新时期房地产项目进度管理影响因素探析

冯文波

【摘要】21世纪以来，中国的房地产行业风生水起，在房地产项目进度控制中涌现出了诸如政策因素、房价因素等许多新的时代制约因素，本文尝试归纳整理各类因素，并提出了引入高科技、文化氛围营造、简化工作流程、提升工人技能等新的加强新时期房地产项目进度管理的方法。

【关键词】房地产；项目管理；进度管理

进入21世纪，在房价不断上涨的态势下，中国的房地产行业快速发展，短时期内，全国的大中小型城市纷纷掀起了“圈地盖楼”的热潮。在21世纪刚刚过去的十几年里，中国的房地产项目在进度管理方面除却以前的影响因素（如资金、施工方案等）外，又涌现出了新的制约因素（房价因素、新生代农民工的行为因素等）。所以，在新时期的房地产建设项目中必须深入全面地总结分析这些影响因素，对症下药，才能确保建设项目保质保量的顺利推进，进而营造健康、和谐、可持续的房地产生态。

1、房地产项目进度管理概述

1.1新時期房地产项目概览

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。在当今现实生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业统称为房地产业。① 本文的研究对象主要侧重前期的开发、建设环节，在此代指房地产项目。

2000年后，伴随着我国社会经济的迅速发展，楼市不断升温，房地产行业的发展可谓如火如荼。仅以刚刚过去的2015年为例，据国家统计局发布的数据显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%。同时，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%。房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%。② 面对这一关乎国计民生的重要产业，在项目开发建设中惟有认真谋划、精准施工、科学管理、严控进度和质量才能确保该产业欣欣向荣的势头，为广大人民群众提供舒适安逸的生活空间。

1.2项目进度管理研究综述

项目进度管理是指对某一项目实施的过程和进度加以科学的规划、管理和控制，使之在规定的时间段内高质量的完成各项工序。在实际操作中经常采用的进度管理方式有甘特图法、网络计划技术、S曲线比较法、表格法和前锋线比较法等。

在新时期的房地产项目进度管理中，不仅要综合运用上述多项方法，还要结合时代特点和行业属性，采取激励引导、文化引领、技能提升、简化流程和高科技支撑等多项新颖举措。

2、房地产项目进度管理影响因素

在社会经济快速发展的当下，房地产业成为国民经济的重要支柱产业。在项目的设计建设中，施工进度的快慢不再仅仅受制于资金短缺、设计方案的不科学等常规因素，一些与新时代背景紧密契合的影响因素的出现，不仅成为房地产业发展中的新挑战，也成为学术界研究的新课题。

资金因素：无论是早期，还是新时期的房地产建设项目，只有充裕的资本才能确保工程的顺利推进，从原材料购买到工人工资开支，从各类税费缴纳到施工机器设备购入……各方面都需要资金支持。资金充足到位是确保房地产建设项目按进度推进的关键要素。

规划因素：新时期的房地产建设，不再是一两栋楼的小工程，而动辄是几十栋、甚至上百栋楼的大项目。工期较长、事务繁杂，这就需要施工单位提前做好科学合理的项目规划，设计出施工进度路线图，并严格按照该计划推进工作。

自然因素：任何工程项目推进的过程中，都有可能遇到风雨雷电、地震、大雪等自然灾害，这种源于自然界的不可抗力往往是人类无法阻挡和改变的，如遇此类事件，房地产项目的建设进度势必会变缓和暂停。

人为因素：任何工程都是由人来实施的，房地产项目也不例外，在推进过程中，不仅要调动建造工人的积极性，提升工作效率，还要求项目的决策者、管理者科学管理、认真谋划，不容许有丝毫的差错和过失，毕竟出错后的返工是对项目进度的最大延误。

政策因素：在房价不断上涨的当下，政府对楼市的调控政策频频出台，每一项都会间接地反应到正在建设的房地产项目中，进而会影响在建房地产项目的施工进度。

市场因素：房地产市场行情的波动，有时也会影响在建项目的工程进度，房价涨势迅猛时，建设进度就会加快，反之，就会出现工期拖延，项目中止，烂尾楼事件。

其他因素：影响房地产项目建设进度的因素除了前述6点外，还有施工技术、审批手续办理、后勤保障等多方面的因素，也不排除随着时代进步而涌现出新的影响因素，如：新生代工人的思想观念和行为方式等。

3、房地产项目进度管理优化升级

在新时期的房地产项目进度管理中，除了前期要做好充分的调研，科学合理的制定施工计划、规章制度，确保资金、原材料充足以外；施工期间，还要严格按照规划设计方案，照章办事，搞好管理和方案的落实工作。除了上述常规的举措外，笔者再补充四点：

引入高科技：顾名思义，就是在以网络信息技术为代表的高科技时代，不能再局限于传统的施工设备、施工技术，一要积极学习借鉴国内外房地产建设项目中采用的新工艺、新设备；二要发挥主观能动性，不断创新突破，发明创造出新的施工技艺来推进项目的进度。

文化氛围营造：伴随着新时代建筑工人的成长，他们逐渐成为房地产建设领域的主力。“80后”、“90后”的他们思想活跃、想法独特、个性独立，不再满足于单纯的搬砖、和水泥。这就需要营造适合他们的团队文化，充分调动他们的工作积极性，如：工作之余开展一些游戏娱乐活动等。

简化工作流程：在新时期的房地产项目管理中，还要摈弃那些繁琐的工序和流程，尽可能的简化工序提高效率，做到化繁为简、去芜存菁的开展工作。

提升施工技能：除了购买先进的机器设备，提升硬件的水平和层次外，还要不断加强对工人的业务培训和技能提升。通过专家示范、参观学习等方式组织工人加强对施工技艺的学习，创造性地开展工作，而不是闭门造车式的做工作。

结语：

以上只是笔者契合近16年来中国房地产市场的发展态势，对房地产项目进度管理中常见的影响因素的粗略归纳和简单分析。关于项目进度管理的研究是一项经常研究的新课题，相信随着房地产行业的不断发展，会有更多的关于房地产项目进度管理与控制的方法提出。

注释：

①百度百科：《房地产业》

②国家统计局网站：《2015年全国房地产开发投资和销售情况》