“营改增”后个人二手房交易如何纳税

黄波 程继平 王晓慧 徐志军

自2016年5月1日起，“营改增”试点工作已在全国范围内全面推开，二手房交易业务拉开了自然人缴纳增值税的帷幕，因其关系到民生问题，倍受广大老百姓关注。营改增后原有税收优惠政策是否延续？纳税资料和程序有何变化？办税窗口是否移到了国税？营改增后如何计算税款？税负是否会增加？面对营改增后带来的疑问，现依据现行税收政策，作个简明扼要且具有可操作性的解答，并期望能对个人二手房交易过程中的中介方、买方卖方及税务管理员有所帮助。

一、税收优惠政策基本未变

营改增后个人二手房交易税收优惠政策没有实质性变化，只是将营业税改成了增值税，将价内税改成了价外税，将5%的营业税税率变成了5%的增值税征收率。相当于将营业税政策平移到增值税上。与交易相关的契税、个人所得税、土地增值税、印花税优惠政策没变，只是计税收入税基变小了，变成了不含增值税的收入。为了说明这个问题，分税种阐述如下：

1.营改增政策前后对比。

财税〔2016〕23号《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。（不适用于北京市、上海市、广州市、深圳市，上述四个城市仍按照财税〔2015〕39号执行。本文不考虑这四个城市的相关政策。）

营改增后财税〔2016〕36号附件3第五点对此做了如下规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人非住房（如商铺）转让仍按差额缴纳增值税。

税总函〔2016〕181号第二条规定：营改增后，税务机关在核定计税价格工作中，应继续沿用原二手房评估系统。为此赣地税财便函〔2016〕11号进一步明确：现有存量房评估系统中的评估价格默认为包含增值税价格，在计算征收各税时，应先用评估价格减去所缴纳的增值税，得出不含增值税价格后再作为计税依据。

二手房营改增政策

2.契税政策及计税依据。

财税〔2016〕23号《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定：①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。③个人第三套及以上住房、非住房（如商铺）交易的契税仍按当地规定执行。（如江西第三套及以上住房交易的契税税率为3%，非住房交易的契税税率为4%）。

财税〔2016〕43号《关于营改增后契税、房产税、 土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第一条规定：计征契税的成交价格不含增值税。

营改增后契税政策

3.个人所得税政策及计税依据。

财税字〔1999〕278号《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第一条规定：根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率20%。第四条规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

财税〔2016〕43号第四条第一款规定：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

国税发〔2006〕108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

营改增后个人所得税政策

普通住房为144M2及以下

4.土地增值税和印花税政策及计税依据。

财税〔2008〕137号《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》自2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收土地增值税、印花税。个人非住房（如商铺）转让按规定缴纳土地增值税、印花税。

财税〔2016〕43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。赣地税发〔2016〕73号《关于财产行为税若干征管问题的通知》规定土地增值税核定征收率为：转让住宅5%（特指一手房）；转让非住宅6%。

赣地税财便函〔2016〕11号第五点规定：纳税人进行印花税申报时，如所提供的合同上分别注明不含税金额和增值税，以其中的不含税金额作为印花税的计税依据；未分别注明价税，只有一个总金额的，直接使用总金额作为印花税的计税依据。实行核定征收的，以核定的金额作为印花税的计税依据。个人二手房交易合同按产权转移书据项目缴纳印花税，税率为0.05%。

二、征收机关、办税场所不变

1.征收机关的规定。

国家税务总局公告2016年第19号《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》规定：营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。自2016年5月1日起施行。

2.纳税地点的规定。

国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条第三款中规定，其他个人应按照规定的计税方法向住房所在地的主管地税机关申报纳税。

上述两点明确了营改增后个人二手房交易涉税业务，仍在住房所在地的地税机关办理，不发生变化，方便纳税人办税。

三、纳税资料、办税流程不变

营改增后，二手房交易办税事项按原有办税程序征收管理。

1.二手房交易办税需提交的资料。

①房屋买卖协议原件及复印件；

②房产证、土地证（或不动产登记证）原件及复印件；

③契税完税证原件及复印件；

④交易双方身份证明原件及复印件；

⑤家庭成员购房人、配偶以及未成年子女户口本原件及复印件；

⑥根据《国家税务总局关于简化契税办理取消婚姻登记记录证明的公告》（2015年第71号公告）如果纳税人为成年人，将结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况。如果无法做出判断的，可以要求纳税人就其申报的婚姻状况的真实性做出书面承诺；

⑦如需享受契税首套房、第二套改善性住房优惠政策或个人所得税家庭唯一住房优惠政策，纳税人应提供不动产登记部门（房管部门）出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果（无法提供的，纳税人需提交家庭住房实有套数书面诚信保证）；

⑧其他如离婚财产分割、无偿赠与直系亲属、法定继承等享受税收优惠的相关证明材料。

2.二手房交易办税流程。

四、税负略有下降

营改增后二手房交易过程中涉及的增值税、个人所得税、契税等税计税依据均为不含增值税收入，因此税负会略比营改增前有所下降。例：景德镇市王先生（原没有住房）于2016年7月购买李先生2014年12购置的坐落在市区的住房89M2合同价52.5万元。营改增前后所需缴纳税款计算如下：

上例列举的是转让方转让居住不满二年、购买方购买首套90M2以下的住房，营改增后整体税负下降0.37%。（作者单位：景德镇市地税局）