浅析房地产开发企业金融创新与优化

胡思祥

摘要：随着时代的发展，房地产开发企业也在不断地发展当中。原有的房地产开发企业的融资模式已经不能满足现有经济市场的需求；因此，房地产开发企业的融资需要得到创新与优化。文章将通过简单的探讨分析房地产开发企业融资的同时，提出一些改进房地产开发企业融资创新的建议。

关键词：房地产；开发企业；融资；创新优化，建议

一、引言

面对现在竞争日益激烈的经济市场，房地产开发企业只有不断地创新、完善融资方面，才能在这个市场中稳定长远的存在下去。好的融资创新优化可以促进企业的发展与进步。现有的房地产开发企业还存在许多的不足，只有改进完善后才能更好的进行工作。

二、房地产开发企业融资创新方式

（一）非银行机构融资

房地产开发企业利用公开市场得到融资的方式十分的不适用，在银行的高标准信贷条件下举步维艰；所以非银行融资成为房地产开发企业最为重要的一种融资方式。例如，信托资金、私募地产基金、民间金融机构就是其中最为常见的非银行融资组织。

（二）海外市场融资

因为在中国大陆融资条件苛刻的原因，不少房地产开发企业纷纷跑到国外通过股票、债券的方式进行融资。不论是哪种融资方式，市场影响力及信用等级都是你能否成功融资及融资额度的关键，因此许多国内一线的房地产开发企业都选择去海外进行融资。

（三）创新后的银行融资

因为房地产开发企业直接从银行等金融机构进行借贷的条件苛刻，许多的企业都不能达到要求，所以创新后的融资方法就此出现。大部分人熟悉的是银信合作，即银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款。但是，这个方法因为一些原因后来也不适用了。接着又出现了银证信合作及过渡性资金等方式。前者是指银行发行理财产品后将所筹资金交由证券公司，再由证券公司经过一系列操作之后再交由信贷公司，最后投向房地产开发企业。后者是指先成立房地产信托计划，再由银行筹集资金受让该受托计划的受益权。这些方式都是在银信合作的基础之上创新得到的。

三、房地产金融创新的影响

（一）商品房增多的同时，房价上涨

房地产创新带来的最直接的影响就是在商品房不断增多的同时，房价也在不断地上涨。商品房不断增加是因为房地产开发商受到调控政策的影响很少，特别是对于大型的开发商。房价上涨是因为：第一，在生产者主权的市场下，供给决定了需求，再加上开发商通过网络、广告的宣传作用，使得对商品房的需求增多导致房价增长。第二，因为生产者在房价上的决定性作用，使得市场定价主要以生产者为主。

（二）创新带来的风险加剧

房地产创新也会带来房地产金融市场的风险加剧。在各种的房地产金融创新的格局下，开发商仅仅通过宣传、游说的方式以求拉动需求，但是实际效果并不明显。只有解决了二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效的拉动需求。在这部分购房者满足自己的需求后就不会在进行购房的行为，那么增加了的供给将大量积压；在这个时候，有的开发商为了尽可能的减少损失会进行恐慌性抛售。

（三）房地产宏观调控政策不明显

许多的房地产金融创新都避开了政府的宏观调控，政府的调控政策仅仅在银行等机构起到了一定的作用；不能排除部分银行参与房地产金融创新的可能。这样的房地产金融创新在很大的程度上削弱了政府政策的作用，使得政府制定部门的调控目标总是难以实现。对于人们来说，这是十分严重的影响，因为这会使得人们不再相信政策，这样下去政策作用将会更加的削弱。

四、房地产金融创新的理论逻辑

生产者主权市场下，因为生产者是集中的、有组织的机构，而消费者是分散的存在，在这样的市场格局中，消费者在房子的开发中没有丝毫的影响力，从买地到竣工都是由开发商一手完成的。对于这种现象，在我国十分普遍。因此，房产价格就主要由生产者所决定，再加上房地产商虽然多，但是在某一个特定的区域都有垄断经营的趋势，所以在房价上由房地产开发商决定。即使政府实施了相应的金融调控政策，但是房地产开发企业依旧有方法来承担较高的成本，实现较多的盈利。在生产者主权市场下，如果之前的利益不足以承担成本，那么房地产开发商就会通过提高房价来缓解部分成本压力，以保证自己的效益。

因为房地产开发商可以随意的将财务成本转移到商品房的价格中，以此来避免自身的亏损。那么理论上来说，只要还有上升空间，在没有透支消费者购买力的情况下，继续上升财务成本都是可以接受的。这一寻租机制能够使得开发商保持较高的信用等级，有着较强的财务成本承担能力。这在解决开发商融资问题的同时，也使得借贷方较之前能够获得更多的利益。

五、房地产金融创新优化建议

（一）调整宏观调控政策

基于房地产市场是一个生产者主权市场的前提下，宏观调控应该着重于加强市场对房地产的预期管理。虽然，在近几年来政府通过保障房的建设来增加民居住房选择，但是在这之中存在两个重要的问题：第一，因为保障房建设要保证各个地区平均分配的原则，所以对于一些三、四线的城市保障房充足，更有一些少数民族地区保障房过剩，但是对于那些一、二线城市人口高度集中的地方却是严重不足，往往是能够买房却无房可买，这对于购房者的生活和工作都造成了很多的不便，加大了他们的生活成本。第二，在保障房建设、出售的过程中，质量无法保证，购房者资质不符合购买要求。对于以上问题，政府相关部门应该加大对于一、二线城市保障房上的供给，特别是对于那些人口高度集中的中心地区。可以采取土地出让配比策略，在给开发商出让一块地的同时，开发一定数量的保障房。这不仅缓解了保障房供给的压力，还对普通商品房的价格起到了限制的作用。

另外，在保障房的选址、规划、施工、出售的过程中，要加大打击力度，避免一些违规的行为的出现。在宏观调控中，对房地产市场的预期管理也是一个重要的管理思路，要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期，强化投资风险意识，房地产主管部门和宣传部门应该定期发布全国房地产市场的相关数据，特别是在风险提示性数据方面上，并且加强宣传力度。加强管理房地产开发商的销售部门，严格打击不实宣传。

（二）调整银行业房地产信贷的管理

表面上看，现在的房地产信贷调控政策已经有了很好的成效，可以有效的控制风险及规模。但是，实际上的结果一点也不乐观。部分银行通过其它中间机构给房地产开发企业进行融资或者通过其他方式为购房者提供借贷，其实质上还是为房地产供需双方融资，并且在成本不断上升的同时，风险并没有降低。所以，在信贷管理方面银行业房地产信贷应该进行一定的调整。在管理上，银行可以将“风险回避”的策略改为“风险转移”的策略。即银行适度的放松借贷的条件，在通过资产证券化将不同风险等级的信贷转移出去，这样就可以有效的降低融资成本，在削减房价上涨可能的同时降低购房者风险。

（三）加强监管非银行借贷机构及民间借贷机构

对于房地产开发企业融资来说，非银行借贷机构和民间借贷机构起着十分重要的作用；首先，这些机构相对于银行来说管理得比较宽松，更有机会从事高风险业务；其次，有效的增加了供需双方的融资渠道，减少了对银行的依赖。所以，对于这些机构应该合理的利用而不是叫停。首先，应该明确管理的主体；目前，银行、证券公司等都有相应的管理部门，而其他一些非银行类机构则主要归政府部门管理。在这些机构的管理上，应该明确管理总体，进行规范专业化的管理。其次，应该完善相应的法律法规，加快新型金融机构的立法及相关规定的拟定。最后，加强对各类机构的业务指导，提高他们的风险管理意识，使其能够在开发商融资中起到更大的作用。

六、结语

就目前房地产开发企业在金融方面的问题来说，创新优化可以有效地解决。我们需要在现有的融资模式下，根据企业的实际情况，并且结合现有的法律法规对现有的融资进行创新优化。房地产开发企业的融资与银行等贷款机构及购房者之间有着密切的关系，所以要弄清双方之间的关系，通过改进现有的融资方式在提高自身效益的同时，造福社会。

参考文献：

[1]张洪月.新形势下房地产开发企业战略转换研究[D].昆明理工大学，2005.

[2]周文.新形势下房地产开发企业的融资创新[J].上海房地，2016（02）.

[3]罗珍宝.新形势下房地产企业的融资思考[D].复旦大学，2013.

（作者单位： 郑州市郑汴开发建设有限公司）