房地产成本控制与优化研究

徐芳

摘 要：近几年来，越来越多的房地产企业管理人员开始关注房地产企业成本管理，将这个属于企业管理基础管理范畴的事项提到企业管理提升的急迫需要处理的事项。这其中，有一部分房地产企业是受到外部成本竞争的压力，有一部分是自发地开展成本管理优化，前瞻性地提前感受到成本风险，有意识地优化成本投入，完善成本结构。但是成本管理过程中包含的环节、人员的岗位、涉及的要素很多，必须在适宜的理论指导下，采用系统化思维，建立房地产企业成本控制体系，最大限度优化成本控制流程。

关键词：房地产 成本控制 流程优化

一、成本控制的对象

1.产品成本控制。房地产产品成本控制是指房地产开发的过程进行全方面的控制，一方面是对费用支出的额度进行控制，另一方面是对费用产生的时间及用途进行的控制，也就是说，应当在房地产产品的设计过程和客户的使用过程中进行成本开支的综合效果的研究，而不是局限于房地产开发过程；从公司的着力方向来看，产品的成本控制要求全员参与、共同学习、不断超越、系统思考，对房地产企业的全部资源进行考核。并且进行划分及效率评断，目的是为了整体的提升。在房地产产品成本控制的过程中应包含以下几个方面：（1）投入前目的成本的本身控制，（2）投入前涉及成本的控制，（3）投入后商品成本的控制

2.质量成本控制。产品的高质量会提升房地产企业的荣誉和形象，同时也会增加企业在市场中的份额。同时，从长期来看，在高质量高成本的经营状态下，也会给房地产企业带来的良性的降低成本的管理策略，并形成可持续发展的竞争态势。除此之外，在商品生产完工后会产生一系列鉴别、检验的费用以及开盘前因质量缺陷而不得已釆取返工、复检等手段而发生的损失、费用，以及产品等级降低造成的损失等为内部故障成本；若产品在销售后而质量不合格所所发生的赔偿，诉讼费等被称为外部故障成本。质量成本控制是指在提升房地产产品成本质量的前提下，进行的成本控制，将商品的成本和质量联合考虑的一种方法。从产品质量总成本的构成分析不难发现，预防成本和鉴别成本属于可控制成本，做好这两种成本控制，把握各控制手段、因素之间的结构关系，一定程度上即可抑制或控制故障成本的发生及其程度。所以企业仍需发挥智慧研究如何将质量总成本控制保持在一个相对合理（较低）的范围内，使预防、检测成本的支出都能有效控制并有利于企业产品质量的提高，是质量成本控制的最终目的。

二、房地产企业成本控制原则

1.全面性原则。一是在成本控制的全过程。单一的视角、单一的手段、单一的策略都无法真正带来公司在成本控制领域的全面提升，成本控制不是针对房地产企业的某一部门、某一环节、某一流程、某一产品和服务的问题，而是要求企业在产业链的整个体系，流程的所有环节，企业的整体运营管理上关注和解决可能带来高成本、低效率的所有问题和方面。二是在于成本控制的全方位，在成本控制的过程中，降低成本的同时要提高产品的质量，不能为了实现短期利益而通过采取偷工减料等手段来压缩成本，而应当协调好房地产企业发展的当前利益与长远利益的关系，在降低成本的同时，实现产品创新，提升产品品质，实现、沟通、传递企业价值给消费者。三是在于全员控制，在成本控制过程中，房地产企业的所有部门及员工应该参与其中，并树立降低成本、人人有责的观念，以有效实现成本控制的责任。

2.经济效益原则。这也就说，企业生产经营活动中缺少成本控制所损失的收益，应当大于实现成本控制而实际发生的成本。成本控制的目的是为了获得经济效益，但主要手段不应只是节约节省、减少支出，实施成本控制是以单位损耗所获取的效益最大化为目标的。

3.及时性原则。在房地产企业生产经营活动中，成本及其形成是处于不断变化之中的，在企业生产经营的不同环节有其相应的成本，所以，相应的成本控制也具有一定的时效性。 房地产企业在成本控制过程中应及时发现成本差异，分析差异形成的原因，并通过落实控制措施，以求将成本失控的不利影响限制在较小的范围内。

三、房地产企业成本控制的优化策略

1.房地产企业设计阶段的成本控制的优化方案。

1.1房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价。当前许多房地产项目设计人员成本观念淡薄，设计经常变动。针对这一问题，房地产企业应在设计合同的经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，一定的约束措施是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行成本控制的一种有效策略。

1.2房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位。房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，以此来将工程主体及周边配套设施、绿化相结合来共同招标，然后通过综合评定，即可以筛选出好的设计公司，还可以促进设计公司在竞争中不断推陈出新，获得设计与经济相结合的设计方案。

1.3房地产企业应开展限额设计，进而控制造价。房地产企业应积极推行限额设计，建立健全的设计经济责任制。房地产开发项目的设计人员应该熟悉建筑材料的预算，有一定设计经济责任感。首先，要积极推动企业进入产权市场，大力发展直接融资，促进企业融资战略调整。二是创新融资形式，根据企业实际，因地制宜选择融资形式，完善股权分置改革或利用企业的无形资产进行股权式融资等。三是组建财务公司，增强企业的融资功能。调剂集团内部各成员企业的资金余缺，提高内源资金比重，增强集团凝聚力。

2.房地产企业招标投标阶段的成本控制的的优化方案。

2.1用经济措施进行项目投资的有效控制。房地产企业应严格控制营销推广经费，选择性价比高的广告策划方案，降低销售费用，最大限度地降低静态投资。

2.2从技术措施上展开项目投资的有效控制。房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，合理控制原材料成本，例如可以选择经济实惠的新型材料，并想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。

2.3建立建全监督管理机制。追求投资的有效控制房地产企业应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。工程进度款的审核应该每月都认真进行，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

2.4抓好合同管理，减少工程索赔。房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对现在大多施工单位采取“低价中标，索赔盈利“的做法，业主方造价管理人员一定要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用，降低投资风险。

3.房地产企业竣工阶段的成本控制的优化方案。这是房地产开发过程中成本控制的最后阶段。房地产企业应该遵守相应的法律法规，认仔细审核工程款，根据实时政策，核实送审核算的工程量，落实签证费用，使得核算以后的工程体现出出其真实造价。

四、结语

房地产企业不管出于何时或者什么经济环境中，成本管理对其来说都是核心。随着社会经济的日益发展，市场竞争也很激励，成本管理的方式方法也随之发生了变化。房地产作为高风险经营企业，房地产企市场又面临前所未有的宏观调控政策，房地产企业处于发展的关键期，应利用好外部机遇的同时管理好内部，实现更高的效益。这就要求我们必须结合自身实际，寻找出最适合房地产企业自身的成本控制理论和方法，以适应如今知识经济和信息一體化发展的浪潮，提高企业经济效益，增强企业竞争力，帮助企业实现利益最大化，为企业更长远的发展奠定坚实的基础。

参考文献：

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