绿城改组，宋卫平舍“蓝城”

龚小锋

中交系正在对绿城进行一场轰轰烈烈的改组，按照绿城高层的形容，程度“前所未有”。7月9日，绿城召开半年度会议，绿城房产集团、绿城管理集团（代建）、绿城小镇集团、绿城资产经营集团（金融）四大集团的领导班子全部亮相。至此，绿城4大业务平台架构确立。

在改组中，中交率先抛出的一颗棋子，即是吞并蓝城的代建业务。也就是绿城中国向公司董事会联席主席宋卫平等股东收购蓝城房产建设管理集团有限公司的代建业务。

从中交入主之后，长达一年的谈判，也表现出了这块业务对宋卫平的重要。宋卫平则将放下地产和代建，彻底为中交的这场变革让路，转身雕琢自己的小镇作品。

整合代建业务

此前，宋卫平持有蓝城34.6%的股份，这一度被看作是他自己的归宿，然而在中交的推动下，他不得不将自己的归宿让给了中交主导下的绿城。

6月27日，绿城中国发布了蓝城重组方案，宣布蓝城的股东计划通过公司分立及存续的方式将蓝城分拆为两家公司，即新蓝城（蓝城致信建设管理有限公司）及蓝城（蓝城房产建设管理集团有限公司）。

其中，新蓝城将从事建设管理服务。而重组后蓝城的业务包括养老、农业及城镇建设相关的项目。在收购完成后，新蓝城将作为绿城中国的全资附属公司，通过香港附属公司及绿城房产分别持有64.6%及35.4%的股权。

蓝城房产建设管理集团完成代建业务剥离及收购事项以后，蓝城代建业务将全部集中到绿城中国。

“代建这一块业务的整合，中交一直是有意愿的，但比其他板块复杂，现在水到渠成就对外公布了。”绿城集团一名负责人告诉记者。早在入主绿城之初，中交就希望能将蓝城并入上市平台。

2015年的年中会议上，中交派驻的执行总经理李永前就表示要统一代建品牌，形成统一完整的绿城代建品牌。按照绿城内部设想，代建未来将至少占到绿城的三分之一。

据绿城人士透露，绿城与蓝城代建业务合并后，绿城管理集团旗下的代建项目已多达160多个，是国内代建市场绝对的主导者。

代建的市场容量非常大，此前有媒体称，代建业务的可销售规模约4万亿元，作为全国规模最大的代建公司，如果绿城能占有市场份额10%，就可以做4000亿元产值的规模。

兴业证券高级分析师鲁衡军指出，绿城转型的任务任重道远，但其推出了轻资产模式的代建管理服务，并且发展迅速，代建业务这种轻资产运营模式充分利用了公司的品牌和管理能力，提升了公司整体价值。

重组只是第一步，绿城还有更大野心。目前，该集团内部已经启动在港交所分拆代建业务上市的计划。绿城内部已经在做前期分拆工作，包括架构模式的搭建、股权结构的梳理，希望能在2018年可以完成上市。

“宋卫平的退路被抄了”？

两年前，融创入主绿城中国，蓝城曾被认为是宋卫平转型创业的新开始。现在，有人评论说“宋卫平的退路被抄了”。

“三年后看吧，南山有鸟，这只鸟一定是只蓝色的鸟。”2014年5月，在融创绿城股权并购会上，宋卫平以此话表明自己经营蓝城的决心。

“我给绿城建设一个基本的设定，大概每年完成50个项目，希望能够做到100个项目，每年能够以50-100个项目来维持或者做增量，这样5年之内它的销量会上千亿，有可能做成销量最大的一个公司。”宋卫平曾这样说。

代建是以轻资产为主进行运营的，简单地说，对方出钱出地，蓝城出品牌出团队。代建是蓝城的核心，包含了政府代建、商业代建、资本代建和自有投资四个方面，其他三块业务由于盈利性较低，主要依托于代建产生。

此后，宋卫平将绿城没有上市的部分——绿城建设更名为蓝城。按照他的规划，蓝城将聚焦房产代建、养老、农业、健康四大核心板块。

由于此前绿城房产旗下仍有部分代建业务。2015年8月，绿城中国分别收购了主营代建的绿城鼎益和绿城时代，挂牌成立了“绿城管理集团”。如今，这个于2015年9月成立的代建平台已经拥有超过60个项目。

后来的事实证明，宋卫平所言不虚，代建成为绿城集团最为赚钱的板块。截至2015年底，蓝城旗下的代建项目总建筑面积超过5400万平方米，遍布70余个城市，毛利率超过60%，净利率超过30%。

而绿城管理旗下的代建业务，其盈利水平也与之相似。2015年，绿城管理集团实现代建管理收入约3.36亿元，净利润约1.05亿元，绿城中国全年净利润约为12.6亿元。相较之下，绿城管理集团2015年净利率达到了31.25%，远高于去年绿城中国整体不到5%的净利率水平。

“代建的利润能达到40%到50%，这是企业以后转型的重要方向。”绿城中国首席财务官冯征表示，由于地价等成本上升，房地产企业的利润受到不小的影响，2015年行业平均净利润率低至9.4%。

在出售代建业务后，宋卫平看重的养老、农业和健康计划也失去了重要的支柱。因此，外界不少观点认为宋卫平越来越弱势了。“老板看重的养老和农业还是会推进。养老这一块还会有合作，比如和保险公司谈，农业和农科院及地方政府谈。现在最看重的小镇建设这一块，能挣到钱。”上述绿城集团人士表示。

据记者和绿城内部人士的一些沟通来看，不管是绿城还是蓝城，在员工的心目中，宋卫平依旧是灵魂人物，只不过在具体管控上的让步已经在所难免。今后，他将重心转到了绿城的小镇建设，以及蓝城的农业、养老等利于民生的产业，特别是在绿城产品创新、服务创新，以及品牌文化建设上，依旧是绿城的核心。

实际上，收购完成后，宋卫平依然是绿城中国董事会联席主席及执行董事，其持有的绿城中国股份保持不变。目前，中交集团对绿城中国持股28.9%，为公司单一大股东；九龙仓集团对绿城中国持股25%；宋卫平及夏一波合计持股10.5%；寿柏年持股8%左右。

专注绿城小镇建设

宋卫平年近六旬，其早就说过对建造普通住宅的兴趣已经不大。此前，他曾说，他只给自己在上海的两个项目——黄浦湾和静安公馆打了70分，这个分值代表了他的内心看法：在杭州那些精工建筑的项目之后，最近几年他越来越难以实现当年那个登峰造极的水准。

如今，失去代建业务的控制权，蓝城旗下的养老和健康等业务必然无法快速推进。不过，宋卫平已经找到新的方向，专注于绿城小镇的建设。宋卫平近期表示：“小镇是职业生涯中有兴趣的工作。”

这也是未来绿城十分重视的一大板块。绿城集团一名人士告诉记者，此前公司专门组织了100多人的考察交流团赴泉州聚龙小镇考察，很受启发。宋卫平在退休前做此规划，不仅有着其个人的情怀因素，也确实和集团的战略，和当下的城镇化热潮相符合。

今年5月，在绿城静安公馆的发布会上，宋卫平就已经透露了“小镇计划”这一全新的战略方案。在其看来，这个超越了房地产意义的商业模式，可能为中国城镇化领域的“供给侧改革”提供一个解决方案。

宋卫平依然可以在小镇中推动他热爱的养老和健康等产业。宋卫平口中的那个小镇，将是一个完整的小型城市，拥有完善的医疗、教育、娱乐、消费系统。跟绿城的乌镇雅园一样承担着养老的功能，且又植入了绿城做育华学校和颐乐学院的经验，可以提供两套教育系统。宋卫平还规划了酒馆、餐馆、书店、电影院等业态。

目前，第一个宋氏小镇“春风长乐”已经在杭州市余杭区长乐镇的长乐林场开建。在宋卫平的眼中，小镇的农庄会比绿城的热门项目桃李春风更受欢迎。其认为，小镇计划不仅是一个商业机会，也是一种带有社会试验性质的乡村改造计划。

宋卫平曾提到计划在未来的5-10年做出5-10个小镇样板，主要位于上海、杭州和北京周边，这样的小镇并不只是地产开发，而是把支撑小镇的基础农业包含在内。

“新绿城”四大平台

整合代建业务，宋卫平重心转向小镇业务，某种程度上，都构成了新绿城面貌的一部分，现在，绿城集团原有业务板块和构架将被彻底打破重构，“新绿城”集团正式亮相。

按照绿城的规划，“新绿城”将细分为四个专业平台——绿城房产、代建、资产和小镇，对应成立绿城房产集团、绿城管理集团（代建）、绿城小镇集团、绿城资产经营集团（金融）。

中交派驻的绿城集团董事兼执行总经理李永前介绍说，通过整合绿城中国和绿城房地产业务，梳理出6大产品系列。经过“瘦身”，绿城房产集团将轻装上阵，明确布局北上广深一线城市和杭州、天津、南京、重庆、济南等二线城市在内的15个重点城市。

在布局城市更加清晰的格局之下，绿城2：6：2的橄榄形产品格局，已经越发清晰。20%投放高端产品，支撑品牌价值成长；60%关注高性价比产品，提升盈利能力；剩余20%适度开发高质量的安置房保障房，强化口碑和社会影响力。

今年上半年，绿城地产板块发力甚猛，其合同销售金额约454亿元，同比增长40%。不过，李永前并没有透露绿城地产是否会与中交地产业务进行整合，但其表示，“我个人认为，进一步整合肯定会是个趋势”。

第二个平台是绿城管理集团，主要为代建开发业务，中交对此寄望颇深。通过拆分蓝城，进一步整合代建业务，使得通过三到五年时间，绿城管理收入将达到300亿到500亿元，将成为绿城集团又一个核心业务。

绿城旗下的酒店、在建酒店、大型商业、社区商业及相关存量资产将全部置入绿城资产经营集团，目前这一资产规模累计近400亿元，未来绿城资产会逐步将该部分资产证券化，盘活存量资产。

值得一提的是，绿城资产的主业将会是金融。比如目前盈利状况较好的五六家酒店，绿城将尝试打包由REITs持有。而这仅仅是开始，绿城资产经营集团承担的任务，是打造绿城中国旗下拥有全金融牌照的金控集团，将金融和地产相结合。

对于宋卫平重点负责的绿城小镇集团，主要打造不同类型的绿色小镇项目，涵盖医疗小镇、教育小镇、养老小镇和农业小镇等类型，累计开发在建项目17个。绿城小镇模式受到国家相关部门的肯定，目前已经在国家工商总局注册绿城理想小镇集团。

在中交的主导下，绿城轰轰烈烈的转型依旧还在推进，绿城属性趋向于服务平台化、地产金融化和开发专业化，成为城市生活综合服务商，最终中交集团目标是，实现与绿城集团合并报表。