浅述房地产开发项目风险管理

朱海宽++韩艳

【摘 要】在实际操作当中很多房地产企业往往错误地估计了自己本身楼盘的定位，在营销的过程当中没有找准目标用户，一味追求卖高价，而不去思考用户最终的需求，并且无法为用户提供必要的周边配套服务，这样就会导致流失客户，无法实现房产本身的价值，导致项目的亏损，加强房地产开发项目风险管理对于保证房地产企业稳健发展，实现预计投资收益具有十分重要的意义。本文根据笔者工作实践，对房地产开发项目中存在风险及风险管理的对策进行了分析和探讨。

【关键词】房地产开发；项目风险；管理措施

一、房地产开发项目中存在风险

（一） 项目投资支持能力存在的风险

房地产项目本身的投资量比较长，并且存在着投资过大的问题，特别是随着当前我国基础设施建设项目的蓬勃发展，城市地块的单价持续攀升，就导致了房地产项目无论是前期的购买地块，还是中期的项目建设，乃至于后期的完善和营销都需要大量的资金支持，而又由于当前我国各项制度建设不够完善，在资金流转层面存在着不规范的问题，这加剧了在房地产行业当中资金流转层面的项目风险。而一旦资金链断裂，房地产行业立即会出现烂尾楼等问题，加上在房地产预售领域和营销方面出现的种种疏漏，房产建设一旦出现建设停滞，其他公司出于法律资金等等方面的考虑，往往不会接手这样的烂尾楼盘来进行继续的建设和营销。由此可见，在当前的经济发展的情况之下，针对房地产项目管理的风险管控，对于资金问题的管控应该放在非常重要的地位，并加以认真对待。

（二） 项目质量风险

随着我国房地产项目的持续发展，特别是房价大涨的语境之下，许多本没有项目建设经验的经营主体携资入市，进入到房地产建设领域，而这些没有施工经验的企业所建造的房地产行业的项目，往往存在这样或那样的质量问题或者在设计上不合理，影响了用户的体验，进而造成了市场的不良反馈，影响了房地产行业的整体形象的同时，也使得单个项目本身产生了无穷无尽的法律纠纷，这一方面危害了公司本身的后续发展，也对社会的稳定造成了一定的影响。由于当前我国处在社会转型期，特别是伴随着人口红利的持续减少，低端劳动力持续缺乏，这造成了在房地产项目的一线施工当中，很多不具有施工经验，个人素质较低，缺乏相应专业技能的工人也进入到了房地产行业的建设当中，成为了建筑工人的一员。

二、房地产项目风险管理控制的对策

（一） 配备专业的开发和营销团队

随着我国当前房地产行业发展进入到细分阶段，加上不同消费者对于房地产行业所出产的产品的不同规格的要求，当前在房地产项目管理的过程当中应该配备专业的开发和营销团队，对项目本身地块，所处的地理位置和项目本身所具有的特点，进行完善的前期规划、中期控制和后期营销。在进行这项工作的过程当中，团队的专业素质对于项目本身的成功与否往往产生决定性的影响。为此，一定要专注于专业的开发团队和营销团队的建设和后期的维护。事实上，随着市场竞争的加剧，当前在我国的商业地产项目当中，人才的重要性已经远远高于资金和资源的重要性。在进行团队的建设和维护方面，企业的经营者和管理者要从内部和外部两个方面入手来解决当前在地产项目建设当中人才缺乏的问题。对于内部来说，一定要在企业内部，发现和培养那些具有潜力和能力的员工，帮助他们进修和锻炼，以提升能力，为企业的后续发展做好人才储备工作。从企业的外部而言，一定要善于发现行业内具有潜力和拥有能力的职业经理人，并且根据企业自身的需要，借助多种手段吸引人才为企业服务。

（二） 重视前期合同的制定，强调契约精神

为了规避地产项目建设过程当中资金链断裂的风险，管理者应该重视前期合同的制定、强调契约精神，必要时，以法律手段来保障自身的权益。前期合同的制定一定要依據法律和相关法规，避免无效合同的产生。应该注意到，由于房地产行业所涉及的其他产业连结过于广泛，加上房地产行业本身具有投资大，周期长等特点，所以在地产项目进行的过程当中往往会出现这样那样的问题，每一个环节出现的问题都有可能导致地产项目整体的营销失败，进而导致资金无法回流，造成大范围的亏损和企业的倒闭，为国计民生带来恶劣的影响。随着我国市场竞争环境的趋向复杂，特别是金融市场的持续震荡对于实体经济的发展产生了一定的影响，在房地产继续建设的流程当中资金断裂的风险持续增加，因此在合同制定的过程当中，一定不要仅仅停留在对于双方权责的明晰上，而且要对那些可能产生不良后果的情况作出准确良好的预估，并且在合同当中标注一旦出现问题，合同双方所应承担的责任，并厘清承担责任的路径和方法。

（三） 完善验收制度

为了规避房屋质量问题，对于房地产项目持续发展和价值实现的影响，应该重视完善验收制度，在房地产建设的前期对于图纸和施工进度施工规划等进行周密的把控，对于施工过程当中项目质量的管控进行有效的防范和监督。由于缺乏有效的制约监督机制，具有实际操作经验和专业技能的项目管理人员对于这些工人的不规范操作，也持有睁一只眼闭一只眼的态度，不去进行过分的要求，这也是导致当前房地产项目质量出现问题的重要原因之一。在实际实施的过程当中，应该重视制度的制定，要集结公司内部有经验和专业知识的人员来进行相关制度的制定，力求保障相关制度，一方面具有专业性，另一方面还具有可实施性。同时，为了使制度能够行之有效，一定要在项目的实施阶段派遣有责任心的工作人员，进行项目本身的监督和管理。项目本身最终质量的呈现一定要与所有参与项目建设的人员的绩效挂钩，以利益驱动来保证项目建设的高质量。

三、结语

当前房地产行业作为我国的朝阳产业正在受到各界的广泛重视，并且吸引了大量投资进入到房地产行业，由此房地产行业广泛发展，以地产项目为依托的房地产建设正在受到更多人的关注，在这个过程当中，房地产项目的风险控制应该受到更多的职业经理人和投资人的重视。作为带动国民经济发展的重要引擎，房地产行业的发展与我国各行各业的发展都有着密切的联系，随着2008 年以来国家基础建设投资的加大，房地产行业的持续发展带动了我国各项经济的蓬勃发展和进步。

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