构图1

图3 流动资产内部结构图2

流动资产的内部结构可以反映一个公司流动资产各组成部分所占比例大小,从而可以知道流动资产中的主要组成部分,进而可以看出该公司的流动资产变现能力强弱．表2、图2和图3显示:1)从流动资产构成情况来看,A公司应收账款所占比例比较小;存货所占比例比较大,是流动资产的主要组成部分;其他流动资产所占比例处于中间位置．这主要是由房地产企业的特殊性质决定的,除了普通的原材料等库存外,更主要的存货是库存的商品房等．由于存货相比其他流动资产变现能力比较弱,所以A公司作为房地产企业,流动资产变现能力会比较弱．2)从流动资产变动情况来看,应收账款变动幅度不大,相对比较平稳;货币资金与存货的变动幅度比较大,货币资金总的变动趋势是下降的,而存货的变动趋势则是先上升而后下降;预付款项和其他应收款变动幅度居于中间,预付款项的变动趋势是下降的,其他应收款的变动趋势则是先下降而后上升．

2 偿债能力分析

表3 偿债能力分析

图4 偿债能力分析图1

图5 偿债能力分析图2

从表3、图4和图5可以看出:一方面,流动比率变动幅度比较大,然而,由于房地产行业的特殊性,流动资产中占比例较大且变现能力较差的存货和预付款项变现存在较大的不确定性,近两年各房地产企业受经济影响都存有大量库存商品房就是很好的证明．因此,运用速动比率和现金比率来分析短期偿债能力更准确一些．2010-2013年这两项指标呈现下降趋势,表示A公司短期偿债能力逐期降低,2014年有所反弹上升．并且,A公司速动比率和现金比率都偏小．另一方面,A公司资产负债率波动不是很大,然而,比率值比较大,基本都在75%以上．

表面上看,A公司短期偿债能力和长期偿债能力都不太理想,但实际上,预收款项一项在A公司负债总额中就占到了40%以上,预收款项主要是在房地产开发企业向购房者预收的款项,只要项目完工并交付房地产后就可以将预收款项转为营业收入．再者,A公司各年的利息保障倍数都远远超过1,而且该指标呈现上升趋势．这都表明A公司偿债能力是比较好的．

3 营运能力分析

表4 营运能力分析

图6 营运能力分析图1

图7 营运能力分析图2

由于其他应收款也属于应收款项,故而本文在计算应收账款周转率的时候,将其他应收款并入应收账款中一起计算应收账款周转率．从表4、图6和图7可以看出:1)A公司应收账款周转率很高,并且总体呈现上升趋势,表明其应收款项账龄越来越短,变现速度越来越快,这可能主要是因为A公司在扩大其业务量、增加营业收入的同时,不断加强应收款项的管理,使得应收款项增长速度低于营业收入增长速度;进一步结合流动资产内部结构可以看出,A公司应收款项在流动资产中只占比10%左右,这又充分表明A公司非常重视应收款项的管理,尽可能地降低应收款项在流动资产的比率,加快应收账款的变现速度,保证公司资金需求．2)存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率呈缓慢提高态势,单从数据上来说,说明A公司营运能力在提升．根据公司报表和表2数据可知,A公司资产规模在五年间提升了约3.5倍左右,而存货在A公司流动资产中占比70%左右,其周转率为0.3左右,然而,相关统计数据显示,存货管理比较好的企业周转率达到了0.5以上,相比之下,很显然A公司存货周转速度有些慢, A公司继续加快销售、去除库存、取得现金、降低企业运营风险才是“王道”．

4 获利能力分析

表5 获利能力分析

图8 获利能力分析图

从表5和图8可以看出:A公司五项指标都显示其获利能力不断下降,分析其原因可能是:一方面,房地产市场形成以来,房地产企业数量迅速增加,导致房地产行业竞争越来越激烈,加之房地产开发量的过快增长,导致房地产行业整体获利能力都有所下降;另一方面,近年来,在整体经济状况不景气的情形下,房地产行业也难以逃脱,尽管宏观经济政策频繁刺激,而且一些地区房地产市场有所好转,但是,大部分地区房地产市场仍旧疲软,没有明显地改观,即便是“金九银十”也没能带来很好的效果,房地产行业一时难以回到昔日的辉煌．

5 发展能力分析

表6 发展能力分析

图9 发展能力分析图

从表6和图9可以看出:1)营业增长率在2010-2012年之间迅速上涨,2012-2014年间又迅速下降;2)资本累计率在2010-2013年间缓缓上涨,在2014年则出现大幅下降;3)总资产增长率、营业利润增长率在五年间一直下降,而且下降幅度很大．

从四个指标总体来看,A公司的发展能力在下降,特别是2014年,所有指标下降幅度非常大,发展明显受到限制．这可能主要是因为近年来我国房地产市场供求失衡,房地产价格过快上涨,供给增长速度大大超过了有效需求增加速度,加之宏观经济不景气,导致房地产市场处于披靡状态．目前,已经有很多房地产企业难以继续支撑下去,部分房地产企业已经转型或者开始考虑转型离开房地产行业．因此,A公司在目前的情形下想要在房地产行业有很好地发展,需要迅速开拓新型的发展途径,制定适应该情形下的发展战略．

6 结论与建议

综上所述,A公司偿债能力和营运能力比较好,特别是应收款项营运方面,不仅金额比较小,而且周转速度非常快,A公司非常重视应收款项的管理．但是,存货的营运与管理比较好的企业相比还有一定的差距,因此,加快销售、去除库存、取得现金、降低企业运营风险是A公司加强存货营运能力的一项主要任务．

另外,房地产行业近年来竞争越来越激烈,市场供给大大增加,加之整体经济状况不景气,A公司获利能力和发展能力不断下降,特别是2014年,发展能力下降幅度非常大,发展明显受到限制．面对目前这种窘迫的情形,A公司必须迅速制定新的发展战略,开拓新型发展途径,才可能持续获利并有良好的发展[4]．否则,只能像很多房地产企业一样,默默地离开房地产行业．

[1] 李红娥.房地产上市公司财务报表分析[D].四川:西南交通大学,2012

[2] 张先治.构建中国财务分析体系的思考[J].会计研究,2001(6):33-39

[3] 黄春丽.万科企业股份有限公司财务分析[D].长春:吉林大学,2005

[4] 李艳艳.基于上市公司财务报表分析的企业竞争战略探析[D].太原:山西财经大学,2012

Analysis of the Current Situation of Real Estate Enterprises in China Based on Financial Angle

DUAN Fajian

(Department of Management, Taiyuan Normal University, Jinzhong 030619, China)

In recent years, China′s real estate market is very sluggish; consumption and investment are in a serious shortage, resulting in a large number of inventory backlogs in domestic real estate industry. The real estate market investors and consumers are very confused about this situation. Based on this, this article will take a well-known listed real estate corporation with good reputation as a special case of the analysis (represented by A in the text) on the aspects of fixed assets and current assets structure, current assets structure, solvency, operation ability, profitability, and development ability.

fixed assets and current assets structure; current assets structure; solvency; operation ability; profitability; development abilitytion) Vol.15No.2 Jun.2016

2016-01-1

段法剑(1984-),男,山西平遥人,硕士,太原师范学院管理系助教,主要从事房地产估价和企业内部控制研究.

1672-2027(2016)02-0082-05

F235.91

A