地价异动，监管部门坐不住了

龚小锋

地王疯狂，高价地频出，监管层终于坐不住了，继住房和城乡建设部召集开发商座谈之后，国土部也出来喊话为土地市场降温。在央企频繁制造地王之后，国资委等监管机构也坐不住了。

近日，据多家媒体报道，财政部及国资委等央企监管部门近日亦约谈了相关国企和央企，要求收敛在土地市场的追高拿地行为，地方政府也就此知会了多家房地产公司，并采取了限价的控制地价方式。

地王央企或被约谈

监管层对于热点城市高价地的异动已十分关注。多家媒体援引消息人士报道称，包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。被约谈的央企、国企开发商都有，主要由所属的监管机构约谈。

“地王央企制造的地位已经成为社会热点问题了。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，自己从多个渠道了解到的情况，财政部、国资委等央企主管部门确实对部分央企进行了约谈，主要目的就是央企不能再制造“地王”，并平稳热点城市土地市场走势与媒体舆论。

上海一名房企高管表示，由于央企最近拿下了不少高价地，被口头约谈的情况非常可能，正式下发文件央企不准拿“地王”不合适，口头约谈肯定会给土地市场降温。

中原地产研究部统计数据显示2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。

信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企更是制造了十几宗地王。其中表现最为突出的信达地产，2015年7月至今，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王。

其实，央企因为争抢“地王”，曾在早些年就被“喊话”。

2012年，北京市海淀区万柳地块在竞拍之前，由于受到关注而延迟一周竞拍。在短短一周内，时任国务院总理温家宝在江苏调研时强调：“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，功亏一篑。”此后，人民日报、新华社接连针对“地王”发文。

在万柳地块竞拍开始前一小时，央企保利地产发布声明称，接公司大股东中国保利集团通知，根据国家对房地产调控政策要求，考虑到万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加该地块拍卖。最后，在整个竞拍过程中，五家央企都成了走过场的配角。

实际上，央企被约谈真假虽不能百分百明确，但监管层释放紧缩信号的信息已经表露无遗。如日前，住房和城乡建设部召集开发商座谈，国土部也出来喊话为土地市场降温。

不只是国家监管部门，热点城市也采取了诸多措施，南京在发布土地市场熔断机制后，也采取了商谈的措施。6月13日下午，南京国土局召开了一场南京土地市场研讨会，邀请了一些开发商代表，并听取了他们对南京土地市场的意见和建议。有参会的房企人士透露，国土局希望房企采取理性竞拍的态度。

但南京市国资委并未一刀切，而是根据各家国企的情况给出相应的解决方案，一些国企仍可以拿到获许进入房地产市场的审批函，并参加土拍拿地开发。

灭不掉的高价地

监管层的约谈和地方政府政策频出，一定程度上扼制了央企过于高涨的情绪。6月14日，南京土地“熔断新政”后的首场土地拍卖会上演，保利、华润、金地等地产央企悉数到场举牌，但最终并未出手高价地。

6月13日，杭州14号近江单元SC0302-05地块出让，参与竞买的开发商包括信达地产、中铁建、葛洲坝、华润、保利等一众央企。但是该地块并没有出现预想中的火爆，仅12轮竞价后，平安联合体以总价48.3亿元摘得该地块，溢价率仅37.34%。

一位参与竞买的开发商透露，从参与竞买企业的表现来看，的确和之前有较大的不同。比如信达地产，此番参与竞买的只有2位投资部的人士，而以往都是四五位一起过来，中铁建和保利都比较谨慎，这与之前的表现大相径庭。

正当业界以为央企短期内将沉寂下来，不会再拿高价地之际，中粮出手上海郊区一块高价地，再度引发热议。6月29日，中粮置地以24.4亿元拿下上海新场纯宅地，楼面价35743元/平方米，溢价率235.62%。创下新场镇溢价和楼面价新高，也再次成为面粉价高过面包价的土地。

值得注意的是，在竞拍的后半程，几乎成了以首创、中粮、陆家嘴为代表的国企，和以正荣、阳光城、象屿为代表的闽系房企两个阵营之间的争夺。由于央企和国企出价之狠，很快让正荣等民企偃旗息鼓，最后的争夺在中粮和首创之间展开，最终中粮地产摘下这一地块。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从成交楼面价来推算，未来保本价可达5.3万元/平方米。目前周边项目中洲华庭为2.5万元/平方米左右，次新二手房报价在2.6万元/平方米左右。也就是说房价至少要涨1倍以上才能保本，显然要有这样的涨幅至少3-5年后才有可能实现。

在卢文曦看来，中粮急迫拿地与其土地储备不足有关。2011年拿过2幅奉贤南桥宅地之后在沪并没有拿过地，而目前在上海在售项目仅有中粮万科翡翠别墅以及中粮南桥半岛。中粮自2015年年底在北京拿下三幅土地之后再次开启对一线城市拿地布局，此次在上海不惜高价拿地体现出对一线城市布局战略。

土地市场难降温

某种程度上，中粮在上海拿地，代表了当下央企对于房地产市场的真实想法。

比如在6月29日中粮拿下的上海地块争夺中，此前购买了标书且支付了竞买保证金的信达地产并未出现，不少人还以为信达临时缺席。而据现场参与竞拍的开发商人士透露，其中2号竞买人温州京都就是央企信达地产为避人耳目而设的马甲。

无论主动和被动，在国企改革的大潮中，央企已没有回头路。今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃。而细数那些拿了地王的国字头，信达、招商、华润、金茂、葛洲坝、保利，无一不是心怀千亿野心的规模进取派。

其中不少央企已启动内外部重组和并购。实力弱一点的中冶集团已被整体并入五矿集团。因此，为了摆脱被整合或重组的风险，央企都在积极谋求地产内部的话语权。

相比千亿级的保利和中海，包括鲁能、电建以及中铁建等房地产企业，销售规模均在两三百亿元，目前扩张的野心十足。去年开始，鲁能大肆发力，今年，“拿地”、“大卖”与“重组”成为鲁能地产业务的三个关键词，鲁能今年的销售目标是400亿元。

几乎同时，2015年电建地产在快速赶超后，全年实现超过200亿元的销售额。今年，电建地产连续拿下南京、深圳两大地王， 2020年的目标是销售额进入行业前30名。

实际上，不少央企拿下的高价地销售都还不错。克而瑞研究中心分析师傅一辰表示，国企制造出来的不少地王，市场确实买账了，甚至为其业绩作出了较为明显的贡献。

以鲁能为例，2016上半年273.7亿元销售金额中，有超过50亿元来自南京河西地王项目鲁能公馆， 而2015年3月鲁能拿地楼面价为14078元/平方米，如今的成交单价则已近38000元/平方米。除了鲁能的地王外，金茂的大宁地王金茂府上半年总共销售了38亿元。

“这些房企能承受更长的开盘周期、对盈利要求低。”傅一辰说，监管层释放收紧信号之后，近期的土拍市场，央企可能变得更为低调，但还有一批实力雄厚的地方国企及民企有意愿拿地。

一名房企人士私下表示，如果央企退后，第二梯队立刻会顶上来，拿地的好时机又出现了。第二梯队的地方国企和百强房企是不会放过这个望眼欲穿的好机会，只不过没有了央企，加上地方政府的“调整”，溢价率或许没有表面看上去那么高了。

张宏伟也认为，接下来土地市场央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企业的“地王”拿地行为，比如上述提及的发展速度较好并未受过地王挫折并正在全国化的民企房企，及以民间资本为特色的较为激进的闽系房企等。此时，“地王”仍然是“地王”，并不会因为央企的退出而改变。

近些年，民营房企对于优质地块有着强烈的需求，其中最扎眼的依然是闽系房企如融信、泰禾等，此外，龙光分别在深圳、合肥制造了总价地王。

不少业界评论也指出，监管部门应该建立更多的长效措施，健全产权约束机制，约束企业不合理的经营行为，但根本上解决“地王”问题，光靠约谈喊话是没用的，还要靠改革当前的财税制度。

拿地开发路径变更

在监管层趋严的口径下，部分央企的拿地策略已经发生明显变化，由原来自己主导积极拿地的行为转变为以合作开发的形式拿地，合作的对象是全国化的民企或有特殊优势的产业地产商。

值得一提的是极度渴望做强做大的央企华润置地，其正在以其城市综合体开发的优势，寻求合作，打造“产业综合体”。6月22日下午，华润置地与产业园开发运营商——天安数码城集团举行战略签约仪式，确定首个产业地产合作项目将正式落地于深圳龙华新区大浪中心区。

近年来，深圳一直牵头推动“战略新兴产业和未来产业”的发展，在规划上，深圳全市新增的城市更新计划明显以“新型产业”比重偏多，商住用地逐渐减少。

而华润提交了关于龙华大浪片区统筹改造规划方案，让其拥有极强的议价能力，几乎是以低成本获取土地，或许政府还会给入驻企业和园区运营商提供优惠政策和补贴。

华润在销售数据上进一步打开局面，2015年，仅华润深圳湾、南山华润城两大综合开发项目的住宅部分，便为华润置地贡献过百亿的销售额。此外，华润甚至成立了相关基金，快速扶助公司在产业地产方面的资金安排。

多数央企则可能更倾向于联合民企拿地，或在后续开发合作过程中，提供低成本的资金支持，这样仍然可以曲线实现在核心城市的布局。

龙湖地产北京公司一名人士告诉记者，保利首开联合体于去年竞得的北京孙河地王“景粼原著”前一段时间已经公开亮相。

该宗地块，为2015年9月2日，保利首开联合体以总价64.83亿元、综合楼面价达5.5万元/平方米竞得，远超过中粮瑞府地块在2013年的纪录，成为孙河新一代地王。由于担忧市场，就在这块地王诞生两个月后，首开保利引入龙湖与平安两家加入，四家企业在孙河地王地块所占的股权比例均为25%。

近年拿地突出的央企和国企，也有不少选择与民企合作。目前葛洲坝主要布局一线和重点二线城市，且相应的产品定位以高端为主。对于大部分地块，尤其是高总价地块采用合作开发，对象包括绿城、融创、金茂、华润等，葛洲坝希望能借此学习龙头房企高端项目的经验。

信达则更倾向于合作。由于缺乏操盘高端项目的经验，因此拿下地王后，往往选择和房企合作开发，例如新江湾地王将和泰禾集团合作，杭州滨江地王和上海顾村地王也确定了会以合作的方式开发。

寻求控股合作

对于房地产行业，能量巨大的央企，胃口绝不只是区区几块地，一些超强央企正在谋求控股大型民营房地产公司，通过与自己旗下地产企业的整合，实现行业巨无霸的地位，如华润对于万科股权的谋求，中交建对绿城的整合主导，都是其中显著代表。

在万科股权争夺战中，华润虽然前后表态不一致，但不少业内人士均认为，华润控股万科意图明显。万科独立董事华生就撰文指出，华润反对深圳地铁入主第一大股东，真实意图应是控股和控制万科，令万科变为华润旗下的央企控股企业，从根本上结束过去华润身为第一大股东但话语权不足的局面。

据华生分析，华润在短期内难以增持万科股权至50%以上，为今之计便是改变万科治理架构，赶走长期实际控制的公司管理层。这直接导致了6月下旬，宝能和万科联合声明要改组万科董事会。

如果说华润在万科股权争夺中，显得态度暧昧，那么，已经入主绿城的中交建，则已经在绿城内部进行了大刀阔斧的改革。

6月27日，绿城中国发布公告称，蓝城的股东拟透过公司分立及存续的方式分拆其为两家公司，即新蓝城及蓝城（即重组后的原有公司），其主要内容是将蓝城的代建业务拆分出来，由绿城中国全资拥有。这意味着宋卫平丧失了对蓝城巨大的代建板块的控制权，而只有对养老和农业等板块的持有。

绿城中国相关人士表示，此项交易将有利于分别系统整合绿城中国、蓝城集团的优质资源，进一步理顺绿城中国各业务管控体系，打造混合所有制典范企业，同时有利于蓝城集团集中精力发展其核心业务。

但这些重组，未必能一直顺风顺水。中央企业的投资及其并购正在引起国资委的高度关注。作为履行国有资本出资人代表的国资委，已经开始对央企的投资以及并购行为展开检查，国务院国有重点大型企业监事会成为了这次检查的主体。

检查结果显示，国有重点大型企业监事会对20家企业进行集中重点检查，总计发现并购问题230起，占全部问题9.5%，总计涉及金额约330亿元人民币。

而在万科股权争夺战中，华润是否和宝能形成了一致行动人，也引起了监管层的关注。国资委主任肖亚庆称：“只要有利于深圳的发展，有利于企业的发展，我们国资委就支持。”虽然表态不甚清晰，但从现在的局面看，国资委已经充分意识到此事的重大性，绝不会任由华润单方意愿决策。

张宏伟认为，对于房地产市场，央企还是应该慎重。其最关键原因在于，接下来中国货币政策走向改变，宽松的货币政策开始适度收缩，不会依靠大幅放水的方式刺激宏观经济。

此时，热点城市楼市需求透支，再加上北上广深等一线城市，南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧，一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然。

监管层动作

6月2日，国家发改委、国土资源部等9部委专门发文强调：“用地供需矛盾突出地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标”，也就是说，在地王频出的热点一二线城市，更要严控土地供应，热点一二线城市土地越来越稀缺。

6月8日，国土资源部官网披露土地市场异常交易地块备案情况通报。国土资源部表示，异常交易地块备案制度是做好房地产用地市场管理和调控、促进土地市场健康平稳发展的重要工作措施，地方各级国土资源主管部门要统一思想，提高认识，按照部有关文件要求，把异常交易地块备案制度作为一项重要的基础工作长期坚持。

在这前后，据多家媒体报道，财政部及国资委等央企监管部门近日亦约谈了相关国企和央企，要求收敛在土地市场的追高拿地行为，地方政府也就此知会了多家房地产公司，并采取了限价等控制地价的方式。