宋卫平离场 绿城“换芯”焦虑

陈淑文 张文慧 朱耘

宋卫平时代的绿城，在2019年7月画上了句号。

7月11日，绿城中国发布公告称，宋卫平因要投入更多时间发展个人业务等原因，已辞任董事会联席主席及执行董事，自本公告日期起生效。李清岸及李永前因工作调动，各自均以辞任执行董事，自本公告日期起生效。

接棒宋卫平担任董事会主席的是张亚东。宋卫平说，自己庆幸没有留下一个千疮百孔的绿城。

2015年，中交房地产集团（以下简称中交）成为绿城中国的控股股东，也开启了绿城的“混改”之路。

作为央企的中交，于2017年喊出了进入“央企前三”的豪言壮语，但数据显示，2018年，中交地产的销售额为148.77亿元，同为央企，冠军的位置由保利摘得，销售额达4048亿元，中海为3012亿港元，华润置地、招商蛇口、中国金茂等央企销售额均排在中交地产之前。

在业内人士看来，中交进入“央企前三”，绿城的作用不可小觑，但《商学院》记者注意到，2018年绿城年度报告显示其规模净利润为10.03亿元，同比下降48.18%。2019年上半年绿城集团累计取得总合同销售面积约403万平方米，总合同销售金额约743亿元，同比减少约1.46%。《商学院》记者就上述数据及绿城未来的发展，向绿城发去了采访函，但绿城方面并没有正面回答记者的问题，只是就一些问题给了些资料链接。

而中交自身也很焦虑：7月14日，中交地产发布上半年业绩预告，报告期内预盈9200万元，同比下降83.01%。与此同时，中交地产的股价三个月市值缩水三成多，35%的跌幅远远超过了大盘以及房地产板块10%左右的跌幅。

就业绩下跌等相关问题，《商学院》记者向中交地产发出采访函并致电中交地产董事会秘书办公室，对方称需向领导汇报相关问题，再给回复。截至发稿前，并未得到中交方面的最终答复。

绿城中交人事“换防”

1995年，宋卫平创立了绿城，并于2006年7月在香港交易所主板挂牌上市。尽管2015年绿城开启混改，中交成为绿城的大股东，但宋卫平依旧是绿城的“精神领袖”，如今，宋卫平时代的绿城，画上了句号。

除宋卫平卸任之外，刘文生同时退任联席主席职位，由张亚东接任董事会主席；原董事会成员李青岸、李永前辞去执行董事职务。在非独立董事人事变动中，绿城老将郭佳峰作为宋卫平的股权代表并担任执行董事；吴天海作为九龙仓集团的股权代表担任非执行董事；刘文生、周连营、耿忠强、李骏作为中交集团代表担任绿城中国执行董事。

值得关注的是，在获委任董事会主席之前，张亚东已辞去在中交集团内部行政职务，以职业经理人身份走马上任。2018年7月，张亚东受中交集团委派由中交集团进入绿城董事会团队。

中交人员进入绿城管理团队起于中交成为绿城第一大股东。2014年末，中交集团以总价60.148亿港元购得绿城24.288%股权，同九龙仓集团共同成为绿城第一大股东，次年3月，绿城发布公告，宣布中交集团派出人员进驻绿城董事会管理团队，至此开启绿城团队与中交团队共同管理绿城的新模式。

绿城“换芯”业绩能“焕新”吗？

人事“换防”之后，绿城管理层可谓全面“换芯”。眼下绿城必须面对的问题是改变销售业绩下滑的现状。

根据绿城官方于7月5日发布的未经审核销售数据显示，2019年6月， 绿城与附属公司连同其合营企业及联营公司共销售3508套，同比上涨33.5%，销售面积达到50万平方米，同比上涨25%；销售金额为115亿元，同比下降9.45%；销售均价约为23074元/平方米同比下降27.6%。2019年1～6月，绿城集团累计合同销售面积约为197万平方米，合同销售金额达到494亿元。除此之外，2019年上半年，绿城集团代建项目累计合同销售面积达到206万平方米，合同销售金额约249亿元。同比下降11.07%。

在房地产行业，定位高端建筑、超高层建筑的企业需要经济预期加持，如果经济下行，增速变缓，就容易面临市场萎靡不振的局势。

通过查看2018年年度报告，绿城官方給出的解释为“基于市场环境变化，计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元，以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。”

综合绿城2018年报及2019年上半年的各项数据，是否能够揭示集团下半年的业务发展势头良好，集团提到的各项原因是否会成为影响绿城集团资金状况的重要原因？财经评论员严跃进向《商学院》记者表示，这种情况（销售金额同比减少约1.46%，业绩下滑）是绿城高端房地产项目本身的特殊性、房地产市场降温、限价政策，以及绿城集团内部人事调整变动等综合因素造成。其总体走向还是要根据绿城实际发展来评定。

严跃进认为，对于绿城集团来说，目前应当尽快梳理各项关系，包括宋卫平和绿城的关系、绿城和蓝城的关系、绿城和中交的关系。关系不厘清，会导致外部对于绿城内部当前的改革不清晰，干扰供应商和投资者的预期，进而反作用于业务成绩。

在谈到绿城当下发展时，中南民族大学管理学院教授余序洲对《商学院》记者提到，宋卫平卸任联席主席，张亚东脱离中交体制内身份，成为职业经理人接管绿城，能够对绿城文化及管理产生良性影响。在房地产行业，定位高端建筑、超高层建筑的企业需要经济预期加持，如果经济下行，增速变缓，就容易面临市场萎靡不振的局势。要顺应经济形势发展，探索多样化业务。

绿城有着深深的宋卫平烙印，如今迎来了“后宋卫平”时代，接棒者张亚东重任在肩。

在同记者沟通时，严跃进特别提到了绿城对品质及客户服务方面的追求。他认为，宋卫平卸任之后，绿城需要持续保持对楼盘质量及客户服务的严要求。

余序洲向《商学院》记者提到，在地产高速成长时期，宋卫平的个人特质作为重要因素之一，带动绿城走向辉煌，企业本身也带有鲜明的创始人个人风格。当房地产告别高速发展时期、经济下行时，对于企业自身的文化、制度会提出更显性的要求。人事变动能够在一定程度上为绿城的企业文化和管理制度带来不一样的融合与发展。

中交净利大幅下降83%，颓势难破？

眼下的中交，扭转业绩下滑的颓势，或许是重中之重。日前，中交地产（000736.SZ）发布了半年度业绩预告，公司2019年上半年归母净利润约9200万元，上年同期为5.41亿元同比下降约83%。

中交地产在公告中解释称，上半年利润之所以大幅下滑，原因有两个：一是报告期内交付面积减少；二是去年同期有并购北京置业的非经常性收益，而今年同期没有同类业务。

严跃进对《商学院》记者表示，净利润大幅减少，说明企业在资源整合中，效率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源，其精力多花在这些阶段。再加上整合地产业务的时候，正是房地产行业持续降温的时候，这也会对其业绩带来冲击。

相比于3个月前第一季度的净利润9083万元，中交上半年预盈仅9200万元。也就是说，今年第二季度这3个月内，偌大的中交，净利润只有不到200万元增长，同比跌幅超过80%。

《商学院》记者翻查该公司2018年报，中交地产2018土地储备项目共计44个，占地面积396.04万平方米。其中30个并表项目，仅有3个新项目在年内开工，7个待建项目，8个2017年开工项目，12个2017年以前开工的老项目，新开工项目较少意味着中交地产未来利润的增幅将主要依靠老项目的销售结转。

公司透露，业绩下降主要受项目交付不均衡和并购项目追溯调整所致，公司绝大部分项目将在第三、四季度集中交付，对全年业绩完成有信心。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟向《商学院》记者分析到，企业的业绩波动跟年度的推盘节奏和存盘量有关。按照下半年状况，整个市场的趋势不太乐观，对企业来说要提前做好准备，要加大去货量，加大放盘量才有可能提高全年业绩。

而在克而瑞2019年上半年销售业绩排名中，中交地产以90.8亿元的销售额排名106位。中交地产一季报显示，2019年1-3月，公司实现签约销售面积17.8万平方米，权益签约销售金额17.01亿元，权益銷售回款金额19.67亿元。而2018年1-3月，公司实现签约销售面积12.82万平方米，签约销售金额14.41亿元。今年一季度销售额实现同比增长。

此外，《商学院》记者翻阅中交地产年报发现，中交地产资产负债率也逐年高升，2016～2018年的资产负债率分别是82.52%、88.56%、89.48%。

值得注意的是，在2018年度报告中，公司也坦言，公司虽在纵向发展水平上取得了明显成绩，但与行业内标杆企业相比较，整体规模仍相对偏小，市场占有率及行业影响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。从这一点上看，由于规模偏小导致项目收入利润确认得不均衡，使得公司短期业绩出现较大波动。

中交进入“央企前三”靠绿城？

事实上，中交的地产板块依靠着央企巨头中交集团，但多年迟缓发展的步调并没有让中交地产扬名。现在的中交地产连央企前十都排不进去，那么，2017年中交地产“央企前三”的目标如何实现？

中交地产背负着中交集团这个世界500强企业要在地产板块做大做强的雄心壮志，但目前来看，中交地产还无心担起重任，绿城中国变成了其实现地产大梦的另一重要依托。

不过，有着“央企前三”梦的中交始终担任着自己的任务，这个任务从五年前入股时就清晰明确，也决定了绿城内部的改变注定不会是一场和风细雨。

在完成绿城中国和中交地产业绩的实际并表之后，2016年地产集团的销售业绩为1260亿元，成为了仅次于保利和中海的央企第三名。

然而，2016年中交地产销售业绩只有51亿元左右。

到了2017年，据绿城中国披露的业绩显示，2017年实现合同销售金额1033亿元，加上代建项目的430亿元合同销售金额，累计全年合同销售金额共1463亿元。

据中交房地产集团旗下两家上市公司披露的业绩来看，2017年中交地产与绿城中国合计合同销售金额达到1582.11亿元。

当中交地产抱上绿城中国这条“大腿”销售金额与“央企第二”的中海相差不到500亿元了。

由此可见，当年要实现“央企前三”的目标，中交地产并不是主力军，而是得依靠绿城中国。

然而，背靠着央企的优势不足以为绿城带来预想中的成绩。2018年，绿城定下1600亿元的销售目标，最终合约销售金额却只有1564亿元，同比增幅仅6.9%，在2018年房企销售榜单中排名第17位。

业绩不如预期，中交希望用人事上的调整来改变绿城的现状。

对此，严跃进告诉《商学院》记者，对于此类地产企业的发展来看，确实业绩成长性弱于预期，所以后续需要快马加鞭。从实际过程看，当前中交和绿城的业务模式还是有很多不匹配和协调的地方。单纯从这个角度看，后续中交还是需要积极完善和绿城的关系。

入股绿城参与这场混改至今，中交对绿城的野心不只是简单的第一大股东地位，其改造甚至重塑绿城的计划正在一步步加紧。

2018年中交空降绿城集团一名执行总裁张亚东，排名仅次于绿城总裁曹舟南，显示出加强管控绿城的意图。

2019年，绿城执行董事兼执行总裁李永前将回归中交，接替耿忠强担任中交地产董事兼总裁。 与此同时，执行董事兼执行总裁李青岸也将回归中交，接替李青岸的人选为中国交建物资采购管理中心总经理周连营。

中交入主后的这些年，“去宋卫平化”这一话题始终围绕着绿城。宋卫平卸任后，中交总裁耿忠强宣布请辞，随即前往杭州赴任绿城执行总裁一职。

严进跃表示：“中交地产和绿城中国的关系还是很微妙，尤其是宋卫平离职一事，未来绿城的经营也是中交需要考虑的内容。比如说绿城后续项目运营出现各类维权等，往往购房者可能会把指责抛给中交。”

此次与绿城开启“换岗”模式，中交目的旨在加强中交和绿城的融合效应，至于是否能够达到预期效果，则还有待观察。《商学院》记者也将对中交地产和绿城中国持续关注。