农村产权抵押物变现的现实困境与破解对策

田逸飘+张卫国+刘明月

摘 要：农村产权抵押融资是盘活农村“沉睡资产”的重要渠道，也是增加农民财产收入的重要途径，而产权抵押物变现难是目前制约我国农村产权抵押融资健康发展的主要因素之一。由于我国农村产权流转存在刚性制度约束、农村产权的有效市场需求和流动性不足及其确权成本高且操作难，导致农村产权抵押物的收储与管理难、价值发现难、价值评估难和价值变现难。应完善农村产权抵押物变现的法律支撑体系，优化政府主导的宏观调控机制，构建包括资产管理中心、信息中心、交易中心、价值评估中心的农村产权交易市场体系，并完善农村产权确权颁证制度和农村社会保障制度等相关配套措施，以有效破解农村产权抵押物变现难困境，推动农村产权抵押融资发展。

关键词：农村产权；抵押融资；抵押物变现；收储管理；农村产权流转；农村产权交易市场；确权颁证；价值发现；价值评估；价值变现

中图分类号：F301.3；F832.1 文献标志码：A 文章编号：1674-8131（2016）05-0026-08

一、引言

目前，我国经济发展进入新常态，呈现出经济增速放缓、增长动力转变和结构优化调整等突出特征；同时，也表现出经济向形态更高级、分工更细致、结构更合理的阶段演化的过程（李扬，2015）。这也为“三农”的发展带来了更多的挑战和机遇。新常态下，要促进农业现代化发展，实现农业结构调整和农民持续增收，需要农村金融的大力支持。然而，金融机构作为资金供给方对新形势下农业具有增值成长和盈利空间的产业特征认识不足，针对农业的金融产品和服务技术以及解决农业金融交易成本过高等问题的相关配套政策也同样不足（张红宇，2015），导致金融机构的资金供给意愿较弱。而作为资金需求方的农村主体由于缺乏有效的抵押物而难以获得金融机构的资金支持。为此，十八届三中全会明确提出要赋予农民更多的财产权利，其中包括对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承的权利和农民住房财产权抵押、担保、转让的权利。农村产权被认为是特殊范围内，由一系列农村集体土地权利及相关权利所组成的权利群（万广军，2011；孟光辉，2013），这种财产权是在所有权部分权能与所有人发生分离的基础上产生的，是指非所有人享有、占有、使用所有人财产以及一定程度上依法享有收益或处分的权利。农村产权的核心是土地（李玉辉，2013），包括农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业所拥有的资源性资产与经营性资产。一方面随着农业现代化的推进，农村主体对资金有了更大的需求，却无法利用手中的资产进行融资；另一方面随着城镇化的发展，农村生产要素非农化程度增加，使得大量农村产权处于低效闲置的状态。因此，促进农村产权抵押融资不仅能够提高农村产权的利用效率，还能够有效解决“三农”发展的资金缺口问题，进而激发农村的经济活力，提高农业生产力。

近年来，农村产权抵押融资成为我国学者关注的重要议题。刘广明（2011）认为土地具有多功能性，而发挥农地的贷款功能，一方面可以将农地蕴含的经济价值转化为流动性资金，另一方面抵押贷款不改变农地的占有、使用，进而不影响农业生产的正常进行，最终实现双赢。李志强等（2011）认为开展农村房屋抵押贷款，一方面可以增加农民的财产收入、盘活农民有效资产，从而有效解决农民贷款难等问题；另一方面可以促进宅基地流动，实现资源的有效配置，有利于我国城镇化战略的实施。但从各地的实践经验来看，农村产权抵押融资的开展并不顺利。钱忠好（2002）对我国农村产权抵押融资存在的问题进行了研究，认为我国农地承包经营权存在不完全性，进而导致农地在市场上流转的条件不充分。于丽红和兰庆高（2013）通过对沈阳市金融机构的调查发现，农村金融机构开展农地经营权抵押贷款意愿不强的主要原因在于法律的限制、抵押品处置难度大和专业评估机构缺失等。王越子（2012）指出，由于目前农村产权流转市场不完善，金融机构基于农村产权抵押派生的权利束无法通过市场机制来实现，从而制约了农村产权抵押融资的发展。中国农业银行湖北省分行课题组（2014）综合比较了成都、武汉、重庆、鄂州、枣庄等五地农村产权交易所的运作模式，认为在农村产权抵押融资过程中存在一些瓶颈问题亟待破解，其中包括产权抵押资产处置和风险补偿难度较大等问题。刘志光等（2014）对武汉农村产权抵押贷款情况的调查发现，农村产权在处置时存在着抵押物权利再次流转困难、变更登记和再次流转的交易成本高、产权市场规模小且变现难等问题。郭炜和丁廷武（2015）认为农村土地产权大多属于有限的产权，比一般抵押物更难处置、变现，而且现有的农村土地产权质押物范围有限，使得金融机构本身不愿介入农村土地抵押贷款。对于产权交易相对成熟的林权而言，也存在着同样的情况。张岩（2014）对浙江省林权抵押贷款情况进行实地调研后发现，林权处置难是影响林权抵押贷款健康发展的一大难题。

综上所述，学者们对于农村产权抵押融资的重要性给予了一致的肯定，并在此基础上从各个角度分析了目前我国农村产权抵押融资存在的问题，但其研究还存在不足，主要体现在两个方面：一是虽有学者提出抵押物变现处置问题是制约农村产权抵押融资的重要因素，但对于抵押物变现难的具体表现与特征并没有进行深入分析；二是对于农村产权抵押物变现难形成的深层次原因鲜有涉及。有鉴于此，本文从农村产权抵押物变现的现实困境入手，深入剖析其主要原因，并提出破解农村产权抵押物变现难问题的相应措施，进而为推动我国农村产权抵押融资开展、解决“三农”发展的资金困境提供政策参考。

二、农村产权抵押物变现的现实困境

目前，各地农村产权抵押融资的开展仍处于探索阶段，在此过程中暴露出了诸多的问题。其中，抵押物变现困难严重影响了金融机构参与农村产权抵押融资的积极性，被认为是制约农村产权抵押融资健康发展的重要因素之一。农村产权抵押物变现是金融机构弥补违约损失的主要方式，也是在递延贷款过程中亟须破解的一道难题。目前我国农村产权抵押物变现主要存在以下几个方面的难点：endprint

1.农村产权抵押物的收储与管理难

在农村产权抵押融资过程中，当借款人发生违约时，金融机构需要通过对抵押物进行变现处置来保障自身的权益，而抵押物的变现过程存在程序繁琐和处置周期长等问题，为此金融机构需要对其进行暂时的收储与管理。但目前金融机构对农村产权抵押物的收储与管理存在着一定的困难。首先，由于农村产权所处的地理位置通常较为偏远，这不仅增加了金融机构的监管难度，还增加了其监管成本。其次，资源性财产在缺乏监管的情况下容易造成价值的流失。其中，土地作为一种自然资源，受自然环境的影响较大，在长时间缺乏管理的情况下，土地的生产能力会逐渐降低，因此在对土地的收储与管理过程中，金融机构需要不断地投入管理成本才能保证土地的使用价值，但在实践操作中却难以实现；对于林权而言，林木的种植数量多且范围广，并时常发生盗伐现象，容易给金融机构造成重大的经济损失。此外，金融机构内部也缺乏对农村产权抵押物进行收储与管理的相关规范准则，难以实现有效监管，从而进一步增加了其变现处置的难度。

2.农村产权抵押物的价值发现难

农村产权抵押物的价值发现，即探寻并确定抵押物潜在和未知的价值，是需要通过多种不同的方式加以挖掘并且在未来一段时期内为市场所认可的价值；或者说，就是通过调查、研究、分析等方式找出农村产权抵押物没有充分或完全反映出的潜在价值。而价值不能离开需求而独立存在，这是因为需求是导致农村产权抵押物流动的根本动力。没有需求，抵押物就不会流动，从而无法形成交易，也就不会有价值。当有大量的需求方出现时，便能形成有效规模的买方市场，在市场中由于需求方对利益的追逐，迫使其更深入地挖掘和发现农村产权抵押物的潜在价值，并最终通过市场交易的方式表现出来。但是，一方面，农村产权交易的法律约束较强，限制了需求主体的多元化和需求量的增加。现有的需求主体主要以长期从事农业生产的经营组织和涉农企业为主，而以家庭为单位进行传统农业生产经营的农户对此的需求较少，需求量的匮乏导致农村产权抵押物难以体现其真实价值。另一方面，农村产权抵押物的价值发现还需要有参照对象和价格参照体系，这两者的作用是使抵押物的价值能够被交易双方所认可和接受，在此基础上再由抵押物自身的特点差异决定其最终价值。然而，目前我国农村产权市场缺乏有效的价值参照体系，导致抵押物的价值难以被市场所认可，阻碍了农村产权抵押物的价值发现。

3.农村产权抵押物的价值评估难

价值评估是农村经济主体财产权利的重要体现，也是农村产权抵押融资过程中的一个重要环节，其主要目的是确定抵押物的现实价值以服务于市场交易。在实践中，农村产权抵押物的价值评估受地域及自然资源特性的影响，本身就较为困难，同时还存在评估机构缺乏法定评估资质、估价人不具备相应资质、评估标准参差不齐、评估方法不科学等问题。目前具备资质的价值评估机构严重匮乏从现有的法律要求来看，土地价值评估机构至少要具备以下几个条件：第一，具有相应的组织章程和必要的管理制度；第二，具有固定的工作场所；第三，取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》的价格评估专业人员不少于5名；第四，具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于企业实有总人数的30%；第五，注册资金不低于20万元人民币。 ，尤其是在农村地区缺少专门针对农村产权的价值评估机构，而集中于大中城市的评估机构又很少涉及农村产权的价值评估，或者是资质水平较差。同时，土地价值评估行业应当是具有公正性的独立中介服务行业，估价人员在执业过程中应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则，在具体的评估业务操作中不应该对抵押人和抵押权人任何一方存有倾向性。在实际操作中，很多估价人临时受聘，在估价中未能秉持应有的职业道德。同时，农村产权由于其附属权益以及衍生价值的多样性，导致在评估过程中难以形成统一的评估标准。以农民住房和土地承包经营权为例，农民住房的价值受地理位置、周边环境、房屋结构和造价等因素的影响，会有较大的偏差，而土地承包经营权若综合考虑土地的性质、产出能力以及地上附作物的不同，其价值也会形成较大的差异。另外，在评估方法上，目前既有准则以及法律法规规定使用的基本评估方法本身就有数量众多、形态各异的各种评估模型，这些评价方式各有特点，但在评估方法的合理性、可操作性和评估结果的公允性等方面均存在缺陷，很难适应农村产权抵押物价值评估的实际需要。因此，众多因素相结合造成了农村产权抵押物的价值评估难。

4.农村产权抵押物的价值变现难

价值变现是指让商品进入市场，通过交易的方式使其价值以货币的形式体现出来。农村产权抵押物的价值变现是指借款人未能按期偿还所贷资金，贷款人将产权抵押物进入市场交易，通过交易获得的资金来弥补自己的损失。农村产权抵押物的价值变现是农村产权抵押融资中最为重要的环节，如果抵押物无法变现，便意味着一旦发生违约金融机构将无法挽回损失，严重影响金融机构再次参与的积极性。我国城乡产权制度的二元性导致产权形成了两种不同的权利体系，农村产权增值空间较小，同地不同价、不同权现象突出，降低了农村产权的市场价值。再加上农村产权价值评估体系的缺失，使得抵押物的价值难以被市场所认可，造成金融机构无法在短时间内完成抵押物的变现处置。除此之外，金融机构在对农村产权抵押物变现处置过程中还存在以下几个方面的困难：（1）变现范围窄。我国法律对农民住房的交易有着严格的限制，只允许在农村集体经济组织内部进行变现处置；而对土地承包经营权和林权而言，由于信息不对称，导致变现处置往往只能在本村或邻村范围内进行。（2）农村产权交易机构缺失。农村产权与其他产权不同，所在区域较为偏远，难以形成大范围和远距离的交易；并且由于目前缺乏县级层次的农村产权交易平台，致使农村产权市场发育缓慢，一旦借款人出现贷款违约，金融机构将难以通过市场交易处置抵押物。（3）农村产权交易制度的缺失。农村产权抵押物变现还需要完善的交易制度作支撑，用以规范买卖双方的交易行为。但由于长期以来我国并没有统一的农村产权交易制度，导致交易过程中买卖双方均要承担较高的交易风险，从而进一步增加了农村产权抵押物的价值变现难度。endprint