我国商品性住房租赁市场发展的制度约束与个体行为分析——基于2014年北京市租赁市场调查数据①

叶剑平　李　嘉

(中国人民大学，北京　100872)



我国商品性住房租赁市场发展的制度约束与个体行为分析
——基于2014年北京市租赁市场调查数据①

叶剑平李嘉

(中国人民大学，北京100872)

城市住房市场由住房销售市场和住房租赁市场组成。然而，我国城市住房市场表现出“重购轻租”、“重售轻租”的特征，租赁市场发展并不完善。从宏观制度设计层面和微观个体行为选择层面两个维度对租赁市场发展现状进行分析可以看成出，经济因素是制约租赁市场发展的深层因素，要改善和推动住房租赁市场发展的政策设计，需要从具有针对性的三个维度展开，分别是提高承租人的支付能力；诱导空置房屋所有人出租房屋以及实现政府的角色改变。

住房租赁市场；制度建构；个体行为选择；经济激励

一、引言

商品性住房租赁市场是城市住房存量市场的重要组成部分。它的发展对于满足城市人口旺盛的住房需求，分流住房增量市场，特别是增量销售市场需求压力起到关键作用。目前，我国主要城皆已形成市场化程度较高的商品性住房租赁市场。然而，通过调查发现，我国大城市商品性住房租赁市场发展仍然存在诸多问题。已有研究探讨过，制度建构层面的缺陷是制约租赁市场发展的较为显著的因素。[1]然而，制度因素并不能完全解释租赁市场的发展瓶颈。通过研究发现，直接影响市场微观主体行为决策的经济激励因素存在着系统性地扭曲，具体表现在承租人、出租人均承担着较高的成本压力或较低的收益预期，同时市场中存在着普遍较高的交易成本。因此，需要进一步分析影响具体市场主体行为决策的激励因素，进而制定有利于承租双方租房或出租住房行为的经济激励措施。

二、商品性住房租赁市场现状概述——以北京市为例

(一)租金价格与供应量：增长缓慢

市场租金价格与供应量是衡量市场发展水平的关键指标。根据国家统计局年度数据库数据显示，从全国范围来看，2009年后住房租金类城市居民消费指数持续上升，然而其变动程度显著低于自有住房类消费指数(如图1)。根据中国社会科学院的数据统计，至2013年9月，北京市租金连续增长55个月，[2]但涨幅并不显著。根据中国房地产协会中国房价数据库数据显示，从2012年5月至2015年5月，北京市租金整体涨幅仅为9.12%，近一年内，租金整体涨幅为2.03%，市场租金涨幅呈现下降趋势。从价格波动的幅度来看，2014年5月至2015年5月间，北京市住房租赁市场价格的价格变异系数(变异系数是表示其变动幅度的指标，变异系数=数据标准差÷数据平均数)仅为0.018。整体来看，商品性住房租赁市场租金呈现出在较低区间小幅度波动的特征。

图1全国居住类、住房租金类、自有住房类城市居民消费指数

数据来源：根据国家统计局物价类年度数据整理。

在新增房屋供应量方面(如图2)，从2014年5月到2015年5月的月度数据来看，北京市出租房屋与销售房屋新增供应量均下降，分别下降28.12%和40.65%，市场边际供应量降低，市场规模增速放缓。值得注意的是，北京市出租房屋新增供应量长期高于销售房屋新增供应量。总体来看，北京市住房租赁市场新增供应量变异系数为0.29，变动区间并不显著。从综合租金价格和供应量两个方面来看，北京市商品性住房租赁市场仍然在较低水平区间波动。

图2北京市销售及出租房屋新增供给量

数据来源：根据中国房地产协会中国房价行情数据库整理。

(二)租售市场发展失衡：“重购轻租”

如果对比2010年5月到2015年5月北京市住房销售市场和租赁市场方面数据来看(如图3)，房价租金比呈现出上升趋势，从5.64增长到6.41。其中房价累计增幅为66.05%，而房租累计增幅仅为46.20%，低于房价增幅，住房租赁市场租金与住房市场销售价格偏离程度增大。这也在一定程度上反映了住房租赁市场与销售市场发展的不平衡。

图3北京市近5年房价、租金和房价租金收入比

数据来源：根据中国房地产协会中国房价行情数据库整理

住房租售市场失衡还表现在低住房租赁率和高住房自有率。我国城市家庭租房居住比例不高，2010年全国均值也只增长到25.8%。北京、上海、广东、浙江等发达省、市的家庭租房比例刚刚达到40%左右，大多数城市都在25%以下。受人员流动性大、房价相对较高等因素影响，世界上许多国际大都市往往都有较高的住房租赁率和较低的住房自有率，在纽约、华盛顿、伦敦、柏林、汉堡等国际大都市中(如下表1)，租赁是居民解决住房问题的重要手段。如2010年，美国纽约和华盛顿的家庭自有住宅拥有率为54.4%和64.4%，在德国柏林和汉堡住房自有率更低，仅有15%和23%，而我国北京地区2013年住房自有率高达90%。上述可见，我国住房销售市场和租赁市场发展并不平衡，存在着“重购轻租”现象。

表1　国际特大城市住房自有率

①数据来源：Statistical Abstract of the United States, 2012, www.census.gov/compendia/statab/ (last viewed June 7, 2013)，U.S. Census Bureau.

②数据来源：英国国家统计局网站：http://www.ons.gov.uk/ons/regional-statistics/region.html?region=London#tab-data-tables，2014年5月访问.

③新华网英文版：https://www.destatis.de/DE/Publikationen/StatistischesJahrbuch/StatistischesJahrbuch.html ，2014年5月访问.

④新华网英文版：http://news.xinhuanet.com/english/china/2013-07/20/c_132558552.htm，2013年7月20日访问.

(三)分析的两个维度：制度约束与个体行为约束

通过对于全国层面、北京市住房市场宏观数据的观察，我们发现，商品性住房租赁市场发展缓慢，与销售市场相比，表现出了一定程度的不平衡。那么，造成租赁市场发展现状的原因是什么？我们认为，制度层面建构的阙如当然是造成我国目前城市商品房租赁市场不完善的基本面因素，然而却并不能尽然解释租赁市场发展的困境。在现行制度框架影响下的个体行为的经济激励是决定市场行为选择的最终决定因素。制度对于个人选择所施加的约束无处不在的，同时个人行为又是制度设计的假定基础。[4]制度和个人都不是分析的起点，二者都是人与人互动的结果并组成复杂的系统。因此，我们需要建立起制度约束与个体行为动机分析的综合分析框架对问题进行全面解构。通过对于制度的分析，我们试图从宏观层面寻求市场发展过程中的制度性障碍，通过对于市场主体租赁行为的经济分析，我们试图找出有哪些直接影响住房租赁市场主体行为决策的经济激励被系统性地扭曲了。

三、基于诺斯框架的租赁市场制度分析

制度是为了降低人们互动中的不确定性而存在的。[5]制度建构的完备程度反应了市场发展演化阶段和发展水平，同时反过来会对市场的演化与发展形成制约。我们期望使用诺斯的制度分析框架对住房租赁市场的现有制度进行分析，以期从制度的正式规则、非正式规则和强制实施三个方面对市场发展状况和问题进行分析，进而为进一步分析在现有制度框架下市场主体的经济激励问题打下基础。

(一)正式规则与非正式规则：法律不完备与传统住房消费观的消极影响

我国目前尚未有专门的住宅租赁法。有关租赁活动的规范有如下几种形式：一是以法条形式存在于部门法里，比如《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)中特别设有章节(第五十三条至第五十六条)规范房屋租赁行为；二是以部门行政法规或政策文件的形式规范房屋租赁市场活动，比如住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》(2011年2月起实施)，公安部出台的《租赁房屋治安管理规定》(1995年3月起实施)等；三是地方政府出台的规章和具备法律效力的规范性文件，比如北京市政府出台的《北京市房屋租赁管理若干规定》(2008年1月起实施)、北京市城市与建设委员会发布的《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(2013年)等。除上述与租赁活动相关法律法规外，有关租赁权或租赁关系的法理规范散见于《物权法》和《合同法》的章节中。从目前住宅租赁市场立法状况看，主要呈现出两大特征：一是既有法律位阶不高，多是地方性法规，辅之于地方政府的具备法律效力的通知文件等，二是尚没有专门规范商品性住宅租赁活动的部门法律。与之形成鲜明对照的是，目前我国约有24个省和直辖市政府出台了公共租赁房管理办法等类似法律。

诺斯曾论述过包含惯例、观念在内的“非正式规则”在经济运行中的关键性作用。这点在住房租赁市场中同样也有较为明显的体现。以房屋押金的支付规则为例，法律法规上对此并未有明确规定，其具体的市场行为则多遵循于“惯例”。根据调查数据显示，51.4%的出租人采取“交半年房租押一个月”的押金规则，同时43.8%的出租人也认可了这样的支付方式。除此之外，传统的住房消费观念在承租人的租购选择问题上也起到了至关重要的作用，调查显示，除了“改善居住条件”(占37.2%)这一原因之外，“在五年之内购房”的承租人在买房理由中都选择了“结婚”(占到了近20%)，“无恒产无恒心”的传统住房消费观念依然深入人心。这无疑会对住房租赁市场产生消极的影响，加剧租售市场的失衡，而租赁市场的持续低水平发展也会加深传统住房消费观念，从而进入一种租售两个市场不平衡发展的恶性循坏。

(二)强制力缺失：政府失位未能纠正住房租赁的“市场失灵”

正式规则与非正式规则具备是否充分支撑制度的完备性了呢？诺斯认为，第三方强制实施是制度建构另外一个必要条件。通过调查笔者发现，即使存在相应法律法规对租赁行为做出了明确规定，在现实中市场主体也并非按照法律规定进行租赁行为，因此很难实现正常制度运行。

比如《房地产管理法》第五十四条*《房地产管理法》第五十四条：出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。规定了出租人和承租人双方的权利和义务。在《北京市租赁规定》第十一条*《北京市租赁规定》第十一条：租赁房屋用于居住的，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续。也有明文规定了用于租赁的房屋应进行出租登记。然而调查显示，有37.8%的受访承租人和46.8%的受访出租人表示“从来没有”进行备案登记，仅有2成左右的受访者在进行租赁活动时“较多”或“非常多”进行备案登记。从法律逻辑上，租赁合同登记是其效力及其保护的合同双方权益受到司法保护的开端。然而调查却表明，不进行备案登记现象却是非常普遍，这一方面表明有大量租赁活动“游离”于司法系统之外，另外一方面也表明了相应立法形同虚设，承租人、出租人并不依据法律规范进行商品性住房租赁活动。

又如，《北京市租赁规定》第九条*《北京市租赁规定》第九条：租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，北京市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。中有明文赋予了政府在租赁市场出现短期巨大波动时采取必要措施进行干预的权力。然而在具体实践中，地方政府并没有实行相应的“限涨”政策。我们认为，在房租持续性增长和房租收入比持续增长的约束下，住房租赁市场出现“过度市场化”现象，政府的失位客观上“纵容”了市场失灵的发生，并且未能对之进行有效的纠偏。

(三)引申问题：当前制度约束下住房租赁市场主体的行为选择

制度是一系列规则。制度对于个人行为所施加的约束无处不在。个人行为同样是制度和制度演变理论的分析基础。在对现有制度框架进行研究的基础之上，住房租赁市场主体的行为选择是我们非常关心的问题。

比如，《商品房屋管理办法》第七条*《商品房屋管理办法》第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定。中规定了房屋租赁行为必须是以合法合同运行为基础。而且部分地区现有法律制度设计鼓励市场主体签订长期稳定的租赁合同。*《北京市房屋租赁管理若干规定》第九条规定“本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。”然而调查显示，仅有1成左右承租人“从来没换过房屋”，有89.2%的受访者表示“更换过住房”，其中有37.8%的承租人“经常更换租房”。66.4%的受访承租人与出租方签订的租赁合同期限在2年以下，其中有36%合同期限是在一年以下。而调查还显示，受访者变更或终止租赁合同的主要原因为出租方的原因(占64.2%)，其中房东单方面增加房租成为最大因素，占据所有因素的27.0%，其次也有20.8%的受访者是因为房东提前要求终止租房合同。

长期稳定地租期能够降低市场行为的不确定性，从而降低交易成本，然而市场现实状况似乎并不如同理论期望。调查还显示，仅有46.8%的出租者表示“愿意出租空置房间”，出租方似乎并没有很强的遵循现有制度框架运行的动机。

除此之外，尽管在出租方强势的现有制度安排下，仅有16%的受访者有在5年内购房的打算，高达84%的受访承租人仍然会选择租房的方式。与此同时，近半数承租人却对承租住房“并不满意”。对于承租方来说，租房行为似乎是一种“被动选择”。那么直接影响租赁行为决策的经济动因是什么？我们需要对市场主体行为背后的经济激励进行分析。

四、现有制度约束下租赁市场主体的行为分析

制度约束了市场主体的行为，然而个体行为的经济动机又是制度正常运行的基础。通过对于住房租赁市场的研究，笔者发现承租方的承租行为和出租方的出租行为都是理性选择的结果。缺乏必要的经济激励最终将导致市场主体做出相应的“理性选择”，而仅凭制度上的规制是无法“纠正”理性的市场选择的。

(一)承租行为：高租金收入比与高房价收入“双高”压力下的选择

根据国家统计局数据，2009年以后北京市居民租房价格指数持续超过居民消费价格指数(即CPI)，因此虽然2010年后居民租房价格指数整体水平有所下降，但相对于物价指数仍然较高，房屋租金价格在整体居民消费价格中占据较大份额(如图4)。

图4北京市居民租房价格指数与消费价格指数

数据来源：国家统计局数据。

根据共青团北京市委的一份调查，该地区租金收入比为37.1%。[6]根据21世纪网的估算，北京房租收入比或达到50%。根据2012年北京市统计局数据，北京市居民人均普通消费支出(24045.9元/年)占可支配收入(36468.80元/年)约65.94%，若结合调查数据来看，租房支出与消费支出相加显然已经大于居民一般可支配收入水平，因此对于消费者，特别是住房消费者来说，其生活压力巨大。

虽然租赁市场租金价格持续高涨、租赁权益有诸多不确定性因素、租金收入比较高给承租人带来很大经济压力，但是调查同时显示，仅有16%的受访者有在5年内购房的打算，高达84%的受访承租人仍然会选择租房的方式。在不打算购房的承租人群中，高房价仍然是其继续租房的主要因素，64.4%的受访者不买房的理由是“买不起”，而觉得租房具备某种好处的仅占到10%左右。国家统计局数据显示，2012年北京市房价收入比为7.76，高于全国均值为5.92，同时也高于国际房价收入比正常区间3-5。[7]

由此可见，在租金收入比较之房价收入比都处于绝对高位的基本市场现状下，租金收入比较之房价收入比对于住房消费者来说显得“相对合理”，承租行为选择也就成为了在住房市场“双高”压力下的一种选择。而通过进一步的调查发现，51.2%的受访承租人居住在人均住房面积为10平方米以下的房屋中，有2.4%的承租人居住在超过6人的房间里即租赁市场仍然存在违反相关规定的“群租”现象。出租房屋配套设施普遍并不齐备：仅有25.10%的受访承租人拥有基本家具，13.8%拥有独立厨卫，有冷气或暖气设备的也仅占16.7%。而配备其他家用电器，如热水器、洗衣机等的比例更少。租赁房屋质量普遍不高导致租赁房屋真实价值较低，隐含增加了承租住房成本，形成了承租人租赁住房的负向激励。

图5全国和北京市房价收入比

数据来源：中国房地产年鉴和中国城市统计年鉴。

(二)出租行为：低投资回报率约束下的“非最优选择”

对于出租方来说，空置住房持有的机会成本与出租房屋的投资回报率之间的差值是决定住房所有者出租决策的关键。然而统计数据显示(如图6)，以北京市为例，2009年-2014年租赁住房投资回报率呈现显著下降趋势，根据有关调查显示，2013年北京市住房租金毛回报率约为2.12%，若除去维护(折旧)成本，净回报率大约为1.5%，投资回报率要低于一年期定期存款利率(3%)。到2014年止，北京市房屋出租投资回报率仅为0.56%。如此低的回报率非但不能满足住房所有人的出租收益需求，甚至无法平衡出租房屋所带来的维护、折旧和交易成本。因此，对于住房所有者来说，宁可持有空置(特别是在没有设置相应的对空置房屋征收空置税等措施的条件下)，也不选择出租。

图6北京、济南市租赁住房投资回报率

数据来源：根据中国房地产协会中国房价行情数据库整理。

住房租赁市场调查中显示(如图7)，仅有18.7%的出租人认为出租房屋是一种稳定的投资方式，仅有8.8%的出租人把出租行为作为长期的投资方式(以租养房)。大部分出租人的出租行为则只是出于平衡成本端予以考量，即通过收取租金平衡持有房屋的成本，比如折旧、税费等。

图7出租房屋的原因

另外，根据调查数据，2013年出租人的房租-收入比是46.91%，按照收入分段进行划分，仅有6001-8000租金收入段的房租-收入比大于50%。房屋租金收入-收入比并不能算作出租人主要的收入来源。

综合上述调查结果，我们认为无论是从成本还是从收益方面，住房出租行为都不能为房屋所有人带来很强的“经济激励”，低投资回报率必然负面影响市场中出租方的出租决策选择。调查显示，仅有46.8%的出租者表示“愿意出租空置房间”。在地方政府分别以不同位阶的法律形式对出租人的租赁权利提供了较为系统的保障的情况下，出租行为之后经济激励的不足是阻碍其租赁行为的根本原因。

表2　出租人房租收入-收入比

(三)承租双方：“摩擦”导致高交易成本

制度建构的目的是为了减小市场运行中的不确定性，进而降低市场中的交易成本。正式规则(比如合同、法律规定等)是制度建构的重要构成。然而我们的调查显示，租赁合同行为发生时，仅有2.20%的承租双方按照政府部门拟定的范本签订合同。随着房屋中介行业的不断壮大，中介部门制定的规范性的书面合同成为出租方-承租方双方签订合同较为通行的范本。但是调查结果显示，采取此种合同形式的也仅有28.4%。大部分承租和出租方都采取私下签订合同的形式(高达69.4%)，其中采取口头形式签订合同的比例高达31.8%。

住房租赁市场中制度建设不完备的后果之一，便是市场中的交易成本提高。发生在房东与承租人之间的谈判成本、沟通成本等各种交易成本常有发生。房东单方面涨房租的行为和单方面终止合同的行为频繁发生，76.8%的承租人经历过房东单方面涨房租的行为，有64.2%的承租人因为房东的“欺骗”、涨房租或提前终止合同等行为变更或终止了租赁合同。承租双方之间复杂的“摩擦”问题导致了极高的交易成本，扭曲了市场均衡，同时也为承租双方，特别是相对弱势的承租方的住房消费选择带来了负面影响。

五、结论与政策建议

(一)经济因素是制约租赁市场发展的深层因素

1.制度建构是完善住房租赁市场的必要非充分条件。制度建构为个体行为选择提供了各种约束。其目的在于降低市场行为中的不确定性，进而减小交易成本，逼近甚至提高市场均衡水平。通过对我国商品性住房租赁市场的调查可以发现，目前市场的“市场化”程度很高，但仍然处于“低水平均衡”状态。通过考察市场规则的完备性，我们发现包括法律缺失、传统住房消费观念影响在内的制度因素确实对于住房租赁市场发展起到了负向影响。但是，我们也发现了，在法律上予以原则上规定(比如鼓励签订长期合同)或予以明确规定(比如限制房东单方面涨房租)的制度框架下，市场主体仍然存在大量违背制度正常运行规则的行为，比如短期租约较为普遍，房东单方面涨房租行为普遍等。同时，对于住房消费者来说，承租住房的满意度较低，对于出租方来说，出租住房意愿较低。在制度框架既定的情况下，制度因素不能充分对微观个体的行为选择提供一个合理的解释，制度建构的完备性仅是完善住房租赁市场的必要非充分条件，我们需要在更深层次寻找原因。

2.改善市场主体的经济动机是租赁市场未来发展的关键。通过对于住房租赁市场主要微观主体——承租人和出租人的调查发现，制度性制约因素固然对租赁市场的发展起到了一定的制约，但是，影响市场主体行为选择的直接因素还是经济激励。负向的经济激励阻碍了微观行为个体的租赁选择，从而在深层次阻碍了租赁市场的发展。其中，对于承租人来说，往往在高房租收入比和高房价收入比中做出承租房屋的“被动选择”，而对于出租方来说，因为低投资回报率(且持续降低)并不能构成对于房屋所有者出租房屋的有效的经济激励，因此，出租房屋也是空置房屋所有人的“次优选择”。另外，制度的不完备性引发市场行为中的“摩擦”行为，进而提高市场交易成本，多方因素导致住房租赁市场的发展缺乏正向的经济激励。因此，不难推断，如果制度层面的设计不设法修正被扭曲的经济激励，那么市场中的个体行为选择是无法改变的，因而导致的整个市场的低水平发展状态也很难改变。

(二)政策设计的三个维度

基于上述分析，我们认为要改善和推动住房租赁市场发展的政策设计，需要从具有针对性的三个维度展开，分别是：提高承租人的支付能力；诱导空置房屋所有人出租房屋以及实现政府的角色改变。

1.提高承租人支付能力。对于低收入和中等偏下收入人群来讲，其内部的收入结构仍然差异很大，其中某些家庭和人员支付租金的能力可能仍然较低，可以通过多种途径来增强承租人的支付能力。

首先，通过房租补贴、减免租金的方式帮助有暂时经济困难的租住房屋及中转房屋住户。为确保公共住宅承租人能负担租金，租金设定应保持在平均租金不超过所属居住区内租户收入的20%的水平。超过的应由政府补贴或减免。其次，允许提取住房公积金支付房租。如当前我国很多城市已经公布和实施“困难家庭可支取住房公积金余额用于支付房租”的政策。

2.诱导空置房屋所有者出租房屋。一方面设置空置税费“挤出”出租供应量。采取对空置房产加征房地产税的方式增加其持有成本，使这类住房必须依靠出租收入抵消其持有成本。引导那些以短期投资投机为主要目的主动空置逐渐转向以长期投资为目的的租赁市场。另一方面对改造后出租行为予以鼓励。可借鉴英国经验，政府给予一定改造补贴，鼓励业主对房屋进行改造后用于出租，增加小户型住房的供应比例。[8]同时应降低租赁业务各环节税费，如降低租赁所得税、管理费等，从经济上改善供给端激励，鼓励空置房源进入流通市场，达到扩大住房供给的政策效果。

3.政府的角色转变：变管理为服务，降低交易成本。在研究中发现，我国房屋租赁备案为一种对房屋租赁合同的内容以及合同行为变动进行登记备案的制度。备案的目的主要是为确认双方的租赁权关系以及租赁基本信息，进而借此实现对出租房屋的安全、消防、社会治安、税收征收等行政管理。近几年随着房地产市场规模的不断扩大，房价和房租的不断上涨带来的调控压力，也迫使很多地方政府把房屋租赁登记备案制度作为房地产租赁市场统计信息数据获取的渠道，为政府调控市场提供决策依据，从而加强对房地产租赁市场的监督和管理。

由上可知，房屋租赁登记备案在各个时期都发挥了重要作用，今后仍然具有存在的必要性。要想解决其可操作性不强和对当事人约束力低的困境，仅靠不登记就罚款的办法是解决不了问题的。根本之策是将这一制度的立法目的从管理和监督转向服务，将制度设计成为租赁双方当事人服务、享受城市居民权利、承担社区责任的便民中心，具体内容可包括：取消登记收费，调低租赁税负水平，将登记备案地点下放；将租赁登记备案与开具居住证明、受理流动儿童入学、国家免疫规划项目预防接种、计划生育免费技术服务等事项结合起来，为承租人提供相关便利；提供维权服务信息。

[1]叶剑平，李嘉.完善租赁市场：住房市场结构优化的必然选择——基于2014年北京市住房租赁市场调查[J].贵州社会科学，2015(3)：116-122.

[2]中国社会科学院.中国住房租赁市场形势分析与预测：中国住房发展报告2012-2013[R].北京：社会科学文献出版社：172.

[3]诺斯.制度、制度变迁与经济绩效[M].上海：上海三联书社，2011：45-49.

[4]斯密德.制度与行为经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2004：372.

[5]北京青年报，八成外来非京籍青年租房住平均月租金1993.4元[N].2014-03-06.

[6]21世纪经济报道，租不起房比买不起房影响更大[N]，2013-06-10.

[7]邹晓燕，叶剑平，李子松.住房保障范围划定问题分析及改进意见[J].社会保障与公共资源，2010(9)：118.

[8]邹晓燕，叶剑平.健全我国城镇住房供应体系的政策导向探析——基于发展方式转型的时代背景，中国房地产，2012(6)：5-10.

[责任编辑：唐少奕]

教育部人文社会科学研究一般项目(规划基金)“激活我国商品房租赁市场沉淀房源、优化供给政策研究”(11YJA790187)。

叶剑平，中国人民大学公共管理学院教授，博士生导师，主要研究方向：不动产政策；李嘉，中国人民大学公共管理学院博士研究生，主要研究方向：不动产政策，不动产经济学。

F299.23

A

1002-6924(2016)01-108-116

①本次调查对象为北京市中心城区七区(即朝阳、海淀、西城、东城、丰台、石景山和昌平)的住房承租人与出租人。抽样方法采取分层抽样的方法。本次调查共发放1000份问卷，其中承租人、出租人问卷各500份。承租人问卷500份，回收率为100%，有效问卷率为98%。因有较大部分被调查者并不愿提供房产信息、收入信息等基本信息，出租人信息较不完备。因此，若以全部数据填写完备情况为标准，最终收回有效问卷104份，有效问卷率为20.8%，若剔除出租人个人信息数据，则问卷回收率为100%，有效问卷率96%。