我国开征房产税的目标、争议及建议

翟一

摘要：文章简述了我国开征房产税的可能目标，结合试点的情况分析了这些目标达成的可能性和存在的争议，并论述了我国开征房产税有待解决问题。主要结论如下：房产税的抑制房价和提高地方财政收入的作用都很有限，应设置合理的税制以防止房产税的征收加重低收入家庭的负担。征收房产税除了要合理合法并建设配套设施和机构外，更重要的是要采取谨慎的态度，确保房地产产业和社会的稳定发展。

关键词：房产税；争议；建议

一、前言

目前，开征房产税的财政政策越来越得到广泛的关注。2003年我国开始了32个县市的房产税空转工作，直到2011年重庆和上海才颁布了《个人住房征收房产税试点的暂行办法》。试行几年来，试点地区房价似乎没有受到明显的影响，房产税总额也较小，于是房产税是否应该全面开征又一次受到争议。2014年两会期间，全国政协委员黄泽明就提议“终止房产税试点”，而清华大学蔡继明教授则认为应该尽快开征房产税。

房产税是否应该征收应考虑其是否能实现预定目标。故本文先介绍我国开征房产税可能的目标，结合试点情况来看房产税的目标实现情况，并讨论与之相关的争议。然后本文列举了开征房产税所必须面对的问题。

二、我国开征房产税的目标及其争议

目前学界认为我国开征房产税的目标主要是抑制房价上涨。除此之外还有若干其他目标，最主要的是调节收入分配和提高地方政府的财政收入。对于不同的目标，税收的设置就会不一样，比如如果是为了调节收入分配，则应该将房产税看成是行为税，设定合理的减免条款，保证低收入人群对住房的需求；如果是为了提高政府的财政收入，那么免税面积和低税基就无法保证房产税的足量和稳定。无论是基于哪一个目标，对于我国开征房产税依然争议不断。

（一）房产税能抑制房价么？

我国大部分城市都在前十几年经历了房价的快速增长阶段，目前住房价格过高已经成为不争的事实。为了解决居民买房难和防止房地产泡沫，中央和地方政府、央行制定了一系列旨在抑制住房价格上涨的若干措施，目前看来收效有限。于是开征房产税以解决房价过快上涨成了业界猜测的房产税的主要目标。但是学界对于房产税究竟能不能抑制房价上涨仍没有统一的答案。理论界对此有三种不同观点：传统观点、收益观点和新观点。传统观点认为房产税最终会由消费者承担，因而房产价格会上升；收益观点认为税收将用于提升公共建设，进而内化为房产价值；新观点认为房产税对房价影响不确定，有可能会使房价下降。实证方面，况偉大（2012）对OECD国家的实证分析发现房产税的确降低了房价，但发达国家的经验可否用于我国还未可知；彭加亮（2015）采用上海的数据得出房产税虽抑制了房价的过快上涨，但收效甚微。况伟大（2012）认为预期才是决定房价的关键问题，他采用问卷调查方法分析了北京居民对房产税和房价关系的预期，认为总体而言开征房产税对抑制房价作用有限。

另外为了保证居民的基本生活和防止税收的累退制倾向，目前试点均设置了免税面积或免征额，使得该项税收的征收范围有限，只能对部分房价进行调控。在上海大户型住房价格有所抑制，而小户型住房在短期内由于需求的上升而价格上涨，反而抵消了房产税对住房价格的抑制效果。

住房除了居住功能外，许多家庭买房是为了投机。普遍认为在中国征收房产税要尽量保证居民基本的居住要求，真正要打击的是房产的投机行为。目前上海和重庆的试点所采用的征收范围并不相同，上海是采用增量征收，即只对新增住房征收，而重庆采用的高端存量增收，即对高端住房征收。两种征收范围都不能很好的抑制房产投机行为。比如在上海可以买卖二手房进行投机，在重庆可以买卖非高端的住宅进行投机。投机行为不能很好的抑制，就无法做到对房价的有效抑制。因此若要发挥房产税的抑制房价功能，就要将各种房产投机行为考虑进去。

（二）房产税能调节收入分配么？

目前业界认为房产税的征收一定会有免税面积或者免征额的。如果没有免税面积并实行统一税率，则并不能实现税收的累进。反而因为低收入家庭可能将全部财力放到住房中，而高收入家庭有更多的剩余资金投入到其他资产中，使得财产税的征收让低收入的家庭的税负上升幅度大于高收入家庭，这便失去了收入分配调节功能。另外如果税率定的过低，也不能有效调节收入分配。因此目前对中国开征房产税的争议之一便是免税面积、免征额和税率到底怎么确定。这些都将影响房产税的收入分配调节功能。

另外房产税的征收同样会影响租房市场，由于出租房往往是房东的二套房，房产税会使出租房的保有成本上升，而上升的成本在中短期内很有可能会转嫁到租房者身上。

重庆试点后的实证分析显示，开征房产税之后低收入家庭的储蓄率反而变高了。这有几个方面的原因，第一个可能是由于免征税的住房更加紧俏，从而使这些房产价格上升，而这些房产的主要购买者就是低收入家庭；第二个可能是这些家庭要为未来可能增加的房产税的支出做准备；第三个可能是没房族要面临更高的租金。这说明房产税虽然可以调节收入分配，但若设置不好可能也会增加低收入家庭的负担。

如前文所述，目前房产税试点条款并不能有效抑制房产投机行为，高收入家庭依然可以找到规避房产税的办法，因此很多高收入家庭并没有通过房产税进行收入分配的调节。

总之要想房产税能很好的调节收入分配，还需要对房产税的征税范围、税基等要素仔细斟酌。

（三）房产税能提高地方政府财政收入么？

目前试点城市的房产税都存在起征点高、税基低的问题。这直接导致了房产税的总额很小。上海税务局2012年的统计资料显示，虽然缴纳比例很高，但2012年上海个人住房房产税收入仅为2.25亿元，这仅相当于上海市本级一般预算收入的千分之一不到。重庆的情况也极其相似，2011年重庆的个人住房房产税收入为1.5亿元，仅相当于当年地方财政收入的0.05%。这与在很多国家房产税是整个税收的主体地位的情况大相近庭。比如在澳大利亚、英国和爱尔兰，房产税是地方政府的唯一税种。

有学者认为征收房产税的一个重要目的就是用房产税来代替目前的土地出让金。因为土地出让金由于土地资源的稀缺性而不可持续，而房产税稳定而且可持续。但从目前的试点情况来看，房产税收入远小于土地出让金收入。如国土资源部公布2013年房产税缴纳额仅为1亿元，而土地出让金收入为2000亿元。

那么能否通過提高征税范围和税基来增加税收呢？由于我国人均收入尚未达到较高水平，提高征税范围和税基无疑会加重普通百姓负担，很可能会降低他们的生活水平，故这种方法是不可取的。综上所述，目前在中国将房产税看成是增加地方税收的途径并不现实。

另外一个值得注意的问题是从试点情况看，房产税的实施难度很大，成本很高。因为缴纳人的情况各不相同，需要一个一个核实，而且房产市场价值需要专业的人士或者机构进行评估。由于房产税是每年征收，因此每年都需要进行审核。除此之外，防止房产税相关腐败的滋生也需要投入大量的人力物力。而花费如此之大却只能增加不到千分之一的地方税收，很可能得不偿失，这也将降低税收部门工作的积极性。

三、我国开征房产税面临的问题和建议

（一）合理性和合法性问题

我国开征房产税的合理性和合法性一直备受争议，主要有以下几个方面问题：

首先，房产税虽然是我国新的税种，但在推出之前，有关房地产的税收就已经存在多种，还有附加在土地上的各种费用，其中有许多都与房产税是相关的。若不对当前的税制进行改革，开征房产税无疑会造成重复征税。而重复征税会使税收丧失公平和效率，是任何一个税制都应该极力避免的。因此在开征房产税前，就需要对当前的税制进行调整，而这是个艰难而复杂的过程。

另外，在试点中，省级政府对试点地的税法有解释权，并能制定征收细则，而这与当前的《立法》是相违背的。虽然省级政府可以获得授权，但授权的最高的五年期限即将满。未来的房产税如何实施，还需要相关法律的支持。

再者，法律的制定有“法不溯及既往”的原则，即不能用当前的法律去指导人们过去的行为。根据这个原则，在征收房产税之前购买的住房不应该被征收房产税，因此只能对新购买的住房征税。这就会产生一个问题，那就是征收房产税之前和之后，购房者所受待遇可能大不一样。如不能做好征税前后的平稳过渡，可能会对导致房价的大幅波动，造成房地产市场的动荡。这是我国开征房产税需要注意和讨论的问题。

（二）配套问题

征收房产税需要解决一系列配套问题，这主要有三点：

第一是需要建立和完善全国联网的房产信息系统，登记所有家庭及其房产等信息。这可以使税务机关掌握真实准确的应纳税信息，防止偷税漏税情况的发生，并简化税务机关的审核工作，降低征税成本。

第二是建立专业的房产价值评估机构。该机构可以由政府设立，也可以委托独立机构评估。目前我国还没有专门的评估机构，若无法准确的对房产市场价格和动态进行衡量，则可能导致税收的公平性。无论是采用何种方法，其评估成本较高也是要开征房产税所要解决的问题。

第三是需要一系列相关部门的协助。因为住房和个人信息需要逐户进行审查，这就容易滋生税收人员和评估人员的腐败问题，需要有专门的机构进行监督。另外还需要设立专门机构处理税务部门和纳税人有关房产税的纠纷。

（三）风险问题

目前我国经济的发展依然需要房地产产业做支撑，特别是如今我国经济发展已从快车道进入到中速车道，房地产产业的稳定对于我国经济的平稳发展十分重要。房产税制度如果构建的不好，可能会导致一系列的风险的发生。这里要着重关注两个方面的问题：第一是要保证低收入家庭的税负不加重，防止社会动荡；第二是要保证房地产市场的平稳发展，保证中国经济的稳定。因此在房产税的设置上应该谨慎，尽量考虑全面，处理好各方面的矛盾，不能急功近利，避免没有做好充分准备就全面开征房产税，而忽略其可能产生的风险。

四、总结

我国开征房产税可能有三个主要的目标，从理论分析和试点情况来看，降低房价的作用很薄弱，且也无法有效提升地方政府的财政收入。虽然依然存在争议，但调节收入分配是目前我国房产税唯一可能实现的目标。房产税具体如何去实施，应该围绕其要实现的目标谨慎安排。

房产税试点已经经历了五年时间，暴露了不少问题，包括税收过少、对房价上涨抑制作用不大、征收成本高、难度大等。在全面推广之前都需要得到妥善解决。除此之外也要做好立法和配套的建设。笔者认为征收房产税的一切制度和原则都应该建立在谨慎的基础之上，考虑各种风险并切实采取对策，以确保税收制度的安全改革和国家经济的平稳发展。若无法保证其实施的安全性，不如等到时机更为成熟之后再考虑。

参考文献：

[1]彭加亮，高雅琦，胡金星.房产税对上海房价的调控效应分析——基于LLS模型的实证研究[J].华东经济管理，2015（02）.

[2]刘朝霞.征收房产税对房价的影响分析——基于税负归宿理论的视角[J].中外企业文化旬刊，2014（11）.

[3]况伟大，朱勇，刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据[J].财贸经济，2012（05）.

[4]况伟大，开征房产税对预期房价的影响：来自北京市调查问卷的证据[J].世界经济，2013（06）.

[5]范子英，刘甲炎.为买房而储蓄——兼论房产税改革的收入分配效应[J].管理世界，2015（05）.

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[7]王红茹.房地产税历时13年仍未出台，难在哪儿[J].中国经济周刊，2016（07）.

（作者单位：江苏经贸职业技术学院）