基于房地产投资项目的风险分析与评估研究

陶姿霖

【摘要】近年来，城市化进程下，房地产行业迅速发展，以其自身高收益等优势，成为项目投资的重要领域，但是受到诸多因素的影响，房地产投资存在较大风险，如何更好地识别、评估风险成为防范风险的主要手段。本文将对房地产项目投资不同阶段风险进行分析和研究，并在此基础上提出相应的防范措施。

【关键词】房地产投资；项目风险；风险与评估

房地产投资涉及范围较广，与政府调控、金融动向等方面存在非常密切的联系，极易受到外部环境的影响而产生相应的波动。但是高风险伴随着高收益，近年来，多数人们对于房地产投资的热情持续增长，因此加强对房地产投资项目风险分析及评估的研究具有非常重要的现实意义，不仅能够帮助投资者明确认识到行业内存在的投资风险，还能够提出相应的防范措施，从而提高项目投资有效性，实现投资收益最大化目标。

1、房地产项目投资不同阶段风险分析及评估

众所周知，房地产投资作为一个长期、复杂的过程，存在很多不确定风险，贯穿于项目投资决策等过程，本文采取敏感性分析法、盈亏平衡分析法及概率分析法等方法对各个阶段的风险进行评估，具体来说：

1.1决策时期

项目决策时期是整个投资过程中风险因素最大的环节，决策准确与否直接决定项目投资成败。通常情况下，风险主要来源于政治政策、投资区位等多个方面。其中最为突出的就是政治、政策风险，国家、地方政府对政策的调整，将会给投资者带来一定的经济损失[1]。房地产作为一项新兴产业，与国家经济密切相连，多数情况下会受到国家的控制，如政府对土地供给、使用等政策，直接给投资者埋下了潜在风险。如果国家政治形势较为稳定，那么房地产价格也会上涨；反之则会下降，进而影响到投资者投资收益。

1.2项目前期工作

经过投资决策之后，工作重点将集中在项目的立项审批、取得土地使用权等多个方面，由于工作范围较广，涉及主体较多，如政府、金融及保险等方面，针对土地取得风险来说，如果投资进入到土地获取阶段，需要面对拆迁耗资工作，风险更大，且与法律、安置补偿等社会问题产生联系较大，究其根本，是我国拆迁安置法规条例过于笼统，可行性较差，如果拆迁工作不顺利，投资者需要支付更多的资金来处理该项工作，直接增加了机会成本。此外，金融风险，房地产投资量大作为其主要特点，长时间以来，我国房地产行业资金普遍来源于银行，一旦金融领域发生调整，势必对房地产行业产生深刻的影响。同时合同方式、勘察设计等方面也会产生的影响。

1.3建设阶段

项目建设阶段主要是指开工到竣工全过程，不仅涉及到工期、还包括质量、成本等要素，如果管理不善、措施不当，将会产生成本、工期及质量等风险。如成本风险，成本作为决定收益的重要因素之一。在建设中，降低成本风险非常重要，成本风险包括设计变更、施工条件及价格等要素的调整[2]。另外，安全质量生产始终是建筑项目追求的终极目标，贯穿于整个施工全过程，消除施工中的冒险性、盲目性等是保证施工质量的前提和基础，但是如果发生安全风险，将会直接产生人员、财产损失。

1.4经营阶段

任何经营管理活动都存在一定风险，受到各类因素的影响，很难预见经营风险，如自然灾害，地震、洪水等都会对房地产构成伤害。房地产市场瞬息万变，尤其是市场经济运行过程中，社会经济、居民收入等都会对房地产市场构成一定影响。

2、防范房地产投资风险的对策

2.1合理选择投资地区

经济区域化作为我国经济发展的主要特征之一，在房地产行业中表现的非常明显。国家政治稳定、地区金融等各类因素已经成为房地产投资不可忽视的外部条件之一。因此在进行投资时，投资者应尽量将项目集中在经济发达地区，为自身投资收益的提升奠定良好的基础。

2.2科学选择投资方式

目前，我国房地产项目投资形式主要体现在合作与独立两类上，前者主要是指在互惠互利条件下，合作双方共同承担风险，共享收益的方式，能够有效分散风险；而后者可以有两种选择，一种是风险投资，将资金投向波动较大的项目，投资风险大，但是收益也与之相匹配[3]。因此投资上要想选择该方式，需要加大对外部环境的关注力度，准确分析和判断市场波动循环周期，从而制定科学、合理的资金周转计划。二是稳步投资，与上一种方法相反，将资金投向风险较小的项目，如果在经营时，能够有效避开萧条时期，投资效益非常可观。

2.3选择优秀的开发地段

土地作为房地产项目投资的重要基础，是一种稀缺资源，且具有不可再生性特点。而地段则体现在周围环境、交通状况等。通常来说，繁华地段相关配套设施较为完善，人们更愿意选择该地区房地产项目，能够产生较高的收益。基于此，房地产应坚持具体问题具体分析原则，选择能够给自己带来更高收益的地段非常必要。如上海北外滩地区开发计划公布、上还是城市轨道交通规划定，相关区域的房价也水涨船高。

除了上述要点外，还应关注投资类型，其中住宅作为一种常见类型、占比较高，且筹资更加容易，银行、担保公司等都会参与其中，加之住宅具有较好的流动性，尤其是卖主提供购房贷款后，能够确保投资者收益[4]。商业投资项目收益与其经营效果关联性较大，如果企业、个人经营状况较好，那么就会给投资者带来一定收益，存在一定风险。因此投资者需要综合各方面影响因素，最后选择投资类型。

结语：

根据上文所述，房地产项目投资作为一项综合性、系统性工作，涉及主体、内容较多，存在一定风险，直接威胁到投资者利益。因此在投资过程中，投资者应树立风险防范意识，明确认识到引发风险的各类因素，采用多元风险分析方法，实现对潜在风险的预测，并制定行之有效的防范措施，最大限度上规避各类风险，从而促进我国房地产行业健康发展。

参考文献：

[1]王平，具胜焕，金知杓.基于实物期权的海外房地产投资项目评估分析[J].中国商贸，2013，（28）：180-182+185.

[2]孟庆军，蒋勤勤.基于模糊层次分析法的私募股权投资项目的风险评估研究[J].项目管理技术，2013，（10）：33-36.

[3]劉春苗.房地产投资项目的风险预测与分析[J].科技和产业，2012，（06）：59-62.

[4]邵梅.房地产投资项目风险管理方法分析与研究[J].财经界（学术版），2015，（01）：43+155.