浅谈高校物业委托管理的招投标现状与分析

李靓

【摘要】：简要提出高校物业管理的招投标现状，分析高校物业管理现阶段存在的问题，并从管理制度、招标文件、资格审查、评标体系四个方面提出对策与建议。

【关键词】：高校;物业管理;招投标;程序管理

随着高等教育事业的发展，现代高校物业通常采用自管或托管外包并存的管理模式。然而，物业托管外包的形式一般是交给那些有丰富经验和一定经济实力的专业企业管理，从而达到为高校降低管理成本，提高管理水平，规避用人风险的目的。實践中，各高校往往通过招投标方式，在事先规定项目的内容、标准和要求以及运营的物业企业的边界条件基础上，设定竞标原则，并依据竞标原则来选择出能够实现竞标目标最大化的企业来运营该项目，实现帕累托最优。因此，以招投標形式来选择物业管理企业，能够体现“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，可以避免项目准入风险，实现高校物业管理的最大效率。

一、高校物业管理招投标的现状及问题

（一）陪标、串标及不正当邀标现象的出现使招投标无法做到公开、公平、公正。

一方面，在一些高校的物业管理招标中，由于缺乏实践经验和理论研究，制定的规章制度与实际需要不配套。这些问题导致一些部门滥用权利，将物业管理内定给某个公司，而其他物业公司只是陪衬;同时还可能出现投标人之间串标，相互约定提高投标报价;还有一些公司分别以多个公司名义参与投标，提高中标率。另一方面由于受经费、时间以及观念的限制，没有采取公开招标，而是选择邀请招标。邀请招标是指“招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标”。招投标成为徒具形式的空壳，无法做到公开、公平、公正。

（二）对投标物业公司资格审查及实地考察不到位。

任何招标的目的都不是评优、选秀，而是选择最适合的，只有最适合的才是最好的。这就要求我们的各招标单位在招标公告发布后，对所有来投标的物业公司进行资格审查。资格审查是一项烦琐的工作，不仅要求我们要对投标所需的各种证件证明进行逐一的核实，还要对各投标单位进行实地考察，这看似简单的工作，却常因为工作人员有意或无意的疏忽而流于形式。往往我们在实际考察中由于时间及人力的关系，不可能对每个物业公司在标书出现的所有被服务单位进行实地考察。所以对于实地考察的地点及时间的选择可能会导致考察结果与实际的不一致，而考察结果对最终的中标却有相当大的影响。

（三）评标定标方式的不科学。

由于我国的物业管理没有统一的劳动定额和费标准，所以一般采用“无标底招标”。而物业管理招投标是物业管理社会化、专业化、市场化特征的体现，是物业管理规范化运作的必然要求。物业管理一定是针对某个特定的物业进行的管理，高校中不同楼宇具有不同特点，管理服务方面的需求也不相同，费用最低的方案并不一定能满足业主的需求等，使评标工作的实际操作有一定难度。

二、高校物业招投标管理的对策与建议

（一）完善物业招投标管理制度，明确职责，加强监督。

体制是基础，制度是保障。再好的体制，若无相应制度给予规范，体制的效应也难以发挥作用。通常情况下，各高校采用招标的形式，首先要成立招标机构，这个机构由三个小组组成，即物业招标工作小组、物业招标领导小组和物业招标评审小组，三个小组成员不得交叉。物业招标工作小组和物业招标领导小组由高校的物业招标管理办公室人员和项目单位人员共同组成，其中物业招标工作小组的工作职责是负责前期的了解、考察、组织报名单位考核等准备工作，并将考核结果向物业招标领导小组汇报。物业招标领导小组应有高校物业招标管理办公室负责人及院系相关单位领导组成，职责为决定哪些报名单位可作为遴选售标的对象。物业招标评审小组作为评委组有院系单位及学校专家组成，人数通常为5人以上单数，院系项目单位的评委不得超过评委总数的三分之一，其余为高校专家库中的评委，由高校物业招标管理办公室从专家库中随机抽取。同时，应加强招标各过程的监督，从招标开始都应有纪检监察进行监督检查。切实将招标工作的过程置于学校各监督部门和师生员工的监督员之中，让制度保证招投标工作置于阳光下。从根本上避免陪标、不当邀标等腐败现象的发生，保证招标程序规范、公正透明。

（二）编制明确严谨的招标文件，根治投标方的违规行为。

为了杜绝招投标中的违规行为，高校的物业招标工作小组在制定物业管理招标文件时，应该尽可能细致。

（1）需充分考虑投标企业的资质、专业化程度及注册资金;（2）对投标企业使用保洁设备的品种、数量以及在保洁中的操作规范要有相应要求;（3）对物业公司入驻的服务人员的数量、素质以及仪表着装等要有相应要求;（4）应要求物业公司提供近三年的类似项目的服务合同全本和企业简介;（5）要制定一个标底，保证招投标的价格在业主方可接受的范围内。

（三）发布完善的资格审查办法，保证程序的公开、公平和公正。

在招标报名公告期间，高校物业招标管理办公室根据报名公告要求审核报名的物业公司，主要从证照原件、资质证明、要求提交的物业服务合同等方面来审核，目的是确认是否具备相应的管理经验。实践中，仅依靠对投标文件的评判和各投标单位的以往声誉往往不能完全保证评标结果的最佳。只有通过对报名单位的管理项目的实地考察，才可以加强对报名单位的了解。考察完毕，将结果量化，做出评分表，按照评分表来反映报名企业的先后顺序。然后由招标领导小组根据其前期了解的情况决定遴选企业，遴选数量应达到三家以上，并由招标领导小组全体成员签字确认，报高校物业招标办公室。

（四）建立科学合理的评标、定标措施体系。

评、定标是物业管理招标工作的核心，也是存在问题较多的一个环节。中标单位一旦确定，其能力和水平将决定其今后管理服务水平。因此高校在评标、定标中应当建立科学合理的评、定标措施体系。尽量将评标内容进行量化，以定量比较取代定性比较（见表1），在评标中要减少人为主观性。用各项指标排名先后的固定得分，代替评委的无限制自由给分。在评标过程中应做到独立评标，避免因人为主观因素造成评价尺度偏差。

表1      高校物业管理项目的预评标体系设计

指标类型和评分范围 指标名称 权重设计

经济指标（3-20） 企业的绩效评价 0-5

企业的资质评审 0-10

企业的社会声誉 3-5

技术指标（5-20） 操作设备和工具配置 5-10

信息化程度 0-10

管理指标（15-60） 物业管理方案设计 5-15

物业管理评价体系 0-5

服务质量（结合实地考察结论） 5-20

人员构成与人员聘任程序 5-10

承诺保障 0-10

三、结束语

总之，高校物业招投标工作是一项复杂的系统工程，他涉及面广、项目多、事情细而杂。只有在招标实践过程中努力探索，建立健全的统一领导、管招分离、统一操作，便于监督的招标工作机制，以规范的招标活动为出发点，加强高校廉政建设，保证学校的利益，进而节约开支、提高效益，方能实现招标单位和中标单位的共赢，以及高校物业管理的科学发展。

参考文献：

[1]马大宇[1].试论高校物业招投标的程序管理[J].《高校后勤研究》，2014（3）：77-79

[2]段朝霞，高校物业管理招标采购的探讨[J]，《中国招标》， 2015（39）：27-29

[3]翟天任[1]，高校物业管理项目招标机制设计与运营管理[J]，《现代物业·新建设》，2012（11）74-77