我国城市土地资源管理中存在的问题及对策

摘 要：伴随着我国现代社会的发展，在对现有的城市资源调整中，更需要结合城市规划发展形式进行全面分析，并结合城市土地的资源配比进行终端问题上的合理排布，并分析其中导致问题产生的问题，拟定相应的管理策略。文章针对这一问题进行体质内弊端分析，以此探求发展的策略。

关键词：城市；土地资源；管理；问题；对策

伴随着近年来社会的发展进步，从人们生活的需求形式来看，城市结构变化，已经发生了极大的变动，而这其中的高效配置率改动，在很大程度上也影响到了社会的发展[1-2]。那么针对我国的城市土地资源配置分配形式，如何进行管理才能够更好地保证城镇化建设的有效性。下面我们针对我国现阶段的城镇土地资源管理中存在的問题，以及应对策略进行简要讨论。

1 我国土地资源管理配置的现状

我国现代土地资源的管理形式存在较大的缺口，这其中最明显的当属在城镇化建设中，需要对已有的资源占比进行重新调整。与此同时，在全国范围的资源调整中，还需要对比其不同地域内的土地资源使用缺陷。从我国上世纪末的大中城市个数发展形式来看，其分布形式也得到了较大的调整，这对我国城市的综合建设来说，都有较大的调整。在进行现代土地制度的改建过程中，就需要结合我国现有的土地资源结构现状来进行分析调整。而我国的资源分配现状则主要集中在以下几点。

1.1 公共土地资源的配置状态

从我国现阶段的城镇化资源配置情况来看，其主要特点分为以下两点[3-5]：第一，城镇化网络密度不足，交通道路比率低，大多数的交通城市组织，还不够完整是现在城镇化建设中的重要组成部分。城市经济的作用，主要发挥还在于交通要道的处理上，通过我国城市交通的现状来看，虽然取得了一定的进步，但是与发达国家相比较，还存在很大的差异。而这一情况，也在很大程度上限制了我国的城镇发展。第二，绿化地用地面积小，从我国现代的娱乐文化用地与绿化用地的面积比例上来看，国家的城市规划设计，在很大程度上还存在差异，截止我国上世纪结束时的城镇区域情况来看，现有城镇建设面积，也仅仅满足了社会的生活需求。其中国家规定的环保绿化覆盖率在整体城镇建设的35%以上，但实际的绿化面积远远不达标，且相关的娱乐场地用地却占据了较大面积。就我国高等院校的分布情况来看，大多数名校均聚集在京津地区，其他地区则相对少得多，其中这两地的院校分布，就占到了全国的三分之一之多。从长远来看，这一情况就极大地限制了全面发展的总战略方针，因此需要进行综合调整。

1.2 行政事业单位土地资源的管理配置现状

从我国现代城市资源土地配置情况来看，部分行政单位在进行建设规划中，也存在一定不足，与此同时，在进行规划建设中，其自身的行政事业单位的拥挤程度也在商铺与街道上存在一定的资源浪费[5]。其中最主要的问题就集中在以下两点：第一，分布不合理，由于城市规划不合理，从而导致在建设汇总的生产、生活、商业等多方面出现空间排布不合理现象，这些问题，都严重地影响到了人民的生活质量，同时也限制了城市的商务能力的正常发展。第二，城市建设的利用率较低，导致行政事业单位在历史原因的管理上，占据了大量黄金地段，且分布较广较大。在进行商业用途转让后，其收益低于土地的正常收益，因此导致土地使用权无法正常变更，导致了土地规划迟迟不得推进。这一情况的出现是导致土地利用率地下的重要成因之一。

1.3 工商产业的土地使用现状

从现代工商业发展情况来看，信息资源的分布不够合理，从而严重导致了其产业发展速度受限，其主要特点有以下两点[6]。第一，不合理的分布导致了容积率较低。我们要了解商业是满足人们物质生活需求的根本，因此工业将产品生产出以后，就需要消费者来购买。在生产需求上，消费者对生活的便利性需求，往往集中在市中心，交通路口以及繁华步行街上，以及公共场所的周边。但是工业区则主要建在城市边缘，如果交通不便，那么就会直接影响市场的供应。从大多数的城市分布情况来看，许多城市集中了大量的产业生产厂家，而消费主要通过物流到其他城市，这样就极大地影响了生产成本与运输成本。第二，从土地的闲置情况来看，部分房地产产业占用了大量的土地却不进行建设，原因有很多，但其工程一推再推，严重影响了城市的合理建设，并对工商土地的使用产生了极大影响。

1.4 我国现居民的生活现状

从我国居民的生活现状出发，即可看出现有的社会土地环境。第一，大量的商品房闲置、挤压，城市表面形成一幅繁华的商品住宅的建造氛围，但是实际居民购买力度远远不足，且在实际的使用上，也存在较大的差异。这一情况的出现，在很大程度上也影响到了社会经济的正常发展。第二，普通住宅供不应求，市场动向发展畸形，居民居住环境受到严重影响，与此同时全国成套房产比例受到严重影响，在此类的房产比率上，也形成了较大影响。

1.5 土地资源流失情况严重

从我国现阶段的城镇建设情况来看，最主要的问题就在于对城镇化的盲目扩张，从全国城镇化战略的部署情况来看，城镇化建设进程的加速，在一定程度上加快了城镇化建设的推进，但是在实际的社会经济增长中，却导致了更多的资源匮乏与环境污染问题出现。居住面积与建设面积的不成比例发展，通货膨胀问题的出现，都在一定程度上影响了城市化的正常进行。再者说，从社会的发展清醒来看，房地产开发的利益压力，对市场的冲击都产生了极大影响，从我国的开发区数量的增长情况来看，对土地资源的不合理规划开发，都极大地影响到了社会农耕产业上的合理发展，其严重影响到了社会的稳定发展建设。如部分高产农田在进行规划后，空而不耕，占而不用，导致了土地资源上的严重浪费。

2 现阶段土地配置方式中存在的问题

根据我国现行的房地产相关管理法案来看，其中以《土地管理法》对相关规定的制度框架影响最为深远，但是在实际的操作应用上，还存在较大区别，其中对国有土地的使用支配方式等，也还存在较大的漏洞。其中的最主要问题，就集中在以下几点。

2.1 土地配置的方式

从现有的土地配置方式上来看，其结构存在的最大问题就在于没有统一的规定落实策略。虽然建立了相应的法律法规，但是在实际的使用过程中，对于税务等方面的管理上，还存在很大的混乱漏洞，这些都会严重影响商品房的销售。

2.2 征税问题中的具体操作问题

在进行现代土地管理的策略调整上，需要从多个角度来看待问题，其中最主要的问题就在于，税务的容纳管理上，土地增值税务的管理策略，在很大程度上影响到了社会产业上的有效管理。从实际的社会操作形式来看，大多数的地区所执行的房地差税务收费比率上，都存在很大差异，这些問题都给土地管理带来了严重的潜在问题。

2.3 土地的有偿使用形式缺乏动态管理

从现有的土地管理模式来看，土地的使用形式，多为静态使用，在使用上，缺乏了有效的动态管理。这些问题，都给经济体系的发展带来了问题，从长远的规划策略上来看，这些问题，都严重的影响到了社会的正常经济效益建设，其实际的操作应用方案，在很大程度上都影响到了无权性质上的规划管理。开发商更注重产业的土地收益，而相关部门则更在乎在基本生产中的实际占有份额，这些问题，都严重影响到了土地资源的合理发展。

2.4 现有的土地配置方法不适合存量土地盘活

从现有的土地使用权限来看，土地资源不允许规划如市场，那么在实际的生产中，就会产生流动性上的差异，这一问题，都会严重影响物权产业上的实际使用，这对线性法律的规划使用规范进行调整，这些问题，都会严重影响实际的使用规划。从现有市场的经营模式来看，这一环境性的社会变动，都是影响现有土地配置管理的重要因素。总的来说，在这一影响的问题中，影响市场土地资源管理问题的因素还有很多，而以上四点则是最主要的影响因素，是我国现有社会发展中主体产业发展不均衡的最主要根源。

3 土地资源优化的应对策略

从我国的现有土地管理问题上拟定相应的应对策略，可以为城镇化建设的发展提供有力的发展策略模式。下面从应对的策略上进行简要分析。

3.1 完善现有的土地产权管理制度

从现有的相关法律产权模式来看，应用相应的法律法规进行土地产权上的明确管理，并根据实际的发展模式进行工商企业的应用服务进行应力性策略管理。其主要的目的就在于规划相应的工商、应力、居住等因素的合理规划调整，极力做到企业用地、公共用地以及住宅用地等类型上的合理调控，这对于整体产业的技术支持等，都有显著的提升作用。在实际的使用中，应用城市居民的企业化更替管理措施，并建设合理的战略部署环境，通过部门相仿的处理策略，并建立有效的价值建设，实现对各方面信息上的合理调控，并以此明确对土地管理上的合法性权益管理，通过有偿的租凭购买权益，实现对城市土地的合理规划管理。

3.2 改善土地管理的实际操作工作

从现有社会的发展模式来看，加强城镇化建设的推进，在一定程度上满足了规划内的法律地位建设，同时通过土地规划的权威性建设，从而实现了在土地利益规划上的合理调整，结合这一体系的处理局面，实现对土地管理上的科学化规划，并通过高效益的规划实现对建筑合理分布。

3.3 抓紧实务管理途径

在实施旧城改造依据城镇化建设的推进过程中，应加强管制途径，其主要的管制途径，就分为以下几点：第一，从城市土地的利用上进行相应的分级管理，其中居住用地，以及管制区域的设施管理区域，通过工业用地的管制区域以及仓储设施进行设施用地管理。这其中就包括了特殊用地的管理，以及水域区域内的合理分布管理，为确定不同管制区域内的内容管理，就需要加强土地的利用效益方向，通过土地适宜性分析，从而加强社会经济发展效益上的土地利用率管理。第二，城市边缘的扩展，这一策略主要针对于耕地的保护，并严格按照我国的土地管理规划上进行用地保护，以保证在城镇化建设推进过程中，仍能够有效地保护当地的土地用量，并满足社会的动态需求。

4 结束语

伴随着现代市场的不断拓展，在建设合理的规划策略进行土地市场的管理中，就需要建设一个有效的管理策略，并以此增强对市场的合理排布，实现对不同城市级别市场的合理排布，在这一理念上，应用政府的垄断要求进行市场调研，通过土地资源的多层次分布，从而完成城市应用规划。从垄断的条件以及土地的供应方式出发，完成对城镇的合理不均，也就显得更为重要。

参考文献

[1]王群.城市化进程中土地资源持续利用问题[J].中国土地科学，2003，17（2）：47-51.

[2]周明国.对现代城市土地资源管理中的问题和对策分析[J].城市地理，2014（18）：98.

[3]李健.城市土地资源管理的现状和对策[J].中国房地产业，2011（9）：454.

[4]刘文卿.浅谈城市土地资源管理中的问题和对策[J].科学与财富，2011（5）：164-165.

[5]周鹏，李冰.论城市土地资源管理的现状和对策[J].黑龙江科技信息，2011（6）：87.

[6]杨丽娜.对现代城市土地资源管理中的问题和对策分析[J].房地产导刊，2015（1）：15-16.

作者简介：戴潇蕾（1986，2-），女，籍贯：山东省烟台市，现职称：讲师，学历：硕士，研究方向：变形监测。