潘石屹：地产人生下半场

刘禹彤

“几年前王健林和马云还打赌一个亿说购物中心和万达广场会比电商发展得更好。那时开发商分成了两派，一派支持王健林，一派支持马云。现在过了没几年，结果很明显。所以说传统的商业中心一部分会向办公楼转型，另一面就会转为展示、体验功能。我觉得房地产转型基本上是这样的变化趋势。”

4月16日，在光华路新开业不久的SOHO3Q（移动时代的办公）二期写字楼中，SOHO中国董事长潘石屹向受邀前来的80余家租赁中介宣布，SOHO3Q的众包佣金比例将从原来的8%上调至15%。在商业地产激烈竞争的背景下，潘石屹此举被业界普遍认为是以互联网营销方式刺激租金增长，调动更多的社会资源和渠道。

在过去中国楼市“野蛮生长”的黄金十年，SOHO中国尝到了大量甜头，季节转换，它也是为数不多率先大胆转型的企业之一。2012年公开宣布首次转型以来，围绕SOHO中国业绩下滑与转型困局的疑问从未停止。

关于转型，从四年前开始，潘石屹带领的SOHO中国就在逐步告别一直以来的散售商业模式，改为持有出租物业。而在他的公司内部，销售团队被严重压缩，部分人员以培训方式转岗到管理部门。

作为SOHO中国转型的核心，SOHO3Q项目的发展一直备受瞩目。在2015年，10个SOHO3Q中心陆续在北京和上海落成，1万多个座位已经投入使用，这使得SOHO3Q成为中国最大的共享办公提供商。

尽管SOHO3Q的宣传声势浩大，却未能“补位”公司黄金时期的高位收益。2016年3月SOHO中国发布的2015年度业绩报告显示，截至2015年12月31日，该公司完成营业额9.95亿元人民币，同比大幅下滑83.68%；同期净利润同比大幅下滑86.8%。

但与2014年相比，SOHO中国的租金收入成了年报中的亮点，约为人民币10.52亿元，同比上涨约148%。在市场利好、房价飞涨的情况下，SOHO中国也正考虑将一些成熟的非核心资产的物业拿出来出售。如果销售闸门打开，意味着这家公司的业绩会在短时间内迅速回升。

这些数字和现象，意味着潘石屹领导的SOHO中国目前正在缓慢而谨慎地从转型困局中穿行出来。

“这个世界变化太大了，我们唯一的武器就是理性的思考。这个社会发展的趋势之一是联合办公。”潘石屹告诉《中国新闻周刊》。介绍转型期的“拳头产品”SOHO3Q项目时，他语调欢快且上扬。

“转不转型，互联网都在那”

中午，在光华路，SOHO3Q二层一处巨型玻璃飘窗后，潘石屹正在用午餐。他穿着一身藏蓝色西服，黑皮鞋擦得油亮。近看鬓角有些白发。

潘石屹选择了一盘蔬菜沙拉、一碟水果和袋装茶，吃得很投入。一会，他以热量太高为理由拒绝了一盘伴有木瓜酱的海鲜沙拉，“现在我体重增加两公斤，我的教练跟我说不行，我得减。”

潘石屹是一个对自身管理严格的人。在刚刚过去的那个早晨，他在朝阳公园跑了10公里。边跑边听《三体》有声书，“那书写得真不错。”他告诉《中国新闻周刊》。

如果说，跑步与听书是潘石屹的生活乐趣，那么互联网则是他事业转型的灵感来源。

潘石屹对互联网产生浓厚兴趣是从两年前开始。事实上，2014年被普遍认为是房地产企业拥抱互联网的触网元年。那个时候，房企高层聚会时言必涉及互联网，但多数开发商依然没有想清楚如何拥抱互联网，众筹式卖房也好，与商家结盟搞“乐透”优惠也罢，房企与互联网的结合，更多的是在创新营销模式上折腾。

潘石屹从那时起开始频繁拜访小米公司、美国苹果公司和Facebook总部等科技企业，还到乌镇世界互联网大会凑热闹……他并非“作秀”，而是在揣摩一个个巨大的想法。

“其实我思考最多的是互联网带来的变化，比如像淘宝、UBER这些网站确实把生活成本大幅度降下来，非常方便。传统的出租车公司被城市交通委员会管理，上面还要层层发牌照，像UBER这样就把包括停车场和司机这样的全民汽车资源利用起来了。”潘石屹告诉《中国新闻周刊》。

2014年，潘石屹给自己定下频繁的考察任务，比如在1个月内拜访30家互联网公司。在这期间，他把科技公司UBER引入上海南京西路的SOHO东海广场3Q办公。在与UBER接触谈合作的时候，他和对方一直交流的话题是互联网公司将如何改变社会。UBER刚进驻东海SOHO的时候只有十几个人，等到从东海广场搬到外滩SOHO的时候，已经发展到两百多人。

“我看到的是一个个利用互联网工具让我们的社会变得更好的公司。后来，我们就一直在思考，房地产是否能在这方面做得更好？”潘石屹向《中国新闻周刊》回忆。

潘石屹又把注意力落在了美国一家名为Airbnb的网站上，那是一家联系旅游人士和家有空房出租的房主的服务型网站，可以为用户提供各式各样的住宿信息。潘石屹觉得那种模式能更合理利用闲置空间—— 一家人如果有两个卧室就能租一个出去。他认为，这种利用房屋的模式如果在中国普及，环境污染、资源浪费等问题都能解决。

事实上，从2012年开始，潘石屹带领SOHO中国开启了“由售转租”的第一次转型。放弃巨额的卖方收益，无异于“割肉”，短期公司营收受到巨大冲击。2012年和2013年，公司销售额连续下滑。那个时候人们猜想，潘石屹和他的SOHO是不是要倒下了。其实，潘石屹是想由此开启自己地产人生的下半场，以一个艰难的结束去换取新的开始。

熬到了2014年，转型初见成效，租金收入同比上升逾五成。

SOHO中国总裁阎岩告诉《中国新闻周刊》：“到了2014年底，我们的办公楼出租等工作逐渐上了轨道之后，潘总带领公司的同事们开始思考另外一个问题，就是再往前走20年应该往哪儿发展？这时我们注意到北京市场办公楼使用面积最多的是基于互联网的科技公司。”

阎岩回忆道，过去向租户出租写字楼，合同可以签三到五年。但是现在科技企业不这样租，因为他们中很多公司体量很小，后来可能研发出优秀的产品，再经过A、B、C、D轮的融资，从5到10个人的建制变成2000人。反之，也有很多从100个人慢慢萎缩到一个人也没有的公司。

潘石屹意识到，SOHO中国作为商业空间提供商，已经无法满足这些变化太快的企业的需求。2015年1月6日，SOHO中国推出移动办公项目SOHO 3Q。2月1日，这个项目率先在北京望京SOHO和上海复兴SOHO广场推出移动办公的样板间，共计1500个座位，随后逐渐推广至SOHO旗下8个项目。

简单解释，这个项目就是将SOHO的写字楼办公室以短租的形式对外租出去，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成。在SOHO3Q，用户可以租一个星期、一个月，可以租一个办公桌、一个独立办公室，可以随时随地手机上预约、付款，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务，只需要带着手机和电脑来工作。

为了开展互联网业务，潘石屹专门成立了特别部门——SOHO实验室，这个部门负责人是来自高德地图的副总裁叶萌，现在他的职务是SOHO中国的首席技术官。

叶萌介绍，众包形式古已有之，最早的揭皇榜，皇上、大臣干不了的事召集天下英雄能人解决，就是这种形式的原始形态。高德地图之所以能将全国各地的门牌号都收录进来，也是靠众包完成的。如今叶萌带领一个40余人的团队，这在SOHO中国算是比较大的部门，他们的主要任务就是让SOHO更互联网化。

关于这次SOHO3Q众包工具的打开方式，叶萌告诉《中国新闻周刊》，个人和机构都可以注册成为3Q伙伴，代客下单。下单完成后，将即刻得到佣金。

潘石屹笑着感叹，互联网时代人们买房、租房、支付租金的方式都发生了变化，“容不得你想不想转型”。令他印象深刻的是，以前SOHO的客户中有不少煤老板，而如今，科技公司占据半壁江山，“转不转型，互联网就在那里”。

因为现在回看过去，潘石屹认为两年前考虑的基本面是正确的。他认为，旧的经济结构在土崩瓦解，全新的经济形态已经浮出水面。这种新形态以互联网为基础、为基本结构、为工具，它更有效率、成本更低、更加公平。无数大的网络平台替代了过去的大公司，而这些网络平台上汇集了无数个人、小企业，通过竞争，他们的才华、技能得到最充分的发挥，给社会提供更好、更便宜的产品和服务。这种新的经济形态就是共享经济。而SOHO3Q的诞生符合互联网经济的逻辑。

“所以从整个影响社会的力量来看的话，甚至再过20到30年，或是更长的时间，我们回过头看这个年代，会发现互联网对我们的影响是最大的，这种影响已经暴露出来了。原来SOHO3Q是个购物中心，一个商业中心的利用率本该比商务办公楼高好几倍，可是互联网的出现让商业中心出现亏损。”潘石屹告诉《中国新闻周刊》。

这对潘石屹来说也是一个学习的过程。他比对其他同行业的“前辈”说，“你看，王石已经不干了，冯仑早就不干了，像我这么大岁数的人还在干的，学习上不能落后，我不能像他们一样对吧。”

“能赚点就赚点吧”

潘石屹告诉记者，搭建SOHO3Q有两个价值，第一个价值就是实打实的租金收入，第二个是平台的价值。在渠道分享活动上，潘石屹曾向80余家租赁中介宣布，SOHO3Q众包佣金自4月15日至6月30日上调至15%。

业界普遍认为，上调佣金能刺激中介机构加入3Q的众包体系，带来更多3Q用户和租金。

说起这个决策，潘石屹是希望把中介的积极性调动起来。“光是靠SOHO中国自己干是不够的，未来他们的规模会越来越大，还要到别的城市去”。

“今天看来当时的决定是多伟大，那个决定让我们赚了很多钱，沉淀了很多资本。我觉得我们现在就挺好，负债率很低，目前我们还没有收购其他地产企业的考虑，有的话现在也不能说。”潘石屹笑着告诉《中国新闻周刊》。

在长时间的谈话过程中，潘石屹习惯于睁大眼睛。他的眼睛本来就小，笑起来时眼睛会变成一条窄缝。他还经常把访问变成他的小段演讲，并无意识地在句尾打上几个磕巴。他的谈话中，互联网、共享办公与租金出现的频率特别高，几乎出现在每一个问题的阐述中。

面对今年年初火爆的一线城市房地产市场，SOHO中国曾表示在3月底出售上海的部分物业，舆论开始普遍讨论SOHO中国会不会重新回归销售模式。

对此，他解释说：“SOHO中国三个在建的项目都建完之后，我们持有物业的面积是172万平方米，上海占比约60%，北京约为40%。现在上海、深圳，房价涨得非常快，市场好我们为什么不销售呢？既然市场给我们这样好的机会，为什么不抓住呢？能赚钱就赚点嘛！”

潘石屹进一步解释说，SOHO中国临时做了一个决定，把一些比较成熟的物业拿出来，在这个月底开始销售，但不是外滩、光华路二期这样位于CBD的核心资产。潘石屹透露，他们准备把上海的世纪广场拿出来销售试一试，目前它的租金已经超过10元/平方米/天，建筑面积超过了4.2万平方米。如果能够销售一个好的价格，赚了更多的利润，多给股东回报也是好事。”

上一次SOHO中国宣布改变经营模式是在2012年。那个由销售物业转为持有物业的决定让市场上一片哗然。

“2012年8月份中期宣布业绩时，媒体哗然，股票市场哗然，等我接受媒体采访后，我们股票一个小时跌了10%。”潘石屹告诉《中国新闻周刊》。

4年时间过去了，潘石屹觉得那时宣布持有物业是一个正确决定，正因如此，现在的股票价格才比原来翻了一番。“我们当时如果把房子销售出去，赚55%的利润交了税，剩下45%的钱购买像光华路SOHO二期，上海外滩SOHO这些最好位置的项目是不可能的，没有机会的。”潘石屹说。

从SOHO中国负债情况来看，潘石屹认为，公司完全可以以继续持有物业的模式运营。可是他们碰到一些问题：前一段公司外币债务持有率比较高，和人民币比例是7：3，他们不知道下一步整个经济形势以及人民币兑美元的汇率会发生什么变化。无论是涨还是跌，潘石屹和SOHO中国都不愿意承担汇率风险。

“所以我们在172万平方米的物业里面拿出来了4.2万平方米物业，这个体量很小。把这些陆续销售出去能使我们的外币债务降成零，这就是我们的目标。”潘石屹告诉《中国新闻周刊》。

潘石屹本打算以散售方式出售上海的世纪广场项目，也就是一层一层地卖。没想到，想要整栋购买的客户就有十几家。“从第一轮报价来看，我们还是比较满意的，能够达到我们的心理价位。”

“传奇都过去了”

午餐过后，潘石屹移步到能观望到光华路SOHO3Q南侧公共区域。

他把话题延展到了自己的新爱好——跑马拉松，这个爱好显然比一般跑步需要更持久的体力和耐力。“开始跑起来之后，我感觉我眼前的世界都亮了，心情马上就能愉悦起来。”起初，潘石屹一次最多只能跑5到10公里，三年后，2015年的4月，潘石屹和妻子张欣在巴黎，完成了人生中的第一个马拉松。

巴黎马拉松是潘石屹第一次跑全程马拉松，在这之前他跑过三个半马。第一次跑全马他非常吃力。由于没有经验，他没怎么喝水，跑到二十公里左右的时候有点虚脱，感觉腿都麻木了。于是他跑到居民区里面要了两大杯水，喝完了才咬牙跑完。

第二次是在纽约。2015年11月，那一次跑马拉松过程中，他基本见到补给站就喝水，一路跑下来，速度比巴黎那次快了46分钟。比赛结束后，《纽约时报》用了整版刊登所有完赛选手的姓名和成绩。版面上密密麻麻的英文字母记载上万个人的名字，潘石屹找到自己名字的时候兴奋得不得了。

潘石屹说：“当我的名字因跑马拉松出现在《纽约时报》上时，我很高兴很踏实。尽管字小得几乎看不见，除了我无人注意。”

运动如是，生活如是。“跑完马拉松的人如果是再碰到什么困难，就感觉不算什么困难了，这种运动提高了人那种克服困难的意志。”潘石屹告诉《中国新闻周刊》。

话锋一转，他又绕回到房地产市场变化的规律上来。

“我觉得市场上没有太多的挑战，或者说，远不及1997年的时候。那时中国的房子都是毛坯房，然后自己找家装公司自己搞。记得我们做第一个精装修房子的时候，全社会就觉得哗然了，我们的竞争对手也在给我们编故事，说每一家的房子都是一样的，推开门进去才发现老婆不对，是别人家老婆。”潘石屹调侃道，“结果现在看来，连三线四线城市都没人做毛坯房了。”

冯仑曾用这样一句话来形容走过房地产巅峰的企业：“传奇过去了，都会归于平淡；蜜月过去了，都会回归日子。”用这句话形容潘石屹带领的SOHO中国亦不为过。

潘石屹认为自己还在怀着平常心创业。毕竟传统地产业的黄金时期始于上世纪90年代，现如今这一篇已经快翻过去了。所以，他创建了SOHO 3Q共享办公模式，并希望用这个平台构建一个新的人和人之间的关系，让前来办公的每一间公司的潜能得到最充分的发挥。

开放者永生，封闭者则一定会被自己营造的完美环境窒息而亡。对于平台而言，人的活力就是衡量熵值大小的重要参数。潘石屹认为，如果所有人都能共享平台的话，就不要设限。在开放性的平台中，人的活力才能被激发。

至于未来房地产业的发展趋势，他说，“这个也得慢慢观察。”

“几年前王健林和马云还打赌一个亿说购物中心和万达广场会比电商发展得更好。那时开发商分成了两派，一派支持王健林，一派支持马云。现在过了没几年，结果很明显。所以说传统的商业中心一部分会向办公楼转型，另一面就会转为展示、体验功能。我觉得房地产转型基本上是这样的变化趋势。”潘石屹告诉《中国新闻周刊》。