房地产行业资本运作优化研究

摘要：随着我国市场经济的迅猛发展，在这个大背景下，中国房地产业也获得了巨大的发展空间。目前，我国的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业发展速度极不相称的是，国内房地产行业普遍存在着自有资本投资能力不足的问题，而且在资本运作方面也存在诸多问题，例如：缺乏有效的合作机制、资本结构不合理以及融资格局过于单一等等。本文主要针对房地产行业资本运作方面所存在的问题，提出一系列解决问题的相关措施。

关键词：房地产；资本运作；房地产信托

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产商品具有价值量大、所需投资金额大、生产周期长等特征，所以房地产业是一个高收益、高风险的行业，因此，进行合理的、恰当的资本运作成为房地产行业发展的关键。房地产行业需要利用加强资本运营来打破现在的局面，以求跨过这次危机，取得更长远的发展。

一、房地产行业资本运作理论概述

房地产行业资本运作，顾名思义，是指房地产行业根据该行业的经营特点结合市场环境及国家政策通过各种资本运作途径，以获得最大化的资本增值为首要目的将内部拥有的各种资本以及可以从其他地方取得的外部资本全部纳入价值资本，通过并购、重组、产权转让等各种方式，更好地进行融资，实现投资收益最大化及资本结构最优化，将潜在的资本转化为活化资本，并进行优化配置的经营活动，房地产行业的资本运营包括了三个过程：融资过程、投资过程以及资本结构的优化过程。

二、房地产行业资本运作存在的问题分析

在关注房地产行业蓬勃发展的表象时，更应该关注其资本运作背后蕴藏的隐患，只有及时消除其资本运作过程中出现的危机，才能使房地产行业持续健康的发展。

（一）缺乏有效的合作机制

从我国房地产行业资本运作的实践来看，运作活动大多在同一区域内。这是因为考虑到区域范畴问题，在同一区域内进行资本重组对协调当地政府及当地房地产行业和当地各个企业之间的关系具有方便快捷、成本低、效率高的优势。相比于同一区域内的资本运作，跨地区的资本运作可以吸收更多的资本资源，使得资本的配置及流动范围更加广泛。对于我国房地产行业来说，实现跨国并购可以使我国房地产行业更好地融入跨国公司的全球分工体系之中，但是我国房地产行业的跨国并购非常缺乏，不能通过跨国并购吸收外国企业的资产，难以获得跨国公司先进的技术、管理经验，对企业能力的改善和提升不利。

（二）资本结构不合理

我国2013年、2014年和2015年连续3年，房地产行业内上市公司的资产负债率均值分别为72.1%、74.3%和75.4%。众所周知，资产负债率越高越不利于企业的资金周转，对于整个房地产行业来说，一旦资产负债率达到较高的水平那么极其容易造成整个行业出现资金瘫痪，资不抵债等现象，在我国，由于房地产行业作为支撑着国民经济发展不可或缺的一部分，一旦该行业资金链条出现濒临瘫痪的危机那么可想而知我国经济必将受到不可小觑的影响。

（三）融资格局单一

受到国家宏观政策的限制，使得我国房地产行业上市门槛颇高，截止到2015年全国注册房地产企业有8万多家，然而上市的房地产企业却不足两百家，这就造成了我国房地产行业解决融资需求的主要途径是银行信贷。然而随着房地产行业的不断发展，银行信贷渐渐不能满足越来越大的融资需求，加之大部分房地产企业又不能通过发行债券来筹集资金，这就导致了房地产行业的金融风险比较大，一旦房地产商品出现滞销或者其他问题，就会导致资金周转速度慢，很容易就会出现资金不抵债和银行债务难追偿等情况。

三、解决房地产行业资本运作存在问题的相关措施

对于房地产行业来说，资本运作尤为重要，资本运作对其发展和壮大具有深远影响。因此，本文在分析我国房地产行业现有资本运作方式的成功和不足之处的基础上，提出了相应的建议。

（一）构建有效的合作机制

房地产市场竞争越来越激烈，土地价格一直在上涨，融资渠道又受限，对于资金较为紧张的房地产行业来说，合作开发是个不错的选择。房地产行业内各个企业可以根据项目情况，灵活的采用分工协作、联合营销等不同的合作模式。

分工协作，是指房地产开发企业在房地产开发的过程中，专注于自己擅长的方面，例如：拿地、报批、开发等环节，然后可以将上游的设计以及下游的策划，楼盘包装、市场调研等，外包给专业的合作伙伴，在整个的供应链中，每个企业都专注于做自己擅长的方面，各取所长，达到双赢的效果。

联合营销，主要是指房地产企业之间的联合营销，也可以是房地产企业与其他企业之间的联合营销。房地产企业之间的联合营销，一般是指在共同的市场板块内形成联合，共同宣传、规划、资源共享、优势互补，而且还能降低相关成本，通过整体宣传，提升项目营销效果。

联合营销这种模式，可以与其他房地产企业资源共享，优势互补，能够有效地避免与其他房地产企业或者类似项目之间的竞争，减少各自为政的弊端。房地产企业与其他企业之间必定存在着共同的目标客户，这样就可以进行战略联盟，推行交叉营销。例如：房地产企业与家居装修企业存在较大的潜在客户群的交叉现象，如果两个行业能够做到较好的资源共享那么就可以达到联合营销的目的。

（二）优化资本结构

随着我国房地产行业的不断发展，许多房地产企业取得政府专项贷款后，并没有将贷款用于工程的建设，而是将贷款用于土地的购置，与此同时将所购买的土地用于抵押来进一步取得贷款，如此就会造成资金链增长，而且债务会累计加重。在这个过程中，如果个别环节出现问题，那么整个资金链将会受到重创。从财务管理的角度来讲，如果房地产企业能够及时调整合理的资本结构使其达到最优状态，那么，随着时间的推移及外部宏观环境的不断改变，优化的资本结构对于房地产上市公司的稳健发展非常有利。

在具体运作过程中应该注意以下几个方面：第一，努力拓宽融资渠道，利用互联网金融平台积极募集社会闲散资金，并将资金做到有效归集投在房地产行业之中，这样的话即能合理规避银行信贷风险又能积极推动市场经济的稳健发展。第二，尽可能防止房地产行业的过度扩张问题，各个企业应该做好应急资金的准备工作，以增强应对资金链断裂的能力。第三，注重战略规划布局的调整，合理的战略规划布局有助于全面优化资本结构，由于我国的房地产行业属于高风险与高回报的行业，财务杠杆效应较高，所以房地产行业应该与低风险的相关行业做到有效联合，这种高风险和低风险的有效结合，可以大大降低房地产行业的财务风险从而促进该行业的稳健发展 。

（三）拓展多元化融资渠道

对于房地产行业而言，房地产信托投资可以算作是一种比较便捷的融资方式，在国家相关政策的支持下，更多的资金通过房地产信托流入房地产行业，通过这种方式可以使资金的短期投机变成长期投资，可以有效地降低投资中的交易成本，对于资金的安全和房地产行业的稳定具有深远的影响。在信托对房地产投资的同时，一些违法违规的行为会暴露出来。

房地产信托的形式多种多样，通常有股权类、抵押类、证券化和混合型，而且信托融资的平台比较广泛，同时具有很高的灵活性。在筹资方面，一方面信托公司具有专业的融资渠道，这个渠道可以融合资本、产业、货币三大市场的优势，实现对于项目的融资。另一方面，信托机构一般与银行可以进行融资方面的互补，银行的资金优势与信托的管理优势相互结合，更好地为房地产行业的发展保驾护航。因此，在客观条件适当的情况下，发展房地产信托势在必行。

结语

资本运作对于每一个行业的发展都具有重要的作用，同时它又是一个复杂的、长期的工程，就目前我国房地产行业的发展状况来看，资金运作已经成为房地产行业发展的核心竞争要素。

这些具体而且细致的资本运作给房地产行业带来的益处是全方位的，对房地产行业发展的推动作用是全过程的。在世界经济不断发展变化的今天，衡量效益高低的指标已经悄悄发生了变化，随着国际市场经济的发展，市场竞争面临的问题与环境也会越来越复杂，越来越激烈，而利用资本运作盘活企资产，从而实现资产的保值增值，这将是各个行业共同追求的目标。

参考文献：

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作者简介：

何玉（1991- ），女，汉族，西安财经学院硕士研究生，研究方向：财务管理。