房地产行业融资结构对经营绩效的影响研究

胡函

摘要：近年来，我国房地产行业迅猛发展，它在经济中具有越来越重要的地位。随着国家宏观调控的进行以及市场竞争的加剧，房地产公司的发展受到了其融资结构不合理的约束。房地产行业目前面临的经济环境及其特殊的经济地位使得房地产行业融资结构与公司绩效的关系具有十分重要的意义。

关键词：房地产行业；融资结构；经营绩效

一、房地产企业融资现状

（一）债务融资比例偏大，呈上升趋势

债务融资是房地产企业主要依赖的的融资手段，对于资金密集型的房地产企业而言，其资本市场没有那么繁荣，它的权益融资来源受到了诸多的障碍；房地产企业一般是由银行贷款和预售收入来支撑项目的开发，有一定的循环规律，债务融资与资金需求的期限性相互适应，因此公司的债务成本就可以通过这种方式来减少。企业的偿债能力、发展能力等会因为过高的资产债务率而受到影响，这将对企业的绩效产生负面影响。

（二）资产应以流动资产为主

房地产企业有形债务比率已经远远超出最合适的数值，且有逐年增加的态势。房地产开发企业运行方式以筑造、销售为主，少有房地产企业持有大量物业，因此房地产企业无形资产较多。房地产企业可以相应的增加经营比率更多的流动资产，企业获取利益的能力也就得到了增强。除此以外，企业的偿还债务的能力因为过高的无形资产而降低，会对企业的长久发展起到不利的作用。

（三）长期债务占比较低

房地产企业长期负债占全部资产的比重数值较低，且变动不显著，这显示出长期债务融资占比较低，企业对于偿还长期债务的能力是比较强大的。这可能是因为长期债务本身的资本成本较高，还包括房地产开发的周期性原因。房地产企业的成本支出在长期债务占比较低时就减少了，也增加了资产的活跃度，这会使企业的金融风险加剧扩大。

二、房地产企业绩效受融资结构的影响

（一）利息抵税效用

债务融资比股权融资会给企业带来的更大的税收优惠，这就是其最大的优势。根据规定，税前利润可以通过债务融资利息相抵消产生，企业所支付的所得税将减少，增加了企业绩效。我们可以用以下公式量化债务融资给企业带来的利息抵税的影响：利息抵税效用=债务利率×所得税税率×债务额。由计算公式可以看出，已经能够确定债务利率和所得税税率，即融资结构偏向于债务融资，债务额越多，则企业可以在税前扣除的费用就越多，那么可以得出，企业征税成本可以因为融资结构而减少，获取利益的能力也能得到提高，企业绩效随即增强。

（二）财务杠杆效用

企业利用债务的融资方式，也就是债权人拥有了获得企业固定的现金流量的权利，企业的现金支付义务不受其盈利和亏损的限制，所以债权人只能获得固定利息费用，按照约定的规定，无论房地产开发企业经营状况是怎样的，去除固定利息费用的大部分收益全部归股东所有，因此可以推进股东的利益。当房地产企业出现亏损时，固定的费用仍要支付，股东的利益随之降低。下面是计算财务杠杆的公式：财务杠杆效用=债务额×（债务资本利润率-债务利率）×（1-所得税税率）。从此能够反映出，如果债务资本利润率高于债务利率，在其他条件既定的情况下，随着债务融资规模的扩大，更有利于股东创造利润，企业绩效得到了有效的提高；换个角度，如果债务资本利润率低于债务利率，债务融资扩大其融资量，则股东利润就降低。因此，融资结构可以通过使用财务杠杆，影响企业获得利益的能力，影响企业绩效。

（三）财务危机成本

企业支付固定金额的本金和利息将由债务融资承担，因此债务融资给企业增加偿债压力。如果企业无法按时向债权人支付足额相应的费用，企业的财务就会遇到困难，甚至企业会因此而倒闭。出现财务困难的同时也会给企业带来直接和间接的成本。直接成本是企业在破产清算时付出的一切相关费用，企业偿还债务的能力因为融资结构过分地偏向于债务融资而使得其降低，现金流管理难度随之增加，企业绩效就会受到牵连。间接成本意为企业宣布破产清算前，因为过多的债务融资而带来的隐形成本，包括但不限于企业不得不因此放弃好的投资项目，消费者可能会对企业产生诸多疑虑，员工可能变得消极，合作伙伴可能不再愿意继续同企业联系。企业的融资结构更加喜欢债务融资，使财务危机成本加大，从而偿债能力、盈利能力、发展能力都受到影响，最终波及企业绩效。

（四）针对企业治理的影响

1. 对管理人员的激励和约束

经营权和所有权相互脱离产生了所有者和经营者之间的代理问题，代理成本由此而生，即由于所有者和经营者站在不同的利益角度，企业的管理者为了获得自身利益的最大化就会使企业产生损失。债务融资能对管理者产生约束性条件并且与破产相关联，会在一定程度上，对管理者产生激励的作用，从而降低代理成本。市场经济中，管理者最不能够接受的就是企业破产。企业破产不但会使管理者丧失对公司的控制权，也会使管理者在业界的声誉受到影响，其发展就会遇到瓶颈。于此同时，企业的自由现金流量将会减少，因为债务融资的固定付款责任，在一定程度上也可以抑制管理者过度的消耗。在约束机制下，企业管理者就会全力以赴的工作，从而提高企业绩效。此外，由于负债产生的杠杆效应及合理减少税费的效应，债务融资因为可能会放大企业的绩效，所以管理者就会更喜欢风险更大、收益更多的项目，这样就会给企业绩效带来巨大影响。因此，融资结构就可以通过限制企业投资风险大的项目、减少自身的现金流、破产压力等约束和激励制度限制管理人员的行为，通过影响企业的盈利能力、营运能力、现金发展能力从而影响企业绩效。

2. 对股东的激励和约束

如果企业的融资结构更偏向于债务融资，那么就会促使股东投资风险更大的项目获得收益。因为，一旦风险大的投资取得好的结果，股东将拥有更高的收入，是由债务融资部分带来的除固定利息和本金外的额外收入；如果投资没有成功，这期间产生的负债就会有其他人同他一起分摊。此外，股东也更加希望增加其持股企业资产的同时不减少他对企业的控制的权利，因此企业股东也希望企业增加债务融资，而这不利于债权人的权益，令债权人承担更多的风险。为了维护自身的权益，债权人会附带多余的约束性要求，当他向企业借出款项的同时，在一定程度上限制了股东选择风险高的项目进行投资。并且债权人会在相关条款中进行约束，目的是为了阻止企业持续的发行新债，这会在一定程度上使企业的融资能力得不到充分的体现。据此，债务融资会使企业的融资能力受到限制，提高企业的绩效便受到了阻碍。因此，融资结构可以通过限制债务规模、高风险项目投资、债权人对融资的约束等影响企业的盈利能力、偿债能力、营运能力、发展能力，企业绩效也便会有所波动。

三、优化建议

（一）针对其企业内部的建议

房地产企业在当前的经济背景下容易受到相关政策的约束，当出现一些不利于企业的变动时，企业的资金链便不再稳定，偏高的资产负债率会增加企业偿还债务的担子，所以企业要使资产负债率保持动态平衡，即能够在一个正常的水平之间浮动，并根据资金流出的去向，使其资本结构更加优化。房地产上市企业融资能力非常强，随着企业生产的规范化和局部地区经营的加强，在财务成本等方面的模式也会随着变得强大，企业对地区性风险抵抗的能力会因划分区域化和全国化变得更有利，在购买土地资源和融资等方面具有更好的声誉。

（二）针对企业外部环境的建议

1. 拓宽融资渠道

就目前房地产企业融资现状而言，要依靠自身发展的特点，不断提高自身的经营管理水平，并拓宽相关的融资渠道，应该使用适合企业状况的融资方式，从科学的角度使房地产行业的融资渠道更加完善。但在相关政策的调控下，房地产行业的融资渠道遇到了瓶颈，使其越来越不畅通，从长久考虑，拓宽融资渠道是一个企业急需立即解决的问题。目前，房地产开发企业的筹集资金的渠道仍旧是银行、基金、房地产信托、资产管理计划，以及海外融资。这些常用的筹集资金的方式中，除了在银行贷款外，剩下的都可被视为直接融资。从融资成本的角度考虑，从银行贷款只会获得较少的资金，而房地产信托的融资成本呈逐年下降的趋势。企业监督管理部门可通过实施相关可行的政策使融资方式更加合理健全，积极发展其他融资方式，让房地产企业的融资更加多元化。总而言之，通过完善控制性体制和多种多样的方式，企业才能根据其特点去采用适合企业的融资政策。

2. 加强债权人的监督约束权利

为了使房地产企业筹集到的资金使用得更有意义，在债务人资金稳定的情形下令其发挥更大的效用，就要相应的加强债务对他们的约束性权利。银行作为房地产企业的主要债权人，应该对企业的资金使用情况进行控制，一些资金的审批流程必须是健全的、完善的并且合理的，使其能够自由支配其自身的资源。企业化改造还在试运行阶段的国有商业银行，分别受到了职能部门的摆布，发挥作用的依然是债权软约束的惯性，这使想打造具有独立经济利益的商业银行举步维艰。所以，国有商业银行要进行相关进化，以公司的形式经营，使信贷的更安全，只有这样银行才能真正的发挥其效用。银行应该适当的进行制度的改变，从原本的债权人通过持有房地产企业的股份而变为其股东。这样，银行具有了双重身份，既是房地产企业的债权人，同时也是企业的股东并持有企业的股份，他的地位相当于“准股东"。一旦国家允许银行可以持有房地产企业的股份，这时才能够真正的体现其自身的优越性即信息的优越及非常严谨的监管能力，这样银行通过对企业债权和股权的同时持有而控制企业的经营方向，从而在企业决策中提出合理的建议及意见。

3. 完善债务履约的法律规范

房地产企业破产机制应健全。将企业不能支付的到期债务定为破产的界限，能让企业充分的认识到自身的缺陷，还有哪些不足之处，用一个严谨的态度直面危机。并且最好是企业能够主动申请破产，目地是为了减少由于破产而产生的一系列费用。法律也应当保护债权人的权利，使其不受到损失，能够让其参与到破产清算当中去，从而约束管理者使其具有更加强烈的偿还债务的责任感。

参考文献：

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（作者单位：辽宁师范大学）