房地产开发企业纳税筹划风险及防范对策

占伟强

摘要：在当前房地产企业中，随着社会上房价的持续上涨，为了能够有效节制这种现象，政府在对房地产市场的调控力度也不断增大，其在经营中的各项成本费用较大，承担着较高的税收负担。面对这些税收负担房地产企业如不及时采取有效的措施进行防范，就会导致企业经济及社会信誉度受损，对企业的发展产生严重的影响。文章主要对房地产企业税收筹划风险产生的原因进行分析、研究，提出相关的风险防范策略，为设计有效的纳税筹划提供一些参考性意见。

关键词：房地产企业；纳税筹划；涉税风险；策略

在房地产企业当中，可以制定相关的管理措施，对经济成本进行控制，详细的安排经济活动和做好税收核算，尽量的降低税收风险，减少企业的税收负担。同时，纳税筹划在房地产企业当中，能够有效的降低经营成本，进而实现税后利润的最大化，因此，在房地产行业中，加强对纳税筹划风险的防范策略研究具有重要现实意义。

一、纳税筹划的概念以及特征

纳税筹划指的是纳税人在国家法律规定的范围内，可以依据税法中相应的权利，在通过制定相关的管理措施，在投资、理财及经营等事项上合理的进行安排，合理有效的去利用在税法中的优惠政策和可选择性的税务条款，进而实现节税利益最大化的理财行为。在企业的经营活动中，纳税筹划具有下面几项特征。

1. 纳税筹划的合法性。在纳税筹划的行为中，合法性使其最本质的特征，从根本上区别于偷税、逃税等违法行为。其行为特征是要求尊重法律，不存在违法行为。在保证纳税筹划合法性的前提下，纳税人可以依据税法知识、财务技术及相关的优惠政策，科学合理的制定纳税筹划方案，在方案中区优先选择，进而能够降低税负。

2. 纳税筹划的超前性。在纳税义务人从事的经营活动中，可以优先的对纳税进行筹划，把其计算到影响财务经济效益的因素当中，合理的进行计划、研究策略，从而实现税后利润的最大化。纳税筹划超前性的特征是在纳税义务发生前就能够对企业的纳税规模、方式做出合理的安排，按指定的方案去执行，区别于那些在税务发生后才想着逃避纳税义务的逃税、偷税行为。在社会的活动中，税法较为稳定，但纳税义务有着滞后性，在社会经济交易行为完成后才有缴纳税务的义务。同时，在经营活动发生后，且具备一定的应纳税款，在规定的时间段内为逃避而去偷税、漏税，这就属于一种违法行为，要承担相应的法律责任。

3. 纳税筹划的成本性。纳税人在进行纳税筹划时，需承担一定程度的成本费用，该费用可以分为机会成本、时间成本及资金成本，也就是无论是纳税人安排专业的人员进行筹划或者企业内部筹划，都要承担一定的资金成本。机会成本是指在筹划的方案中，纳税人的选择可能会带来经济效益，从而构成了机会成本。时间成本是在时间上付出的代价，从方案的设计到执行这一期间内的时间。在资金上的落实和方案实施都需要资金成本。同时，在筹划方案设计时，如果设计的不合理，就会导致成本过大，收益效果微小，对纳税人的经济利益产生影响。

4. 纳税筹划的风险性。因纳税筹划在方案实施的过程中，是一项事前的行为，另外在方案的成本性和筹划的结果中充满了不确定性，这就使得纳税筹划存在着一定的风险。纳税筹划人员要对纳税政策有着足够的了解，具备整体观念和职业判断能力，且拥有丰富的纳税筹划经验，能够在实际的操作过程中熟练的运用。同时，要充分意识到纳税筹划与税务法律之间的界限，如果打算投机取巧钻法律的空子，就会造成严重的后果。在当前的形式下，纳税政策不断的调整，要及时的掌握到各种有效的法律信息，避免发生偷税、漏税的现象，对企业的经济和社会的信誉度造成严重影响。所以，在纳税筹划中，纳税人一定要考虑到存在的风险并能够将风险合理有效的进行控制，最终实现纳税筹划的目的。

二、房地产企业在税收筹划上的风险阐述

税收筹划风险从根本上指的是房地产企业在涉税当中，因某些因素没有按照国家税法的相关政策或者对政策的调整、税收环境了解不及时，在税款的缴纳上存在问题，进而使得税务部门对企业进行查处，造成企业的经济和社会信誉度的损失。在税务部门的税收活动中，具有一定的滞后性，这就使得在税收筹划中存在一定程度的风险，同时，也是税收筹划中关键性、重要性的步骤。

（一）税收筹划政策上的风险

在税收筹划中，政策风险是其中重要的风险。主要表现在纳税人对政府税收政策的不理解、不及时，存在观念上的缺失，就会使得纳税筹划存在政策上的风险。在我国税法的法律体系上，多层次、体系复杂、内容涵盖广的条例、制度使得纳税人在税法法律条例的理解上存在偏差，从而影响了税收筹划的实际效果，甚至可能违反了法律制度。在进行税收筹划时，要及时的掌握最新的税收法律并认真的分析、研究，避免税收政策的风险。

在我国税收法律上，为了能够提高地方区域经济的发展水平，也给予了一些优惠政策，而现在房地产企业中，所缴纳的税种大都是地方性税种。因此，我国税收的法律并不具备普遍的适用性，房地产企业要根据自身的实际情况，在充分的了解到地区的税法上，选取适用的税法制度进行合理的税后筹划。

（二）税收执法和企业经营上的风险

从纳税和征税两个方面来保障税收筹划的合法、有效，房地产开发企业要清晰的了解税收法规，进行纳税筹划，同时，税务部门在纳税人申报时严格的审查，有相应的判断标准，避免存在偏差问题。房地产企业的税收筹划涵盖了其经营的每个环节，包括开放模式的选取、销售价格的确定及费用的分配等，在这些方面中涉及到企业所得税、契税、房产税和耕地占用税等多项税种。随着房地产市场竞争越加激烈，政府调控政策的相继出台，企业经营中面临的风险逐渐增加。这就是充分考虑到税收筹划方案的可靠性和效益性，能与企业的经营活动向配合，避免在经营中受到影响，降低了企业的经济效益。

三、房地产企业税收筹划的风险防范措施

（一）科学合理的设计税收筹划方案

在新税制颁布实施期间，因社会经济环境的变化，政府部门在各地的税收法律政策上也在不断的完善和调整。在房地产企业的经营发展中，随着时间的改变而存在着不稳定性，在税收筹划中就不可能不改变。同时，在房地产开发企业中，要根据政策进行调整，趋利避害将风险降到最低，从而有效的达到筹划节税的目的。在经营活动中，制定合理的规章策略，实施成本最低的方案，尽量实现税后利润的最大化。

（二）提高筹划人员的专业水平

纳税筹划是一项综合性很强的活动，对筹划人员在财务管理、法律政策及财税上的知识要求较高，税收筹划人员的技能水平越高，财务会计知识和税收政策理解越加清楚，所制定出来的筹划方案更容易成功。房地产企业应该加强筹划人员的培训，加强其财务会计方面的专业知识，及时的了解税收政策，能够详细的制定出合理有效的纳税筹划方案且实施成功。

（三）重视税收筹划中的综合效益

这就要求房产开发企业在税收策划时，不能够只顾眼前的经济利益，更重要的是要考虑到综合效益，从全局的角度、整体的思考方式来看待策划的方案，不要局限在企业税收负担的大小上，要兼顾到企业的发展和经济效益，创造更多的经营理念，在选择纳税筹划方案时，实现企业整体性的利益最大化。

（四）加强税企关系

为了能够有效的降低税收政策上的风险，房地产开发企业要加强与税务部门的交流。在政策上及时的咨询相关的工作人员，对颁布的政策理解透彻，更好的制定纳税筹划方案，有效的展开筹划工作。同时，企业针对纳税的程序和要求，积极的与税务人员进行沟通交流。提供有效的会计核算资料和涉税记录，按时的缴纳税款，要与税务部门建立良好、和谐的税企关系。

四、结语

房地产开发企业要充分认识到在税收筹划上的风险，并且能够针对这些风险采取有效的防范措施。不仅要考虑到筹划带来的经济效益，更应该清楚的了解到纳税政策和其重要性，进行综合性的分析、研究。在不触犯法律的基础上，尽可能的实施各项税收的优惠政策和企业的经营里面相互结合，使纳税筹划方案的利益达到最大化。

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（作者单位：郑州康桥房地产开发有限责任公司）